Судебная практика по кадастре

Содержание страницы:

ВС РФ о кадастровом учете

Михаил Прихожан, юрист направления «Юридическая практика» Группы компаний SRG

Верховным Судом РФ 30.11.2016 утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с проведением государственного кадастрового учета. В материалах обзора обозначены позиции по важным аспектам данного вопроса. Рассмотрим их подробно.

Объекты кадастрового учета

Судебная практика рассматривалась в том числе через призму вносимых в законодательство изменений в части проведения государственного кадастрового учета в связи с принятием закона о государственной регистрации недвижимости и внесением изменений (изменения внесены Федеральными законами от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 03.07.2016 N 265-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ) в закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ , который с нового года будет именоваться законом о кадастровой деятельности. Верховным Судом Российской Федерации Отмечено , что установленные законом о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ основания для приостановления осуществления кадастрового учета сходны с основаниями, которые закреплены действующим законодательством. Таким образом, по мнению Верховного Суда Российской Федерации , вносимые изменения не слишком сильно отразятся на моментах судебной практики по вопросам оспаривания отказа в постановке на кадастровый учет.

Обзор начинается с рассмотрения объектов, в отношении которых может проводиться государственный кадастровый учет. Верховный Суд Российской Федерации подчеркивает, что согласно действующему законодательству проведение государственного кадастрового учета возможно только в отношении объектов недвижимости прочно связанных с землей, перемещение которых невозможно без нанесения им вреда. Приводится пример из судебной практики, где суд, отклоняя требование об оспаривании решения органа кадастрового учета об отказе в проведении государственного кадастрового учета автобусной остановки с торговым павильоном, руководствовался тем, что такие объекты не являются объектами недвижимости, так как не имеют признаков капитальности. Такой же позиции суд придерживается в отношении асфальтобетонного покрытия.

В части кадастрового учета помещений, суд указал, что их можно поставить на учет лишь в том случае, если они идентифицируются как самостоятельные объекты недвижимости, то есть не являются пристройкой к другому зданию или его частью, огражденной, например, строительными конструкциями. То же касается и объектов, строительство которых не завершено. В качестве примера дается ссылка на решение, где суд отказал в постановке на кадастровый учет железобетонных свай, вбитых в землю.

Это касается также комнат в коммунальной квартире. Однако, по мнению суда, часть жилого дома может быть поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной. К примеру, части дома являются изолированными объектами, которые предназначены для проживания без помещений общего пользования.

Также указано, что арендатором может быть поставлена на кадастровый учет арендованная им часть нежилого помещения. Однако это не означает, что в результате будет сформирован полноценный объект недвижимости.

Еще в обзоре освещены некоторые моменты, связанные с кадастровым учетом земли, которые проявились после внесения поправок в Земельный кодекс РФ. Суд отметил, что постановка на учет земельного участка на основании схемы расположения земельного участка будет невозможна, если срок действия данной схемы истечет, а ее срок составляет два года. Суд также признал, что постановка на кадастровый учет части участка возможна при регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости.

В то же время было отмечено, что на учет невозможно поставить выделенную в натуре долю земельного участка многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме, так как это запрещено Жилищным кодексом РФ.

Условия и правила

В Обзоре от 30.11.2016 особо указано, что если размеры участка не соответствуют указанным в градостроительных регламентах, Земельном кодексе или других федеральных законах, то постановка на кадастровый учет такого участка не получится. Также подтверждена позиция, изложенная в законе «О государственном кадастре недвижимости» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ , гласящая, что при уточнении границ земельного участка, увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен, то 10% от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого участка. При отсутствии обоснования увеличения площади участка возможен отказ в проведении государственного кадастрового учета.

Кроме того, ВС РФ Верховный Суд Российской Федерации напомнил, что перечень смежных землепользователей, с которыми требуется согласовать границы земельного участка, должен быть определен на момент совершения кадастровых работ. Если в государственном кадастре недвижимости есть адреса лиц, заинтересованных в согласовании границ земельного участка, то необходимо каждого из них индивидуально оповестить о согласовании. В качестве примера, ВС РФ приводит дело, в котором кадастровому инженеру было отказано в проведении государственного кадастрового учета, в связи с тем, что межевой план не был согласован с арендатором смежных участков, который зарегистрировал свои прав позже даты проведения кадастровых работ. В связи с этим, суд признал решение органа кадастрового учета незаконным

Как отметил ВС РФ, неполучение органом кадастрового учета документов и информации в порядке межведомственного взаимодействия само по себе не может повлечь отказ в осуществлении кадастрового учета.

Что касается вопросов внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части касающейся перепланировки жилого помещения, то здесь суд указал, что для учета таких изменений потребуется представить документы, подтверждающие ее согласование.

Снять с кадастрового учета земельный участок, сведения о котором не носят временный характер, невозможно, за исключением случаев преобразования данного участка или иных случаев, прямо предусмотренных законом. При этом указано, что орган кадастрового учета самостоятельно аннулирует временные сведения по истечении срока, установленного законом о кадастре от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды.

Напомнил Верховный Суд РФ и о том, что если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации, на его основании нельзя изменить статус сведений с временного на учтенный или продлить срок действия временного характера таких данных. Временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного законом о кадастре от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды. К временным сведениям относятся и данные о постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено. При этом сведения о ранее учтенных земельных участках не носят временного характера, соответственно в связи с отсутствием государственной регистрации их невозможно снять с кадастрового учета. Суд при этом подчеркивает, что нельзя внести сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, они уже содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Если же сведения из кадастра исключили по заявлению госоргана или местных властей, чтобы помешать компании оформить права на земельный участок, суд может признать такие действия незаконными. Так, суд признал незаконным снятие с учета земельного участка после того, как городская администрация отказалась заключить с компанией договор аренды.

В Обзоре также указано, что арендатор земельного участка имеет право на подачу заявления об осуществлении кадастрового учета изменений данного участка, если заключен договор аренды на срок более пяти лет. ВС РФ подчеркнул, что если объект недвижимости находится в долевой собственности, то для проведения кадастрового учета потребуются заявления от всех собственников. В том случае, если кто-то откажется, в проведении учета должны отказать.

В целом Пленум Верховного Суда РФ подтвердил многие позиции, изложенные в сложившейся практике, которые могут стать ориентиром для принятия решений. Однако очевидно, что со вступлением 1 января в силу закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ , а также изменений в законе о государственном кадастре недвижимостиот 24 июля 2007 года N 221-ФЗ многие из них могут претерпеть некоторые изменения по мере наработки практики применения введенных новаций.

Судебная практика по кадастровому учету недвижимости

В судебной практике споры о кадастровой стоимости недвижимости и кадастровом учете земельных участков стремительно набирают обороты. Это связано с тем, что земельный налог и налог на имущество теперь исчисляются именно, исходя из кадастровой стоимости, а учетные данные кадастрового реестра имеют большое влияние на статус недвижимости. В обзоре судебной практики — оспаривание кадастровой стоимости и регистрации земельных участков и зданий.

1. Кадастровая ошибка права собственности не прекращает

При неправильном образовании из одного земельного участка нескольких, принадлежащих разным собственникам, то есть в ситуации, когда произошла кадастровая ошибка, суд должен указать путь исправления ошибки, а не прекращать права собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

Гражданка обратилась в суд с исковым заявлением к другому физическому лицу о признании сведений о местоположении границ земельных участков кадастровой ошибкой, признании права собственности отсутствующим. В обоснование своих требований она указала, что на праве пожизненного наследуемого владения ей принадлежит земельный участок, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В сентябре 2014 года истец узнала о наложении границ вышеуказанного земельного участка и других земельных участков с отдельными кадастровыми номерами. Она сочла, что новые земельные участки незаконно образованы из принадлежащего ей на праве пожизненного наследуемого владения земельного участка, в связи с чем просила суд признать недействительными выделы земельных участков в натуре другому лицу в счет земельной доли на праве общей долевой собственности, указав, что решение является основанием для исключения сведений о кадастровом учете вышеуказанных земельных участков в Государственном кадастре недвижимости.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены: сведения Государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами были признаны кадастровой ошибкой, а право собственности другого лица на спорные земельные участки было признано отсутствующим. Апелляционным определением решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Однако Верховный суд в определении от 21 марта 2017 г. N 55-КГ17-1 с выводами коллег не согласился и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судьи отметили, что по нормам Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый инженер является лицом, ответственным за качество кадастровых работ, выполняемых на основании договора подряда, и убытки, причиненные третьим лицам в ходе их проведения. Образуемые по результатам кадастровых работ земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства. Таким образом, установив, что межевой план земельных участков с кадастровыми номерами был выполнен с нарушениями:

  • требований закона о кадастре;
  • требований о подготовке межевого плана;
  • инструкции по межеванию земель;
Другие статьи:  Ликвидация некоммерческого партнерства стоимость

суду надлежало по требованиям истицы о признании сведений о местоположении границ земельных участков кадастровой ошибкой рассмотреть вопрос о функциях коммерческой организации, работник которой кадастровый инженер осуществлял формирование и постановку на кадастровый учет спорных земельных участков. Также судом установлено, что ответчик приобрел право собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами на основании договоров дарения, послужившими основанием для регистрации за ним права собственности в ЕГРП. Данные договоры дарения не оспорены и не признаны недействительными, в связи с чем право ответчика на указанные в них земельные участки не может быть признано отсутствующим без разрешения вопроса о законности договоров, поскольку является нарушением требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ

2. Размер штрафа за незаконное использование земельного участка от его кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. Так решил Верховный суд РФ.

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд постановлением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости.

Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

3. Методические указания по определению кадастровой стоимости признаны законными

Верховный суд РФ признал действующим и не нарушающим ничьи права нормы Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 .

Министерство экономического развития и торговли РФ своим приказом от 12 августа 2006 г. N 222 утвердило Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее — Методические указания). Нормативный правовой акт зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 года и опубликован для всеобщего сведения 22 сентября 2006 года в «Российской газете», N 212.

Нормами пункта 2.1.17 данного документа определено, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Согласно абзацу первому пункта 2.1.18 Методических указаний при образовании новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования. Также документом установлен порядок определения кадастровой стоимости образуемых и преобразуемого земельных участков в случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Гражданка сочла свои права нарушенными этим положением и обратилась в Верховный суд РФ с административным иском о признании недействительной данной нормы.

Верховный суд первоначально признал нормативный акт действующим, однако истица подала апелляционную жалобу. В ответ на которую, Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ вынесла апелляционное определение от 28 марта 2017 г. N АПЛ17-31 , которым подтвердила первоначальную позицию по данному вопросу. Судьи указали, что в пункте 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 , методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Следовательно, Приказ принят уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в порядке реализации им своей компетенции.

Кроме того, нормами статьи 11.7 Земельного кодекса РФ определено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следовательно, при распределении исходными являются несколько земельных участков. Пунктом 2.1.1 Методических указаний, на который ссылается истица, установлен общий порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе в случае образования нового земельного участка, в зависимости от категории земельных участков с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости. Оспариваемыми же пунктами предусмотрено исключение из этого общего порядка лишь для случаев раздела и выдела земельного участка, при которых применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

4. Измененная кадастровая стоимость подлежит внесению в реестр с 1 января

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Так решил Верховный суд РФ.

Организация обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в размере 169 106 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года. В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником означенного земельного участка, а его кадастровая стоимость существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым нарушая права и обязанности организации, как плательщика земельного налога.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано. После подачи апелляционной жалобы Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка. Судьи выяснили, что кадастровая стоимость названного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 362 841 772 руб. в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП, действовавшего на момент обращения организации в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. N П/481. Организация самостоятельно заказала независимую оценку земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. составила 196 106 000 руб., на это было сделано положительное экспертное заключение.

В апелляционном определении от 14 апреля 2016 г. N 5-АПГ15-96 Верховный суд РФ напомнил, что по нормам статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Кадастровая ошибка: судебная практика

Согласно специализированному закону госкадастр недвижимости – это систематизированная в определенном порядке информационная база о поставленном на учет недвижимом имуществе. И как любая другая, эта база может содержать ошибочные данные. От внесения ошибочных сведений не застрахован никто. Наиболее распространенная кадастровая ошибка — неточное определение координат расположения участка земли. Обычно она допускается во время проведения процедуры межевания, если границы земельного участка были определены ошибочно. Это приводит к тому, что площадь, заявленная при межевании, не отвечает фактически образованной, а это влечет за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка. Или же границы участков, принадлежащих разным лицам, получаются пересеченными между собой.

Варианты исправления ошибки

Существует два варианта исправления кадастровой ошибки:

  1. Устранение проводит непосредственно кадастровый инженер, в обязанности которого входит межевание земельного участка. Например, в результате допущенной неточности отмежеванный участок лег сразу на три участка, которые были поставлены на учет до 01.03.2008. В этом случае инженер вносит необходимые корректировки в координаты этих участков, освобождая место для той земли, что межуется последней. Разрешение хозяев участков, которые были размежеваны до указанной даты, не требуются. Если мешающие земельные участки также межевались после 01.03.2008, то для внесения необходимых изменений в кадастр понадобится заявление их собственников и документы на землю.
  2. Устранение кадастровой ошибки на основании судебного решения. Судебная практика свидетельствует о том, что это наиболее реальный способ осуществления исправлений, так как собственники смежных участков очень редко дают свое добровольное согласие на внесение необходимых изменений в кадастр, пребывая в полной убежденности, что их документы оформлены как положено. Обращение с иском в суд в таком случае является единственно возможным выходом из положения, согласно ч.4 п.28 ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости».
Другие статьи:  Коллекторы звонят с неизвестного номера

В рассмотрение дела о признании ошибки будут привлечены все задействованные в конфликте стороны. Вариантов решений может быть несколько, также дела могут затягиваться на неопределенный срок из-за ошибок в определении предмета спора или основания для иска, поэтому перед началом судебной тяжбы следует проконсультироваться с грамотными юристами по земельным вопросам, иначе дело может закончиться отказом удовлетворения заявленных требований.

Особенности судебной практики

Претензии об исправлении кадастровых ошибок относятся к искам по гражданским делам и подлежат рассмотрению в судебных инстанциях тех районов, где расположены объекты недвижимого имущества, в сведения о которых следует внести изменения. В существующем законодательстве отсутствуют ответы на вопросы: как доказать существование кадастровой ошибки, в чем именно состоит ее исправление, кто должен выступать истцом, а кто ответчиком по иску, и как правильно сформулировать свои требования в иске.

Следует заметить, что судебная практика рассмотрения данной категории дел до настоящего времени еще не сформирована и является достаточно противоречивой и неустойчивой. Нередко возникает путаница с таким вопросом, как в чем разница между исковым заявлением о признании и устранении кадастровой ошибки и прочими способами правовой защиты. Обзор судебной практики по земельным спорам, касающихся исправлений кадастровых ошибок, показывает, что нередки случаи, когда по тождественным вопросам судебные органы приходят к совершенно разным решениям.

Ошибки в определении действительного ответчика являются показательным примером такой практики. Нередко в этом качестве привлекается кадастровый орган, хотя кадастровый учет земельных участков происходит на основании поданных правообладателями на землю сведений. Из чего следует, что орган, внесший данные в кадастровую базу, не является прямым виновником возникшей ошибки, а следовательно и надлежащим ответчиком по спору. Орган кадастрового учета может привлекаться исключительно как третий участник разбирательств, а ответчиками по делу могут выступать:

  • собственники объектов недвижимости, прочие правообладатели, в документах о границах которых, вероятно, была допущена кадастровая ошибка;
  • орган местного самоуправления или государственной власти, предоставивший в кадастровую организацию недостоверные (ошибочные) сведения;
  • инженеры кадастровой службы, допустившие ошибку при выполнении работ по межеванию участка, которые несут административную и гражданскую ответственность за результаты выполнения своих непосредственных профессиональных обязанностей.

Классификация ошибок

Судебная практика насчитывает следующие основания для разбирательств, касающихся исправлений кадастровых ошибок:

  1. Отказ кадастрового органа совершать какие-либо действия, касающиеся объекта недвижимости, из-за выявленных несоответствий. При этом истец будет оспаривать право собственника соседнего участка на ту часть земли, которая, по убеждению заявителя, незаконно оказалась в составе смежного участка. Этот способ добиться восстановления справедливости в суде потребует времени, так как до обращения в суд надо будет подать межевой план в кадастровый орган и получить от них отказ.
  2. Заключение инженера по кадастровому размежеванию. Как правило, землеустроитель (инженер) предупреждает особу, заказывающую межевые работы о том, что на этапе подготовки плана была обнаружена кадастровая ошибка с соседним участком или несколькими участками. Как официальное аттестованное лицо, имеющее соответствующую лицензию на занятие этим видом деятельности, специалист может выдать письменное заключение о наличии ошибки в кадастре смежного объекта недвижимости. Эта бумага будет служить основанием для составления иска и обращения в суд.

Главная задача, которая стоит перед судебным органом в делах об устранении кадастровых ошибок – установление факта присутствия кадастровой ошибки в реестре и определение способа урегулирования конфликта и исправления ошибки.

В качестве доказательной базы судебная практика принимает документы, которые являлись основанием для внесения сведений в кадастровую базу, официальные заключения землеустроителей, проходивших ведение спорных земельных участков, экспертные заключения, если проводились экспертизы, прочие бумаги, которые могут помочь в принятии справедливого решения. Истцу следует иметь в виду, что основное бремя сбора доказательств своей правоты в деле об исправлении кадастровой ошибки лежит именно на нем в соответствии с гражданско-процессуальными нормами. Несмотря на все сложности, которые существуют в рассмотрении подобных споров, стоит отметить, что судебная практика все чаще встает на сторону истца и выносит решение о внесение изменений в кадастровый реестр и устранении существующих ошибок.

По окончании процесса истец получает на руки судебное решение, которое должно быть исполнено. Но существует один нюанс. Орган, который производит записи в кадастровый учет, не может внести изменений в базу данных просто на основании решения суда. Согласно закону о кадастровой деятельности органы, ведущие учет объектов недвижимости, могут вносить изменения в реестр исключительно на основании плана размежевания. Хозяин снежного участка, границы которого должны быть откорректированы, естественно, не заинтересован в реализации судебного решения, к тому же суд не может обязать его исполнять свое решение, если собственник снежного участка не выступал прямым ответчиком.

Собственник участка имеет законное право обратиться в любую компанию, оказывающую услуги по размежеванию с просьбой составить план участка в соответствии с судебным решением. Именно по этой причине на стадии подготовки к судебному разбирательства инженер по землеустройству может составить предложение об устранении ошибок в кадастровом реестре с указанием точных координат соседствующих участков, при которых не происходит их наложение друг на друга. Это же предложение может приниматься во внимание судом, и, как правило, принимается при вынесении решения.

Для того, чтобы у кадастрового органа появилась возможность внести изменения в реестр, будет достаточно одного документа, где указываются координаты участка, который подлежал размежеванию, и исправленные координаты смежных участков.

Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (предоставлен «КонсультантПлюс»)

Предлагаем вам ознакомиться с обзором судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Документ утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

Будет ли продолжено страхование членов РОО?

Планирует ли РОО продолжить практику страхование всех членов СРО в 2019 г. ?

Уважаемый Марат, да, обязательно.

До конца года будет закончена работа по оформлению полисов с лимитом ответственности состраховщиков в размере 300 000 (триста тысяч) рублей по договору обязательного страхования оценщиков в страховых компаниях ОСАО «Ингосстрах» и ОАО «Альфастрахо. Показать весь ответ»

Судебная практика

Пересчёт границ участка просят признать незаконным // ВС решит, в каком порядке оспорить кадастровую ошибку

В кадастровой карте спорный участок изменил местоположение. Истец попытался оспорить действия кадастровой палаты по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса (АПК) об оспаривании действий госоргана

Автор Гульнара Исмагилова, первоначально опубликовано на сайте https://zakon.ru

Верховный суд РФ не согласился с обязательным установлением сервитута для охранной зоны ЛЭП

При решении дела было отказано в установлении сервитута в отношении охранной зоны объекта электросетевого хозяйства

Костромские пенсионеры два года боролись в судах за дорогу к своим участкам

Костромские садоводы в суде отвоевали у чиновников свою дорогу. На борьбу за свое имущество и землю у пенсионеров ушло несколько лет.

Текст: Анна Скудаева (Кострома) Российская газета — Неделя — Центральная Россия №7523 (60)

Верховный суд: можно ли убрать опоры ЛЭП со своей земли

Покупая дачу или садовый участок, граждане не всегда знают свои права, если на участке располагается опора линии электропередачи.

Государственный регистратор не вправе проверять или ставить под сомнение документы, выданные или удостоверенные нотариусом при наследовании имущества

12 июля 2017 г. Верховный Суд РФ выпустил свежий Обзор судебной практики № 3 (2017).

Регистрация даёт Вам дополнительные возможности, которые недоступны незарегистрированным пользователям:

  • добавлять комментарии, оценивать и дополнять материалы сайта, высказывать собственное мнение относительно освещённых событий;
  • публиковать статьи по решённым на основе личной практики вопросам;
  • вести личный блог, предлагать к обсуждению интересующие Вас темы, делиться собственными новостями, успехами, достижениями;
  • публиковать вопросы и получать ответы, либо отвечать на опубликованные другими вопросы;
  • участие в группах и доступ к материалам закрытых групп;
  • личный профиль и многое, многое другое.

Регистрация займёт всего пару минут, поэтому рекомендуем сделать это !

Верховный суд объяснил, как оспорить отказ в постановке на кадастровый учет

Верховный суд опубликовал обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. В нем ВС проанализировал и дал разъяснения по 33 делам данной категории.

В обзоре ВС отмечает, что обобщил практику по спорам, касающимся отказа в осуществлении кадастрового учета, которые подлежат рассмотрению по правилам КАС и главы 24 АПК, для «обеспечения единообразного подхода к разрешению СОЮ и арбитражными судами дел о применении отдельных положений закона «О государственном кадастре недвижимости».

Что можно считать объектом недвижимости?

Так, разбирая одно из дел, Верховный суд подчеркивает, что действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, который не является объектом недвижимости. Бизнесмен оспаривал в арбитраже отказ в постановке на кадастровый учет «навеса для ожидания транспорта». По его словам, он получил участок земли именно для возведения этого объекта, который имеет прочную связь с землей, а демонтировать его без ущерба назначению невозможно (т.е., согласно ст. 130 ГК, является объектом недвижимости). Однако суды установили, что навес представляет собой конструкцию, которая крепится на бетонную площадку болтами, обеспечивающими лишь временную связь с ней. Демонтаж либо перемещение объекта (его частей) не нанесут ущерб всей конструкции (остановочно-торговому комплексу), и она сможет после этого использования по назначению, указали суды, отклонив иск (п. 1 обзора).

Кроме того, анализируя другое дело, ВС отметил, что к объектам недвижимости нельзя отнести и асфальтобетонное покрытие (п. 2 обзора). А недострой, по мнению Верховного суда, можно поставить на кадастровый учет лишь в том случае, если степень выполнения работ позволяет идентифицировать его как самостоятельный объект недвижимости. В качестве примера приводится дело, где бизнесмен требовал зарегистрировать в качестве недвижимости три сваи, вбитые в землю, но получил отказ от судов всех инстанций (п. 3). При этом здание (помещение), которое ставят на учет должно быть обособленным и изолированным, то есть, не являться пристройкой к другому зданию или его частью, огражденной, например, строительными конструкциями (п. 4).

А часть жилого дома может быть поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной, указал ВС и привел в пример следующее дело. Т. отказали в кадастровом учете части одноэтажного жилого дома, тогда он пошел оспаривать это решение в суд. В ходе разбирательства выяснилось, что ранее дом был в долевой собственности Т. и А., однако впоследствии по решению суда Т. выделили отдельный блок из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, который имел отдельный выход, систему отопления и индивидуальные коммуникации. Суд удовлетворил требования заявителя, поскольку жилой дом состоит из двух блоков, являющихся изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования (п. 5 обзора).

Другие статьи:  Пфр 1% и патент

Тонкости постановки на учет комнат в квартире

Также ВС разъясняет, в каких случаях возможно поставить на кадастровый учет в качестве единого объекта несколько комнат в коммунальной квартире. Заявителям не должны отказывать в регистрации, если такие комнаты являются смежными и изолированы от других помещений. То есть, имеют «общую» стену, один вход, и из одной можно пройти в другую. При этом, если такие помещения разделены местами общего пользования, регистрировать их как один объект недвижимости нельзя.

Регистрация частей объектов недвижимости

Зарегистрировать право на часть объекта недвижимости можно, если проведена госрегистрация ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого эта часть образована. В качестве примера приводится обращение потребительского кооператива, которому отказали в регистрации права собственности на кладовые, поскольку те располагались на участке, находящемся в муниципальной собственности. Вместе с тем выяснилось, что часть земли под помещениями кооператив арендовал у муниципалитета. Суд решил: раз на части участка есть обременение, находящаяся на нем постройка может быть зарегистрирована как отдельный объект.

При этом кадастровый учет частей объектов недвижимости (например, части переданного в пользование помещения, крыши или стены здания), осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части переданного в пользование объекта недвижимости — право, но не обязанность собственника или арендатора, напоминает ВС.

Проблемы с кадастровым учетом после перепланировки

«Кадастровый учет изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания, без внесения изменений в сведения о здании недопустим», — отмечает ВС и иллюстрирует это следующим примером. Компания-собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, сделала к нему пристройку. Затем она подала в орган кадастрового учета заявление об учете перепланировки, приложив к нему техплан помещения. Однако фирма получила отказ, так как проведенная ею реконструкция изменила конфигурацию и границы всего здания, чей план с учетом изменений у нее и запросили. Тогда организация обратилась в арбитраж, пояснив, что принадлежащее ей помещение прошло учет как самостоятельный объект, и изменение его характеристик не влечет изменение данных кадастрового учета всего здания. Однако суд отказал в удовлетворении ее иска, указав, что работы по реконструкции помещения «очевидно повлекли изменение характеристик всего здания», элементом которого является данное помещение (п. 10 обзора).

ВС анализирует еще одно дело, затрагивающее вопросы кадастрового учета после перепланировки. Департамент подал заявление «об осуществлении кадастрового учета изменений жилого помещения», однако получил отказ. Орган кадастрового учета указал заявителю на отсутствие документов, подтверждающих согласование перепланировки. Считая отказ незаконным, департамент обратился в суд, сославшись на то, что предоставленный им техплан содержал все необходимые сведения об изменениях в объекте недвижимости. Первая инстанция и апелляция встали на сторону заявителя, указав, что ст. 22 закона о кадастре не предусматривает предоставление решения о согласовании перепланировки в качестве документа, необходимого для кадастрового учета.

Однако окружной арбитраж отказал в удовлетворении заявления, напомнив, что переустройство жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК). Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется в орган кадастрового учета. Однако, согласно материалам дела, последний не получал акта приемочной комиссии. В ответе на межведомственный запрос сказано, что соответствующих документов попросту не имеется. Собственник жилья, который провел самовольную перепланировку, несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК), напомнил ВС (п. 11 обзора).

Кадастровый учет земельных участков

Также Верховный суд осветил некоторые спорные моменты, связанные с кадастровым учетом земли. Так, например, невозможно поставить на учет земельный участок, если истек срок действия схемы его расположения. Некий М. обратился в местную администрацию с заявлением о предоставлении безвозмездно в собственность земельного участка, на котором долгое время был расположен его огород. И все бы ничего, но схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории оказалась «просроченной», поэтому суды посчитали отказ в постановке на учет обоснованным.

Невозможно поставить на учет выделенную в натуре долю земельного участка, сформированного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме. ВС указал, что это будет считаться нарушением запрета, установленного пп. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК. Также правомерен отказ в постановке на учет участка, если его размеры не соответствуют тем, что указаны в градостроительных регламентах (входят в правила землепользования и застройки, а в отношении земельных участков), Земельном кодексе или других федеральных законах (в случаях, если на земли не распространяется действие градостроительных регламентов). Так, например, нельзя образовать участок в 400 кв. м для ведения подсобного хозяйства, если в градостроительном регламенте населенного пункта, где тот расположен, указано, что его минимальный размер должен составлять 800 кв.м.

При этом, если вы не регистрируете землю «с нуля», а лишь проводите кадастровое уточнение границ, увеличение ее площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – 10% от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого участка. Отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не должно стать помехой в осуществлении государственного кадастрового учета, поскольку такого основания для отказа не содержится в ст. 27 закона о кадастре.

Оповещение заинтересованных лиц

«Круг лиц, с которыми производится согласование местоположения границ земельного участка, определяется на момент совершения кадастровых работ», — указывает в обзоре ВС и разбирает следующее дело. Кадастровый инженер А. направил в орган кадастрового учета межевой план, подготовленный в связи с уточнением границ и площади участка, занятого автодорогой общего пользования. Однако инженер получил отказ, так как не согласовал план с С. — арендатором смежных участков. Это решение А. оспорил в суде, который установил, что право аренды С. на указанные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано позже даты проведения кадастровых работ. До С. их арендатором был Р., с которым А. согласовал уточненные границы. В связи с этим суд признал решение органа кадастрового учета незаконным (п. 20 обзора). ВС, анализируя другое дело, также отметил, что если в государственном кадастре недвижимости есть адреса лиц, заинтересованных в согласовании границ земельного участка, каждого из них нужно индивидуально оповестить о собрании, где будет проводится такое согласование.

Если сведения носят временный характер

Если сведения о земельном участке, которые вносят в госкадастр недвижимости не имеют временного характера, то снять его с кадастрового учета можно только после преобразования или в других случаях, прямо предусмотренных законом. Так, например, администрация представила предпринимателю землю для строительства ТЦ, а когда оно было окончено, попросила снять участок с кадастрового учета. Суды отказали муниципалитету, так как сведения, представленные в реестр не были временными, и никаких действий с участком не производилось.

Напомнил ВС и о том, что если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации, на его основании нельзя изменить статус сведений государственного кадастра недвижимости об участке с временного на учтенный или продлить срок действия временного характера таких данных. Временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного Законом о кадастре, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды. К временным сведениям относятся и данные о постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено. Не носят временного характера сведения о ранее учтенных земельных участках. Приостановление аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений, которые носят временный характер, может применяться судом в качестве обеспечительной меры.

Отмена решений о регистрации

Если суд счел незаконными действия органа кадастрового учета, требование о снятии спорного земельного участка с учета подлежит удовлетворению, если для этого нет препятствий (например, наличие межевого спора, спора об исправлении кадастровой ошибки), отмечает ВС. Компания оспорила в суде решение госоргана о постановке на кадастровый учет нескольких участков. Она указала, что является арендатором участка, из которого путем несанкционировнного раздела вычленили спорные участки. Из-за такого раздела организация не может эксплуатировать принадлежащие ей объекты недвижимости. Однако суд первой инстанции отклонил ее заявление, подчеркнув, что доступ к недвижимости может быть организован через другие земельные участки. Апелляция и кассация это решение отменили, сославшись на заключение землеустроительной экспертизы. Она установила, что раздел исходного участка сделал невозможной эксплуатацию расположенных на нем двух объектов недвижимости, принадлежащих компании. А сформированные участки не достаточны для эксплуатации зданий (п. 28 обзора).

В другом деле ВС подчеркнул, что если объект недвижимости находится в долевой собственности, то его кадастровый учет осуществляется на основании заявления всех собственников. В случаях, когда хотя бы один из них не согласен, в постановке на учет должны отказать.

Арендатор государственной или муниципальной земли сроком больше, чем на пять лет, вправе самостоятельно внести в госреестр сведения об изменениях такого участка, отмечает ВС. А орган госвласти, осуществляющий полномочия собственника, может обратиться с заявлением о внесении таких изменений относительно участка, находящегося в силу закона в собственности РФ, даже если госрегистрация права собственности не проводилась.

Кроме того, ВС подчеркивает, что «внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости не допускается, если сведения о таком объекте уже содержатся в государственном кадастре недвижимости» (п. 3 ч. 17 ст. 45 Закона о кадастре). В качестве примера приводится следующее дело. Орган кадастрового учета отказал А. во внесении сведений об участке в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости он уже был учтен. А. оспорил это решение в суде, который установил, что данный участок обременен договором аренды с одной из компаний. В сентябре 2011 года по ее заявлению госорган исправил ошибку в кадастровых сведениях о категории земель, к которой отнесен спорный участок, указав категорию «земли лесного фонда». В феврале прошлого года также по заявлению организации в кадастр недвижимости внесли сведения о местоположении участка, а также сведения о его арендаторе. А. обратился в орган кадастрового учета позднее, в мае 2015 года. С учетом этого суд оклонил его иск (п. 33 обзора).