Погашение ипотеки арендой

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Однако квартира это ещё и другие траты: выгодно ли сдавать квартиру?

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

Самый популярный материал месяца: до 300 тысяч без процентов до 1 года, но только на покупки — расскажу, где взять.

Ох уж эта ипотека…Наверное,есть предприимчивые люди, которые могут даже из ипотеки извлечь для себя выгоду. Как-то быстро выплатить— сдавать потом жильё, с пользой для себя. Но думаю,для большинства ,ипотека не лучшее под чем подписываются люди. Поэтому ,чаще всего, влезают в ипотеку,из-за безвыходности. Когда ипотека- это единственный способ приобрести жильё.

Недавно обсуждали тему ипотеки с мамашками на одном из форумов.А точнее одна из мамочек не знала на что потратить свой материнский капитал.Ей предложили его как начальный взнос за ипотеку на квартиру для ребенка.А в последующем предложили сдавать эту квартиру и этим оплачивать ту же самую ипотеку.Мне показалась эта идея довольно разумной.Возможно в будущем так и поступлю)

Купить квартиру чтобы её сдавать это просто реально мышление дол…….ба….

Пока не продастся дороже можно и сдавать, многие держат n-е кол-во квартир как раз под сдачу. Много пенсионеров перед пенсией покупают квартиры, чтоб на пенсии сдавать и иметь доп. заработок. Если знаете иные варианты получить прибыль — поделитесь, может и вправду мы тут не тем занимаемся:)

Ипотека.. Я вообще опасаюсь влезать во всякие долги и кредиты, так что ипотека для меня — страшная вещь и однозначно денежное рабство. Соглашусь с мнением, что брать квартиру в ипотеку чтобы сдавать возможно в случае уже имеющего жилья. Да и в городе с населением в 250 000 чел. где квартиры сдаются в три раза меньше месячной уплаты за ипотечный кредит, это однозначно невыгодно.

Ипотека — это заработок банков . Сегодня купить квартиру самим довольно трудно, особенно если это молодая семья, и жить засыпая с мыслью о том что ты должен банку выплачивать n-ую сумму денег не радует. Правильно написали, что если кто и берет в ипотеку, а потом сдает в аренду, значит тому человеку действительно есть где жить. Это уже другой разговор, сдавать конечно можно, вы будете получать хоть какой-то доход и платить в банк соответсвенно нужно будет меньше. Но думаю что ипотека это уже крайний случай!

Однозначно не выгодна. Ипотеку стоит взять только если не хватает чуть-чуть и прибыль от аренды будет покрывать и страховку, и взносы по кредиту. А ждать около 20 лет пока выплатите ипотеку глупо, при отсутствии значительного первоначального взноса ипотека точно не вариант. Остается надеяться на богатую тетю, о существовании которой вы не знаете

Как-то фатально вы мыслите. Уж лучше я буду надеяться на квартиру, которая будет приносить чистый доход мне, хоть и через 20 — 15 лет, чем на какую-то тетю, который нет и не было.

Если человек покупает квартиру, чтобы ее сдавать, значит ему есть где жить. Соответственно, если брать второй вариант (есть сумма на первоначальный платеж), то лучше действительно уже накопленные деньги вложить в жилье, пусть и в ипотеку. Копить до победы, как тут советуют — полный бред, несовместимый с реалиями жизни. В квартире можно сделать косметический ремонт, обставить недорогой мебелью, либо вообще без мебели сдавать. Ведь в этом случае квартира уже будет, так сказать, «на руках», и рост цен на недвижимость уже будет не страшен. Поскольку арендаторы будут фактически выплачивать ежемесячный платеж, владельцам можно поднатужиться и по возможности гасить кредит досрочно.

Я считаю стоит, т.к. изначально вы уже примерно половину стоимости ипотеки будете платить не из собственного кармана (если квартира почти полностью куплена за счет средств банка, а ваш взнос всего 20 или 30% стоимости квартиры), а в последствии эта квартира уже будет работать на вас, принося доход. Одна моя знакомая таким образом покупает уже вторую квартиру в ипотеку и сдает ее, частично гася ипотеку. Ипотеку за первую квартиру, по ее словам, она выплатила за 8 лет, хотя изначально кредит был рассчитан на 15 лет, она платила ежемесячный платеж из собственных средств, а сверху отдавала на погашение ипотеки деньги полученные от сдачи квартиры. В итоге квартира в ее полном распоряжении примерно в 2 раза быстрее.

В общем согласна со статьей! Возможно если бы был первоначальный капитал приличный, то приобрела бы квартиру, ибо жилье дорожает, инфляция растет и довольно крупную сумму држать где нибудь на вкладе довольно глупо! Переплата конечно будет, но но через 15-20 лет, цена этой квартыры будет уже значительно больше этих расходов!

Согласна и с Алисой и с Дмитрием. Заниматься недвижимостью выгодно, но с одним условием: иметь светлую голову и здоровье, ведь если не вы, то кто тогда закончит начатое вами ОЧЕНЬ СЛОЖНОЕ дело. Я человек верующий и точно знаю, что с Кесарем (это банки, налоговая, ЖКХ и т.д.) имей ухо в остро. Ничего не будь должен ему … Вовремя оплачивай все налоги, сборы и т.д., и ни когда не переплачивай ни копейки — это не благотворительность. И думаю верно, что инфляция сделает свое дело, которое в данном случае вам будет на руку. И цена квартир уже через пять-шесть лет другая, и аренда тоже поднимется. А ваш кредитный договор остается фиксированным на 10-20 лет. Ну, и конечно, Бог вам в помощь.

Ипотека вообще невыгодна, если уж рассматривать этот вопрос. Во-первых, вы будете выплачивать ее лет 20, а во-вторых, сумма переплаты составляет порядка 40%. Тут палка о двух концах. Аренда отобьет часть вложенных средств, но лишит вас морального удовлетворения от новой квартиры — ведь в ней будет жить неизвестный человек. С другой стороны, поселившись в ней лично, всю сумму вам придется выплачивать самостоятельно. На мой взгляд, лучше подождать и постараться накопить всю сумму на покупку квартиры сразу.

Ипотека, конечно, не выгодна,но к примеру в нашем регионе цены на квадратный метр жилья в среднем составляют 60-70 тыс.. и как раз ипотека является едва ли не единственным способом приобретения своей жилплощади…накопить зачастую просто нереально..

бытует мнение, что ипотека не выгодна, но тем не менее 30% населения приобретают жилье именно так, мы не исключение

мы тоже. Брали в банке Санкт-Петербург. Безусловно, переплата внушительная, но ели иного варианта нет, то мы готовы были заплатить

Накопить конечно хорошо сказано. Но цены на квадратные метры с каждым днем всё выше и выше. Я взяла ипотеку 3 года назад и купила квартиру за 3,2 млн., спустя два года моя квартира стоит уже 6млн.

Автор/Публикатор: Александр (коллективный разум)

Рептилоиды и крепостные.
ИРЧИ: -1.71 | Динамика рубля.

Курс USD: 67.3710, EUR: 76.9377
Прогнозы на месяц: USD: 67.82, EUR: 77.46

  • Экономические новости
    онлайн мониторинг.
  • Блоги о бизнесе и финансах
    онлайн ридер.
  • Новости криптовалют
    лента блогов.
  • Бизнес викторина
    тесты по инвестициям и предпринимательству.
  • Тест на профориентацию
    помогаем выбрать профессию.

Вступайте в Клуб, получайте свежие идеи, интересные истории и предложения:

Погашение ипотеки арендой

Можно ли купить жилье в ипотеку и выплачивать долг банку за счет аренды залоговой квартиры? Теоретически это идеальная инвестиция: вы вкладываете свои накопления в покупку недвижимости в виде первоначального взноса, остальное доплачиваете из кредитных средств. Затем сдаете приобретенную квартиру в аренду, и погашаете деньгами арендодателей ипотечные платежи.
Это — в теории. На практике все не так просто.

Право на аренду

Большинство потенциальных заемщиков почему-то рассматривает последующую аренду приобретенной в ипотеку недвижимости как нечто само собой разумеющееся (естественно, если у них уже есть жилье и нет необходимости самим вселяться в новую квартиру). На самом деле совместить статус ипотечного заемщика и арендодателя может оказаться не так уж легко.

В соответствии со статьей 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке. Вот этим «если» и пользуется некоторые банки, включая в кредитные договоры пункт, по которому заемщик может сдавать ипотечную квартиру только с разрешения кредитора.

Кстати, даже если договор об ипотеке не предусматривает подобного ограничения, сдать залоговое жилье по закону можно только для проживания: коммерческая аренда исключена.

Стремление банков заранее оговорить в договоре свое право контролировать собственника вполне объяснимо: пока недвижимость является обеспечением по кредиту, существует возможность ее перехода в собственность кредитора, и он должен обезопасить себя от рисков ухудшения состояния квартиры или обременения правами третьих лиц. Именно поэтому некоторые банки вообще не дают одобрения на сдачу ипотечной квартиры в аренду, а в большинстве случаев это возможно только с письменного разрешения залогодержателя.

Предупреди банк и сдавай спокойно

Из всех ипотечных заемщиков, которые сдают купленные в кредит квартиры, доля тех, кто уведомляет банк о своих планах по аренде, не превышает 5 %. А ведь риск того, что кредитор узнает о несанкционированной аренде, хоть и невелик, но все же есть. А на кону — слишком многое, чтобы позволить себе играть в прятки с банком.

«Если банк обнаружит, что залоговое жилье сдается без его разрешения, он может потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору. В случае же неисполнения заемщиком требования о досрочном погашении кредита банк имеет право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством», — предупреждает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина.

Разумеется, прежде чем пойти на крайние меры, кредитор постарается использовать другие способы воздействия на заемщика — например, наложит на него ежемесячный или ежедневный штраф вплоть до устранения нарушения.

Так что в любом случае гораздо лучше будет все-таки заранее согласовать с кредитором решение об аренде. Сделать это можно как до заключения ипотечного договора, так и в период погашения кредита.

Если сдача залогового жилья в наем — основная цель вашей покупки, и искать арендаторов вы собираетесь с первого дня владения недвижимостью, то можно обсудить данный вопрос с банком еще на этапе подачи заявки на ипотеку.

При этом нужно иметь в виду, что ипотечные программы, изначально предполагающие сдачу залогового жилья в наем, могут невыгодно отличаться от стандартных предложений. Например, ставки в этом случае могут быть на 2–3 пункта выше. Кроме того, добавляет Наталья Кулагина, если заемщик заранее заявляет о своем намерении сдавать залоговое жилье, это может повлиять на требования банка к первоначальному взносу. Допустим, если при покупке недвижимости в целях проживания размер первоначального взноса составляет 10 %, то при приобретении жилья для его последующей сдачи в аренду — не менее 50 % от стоимости недвижимости.

Расходы по страхованию также могут быть выше. По данным директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, в ряде случаев уведомление кредитора о сдаче залоговой квартиры в наем приводит к увеличению стоимости страховки имущества на 20–30 %. Это связано с повышенными рисками причинения ущерба квартире ввиду проживания в ней посторонних лиц.

Возможен и другой вариант, менее затратный: предупредить банк о намерении сдать заложенную квартиру уже в период погашения кредита. Конечно, есть риск, что вам откажут, но в большинстве случаев банки без особых проблем дают разрешение на аренду, предварительно удостоверившись, что заемщик не собирается вселять в квартиру 20 гастарбайтеров. Весьма действенным может оказаться заявление о том, что вы вынуждены сдать залоговое жилье, чтобы получить дополнительный источник дохода, так как в силу изменившихся финансовых обстоятельств испытываете затруднения с внесением ежемесячных платежей по кредиту.

Если вы зарекомендовали себя как добросовестный заемщик, то банк, скорее всего, найдет возможность пойти вам навстречу. Решить ситуацию таким способом проще и надежнее, нежели обманывать кредитора в надежде, что проверки обойдут вас стороной.

Кстати, не стоит недооценивать банки в плане контроля за соблюдением заемщиками условий договора. Сегодня во многих из них работают специальные залоговые службы, которые проверяют юридическое состояние залога и иногда организуют визиты в ипотечные квартиры.

Стоит ли овчинка выделки

Итак, если соблюдать все предписания банка, залоговую квартиру можно благополучно сдавать. Однако оправдаются ли надежды собственника на то, что доходы от аренды освободят его от кредитного бремени? Чтобы не поплатиться в будущем за излишний оптимизм, к предварительным расчетам надо подойти со всей обстоятельностью.

По мнению Константина Шибецкого, наибольшим спросом у московских квартиросъемщиков пользуются однокомнатные квартиры в домах эконом-класса, расположенных в спальных районах. На цену аренды влияет в первую очередь близость к метро, а также уровень внутренней отделки квартиры и ее оснащенность мебелью и техникой. Удачно расположенную однушку с косметическим ремонтом вполне вероятно сдать за 28–30 тыс. рублей в месяц.

Для примера возьмем сумму 28 тыс. рублей, вычтем из нее налог 13 % (3 640 рублей) и расходы на квартплату (приблизительно 2 500 рублей) — на руках остается чуть менее 22 тыс. рублей. Минимальный ремонт и меблировка обойдутся примерно в 200 тыс. рублей, а значит, доход за первые 9 месяцев уйдет на то, чтобы окупить затраты собственника на подготовку квартиры к сдаче.

Кстати, насчет налогов: то, что ваш банк в курсе того, что вы сдаете квартиру, совсем не означает, что он передаст эту информацию налоговой инспекции. Да и госрегистрация договора о найме, выводящая собственника из тени, нужна только для арендных соглашений на срок больше года. Но при всем этом нужно помнить, что, не платя налоги, вы совершаете экономическое преступление. Каждый сам определяет для себя отношения с законом, однако в данной публикации рассматриваются только примеры, соответствующие законодательным нормам.

Купить однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве сегодня можно за 5–5,5 млн рублей. Теперь рассчитаем, при каких условиях ежемесячный платеж по ипотеке, полученной на покупку этой недвижимости, может быть менее или равен 22 тыс. руб.

Генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников предлагает единственно возможный способ добиться желаемого баланса цены аренды и платежей по кредиту: накопить как можно более высокий первоначальный взнос, минимизировав объем заемных средств.

Эксперт разбирает простой пример: если на квартиру стоимостью 5 млн рублей взят кредит на 20 лет в размере 4,5 млн рублей, то есть первоначальный взнос составил 10 %, то ежемесячно банку придется отдавать около 50 тыс. рублей при ставке по кредиту 12 % годовых. В этой ситуации за то, что в вашей квартире проживают чужие люди, вы доплачиваете свои деньги.

Другие статьи:  Приказ 302-н о прохождении медосмотров бланк

Если же первоначальный взнос составит 50 %, то это позволит не только значительно уменьшить сумму кредита, но и, скорее всего, снизить процентную ставку на 1–2 пункта. По кредиту в 2,5 млн рублей, взятому на 20 лет под 11 %, общая переплата составит 2 761 000 рублей, а средний ежемесячный платеж будет равен 21 920 руб.

В Московской области, где цена квадратного метра почти в два раза ниже, чем в Москве, у собственников, казалось бы, больше шансов покрыть ипотечные выплаты за счет аренды. Однако проблема заключается в том, что ниже здесь не только цены на жилье, но и размер арендных платежей. При этом ставка налогообложения одна и та же, а квартплата — выше московской.

Приведем примерный расчет: однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье в доме с хорошей транспортной доступностью можно приобрести за 3–3,5 млн рублей. Сдать такую квартиру получится в среднем тысяч за 20, минус налог 13 % (2 600 рублей) и расходы на квартплату (около 3 500 рублей) — итого 13 900 рублей чистого арендного дохода. Для того чтобы ипотечный платеж не превышал 14 тыс. рублей, в кредит можно взять не более полутора миллиона. То есть для того, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, еще полтора придется добавить из своих средств. В этом случае первоначальный взнос составит 50 %, поэтому можно рассчитывать на выгодные ставки по ипотеке.

Подобная ситуация складывается и в других российских городах. Согласно исследованию, проведенному компанией «Финэкспертиза», быстро окупить вложения в недвижимость за счет аренды (даже при оформлении ипотеки с небольшим первоначальным взносом) можно только в трех регионах: в Амурской области, Магадане и на Камчатке.

Во всех остальных областях схему «ипотека за счет аренды» можно уверенно использовать, только располагая собственными средствами на оплату хотя бы половины стоимости жилья. Если такие накопления у вас есть, то их вложение в ипотечную программу является привлекательной инвестицией с низкими рисками. Правда, опасность все равно есть: если арендные ставки упадут, кредит придется возвращать из своей зарплаты. В ближайшем будущем это маловероятно, однако никто не может гарантировать, что через 10 лет ситуация на рынке аренды не изменится.

Что выгоднее: аренда или ипотека и почему снимать квартиру всегда лучше кредита?

Приветствую! В России любой кризис в первую очередь отражается на рынке недвижимости.

В 2015—2016-м наблюдаем интересную картину. Предложение по аренде жилья серьезно опережает спрос даже в перенаселенных Москве и Санкт-Петербурге. Приличную однокомнатную квартиру в столице сегодня можно снять за 20-25 тыс. рублей. Банки же, напротив, ужесточили требования к ипотечным заемщикам и подняли ставки до средних 14% годовых.

Итак, вечный вопрос россиянина, переехавшего в большой город: аренда или ипотека что выгоднее? Неужели снимать жилье сейчас дешевле, чем оформлять его в ипотеку?

Для начала давайте вспомним основные достоинства и недостатки обоих вариантов.

Ипотека: плюсы и минусы

  1. Рано или поздно недвижимость становится собственностью заемщика. В какую сумму жилье обойдется в итоге – это уже второй вопрос
  2. С точки зрения правовой защиты ипотека надежней аренды. Как-никак Вы живете в своей квартире и являетесь ее владельцем
  3. В самой сложной ситуации ипотечную квартиру можно продать, закрыть остаток задолженности и остаться без жилья, зато без долгов и с приличной суммой на руках. Еще один вариант выхода из положения: ипотечную квартиру на время сдают и переезжают к друзьям или родственникам
  4. Если в период погашения кредита Вы лишаетесь работы, возможна реструктуризация задолженности. В случае форс-мажора часть кредита покроет страховка (которую многие почему то считают навязанной услугой). А вот договориться с арендатором о снижении ежемесячного платежа на полгода вперед вряд ли удастся
  5. Сегодня по ипотеке можно получить налоговый вычет от государства

  1. Первоначальный взнос по ипотеке в несколько раз больше гарантийного депозита по аренде
  2. Ипотечные платежи почти всегда выше размера арендной платы. Ведь величину аренды устанавливает рынок. А ипотечный платеж зависит от стоимости жилья и кредитной ставки банка
  3. Средняя переплата по ипотеке составляет около 200% за 10 лет и 300% — за 15-20. Купили квартиру за 7 млн. рублей – за 15-20 лет отдали за нее банку около 20 млн. рублей
  4. Текущие расходы на ипотечную квартиру гораздо выше, чем на съемную. В собственном жилье придется делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику
  5. Если ипотека оформляется на недострой, то до завершения строительства нагрузка на семейный бюджет будет двойной: придется платить и за аренду, и за ипотеку

Аренда: плюсы и минусы

  1. Съемная квартира более «ликвидна». Можно в любой момент сменить место проживания поближе к работе или подальше от шумных соседей
  2. «Лишние» деньги можно копить и инвестировать, по чуть-чуть формируя источники дополнительного дохода. В случае с ипотекой свободных денег, как правило, не остается. Все до копейки уходит на досрочное погашение кредита
  3. Ежемесячные платежи по аренде, как правило, ниже минимального платежа по ипотеке
  4. Для аренды жилья не нужен большой первоначальный капитал (достаточно иметь на руках сумму за два-три месяца аренды)

  1. Собственники квартиры время от времени пересматривают размер арендной платы. И почти всегда – не в пользу арендатора. А вот сумма ипотечных платежей зафиксирована кредитным договором до конца его действия
  2. В случае потери работы со съемной квартиры, увы, придется съезжать. Ведь сменить жильца арендодателю гораздо проще, чем банку – найти нового заемщика взамен неплатежеспособного
  3. Со временем ощущение «подвешенного состояния» раздражает все сильней. Студенты легко переносят смену места жительства. Но чем старше мы становимся, тем выше потребность в стабильности и предсказуемости. А когда в семье рождаются дети, появляется дополнительная привязка к детскому саду и школе

Но хватит лирики. Переходим к конкретным расчетам. Цифры я брал условные и усредненные, но более-менее актуальные на конец 2016 года.

Сравнение вариантов «ипотека» и «аренда» в цифрах

Предположим, Вы живете в крупном российском городе. К концу нынешнего года смогли накопить 1 млн. рублей. Осталось решить: потратить эти деньги в 2017-м на первоначальный взнос по ипотеке или продолжать снимать жилье?

Вариант №1. Ипотечный кредит

Цена однокомнатной квартиры в черте города на стадии котлована составляет 3 млн. рублей. Еще в миллион обойдется ремонт, покупка мебели и бытовой техники. С учетом первоначального взноса мы берем в банке кредит на 3 000 000 рублей.

Процентная ставка составит 14% годовых. Плюс еще примерно 0,2% в месяц закладываем на обязательное страхование (без него жилищный кредит банки не выдают). Мы планируем полностью закрыть ипотеку за 10 лет.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячный платеж составит примерно 52,5 тыс. рублей (для расчетов я использовал стандартный ипотечный калькулятор).

Итоговая переплата по процентам с учетом страховки выльется в 3,3 млн. рублей. Другими словами, через 10 лет первоначальная стоимость квартиры вырастет для заемщика больше, чем в два раза.

Вариант №2. Аренда жилья

Миллион рублей первоначального взноса мы размещаем на банковском вкладе под 8% годовых. За год получаем в виде процентов 80 тыс. рублей.

Ежемесячный арендный платеж составляет 25 тыс. рублей или 300 тыс. рублей за год. Если предположить, что арендная плата за 10 лет вырастет на 10%, то за весь срок аренды расходы на съемное жилье составят около 3,3 млн. рублей.

Как быстро погасить (выплатить) ипотеку: варианты, схемы, нюансы?

Долгосрочный займ тяготит. Как быстро погасить ипотеку и получится ли при этом сэкономить? Существует несколько беспроигрышных схем быстрого погашения ипотечного кредита.

Почему возникает вопрос «как быстро выплатить ипотеку»?

Для большинства граждан проблема, связанная с поиском решения, как выгодней, опережая график, погасить ипотеку, носит психологический характер.

Осознавать, что на протяжении многих лет ты обязан выплачивать долг, независимо от складывающейся финансовой ситуации, очень тяжело. В условиях нестабильной экономической обстановки мало кто уверен в завтрашнем дне.

Другая причина – это возникшая потребность продать или обменять приобретенное жилье. К выбору квартиры подходят очень тщательно и вдумчиво, однако с течением времени может измениться и состав семьи, и место работы, и финансовый доход. Кто-то рассматривает возможность переезда в другой регион или даже страну. А поскольку ипотека создает определенные трудности для продажи квартиры, то единственным возможным вариантом осуществить задуманное служит опережающее погашение задолженности.

Ипотека, помимо ежемесячного погашения, предполагает и ежегодные траты, связанные с продлением страховки и независимой оценкой недвижимости (по дополнительным требованиям банка). Желание сократить хотя бы на год обязательные расходы естественно.

Схемы начисления процентов

Выгодность ипотеки определяет не только процентная ставка, сумма кредита и сроки его погашения, но и выбор оптимальной схемы погашения.

Выплаты по ипотечному займу могут осуществляться как равными, аннуитетными платежами, так и дифференцированными.

  1. При аннуитетной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется равными платежами в течение всего периода. Но не надо заблуждаться, что платежи также состоят из равных долей основного долга и процентов банка за пользование заемными средствами.

Если рассматривать срок ипотеки в 20-25 лет, то в первые 10-13 лет аннуитетные платежи состоят, в основном, из начисленных процентов, а сама сумма долга (тело займа) мало изменяется. Погашая задолженность досрочно, заемщик выплачивает в первую очередь проценты. Так банк страхует себя от потенциального несения убытков и обеспечивает себе максимально возможную прибыль.

При дифференцированной схеме начисления процентов погашение ипотеки осуществляется неравномерно.

Сначала размер ежемесячных платежей довольно существенный, но с течением времени они становятся все менее обременительными.

Однако если вы уже при оформлении задумываетесь о том, как быстро выплатить ипотечный кредит, стоит рассмотреть именно этот вариант в первую очередь.

Дифференцированные платежи состоят из одинаковых частей основной суммы долга (тела займа) и начисленных процентов. При досрочном погашении сумма займа пропорционально уменьшается и проценты пересчитываются.

Но существенные размеры на начальном этапе для большинства заемщиков непосильны, поэтому отдается предпочтение аннуитетным платежам. Да и большинство банков не предоставляют выбора в схеме начисления; по умолчанию ежемесячные платежи по ипотеке носят аннуитетный характер.

При наличии финансового буфера в виде депозита, имущества (автомобиля, загородного участка), за счет продажи которого можно компенсировать внезапно возникшие денежные затруднения, целесообразней выбирать именно дифференцированную схему платежей.

К выбору той или иной схемы нужно подходить ответственно, тщательно просчитывая риски, ведь в процессе выплаты изменить ее невозможно.

При аннуитетных платежах в первой половине срока ипотеки нет смысла в досрочном погашении, ведь сумма общего долга мало изменяется. При дифференцированных платежах досрочное погашение целесообразно в любой период.

Рефинансирование – реальный вариант быстрого погашения ипотеки

Программы рефинансирования предполагают не только решение проблем, связанных с невозможностью дальнейших выплат по ипотечной ссуде. С помощью займа в другом банке можно выбрать и более короткий срок для погашения задолженности (Подробнее см. Как осуществить рефинансирование по ипотеке?).

Единственным минусом рефинансирования является то, что она сопровождается переходом прав на залоговое имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Если целью было избавить жилье от обременения для последующей продажи, то рефинансирование такую проблему не решает. Помимо этого, существует сложность в сборе необходимого для оформления пакета документов, касающихся не только кандидатуры заемщика и сведений о первичной ипотеке, но и рассматриваемого в качестве возможного залога самого жилья.

Если сумма оставшегося долга по ипотеке не превосходит 700 тысяч рублей, то есть возможность оформить потребительский кредит (или под залог другого имущества, к примеру, автомобиля) и все-таки избавить жилье от обременения.

Условия банка, ограничивающие возможности быстрой выплаты кредита

Только изучив раздел о возможностях досрочного погашения в кредитном договоре, можно оценить их выгодность и целесообразность.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», банк не может полностью исключить возможность досрочного погашения ипотечного займа, так как это ущемит права заемщика как потребителя.

Пункт 2 ст. 810 ГК РФ устанавливает право на досрочное погашение с согласия заимодателя, то есть банка. Достаточно спорный момент – имеет ли право банк начислять заградительные комиссии или штрафные санкции для осуществления права заемщиком на досрочное погашение.

В судебной практике есть решения, принятые как и в пользу банка, так и в пользу заемщика. Во многом эти нюансы регламентируются условиями подписанного кредитного договора. Для осуществления права на досрочное погашение банки иногда требуют письменное уведомление от заемщика, которое может быть рассмотрено в течение 1 месяца.

Быстро погасить ипотеку можно единовременным платежом либо частично. В любом из случаев банк обязан пересчитать проценты, в связи с уменьшением периода пользования заемными средствами, и предоставить новый график погашения.

Заемщик может решить, сократить срок оставшегося периода или соразмерно уменьшить ежемесячные платежи, если это не оговорено условиями досрочного погашения в кредитном договоре.

Погашение ипотеки с аренды

Берешь квартирку в ипотеку с первым взносом и ремонтом, сдаешь ее внаем и с доходов от аренды платишь ипотеку. Через 20 лет квартира ребенку. И еще одну — и через 25 лет квартира еще одному ребенку. Как вам? стопудов ведь что-то тут не прокатит, а то бы все уже так делали, но что? я вообще ни але в финансовой сфере, пора знакомиться.
еще вариант — сделать это не в Москве — тогда получится много дешевле и лет через 5-10 уже можно будет стричь бабло от аренды. На недвжимость поближе к Москве.
ЗЫ короче, прочитала я побдробно про ипотеку, и подумала -ну ее! лучше дом в подмосковье построю за 1 млн, если вдруг тесно станет, или в другое место перееехать, недвижимостью манипулировать только когда счет в банке будет большой.

а то бы все уже так делали потому что большинству этих самых «всех» самим жить негде

потому что большинству этих самых «всех» самим жить негде Допустим, нам есть где.

с доходов от аренды платишь ипотеку. стоимость аренды меньше, чем плата по ипотеке.
За 25 лет тебе придется делать несколько ремонтов квартиры — это будут периоды, когда арендные платежи тоже поступать не будут

ну это известная идея и тема, что ипотечная квартирка типа сама себя окупает-выкупает
Типа заплатил-насобирал на 1ый взнос, а дальше грубо говоря за 20-30 тыс. в месяц хата сдается в аренду и ежем. платеж примерно равен тому, что вам арендатору дарят. Сама себя кормит и окупает.
Но! У вас в договоре ипотечном с банком может жестко стоять пункт, что нельзя квартиру сдавать внаем (вбелую через агенство, вчерную самим тем более. ) вообще, либо с кучей уведомлений банку.
Короче и прописки все, даже мужей, жен и детей в квартиру могут быть только с согласия и уведомления банка.
Да и ремонт нужно делать на что-то, мебель и технику в кв. ставить.
Староховаться от затоплений и пожаров А то сдадите вчерную кому-то без уплаты налогов, они сами или соседи затопят, всякое бывает. И никто не виноват.
И могут быть месяцы простоя без уплаты за сдачу пока арендаторов не найдете.
Нужно всё тщательно просчитать.

стоимость аренды меньше, чем плата по ипотеке.За 25 лет тебе придется делать несколько ремонтов квартиры — это будут периоды, когда арендные платежи тоже поступать не будут Мама привела пример — двушка в Красногорске за 5.400, ее сослуживица в месяц платит 70 000. допустим, сдавать ее там тыс за 50 можно (можно, да? =) ну и итого, на нас остается 20, двоим работающим в Мск людям это по силам (когда выйду из декрета) даже без натяжки наверное. Ведь правда неплохой вариант? Почему еще так не делают люди? может банк должен дать разрешение на аренду а он не дает? такое может быть? а если я спрашивать не буду?

Мама привела пример — двушка в Красногорске за 5400, они в месяц платят 70 000. мама не хочет за эти деньги в Москве трешку снимать?

ну это известная идея и тема, что ипотечная квартирка типа сама себя окупает-выкупаетТипа заплатил-насобирал на 1ый взнос, а дальше грубо говоря за 20-30 тыс. в месяц хата сдается в аренду и ежем. платеж примерно равен тому, что вам арендатору дарят. Сама себя кормит и окупает.Но! У вас в договоре ипотечном с банком может жестко стоять пункт, что нельзя квартиру сдавать внаем (вбелую через агенство, вчерную самим тем более. ) вообще, либо с кучей уведомлений банку.Короче и прописки все, даже мужей, жен и детей в квартиру могут быть только с согласия и уведомления банка.Да и ремонт нужно делать на что-то, мебель и технику в кв. ставить.Староховаться от затоплений и пожаров А то сдадите вчерную кому-то без уплаты налогов, они сами или соседи затопят, всякое бывает. И никто не виноват.И могут быть месяцы простоя без уплаты за сдачу пока арендаторов не найдете.Нужно всё тщательно просчитать. Вот этот пункт меня интересует. а есть банки где нет этого пункта? и если я сдаю по-черному, то не получаю страховку в случае пожара? а если получаю то сдавать надо по белому, и тогда с разрешения банка? а можно взять кредит другой и погасить и ипотеку, и тогда уже квратира в собственности а с ее дохода платишь кредит? месяцы простоя надеюсь не будут. вконтакте например все время ищут жилье и нечасто его сдают.. но кончено вконтакт это не статистика. а мои первые предположения

Основная ошибка логики ТС состоит в том, что стоимость обслуживания заема при небольшом первоначальном взносе существенно превосходит доходы от аренды.
Такой вариант осуществим, когда есть существенный первоначальный взнос и еще 20-30 тыс руб в месяц на погашение разницы между платежом по кредиту и доходами от аренды. В таком случае, да, можно ненапряжно прикупить квартиру на будущее.

я так поняла, мама ТС платит 70 тыс. в месяц не за аренду, а ипотечный ежем. платеж за квартиру в 5,4 млн.
А так если банк разрешит сдавать, то вперед
Я не знаю, насколько часто банки узнают и как разнюхивают про сдачу кв-р своих.
Не хочу пугать

Другие статьи:  Приказ 13 от 120109

сдавать ее там тыс за 50 можно (м У меня не хватает воображения, чтобы представить, какую двушку можно снимать за 50 в Красногорске

мама не хочет за эти деньги в Москве трешку снимать? чья мама? моя?) у нас две трешки в Москве, просто я хочу много детей, и каждому трешку. Потому что считаю что растить двоих детей в двушке ужас, тк сама не привыкла, что в комнате надо быть с кем-то. и на некоторые махинации с недвижимостью в будущем рассчитываю. .

На мой взгляд банкам похрену на факт сдачи квартиры. Живу в районе новостроек, где сдается около 50% квартир. Большинство из них куплено в ипотеку, молодыми семьями и т.д. и т.п. Банку главное отсутствие задолженности по платежам.

я так поняла, мама ТС платит 70 тыс. в месяц не за аренду, а ипотечный ежем. платеж за квартиру в 5,4 млн. нет, ее знакомая на работе.

У меня не хватает воображения, чтобы представить, какую двушку можно снимать за 50 в Красногорске ну я же не знаю, я не в курсе вообще всей этой темы, я просто пример привела какой знаю, я напрмиер хочу в Москве такие штуки делать. В Москве то есть за 50 двушка?

На мой взгляд банкам похрену на факт сдачи квартиры. Живу в районе новостроек, где сдается около 50% квартир. Большинство из них куплено в ипотеку, молодыми семьями и т.д. и т.п. Банку главное отсутствие задолженности по платежам. на взгляд то может банку и похрену а как в реальности?

В цитируемом сообщении содержится ответ на поставленный вопрос.

тысяч будет стоить аренда двушки в красногорске — 35, если повезет.
Готова еще ежемесячно 35 добавлять, чтобы платеж ипотечный гасить?
Готова, что через 10 лет надо будет делать ремонт и квартира месяца 3 будет просто несдаваема, а ипотеку все равно платить надо?

Суть в том, что пропорции платежей будут совсем не такие. Аренда едва ли половину ежемесячных ипотечных платежей покроет.

ну нет, ты же не знаешь всей подноготной.. может они с бумажками все бегают, или у них банк который разрешил, или скоро лавочку прикроют..

Да, нормальная схема, что вы к даме пристали. Главное первую квартиру запустить, а там как по маслу пойдет. Вторая, третья.

Мама привела пример — двушка в Красногорске за 5400, они в месяц платят 70 000. допустим, сдавать ее там тыс за 50 можно (модно, да? =) ну и итого, на нас остается 20, двоим работающим в Мск людям это по силам (когда выйду из декрета) даже без натяжки наверное. Ведь правда неплохой вариант? Почему еще так не делают люди? может банк должен дать разрешение на аренду а он не дает? такое может быть? а если я спрашивать не буду? как ты на этот форум попала? вопросы уровня 3 класса с отключенным интернетом
ясен хуй двушку в замкадье никто за 50к снимать не будет дай бог за 25к сдашь. Не забывай на ремонт 300-500к раз в 5 лет хотя бы откладывать + вынужденные простои.
Более менее рабочая схема это купить комнату в москве за 3кк и сдавать ее за 15-20к.
У меня коллега бывший купил комнату в 3-ке на тульской за 2,9к и умудрился ее сдать за 18к. платеж по ипотеке у него 38к.

30 тысяч будет стоить аренда двушки в красногорске — 35, если повезет.Готова еще ежемесячно 35 добавлять, чтобы платеж ипотечный гасить?Готова, что через 10 лет надо будет делать ремонт и квартира месяца 3 будет просто несдаваема, а ипотеку все равно платить надо? ну месяца 3 лет через 10 конечно можно пережить, я думаю тогда уже будут хорошие накопления у уже немолодой семьи\ людей. а вот насчет половину ипотеки гасить это отстой. я конечно не готова, просто не хочу. 35 тыс в никуда считай. это если в Красногорске а в Москве как будет?

это если в Красногорске а в Москве как будет? в москве будет еще хуже

Есть понятие собственник, есть факт обременения в виде залога.
Если собственник не предпринимает действий, направленных на снижение стоимости залога, то банку все равно.
Даже если они и захотят, им просто некогда этим заниматься.

ебаный пиздец как блять ты на этот форум попала?В школе не училась, а тут еще и гугл забанили?ясен хуй двушку в замкадье никто за 50к снимать не будет дай бог за 25к сдашь. Не забывай на ремонт 300-500к раз в 5 лет хотя бы откладывать + вынужденные простои. поосторожней, блять, с выражениями, я понятия не имею про квартирный вопрос, и только начала выяснять, и смотрела стоимость аренды только в Москве, а Красногорск возник в ходе беседы на форуме, и просто не успела про него посмотреть. Все ж там уже метро есть => и это почти Москва.и по-мойму 300-500 на ремонт раз в 5 лет это слишком много. у нас Москве за 25 лет мы столько на ремонт не тратили никогда, особенно единовременно.

в москве будет еще хуже Думаешь разница будет больше? В Москве двушки трешки сдаются за 50-70, платеж не 100 же, а наверное те же 70-80 можно сделать

Более менее рабочая схема это купить комнату в москве за 3кк и сдавать ее за 15-20к.У меня коллега бывший купил комнату в 3-ке на тульской за 2,9к и умудрился ее сдать за 18к. платеж по ипотеке у него 38к. Что значит умудрился? за 18 все комнаты сейчас в раойнах, не далеких от центра. как минимум. а то и больше.

платеж не 100 же, а наверное те же 70-80 можно сделать двушка в красногорске стоит 5,5 млн, платеж — 70 тысяч (с твоих слов).
Ты рассчитываешь найти в Москве двушку за 5,5 млн? Гипотетически, может быть такие и есть — но они точно не относятся к разряду квартиру, сдаваемых за 50 тысяч — плохие дома, планировка, расположение.

Если собственник не предпринимает действий, направленных на снижение стоимости залога, то банку все равно. как-как? не предпринимает на снижение стоимости но банку все равно? залог это что? я ничего не поняла, но наверное в этом случае стоит мне погуглить.
ЗЫ нашла неплохой по ипотеке.

Ты рассчитываешь найти в Москве двушку за 5,5 млн? Гипотетически, может быть такие и есть — но они точно не относятся к разряду квартиру, сдаваемых за 50 тысяч — плохие дома, планировка, расположение. Я не знаю.. .У нас трешка в новом доме в центре, и папа говорил что она стоит тысяч 12, тогда я подумала что двушка не в ЦАО а на окраине должна быть в 1,5 раза дешевле. Но я посмотрела цены на квартиры и не поняла почему папа сказал так дешево. Очень странно, что-то не стыкуется в моей голове.

Да иди нахер, как хочу так и говорю.
Этот форум не тупого мусора вместо тредов, с такими вопросами отправляйся на форум овуляшек, так тебя посочувствуют.

Да иди нахер, как хочу так и говорю.Этот форум не тупого мусора вместо тредов, с такими вопросами отправляйся на форум овуляшек, так тебя посочувствуют. че за бред? какой хочу тред такой и завожу, если его сочтут за тупой мусор, это решат модераторы. я думаю тут многим интересно про ипотеку, тк в основном приезжие на форуме общаги, и многие еще не интересовались этим вопросом вплотную, и эта тема будет для них как раз.

Такой вариант осуществим, когда есть существенный первоначальный взнос и еще 20-30 тыс руб в месяц на погашение разницы между платежом по кредиту и доходами от аренды. В таком случае, да, можно ненапряжно прикупить квартиру на будущее. ну вот, на первоначальные взносы существенные я и рассчитываю. при таком раскладе можно ведь найти что-то с разницей в 20 тысяч?

при таком раскладе можно ведь найти что-то с разницей в 20 тысяч? Тебя действительно в гугле забанили?
набери «ипотечный калькулятор» и играйся с цифрами на здоровье

набери «ипотечный калькулятор» и играйся с цифрами на здоровье нашла уже! номеня интересует именно реальная сторона вопроса — типа разрешения банка, и как часто бывают проблемы со сдачей и ремонтом и непредвиденные ситуации какие.

Каких тысяч? Каких 12 тысяч может стоить трешка в центре Москвы? о_0
Если посмотреть на цены квартир, то эмпирически получается соотношение цены аренды в тысячах рублей к цене квартиры в миллионах примерно 5.
Например, двушка в хрущевке на ЮЗ стоит порядка 7-8 миллионов, сдают их за 35-40.
Ипотечный платеж за такую квартиру будет порядка сотни тысяч в месяц. При этом еще из-за процентов по кредиту будет переплата, примерно равная той, что ты через аренду получишь.
С разницей в 20 тысяч можно найти разве что комнату, если в Москве.

Каких тысяч? Каких 12 тысяч может стоить трешка в центре Москвы? о_0 Тысяч баксов за квадратный метр

Каких тысяч? Каких 12 тысяч может стоить трешка в центре Москвы? поняла-поняла. изначально-то никто не гуглил, просто почему-то такая цифра озвучилась, мы видимо последний раз ценами интересовались до кризиса..

Если посмотреть на цены квартир, то эмпирически получается соотношение цены аренды в тысячах рублей к цене квартиры в миллионах примерно 5.Например, двушка в хрущевке на ЮЗ стоит порядка 7-8 миллионов, сдают их за 35-40.Ипотечный платеж за такую квартиру будет порядка сотни тысяч в месяц. При этом еще из-за процентов по кредиту будет переплата, примерно равная той, что ты через аренду получишь. вот это уже что-то! наверное в этом и есть тот самый подводный камень который я ищу? надо либо попытаться найти без разницы (а допустим с более долгосрочной ипотекой — может когда-нибудь будем побогаче и ее погасим до срока и рассчитывать только на форсмажорные траты типа ремонта, либо вообще не использовать такой схемы.

это тоже не схема а гавно

для норамльной квартиры платеж по ебатеке в 3 раза больше стоимости аренды
для хуевой ну в 2 может
В принципе можно в инвестиционных целях купить конуру в жопе, но если ты 35 тыс. в мес. не готова платить то вообще непонятно зачем поднимать этот вопрос?

нашла уже! номеня интересует именно реальная сторона вопроса — типа разрешения банка, и как часто бывают проблемы со сдачей и ремонтом и непредвиденные ситуации какие. Формально в договоре будет прописано, что сдавать в аренлу нельзя, но на практике банк это никак не проверяет
По пвооду ремонтов, так это от жильцов зависит — аккуратные, не надо будет ремонт делатьчасто
Про разница платы за ипотеку и за съем тебе уже сказали, правда стоит учитывать .что например ипотеку можно погашать досрочно, снижая ежемесячный платеж, а аренда вполне может повышаться из-за инфляции
ИМХО схема вполне себе приемлема

почему никто не учитывает влияние первоначального взноса на платежи по ипотеке.
Ясно, что если первоначальный взнос маленький, то и разница между платежом и арендой будет большая, а если взнос большой, то разница может быть и обратной. Знаю пример у одного форумчанина, где платеж за треху примерно 30к рублей, аренда такой трехи минимум 50к.
Но честно говоря схема покупки квартиры под аренду мутная и проще и выгоднее бабло на депозит.

выгоднее бабло на депозит. для больших сумм — это вопрос.
Возможно выгодней в пиф недвижимости, но тоже много вопросов.

да, а если платеж 100% то уже с первого месяца будет чистый профит.
Очевидно рассматриваются ситуации с минимальным платежем.
Если изначальное сть большая сумма уже надо прикидывать что выгоднее — купить на нее конуру в жопе просто так, либо хатку получше в ебатеку и зачем.

Если изначальное сть большая сумма уже надо прикидывать что выгоднее — купить на нее конуру в жопе просто так, либо хатку получше в ебатеку и зачем.
вот тут плюсану слаера
Думаю. что если есть большая сумма, то может и выгоднее купить однушку на окраине или в подмосковье и копить деньги, потом однушку продать и купить уже что-то более стоящее
И проценты по ипотеке платить не надо и в случае резкого подорожания квартир — твоя хата тоже подорожает

все очень просто, детка.
сдача квартир в аренду приносит 5% годовых. Ипотеку тебе дадут под в два с лишним раза большую ставку. Плюс издержки для сдаваемой квартиры. Так что если первоначальный взнос маленький, то хера с два подобная схема будет работать.

Проценты по ипотеке сейчас — это примерно 1% от суммы кредита в месяц. Плюс ещё надо основной долг выплачивать, но при сроке 20 лет это мелочь. Доход от сдачи — примерно 0.5% цены квартиры в месяц. Чтобы доход от сдачи покрывал проценты по ипотеке, сумма кредита должна быть не более 50% от цены квартиры, то есть первоначальный взнос должен быть 50%. Получается, что ты половину цены квартиры заносишь сразу из своих денег, и в ближайшие 20 лет ничего с этих денег не получаешь. Это выгодно только если квартира будет бешено дорожать. Иначе можно просто сумму первоначального взноса положить в банк.

При этом из аренды вычитается комуналка и дополнительные расходы, связанные с поддержанием квартиры.
А еще упорно ходят слухи о повышении налога на имущество — будет рассчитываться, исходя из рыночной стоимости квартиры.
P.S. на мой взгляд: нельзя детям готовить заранее N-комнатные квартиры — это убивает стимул развития и достижения цели в виде покупки своего жилья. То есть студии/однушки для детей можно купить, чтобы им можно было куда-то отселиться, но не более.

сдача квартир в аренду приносит 5% годовых. Ипотеку тебе дадут под в два с лишним раза большую ставку. Нельзя корректно сравнивать процентную ставку по ипотеке и процент годовых за аренду — это разные проценты, начисляемые на разные суммы.

ИМХО каждый сам решает что дать детям
кроме того в России квартира — ИМХО самое надежное место для вложения денег

Да уж блять, вот уж цель так цель для развития — покупка конуры в муравейнике в ебаной москве.
Просто пиздец.
А я думал там нормально, хотеть чтобы дети имели возможность по науке/карьере развиваться не оглядываясь на необходимость где-то жить.
Полагаю твой случай это все же «мы еблись копеечку к копеечке, и вы дети поебитесь», только непонятно нахуя вообще детей заводить.

Получается, что ты половину цены квартиры заносишь сразу из своих денег, и в ближайшие 20 лет ничего с этих денег не получаешь. Это выгодно только если квартира будет бешено дорожать. Иначе можно просто сумму первоначального взноса положить в банк. Если я не ошибаюсь квартиры, как и все остальное, дорожает примерно на величину инфляции.
как раз на те 8-10% под которые и будут положены деньги на депозит. Т.е. получится, через год ты сможешь купить точно такую же хату, что и в прошлом году.
Разница в том, что деньги это бумага, а квартира все таки более материальна.

для больших сумм — это вопрос.
Возможно выгодней в пиф недвижимости, но тоже много вопросов. Было бы интересно услышать мнения куда вкладывает народ свои кровные кроме депозитов и недвижимости.

Почитайте про хозяев сдаваемых квартир, немалая часть из них ничего другого не делают, ибо «зачем?».

Было бы интересно услышать мнения куда вкладывает народ свои кровные кроме депозитов и недвижимости. Биржа и ОМС еще бывают.

ну т.е. ты себя и своих будущих детей автоматом записываешь в тупое быдло, я правильно понимаю?
Зачем мне читать про каких-то уебанов?

Ну например в 2006-2008 годах был сильный рост цен на квартиры — тогда они подорожали в два с лишним раза за 2-2.5 года

ты свою конуру в каком году купил? За сколько? Сколько она сейчас стоит?

Ёбана слаер я уже 20 раз писал про это на форуме
Учитывая как ты пристально следишь за мной, у тебя такая инфа должна на веки в памяти отложиться

Ну например в 2006-2008 годах был сильный рост цен на квартиры — тогда они подорожали в два с лишним раза за 2-2.5 года Ты думаешь что есть стимул роста московской недвижки в 2-2.5 раза?

Биржа и ОМС еще бывают. А в какой-нибудь бизнес сейчас никто не вкладывает?
не в смысле в свой собственный, а в смысле инвестирование каких-нить проектов?

Ты думаешь что есть стимул роста московской недвижки в 2-2.5 раза? а в 2005 году был такой стимул?

нет уж напиши 2 циферки

не в смысле в свой собственный, а в смысле инвестирование каких-нить проектов? У меня есть знакомая, которая вложилась в один бизнес близких друзей. Бизнес до сих пор приносит убытки, деньги вернуть не может. Не стоит забывать, что из 10 попыток построить бизнес — становится чем-то реальным 1, а прибыль проносят далеко не все.

поднаготной здесь негодует граммар-наци.
Поздравляю, вы выростили на руках нагти

И все таки? Нам тоже интересно

ну так и?
якобы только с 2006 по 2008 она подоражала в 2,5 раза. а с 2008 уже 5 лет прошло, щас наверно уже тысяч 250 баксов стоит, да?


к августу 2008 они примерно стоила 100-110тыс баксов, а потом грянул кризис
Естественно постоянно такими темпами расти не может, но локальные скачки вполне возможны

Ну и купил я её не перед началом роста, а когда он уже начался

конечно локаьные скачки возможны
в обе стороны

Ну вот смотри в этом году будет 7 лет, как я купил квартиру
Тогда она стоила около 1.5 млн в рублях(курс был в районе 28)
Сейчас циан выдает стоимость в 3.3 ляма, получаем подорожание в 2.2. раза — или на 12% в год
хз какая средняя инфляция у нас за это время

Другие статьи:  Один родитель инвалид пособие на ребенка

а в 2005 году был такой стимул? Да.

P.S. на мой взгляд: нельзя детям готовить заранее N-комнатные квартиры — это убивает стимул развития и достижения цели в виде покупки своего жилья. То есть студии/однушки для детей можно купить, чтобы им можно было куда-то отселиться, но не более. Да, в Норвегии это главное объяснение, почему тема не так популярна.
Хотя условие того, что аренда квартиры равна ипотечному платежу (при взносе 10-15%) существует плюс налоговый вычет на ипотечные проценты хороший, но минус в оплате коммуналки хозяином и подоходнего налога со сдачи (но тут есть лазейка, если сдаешь часть дома, где сам живешь).
Большинство не считает обязанным обеспечить квартирой детей (тем более домом но помочь с образованием или первонач взносом (10-15%) могут на первое жилье, но ипотечный платеж платить самим детям, даже если они еще студенты.
Инвестиционные квартиры есть, однушки и студии в центре в основном, т к на них легче всего аренду отбить, но это не носит массового характера.
А в Москве нужен либо большой первонач взнос, либо идея не имеет смысла.

А в Москве нужен либо большой первонач взнос, либо идея не имеет смысла. У нас с 30% первого взноса на 15 лет получился коэфицент ипотека/аренда около 1,5. При той же ставке и кредите на 30 лет получается уже соотношение 1,2 — то есть есть немалые шансы, что со временем аренда превысит ипотечный платеж. Так что идея имеет смысл. Но это однушка. Думаю на студии можно получить лучше коэфицент.

все очень просто, детка.сдача квартир в аренду приносит 5% годовых. Ипотеку тебе дадут под в два с лишним раза большую ставку. Плюс издержки для сдаваемой квартиры. Так что если первоначальный взнос маленький, то хера с два подобная схема будет работать. спасибо!

Проценты по ипотеке сейчас — это примерно 1% от суммы кредита в месяц. Плюс ещё надо основной долг выплачивать, но при сроке 20 лет это мелочь. Доход от сдачи — примерно 0.5% цены квартиры в месяц. Чтобы доход от сдачи покрывал проценты по ипотеке, сумма кредита должна быть не более 50% от цены квартиры, то есть первоначальный взнос должен быть 50%. Получается, что ты половину цены квартиры заносишь сразу из своих денег, и в ближайшие 20 лет ничего с этих денег не получаешь. Это выгодно только если квартира будет бешено дорожать. Иначе можно просто сумму первоначального взноса положить в банк. спаисбо большое, ты очень понятно разъяснил! и вправду.

.P.S. на мой взгляд: нельзя детям готовить заранее N-комнатные квартиры — это убивает стимул развития и достижения цели в виде покупки своего жилья. То есть студии/однушки для детей можно купить, чтобы им можно было куда-то отселиться, но не более. ну хотя б и однушку я думала. но казалось что если удается реализовать схему то почему бы и нет? а они свои усилия вложат на что-то другое а не в жилье.

здесь негодует граммар-наци.Поздравляю, вы выростили на руках нагти блин извините, я интуитивно проверяла нАготой а не ногтем, не знаю почему и вправду..

обнадежили) продолжайте рассуждения.

короче делают так:
1) с ипотекой не связываются
2) покупают убитую комнату* и сдают 10 таджикам. Арендную плату копят, ремонт не делают.
3) через N-лет доплачивают и покупают убитую однушку. Сдают 3 студентам. Арендную плату копят, ремонт не делают.
4) Через N-лет доплачивают и покупают нормальную однушку, делают ремонт и дарят как раз подросшим деткам.
* на первом этаже, а то зальют нижних и придется башлять.

и какой же? высокий рост доходов населения.

Проценты по ипотеке сейчас — это примерно 1% от суммы кредита в месяц. Плюс ещё надо основной долг выплачивать, но при сроке 20 лет это мелочь. Доход от сдачи — примерно 0.5% цены квартиры в месяц. Чтобы доход от сдачи покрывал проценты по ипотеке, сумма кредита должна быть не более 50% от цены квартиры, то есть первоначальный взнос должен быть 50%. Получается, что ты половину цены квартиры заносишь сразу из своих денег, и в ближайшие 20 лет ничего с этих денег не получаешь. Это выгодно только если квартира будет бешено дорожать. Иначе можно просто сумму первоначального взноса положить в банк. На практике это выглядело примерно так: год-полтора назад друзья купили на Ломоносовском двушку в панельном доме за 6700 в ипотеку. 50% первый взнос и 28 или 32000 (не помню уже) ежемесячные платежи на ближайшие лет 25 что ли. В любом случае, к тем 3350 прибавить ремонт по мелочи (под сдачу можно сильно не утруждаться) и сдавать долго и упорно. Их квартира, думаю, уже точно подорожала.
Еще пример (я уже писала про него, до сих пор под впечатлением): за 28000 сдают однушку в Петропавловске-Камчатском (цена квартиры млн 1,5, не больше — посл.этаж, угловая, маленькая) — сделали крутой ремонт и мебель из Икеи заказали. Вуаля!
Еще точно знаю, что такая тема сработала у знакомых знакомых, но там первую квартиру взяли в ипотеку в регионе где-то, рассчитались, уехали в другой регион, взяли новую ипотеку (первую квартиру сдают потом жизненные планы изменились — предложили интересную работу, семья уехала заграницу. Вторую квартиру тоже сдали и при помощи арендных платежей с первой квартиры и плюс со второй вторая быстро себя окупила. Итог — куплены две квартиры.
Т.е. просто так взять ипотеку и бесплатно заиметь квартиру — так не бывает. А вот если сдать две ваших трешки в Москве, а самим жить в новой трешке (? купленной в ипотеку, лет двадцать обеим семьям, тогда у детей будет своя трешка в Москве к 20 годам

2) покупают убитую комнату* и сдают 10 таджикам. Арендную плату копят, ремонт не делают. Насчет комнаты.
Надо учитывать еще соседей по квартире. Они взбунтуются и фиг два ты сдашь комнату не то что 10 таджикам, а даже одной аспирантке. Да, человек имеет в собственности комнату, но все остальное — кухня, ванная, туалет так же и в собственности соседей. И для сдачи комнаты они должны быть согласны.

Насчет комнаты.
Надо учитывать еще соседей по квартире. Они взбунтуются и фиг два ты сдашь комнату не то что 10 таджикам, а даже одной аспирантке. Да, человек имеет в собственности комнату, но все остальное — кухня, ванная, туалет так же и в собственности соседей. И для сдачи комнаты они должны быть согласны. в крайнем случае, можно скинуться с кем-то из друзей-родственников и купить отдельную квартиру, подписав соответствующее соглашение

за 28000 сдают однушку в Петропавловске-Камчатском (цена квартиры млн 1,5, не больше WTF?
очевидно, что такая квартира в ипотеку будет дешевле 28 тыр в месяц,
так же весьма интересен вопрос откуда такие цены в ППК?
наверное за 8200 они ее сдают.

Почему тебя удивляют такие цены на аренду в городе, где три года назад творожок данон стоил 100 рублей

WTF?
очевидно, что такая квартира в ипотеку будет дешевле 28 тыр в месяц,
так же весьма интересен вопрос откуда такие цены в ППК?
наверное за 8200 они ее сдают. туда же на вахтовые работы ездят. вот и вся разгадка.

туда же на вахтовые работы ездят. вот и вся разгадка. это не тянет даже на версию, не то что на разгадку.

Почему тебя удивляют такие цены на аренду в городе, где три года назад творожок данон стоил 100 рублей а при чем тут творожок?

Берешь квартирку в ипотеку с первым взносом и ремонтом, сдаешь ее внаем и с доходов от аренды платишь ипотеку. Через 20 лет квартира ребенку. И еще одну — и через 25 лет квартира еще одному ребенку. Как вам? стопудов ведь что-то тут не прокатит, а то бы все уже так делали, но что? я вообще ни але в финансовой сфере, пора знакомиться. эту схему Кийосаки расписал много лет назад
можешь почитать его, если интересно.
но он описывает американские реалии, а не российские.
я не понимаю, как в нашей стране можно планировать что-то на 20 лет вперед, зная нашу историю и каррент ситуацию.
одно дело ипотека для себя, когда других вариантов просто нет, и совсем другое — навешивать на себя несколько ипотек про запас на кучу лет вперед.
особенно на фоне нынешнего «законотворчества» в арендной сфере.

а при чем тут творожок? Все очень просто: цены на продукты определяются из того, сколько люди получают за свою работу и соотвественно готовы платить. В данном случае люди приезжают вахтово, зарабатыватывают много, но своя квартира им не нужна.

вот ты тут строишь охуенного продумана
объясни — какой идиот будет снимать дороже чем платеж по ипотеке в 2 раза, безотносительно нужна им квартира или нет?
Очевидно описанная ситуация противоестественна и может существовать только очень кратковременно если вообще может.

вот ты тут строишь охуенного продумана
объясни — какой идиот будет снимать дороже чем платеж по ипотеке в 2 раза, безотносительно нужна им квартира или нет?
Очевидно описанная ситуация противоестественна и может существовать только очень кратковременно если вообще может. Ты приезжаешь на 9 месяцев, приедешь ли в следующий раз неизвестно. Очевидно, будешь снимать.
Я вообще охреневал, когда узнал, что в одном городке рядом с месторождением нефти люди стоят по 3 месяца в очереди, чтобы подключиться к adsl интернету за 15 тысяч. При этом абонетская плата была что-то около 3 тысяч за 128 килобит безлимита.
Так что все определяется уровнем заработка и потребностями людей.

объясни — какой идиот будет снимать дороже чем платеж по ипотеке в 2 раза, безотносительно нужна им квартира или нет? на Сахалине вполне такое есть с иностранными экспатами. Во-первых, сами они не ищут съемное жилье, во-вторых, в контракте чаще всего прописана сумма на аренду, т е на ипотеку ее нельзя использовать да и ипотеку приехавшему временно иностранцу какой банк даст?

а, если съемное жилье фирма оплачивает, то можно и за 50 снимать, с откатом.

WTF?
очевидно, что такая квартира в ипотеку будет дешевле 28 тыр в месяц,
так же весьма интересен вопрос откуда такие цены в ППК?
наверное за 8200 они ее сдают. 28! Другие знакомые снимают двушку в среднеубитом состоянии за 24000. Такие вот цены. А около 8200 — это только коммуналка за эту однушку в месяц. Кто снимает, я не в курсе. На яндексе есть только одно предложение долгосрочной аренды — 30000 в месяц, так что про 28 за однушку с новым приличным ремонтом и новой мебелью я не оговорилась.

а при чем тут творожок? при том, что цены на камчатке — можно ебануться с непревычки.
Правда я там был три года назад.
Примерный расклад был такой:
коммуналка за двушку около 7к
Молоко — литр какого-то говна стерилизованного — 100-130 рублей.
Творожок уже упомянутый — 100 рублей.
Виноград — 500-600 рублей.
Это в петропавловске.
В жопе полуострова в районе паланы-оссоры около 200 рублей молоко-творог.
Так что аренда в 28к для камчатки ( петропавловска) не удивительна.
И да, там очень много приезжих вахтовиков — им аренду часто оплачивают компании.

удивительно соотношение стоиомсти и аренды
слабо похоже на реальность

думаю все форумчане, кто был на камчатке, подтвердят мои слова.

какие? про йогурт?
они как раз вопросов не вызывают.

удивительно соотношение стоиомсти и аренды
слабо похоже на реальность А авиабилеты летом за 60000 руб в экономический класс туда — это, по-твоему, тоже слабо похоже на реальность? Меня вообще умиляют такие умозаключения. Квартиру сдает моя хорошая знакомая (друзья семьи врать они точно не будут, тем более, что другие знакомые тоже снимают за сопоставимую цену. Если у тебя это в голове не укладывается, то это еще не значит, что этого нет.

нет, стоимость билетов конечно вопросов не вызывает так же как и йогурт. Меня бы не удивило еси бы хата стоила 5 лямов а аренда 28, это было бы ожидаемо. А хата за 1,5 и аренда 28 это какой-то бред по очевидным причинам.

так это же слаер, кроме бомжовского воронежа не был нигде

А хата за 1,5 и аренда 28 это какой-то бред по очевидным причинам. бросай свою москвичку, купи там 6 хат по 1,5 и живи в ховере с доходом овер150к припеваючи!

А хата за 1,5 и аренда 28 это какой-то бред по очевидным причинам. А стоимость гостиниц в Москве тебя не удивляет?

У тебя какая-то выборочная удивляемость

ну наверное это потому что я головой думаю а вы в нее едите

ты по ходу пузом думаешь, уж больно оно у тебя распухшее

А что, гостиницы в Москве дешевы, если их _покупать_?
Слаер прав — это ненормальная ситуация , когда аренда хатки приносит 20% годовых. Такое возможно только при посуточной сдаче, но заебешься сильно.

Готов жить на камчатке и заниматься сдачей квартир?

не приносит она 20% годовых. Вычти из аренды плату за коммуналку, плату за материалы при даже простом ремонте ( а строй материалы на камчатке тоже не дешевы) и все встанет на круги своя.

При чем здесь я? Там местные есть — рынок сам себя отрегулирует. Либо цены на аренду упадут, либо квартиры подорожают. Чудес-то не бывает.

А есть ли у местных деньги, чтобы купить квартиру?
Потом если действительно сдают тем, кто приезжает туда вахтовым методом работать, то это значит на несколько месяцев, а не долгосрочная аренла, а дальше снова ищи жильцов

Понимаешь в чем дело — если жильцов найти сложно — цены должны падать. Если просто — купи хату в ебатеку под 12-13% и сдавай ее под 20% (да даже под 15 — все равно выгодно).

рынок сам себя отрегулирует. Либо цены на аренду упадут, либо квартиры подорожают. А ты можешь экономически обосновать, почему сейчас в Москве соотношение цены аренды и стоимости квартиры такое как есть? Если не сможешь, то фигле тебя ситуация на Камчатке удивляет.

Ну так в Москве 5%. Что тут тебе объяснить-то?

ну вполне возможно что ситуация так и выглядит — хатку реально сдавать за 28 в среднем 3-4 месяца в году и тогда все сходится. Только ведь мадам которая изложила эту историю совсем не так ее преподносит.

Ну так ты можешь провести какие-то теоретические расчёты, обоснования, почему в Москве 5%?
А то глупо как-то удивляться другим циферкам, если совершенно в них не разбираешься.

Нет,в обоих случаях это длительная аренда (ту за 28 уже почти 2 года сдают одним и тем же людям постоянно). Её изюминка в приличном ремонте и удобном расположении. В любом случае,цены на аренду просто космос. И снимают далеко не всегда вахтовики. Про тех,кто в той однушке,я не знаю. Знаю,кто в двух других:молодая семья и взрослый мужчина с сыном-с женой развелся. Почему не берут ипотеку-не знаю, но факт остается фактом.

Ну так в Москве 5%. Что тут тебе объяснить-то? почему ты считаешь что 5% нормальный коэфф?
Наоборот получается, что сдавать невыгодно
Почему же сдают, а не продают хаты?

Если просто — купи хату в ебатеку под 12-13% и сдавай ее под 20% (да даже под 15 — все равно выгодно). Тебе же написали, что там огромные цены, т.е. условно говоря если у тебя ЗП 60тыс и ты в Воронеже можешь 30 отдавать за иботеку, а на 30 жить, то там тебе этих 30тыс не хватит на жизнь

еще один едок головой подтянулся.

Блеать, ты же спец у нас в ипотеке.
Если все так шоколадно (аренда приносит 20% годовых то берешь хату в ипотеку с минимальным первым взносом. Гасишь проценты и часть долга за счет поступлений от аренды. Через N лет у тебя своя хата, которая тебе стоила ровно первоначальный взнос. Живешь все это время на свои «60 тысяч». Очевидно в ПК не такая шоколадная ситуация, либо ТСу очень повезло с арендаторами.
Дальше, почему в маскве 5%, а не 6% я конечно, объяснить не могу. То что покупать хату как инвестицию ради сдачи в аренду (цены на недвигу сейчас не растут) невыгодно — так это дураку очевидно. Я например снимаю сейчас, банально банковский депозит мне покроет всю аренду. Почему люди покупают квартиры в маскве — потому что считают это САМЫМ надежным способом вложения денег, надежнее банковских депозитов. Слышал про соотношение риск/доходность что-то?
Не, ну может в Петропавловсе доходность ниже 30% годовых за доходность не считается — тогда поверю. Может там «наркокурьеры и наркоуборщицы», черная икра, крабы и все население с этого нехило кормится, тогда конечно.

вы со слаером куда-то деваете плату за риск.
Понятно, что в ипотеку на камчатке можно вложиться, но в результате легко может оказаться, что или вахтовика не нашли, или вообще они перестали ездить из-за того, что очередной кризис случился, или таких хитрых оказалось много и цены аренды просели — и в итоге, остаешься с неликвидной ипотекой у черта на куличках.

я думаю тут многим интересно про ипотеку, тк в основном приезжие на форуме общаги, и многие еще не интересовались этим вопросом вплотную, и эта тема будет для них как раз. всплакнул. вы как всегда путаете причину и следствие. именно потому что тут все общажные, а не шикуют в двух трешках (не сочтите за классовую ненависть все уже с младых ногтей шарят в ситуации, а не открывают базовые истины, решив что нашли гениальный и простой способ наебать систему.