Сроки выкупа доли квартиры

Содержание страницы:

Сроки выкупа доли при приоритетном праве выкупа

Доброго дня! Мне предложили купить долю в общей долевой собственности жилья (квартиры). Официально, через нотариуса, заказным письмом. Всего два собственника — я и ещё 1. Я согласился с предложением, так же через нотариуса, заказным письмом, но не могу быстро собрать нужную сумму. Какой срок у меня есть. что бы выкупить. Договор о намерениях, или предварительный договор со вторым собственником не заключали.

Ответы юристов (1)

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить отказ выкупа доли в квартире?

здравствуйте,как правильно оформить.Хочу продать свою долю в квартире,второй собственник не собирается выкупать..как правильно оформить его отказ,к нотариусу не идёт.

Ответы юристов (3)

продажу доли вам все равно придется оформлять у нотариуса, так что можете заказать у него и услугу по извещению второго собственника. Удачи.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Вам проще уведомить его о своем намерении продать долю, подождать месяц и на государственную регистрацию предоставить документы об его уведомлении.

Согласно ст. 250 ГК РФ для возможности заключения договора купли-продажи доли с посторонним лицом, не совладельцем, не обязательно получить именно отказ от совладельцев. Отсутствие от них ответа в течение 1 месяца при условии надлежащего уведомления также дает право совершить сделку. Разница лишь в том, по истечении какого срока можно продать долю. Если получен отказ от совладельца (отказы от всех совладельцев, если их более одного), то сделка может быть заключена ранее истечения 1 месяца. Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусомдо истечения 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли. Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Хотя отказ может быть выражен и в простой письменной форме, правда нотариусы любят иметь дело именно с нотариально удостоверенными отказами, так как они более надежны, все-таки нотариусы несут имущественную ответственность, тем самым они себя стараются обезопасить. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.

Если же от них не поступит никакого ответа, то сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, причем указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

В любом случае даже для Вас лучше получить именно отказ от совладельцев, нежели просто дождаться истечения месячного срока. Так Вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в будущем, по крайней мере сведете перспективы этого на нет

Еще лучше, если отказ будет нотариально удостоверен. Если совладелец не желает идти к нотариусу, можно удостоверить отказ по месту нахождения совладельца. Это предусмотрено нотариальной практикой — совершение нотариального действия вне помещения нотариальной конторы, правда выезд оплачивается дополнительно. Предварительно нотариусу необходимо представить все необходимые документы для составления отказа.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сроки выкупа доли сособственника

Квартира была в совместной собственности, сейчас бывший муж через суд определил доли, хочет свою 1/2 продать «узбекам» и поселить их к нам с сыном. Вопрос: если натариус уведомит меня об этом, в какой срок я должна дать ответ выкупаю я или нет его долю и сколько времени мне дадут на сбор средств для выкупа?

Ответы юристов (1)

согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. »

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Каким образом продлить срок для преимущественного выкупа доли в квартире?

Я имею долю в квартире . Второй собственник хочет продать квартиру или свою долю. Я хочу оставит квартиру себе,но пока не имею средств на выкуп ее доли.. Если она не согласится ждать,как можно продлить время. У меня как я понимаю,будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути ? Подать на нее в суд,она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня),что то еще,за что можно зацепиться.

Ответы юристов (16)

Как Вы уже знаете, долевой собственник обязан предложить Вам выкупить долю в квартире, только в случае Вашего отказа она имеет право продать ее стороннему лицу. Других способов нет. Задержать ее не получится.

Есть вопрос к юристу?

У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все?
Ирина

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если ли какие то еще пути?
Ирина

только договаривать о рассрочке или отсрочке платежа, либо брать кредит

Подать на нее в суд, она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня), что то еще, за что можно зацепиться.
Ирина

подача такого иска не является препятствием к продаже. единственное — это позволит снизить стоимость доли, т.к. позволит зачесть долг в счет стоимости доли.

У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути?
Ирина

Здесь только договариваться. Убедите продавца что Вы лучший покупатель, предложите хорошие условия

Уточнение клиента

Да, видимо только так. Применим дипломатию. Жаль,что не приняли изменения о продлении сроков выкупа, хотя инициатива там где то в госдуме болтается.

20 Января 2016, 05:53

Здравствуйте, Ирина! Я бы предложила Вам дать письменный ответ продавцу о том, что Вы согласны приобрести долю. А после этого предложить продавцу заключить предварительный договор купли-продажи доли в квартире с установлением времени, до какого будет заключен основной договор. Законом подобного рода сделки не запрещены.

У Вас действительно будет преимущественное право покупки доли. Также отмечу, что известить о продаже и условяих продажи продавец Вас обязан письменно. То есть если он просто предложит на словах купить, то это нарушение и Вы в дальнейшем можете обратиться в суд и перевести на себя права покупателя:

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Подать на нее в суд, она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня), что то еще, за что можно зацепиться.
Ирина

Другие статьи:  Отчуждение прав требования

Можно попробовать подать какой-нибудь необоснованный иск и одновременно наложить арест в качестве обеспечительной меры. Пока дело будет разбираться в суд и арест будет наложен — она не сможет продать долю. Однако сделать это не так просто, нужно придумать какие-либо основания.

В итоге лучше все таки попытаться ее переубедить, в частности пояснить, что сама доля стоит очень мало, гораздо меньше, чем половина квартиры. То есть лучше все таки попробовать договориться.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте! Довольно простой способ протянуть время это на 30-ый день после получения письменного извещения о продаже доли направить ответ, что долю Вы приобрести согласны.

А также предложить направить Вам проект договора купли-продажи для ознакомления.

После направления проекта договора купли-продажи направите возражения относительно его условий и предложите свои условия, например заключения договора купли-продажи в рассрочку.

Вся эта переписка займет время.

У Вас на самом деле есть несколько вариантов. Какой из них использовать зависит от того, сколько времени вам понадобится для накопления необходимой суммы.

Во-первых, можно по истечении месячного срока со дня получения уведомления о продаже направить согласие с предложением направить Вам проект договора-купли-продажи для ознакомления. Затем завести переписку по данному проекту, предлагая свои условия. Но данный вариант не совсем надежен. Во-первых, вечно это длиться не может, да и собственник вероятнее всего быстро поймет, что вы тянете время. Во-вторых, Ваше согласие, не освобождает его от возможности по истечении месяца продать долю третьему лицу, поскольку в месячный срок Вы должны выкупить его долю, а не выразить согласие на выкуп.

Во-вторых, Вы можете оформить куплю-продажу с собственником доли в ипотеку, то есть приобретенная доля будет находится в залоге, пока вы не выплатите ее стоимость.

В-третьих (как бы я рекомендовал Вам поступить), пойти на диалог с собственником доли о заключении предварительного договора купли-продажи, которым необходимо будет установить дату, когда Вы будете обязаны заключить основной договор. Данную дату необходимо оценить адекватно, чтобы к указанному числу накопить необходимую сумму. Плюс в том, что данный договор свяжет Вас обеих обязательствами и в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора (или покупатель решит продать третьему лицу) то другая сторона будет вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении заключения основного договора.

Уточнение клиента

Подскажите , если мне отправили письмо с предложениями продажи,но я его не получила,т.к не получила извещения,и по видимому,письмо ушло обратно. Будет ли считаться это фактом предложения ? Переговоры провели ,вроде бы удалось заинтересовать в цене,и соответственно, в сроках до лета. Меня это бы устроило.

Но вот отправление письма меня беспокоит.говорит,что отправляла мне письмо.

21 Января 2016, 20:15

Ирина, тянуть время, предлагая продавцу предварительный договор, рассматривая его вариант договора и другое — это не надёжный вариант.

Надеяться на это можно, если эта квартира является не очень ликвидной недвижимостью и найти другого покупателя на эту долю будет очень трудно.

Кроме того, чувствуя, что Вы не сможете купить долю, Продавец может заранее найти покупателя. И как только пройдёт месяц, сразу продаст долю любому другому лицу, независимо от Вашего затягивания и договорённостей. Это в том случае, если вы заключите предварительный договор. Но если человеку надо продать долю, ему не выгодно заключать предварительный договор с указанием какой-то отдалённой даты получения денег. На это продавец может согласиться только если не найдёт вообще покупателя на эту долю.

Дайте согласие на покупку доли и просите у рассрочку платежа. Если не согласится, занимайте деньги (ипотека или кредит в банке).

Если нет конкретного стороннего покупателя, готового приобрести долю за указанную Вам сумму, то беспокоится преждевременно, предоставьте возможность второму собственнику найти покупателя на его долю, и в случае отсутствия такового, цена на долю будет снижена и Вам опять будет предложено в месячный срок приобрести эту долю за уже меньшую сумму. То есть предложить Вам купить долю второй собственник за одну цену, а потом продать свою долю за более низкую цену стороннему покупателю не предложив сделать это Вам, второй собственник не может.

Да, и потенциальные клиенты скорее всего захотят с Вами познакомиться, так как квартира фактически превратится в коммунальную, расписать все «плюсы» такого соседства- в Ваших руках, можно сказать так же, что намерены судится с целью определить порядок пользования местами общего пользования (кто захочет за высокую цену покупать проблемную долю?)- таким образом убьёте двух зайцев-снизите цену доли квартиры и выиграете время.

Я бы предложил передать письмо в настоящее время текущей датой Вам под роспись. Срок пойдет вновь.

По общему правилу согласно ст.165.1 ГК РФ

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Если Вы проживаете и зарегистрированы по данному адресу, то да, это могут расценить, как то, что Вы уведомлены надлежащим образом.

Однако, если Вам удалось договориться. то заключайте либо предварительный договор, либо оформляйте рассрочку платежа.

Ирина, если вы не получили письмо с предложением продажи, то если оно и было отправлено, то факта предложения нет. Ведь нет никаких доказательств, что письмо Вами получено. Письмо Вам не вручалось, подписи Вашей о получении нет.

Но всё равно, не смотря на положительные переговоры с продавцом, держите эту ситуацию на контроле. Если получите предложение, обязательно ответьте согласием на покупку доли.

Кстати, такое письмо оформляется и отправляется через нотариуса.

Уточнение клиента

спасибо!! Вот еще такой вопрос — моя визави ведет переговоры в т.ч через риэлтора,нанятого ею,с ее слов. Она сама вообще живет в/ на украине. отношения к слову у нас весьма непростые,поэтому словам ее не очень вериться. Поэтому ей эта квартира совсем не нужна. Могу я просить,требовать представить риэлтора подтвердить свои полномочия? Если от В(собственницы доли) будет подписывать договор доверенное лицо, надо чтобы они представили копию доверенности,так ведь?

21 Января 2016, 21:15

Нет таких требований.

Уточнение клиента

Тогда каким образом идентифицируется авторство письма? Я могу не знать подписи обращающегося. Может написать кто угодно.

21 Января 2016, 21:41

Ирина, при первом же общении с риэлтором по вопросу квартиры (доли) он должен Вам показать свои полномочия: паспорт и доверенность от собственника. Без подтверждения полномочий вы можете вообще с риэлтором не разговаривать. Вы имеете право снять копию доверенности и оставить её себе. Если сделка будет по доверенности, то тем более возьмите копию доверенности и изучите её. Внимательно почитайте в доверенности какие полномочия собственник предоставляет риэлтору: что имеет право делать этот риэлтор по доверенности.

Методические рекомендации по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам
(утв. Решением Правления Федеральной Нотариальной Палатой от 23 — 25.06.2008, протокол N 09/08)

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы) нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам.
Передача заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется в целях выполнения предусмотренных законом требований при возникновении намерений у граждан, юридических лиц в реализации предоставленных им прав и обусловлена необходимостью сообщения о своих намерениях лицам, предусмотренным в законе.
Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.
Заявления могут быть различные по своему содержанию.
Например, заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 ГК РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.

Другие статьи:  Выкуп дтп по осаго

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников?

Выкуп доли квартиры у родственников осуществляется в несколько этапов. В данной статье вы ознакомитесь с особенностями приобретения долей в жилом помещении у членов семьи.

Продажа доли в квартире родственнику

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире.

В течение 1 месяца с момента получения извещения собственники долей, наделенные преимущественным правом покупки, вправе заявить продавцу о своем желании приобрести его долю.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Выкуп долей квартир: этапы

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

Выкуп доли квартир у члена семьи

Приобретение доли в форме покупки происходит на основании традиционного договора купли-продажи.

Этапы выкупа доли жилой площади у члена семьи

Продажа имущественных прав родственнику происходит в несколько этапов.

  1. Подготовка документации:
    • правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены;
    • правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра;
    • пакета документов из БТИ (в инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию — приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире);
    • выписки из домовой книги.
    • нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
  2. Подписание договора купли-продажи доли.
  3. Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

Выкуп доли на квартиру в ипотеку

При недостатке денежных средств для выкупа имущественных прав граждане нередко обращаются в банковские организации, предоставляющие ипотеку.

Процедура получения кредита предполагает оформление следующих бумаг:

  1. Договора об ипотеке, который станет основанием для передачи залогового имущества кредитору.
  2. Закладной.
  3. Договора купли-продажи доли на квартиру.
  4. Кредитного договора, фиксирующего процентную ставку по займу, размер ипотечного кредита, срок возврата долга и другие условия соглашения.

Согласно Письму Росреестра от 07.07.2014 N 14-исх/07667-ГЕ/14, при займе средств на покупку доли в общей собственности на квартиру, если другая часть помещения уже принадлежит заемщику, он вправе зарегистрировать ипотеку на всю квартиру.

Проблемы при получении ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды. Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Последствия незаконной продажи доли на квартиру

Если продавец осуществит сбыт доли до истечения месячного срока после уведомления родственников с преимущественным правом покупки, то любой из участников долевой собственности имеет право подать иск в суд.

Перевести на себя права и обязанности покупателя доли в недвижимом имуществе в судебном порядке вправе родственники продавца, обладающие правом преимущественной покупки.

Такой перевод прав и обязанностей осуществляется судом на основании искового заявления о нарушении интересов лиц с преимущественным правом покупки доли. Иск должен быть подан в судебные органы в течение 3 месяцев со дня, когда участнику долевой собственности должно было стать известно или стало известно о совершении сделки.

Таким образом, приобрести долю в квартире можно по преимущественному праву в течение 30 дней с момента уведомления о ее продаже. Родственники могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении.

Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2. В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3. Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Продажа доли в квартире.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

Другие статьи:  Дать приказ значение

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

• Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
• Документ, подтверждающий семейный статус.
• Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
• Документы из органов опеки – при необходимости.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

✔ Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

  • Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  • Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  • Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  • Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  • Права и обязанности сторон.
  • На основании, каких документов продается доля.
  • Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  • Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  • Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  • Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Риски при покупке доли в квартире.

Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

1. Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.
Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).
Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

Совета юриста:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1. Заключение договора дарения.
2. Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:

  • Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
  • Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

  • Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
  • Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

  • Собственного жилья,
  • Сполучения прописки,
  • Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

  • Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
  • Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ