На какой срок может быть заключен договор коммерческого найма

Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения. Статьи по предмету Жилищное право

СРОК В ДОГОВОРЕ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

О.В. КИРИЧЕНКО

Кириченко Оксана Владимировна, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета имени И.Н. Ульянова, кандидат юридических наук.

Важнейшим признаком договора коммерческого найма является его срочность, что отличает данный договор от бессрочного договора социального найма (ч. 2 ст. 60 ЖК), по которому жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер данного договора отражает его потребительскую, социальную функцию, в то время как срочность в полной мере отвечает коммерческой направленности рассматриваемого договора.
Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного для договора коммерческого найма срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор считается заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает пять лет. По срочности Гражданский кодекс выделяет два вида договоров коммерческого найма, что имеет большое практическое значение:
1. Долгосрочный договор коммерческого найма (от одного года до пяти лет) дает определенную устойчивость правовому положению нанимателя по этому договору, которая выражается, во-первых, в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок — пять лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды (п. 3 ст. 610 ГК)). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Такое право отсутствует у нанимателя по краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения. Во-вторых, при долгосрочном договоре коммерческого найма значительно шире, по сравнению с краткосрочным договором, круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК), вселять временных жильцов (ст. 680 ГК), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685 ГК).
2. Краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до одного года, при этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683 ГК). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения. Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного коммерческого найма может быть наделен соответствующими правами.
По общему правилу условие о сроке в договоре коммерческого найма не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные п. 1 ст. 432 ГК случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, условие о сроке договора становится существенным, равно как и любое другое договорное условие.
Срок в договоре найма жилого помещения по-разному регламентируется в зарубежном законодательстве. В соответствии со ст. 5 Закона, регулирующего отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай, срок договора найма признается его существенным условием и должен быть обязательно определен в договоре. При этом если условие о сроке отсутствует, то договор найма считается действующим на период выплаты наемной платы, заключение бессрочных договоров не допускается . Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет четыре года, максимальный — весь срок жизни нанимателя плюс два года со дня его смерти (т.е. договор продолжает действовать в отношении наследников умершего нанимателя). Законодательство Венгрии предусматривает заключение договора найма жилья как на определенный, так и на неопределенный срок либо до наступления оговоренных условий .
———————————
См.: Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. N 26: принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая. URL: www.MiddlEast.ru (дата обращения: 18.06.2011).
См.: Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 128.

Интересно урегулирован вопрос о сроке договора найма меблированного жилого помещения в ст. 1758 Французского гражданского кодекса (ФГК): такой договор считается заключенным на год, если в нем указана годичная плата за наем, на месяц — если указана месячная плата, на один день — если в договоре указана плата за день . На наш взгляд, рассмотренное положение применимо в отношении краткосрочного договора коммерческого найма, так как позволяет учитывать непродолжительные сроки найма (месяц и даже сутки). Кроме того, анализ ст. 1758 ФГК еще раз указывает, что в договоре коммерческого найма существенным условием выступает не срок, а цена.
———————————
См.: Французский гражданский кодекс / Науч. редактирование и предисловие канд. юрид. наук Д.Г. Лаврова, перевод с французского А.А. Жуковой, Г.А. Пашковской. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2004.

С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель признает за нанимателем преимущественное право перед любым другим лицом по истечении срока действия долгосрочного договора заключить договор коммерческого найма жилого помещения с наймодателем на новый срок (ст. 684 ГК). Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: 1) заключить договор на новый срок на прежних условиях; 2) заключить договор на новый срок на иных условиях; 3) предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года (ст. 684 ГК).
Гражданский кодекс допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель, с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ст. 684 ГК считает заведомо неприемлемым, так как оно ущемляет права наймодателя.
Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор считается заключенным на прежних условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК). В данном случае речь идет о так называемом пассивном варианте продления договора — по умолчанию .
———————————
Существуют два основных варианта продления или возобновления договора: 1) активный вариант имеет место, когда продление (возобновление) договора предусматривается в дополнительном соглашении или в документах, которыми обмениваются стороны (один из документов содержит предложение о продлении (возобновлении) договора, второй — согласие на принятие такого предложения); 2) при пассивном варианте продление (возобновление) договора связывается в законе или в договоре с отсутствием возражений со стороны контрагента по поводу сохранения договорных отношений после окончания первоначального срока действия договора (заявление о возражениях, как правило, должно быть сделано за определенный срок до окончания договора, увеличение срока при этом обусловливается волеизъявлением сторон, выражающимся в бездействии). См.: Батянов М.В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон. 2005. N 3. С. 12.

Статья 684 ГК содержит указание на то, что договор коммерческого найма жилого помещения может быть: 1) заключен на тех же или иных условиях на новый срок; 2) продлен на тех же условиях и на тот же срок, что и заключенный ранее договор. В первом случае, несомненно, речь идет о возникновении нового обязательства, так как изменятся условия договора. Во втором случае качественных изменений в договоре не происходит, но говорить о том, что стороны таким образом продлили договор, не совсем точно, так как продление подразумевает активные положительные действия сторон по изменению условий договора, прежде всего условия договора о сроке в сторону его увеличения. В данном же случае продление договора происходит по умолчанию (стороны не предпринимают активных действий по изменению условий договора, следовательно, существующие условия договора их устраивают), срок договора найма не увеличивается (остается тем же), значит, целесообразнее говорить о возобновлении (перезаключении) договора коммерческого найма на тех же условиях и на тот же срок .
———————————
Лингвистический анализ позволяет сделать вывод о неравнозначности терминов «продление» и «возобновление». Если обратиться к толковым словарям, то глагол «продлить» означает «сделать более длительным, увеличить срок», а глагол «возобновить» — «начать снова». См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1995. С. 93, 608. Исходя из приведенных значений, применительно к договору коммерческого найма продление должно рассматриваться как изменение условия договора о сроке в сторону его увеличения, а возобновление — как перезаключение договора.

В правовой литературе и в действующем законодательстве термины «продление» и «возобновление» часто не разграничиваются и используются как синонимы , что не совсем верно. Современная судебная практика пошла по пути признания как продления, так и возобновления договора в качестве особого способа перезаключения договора. По мнению М.В. Батянова, такой подход в судебной практике является неверным, так как продление и возобновление договора по умолчанию не приводят к возникновению нового договорного правоотношения; продление и возобновление договора по умолчанию следует рассматривать как различные варианты изменения договора, реализуемые с целью сохранения обязательственного отношения между его субъектами .
———————————
Например, М.И. Брагинский полагает, что при продлении договора коммерческого найма по умолчанию «договор считается заключенным на прежних условиях и на новый срок». См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 711. В ст. 621 ГК РФ говорится о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а в ст. 684 ГК — о продлении договора найма жилого помещения на тех же условиях и на тот же срок. При этом механизм возобновления и продления договора по умолчанию в своей основе в обоих случаях идентичен, различается лишь срок, на который соответственно возобновляются и продлеваются договоры: при аренде он является неопределенным, а при найме — определенным.
Так, в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3015/99 договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. См.: Батянов М.В. Указ. соч. С. 13 — 14.

Другие статьи:  Закон костромской области о тишине

Термин «возобновление» договора применительно к рассмотренной ситуации используется и в зарубежном законодательстве. Так, согласно ст. 1737 ФГК, параграфам 565 — 569 ГГУ если по истечении срока договора найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, то договор считается возобновленным на неопределенное время или установленный законом срок . В соответствии со ст. 36 ЖК Республики Узбекистан, если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора найма жилого помещения при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях . Аналогичное правило предусмотрено и в ст. 6 Закона, регулирующего отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай: если наниматель продолжает пользоваться предметом найма после истечения срока договора и возражения со стороны наймодателя отсутствуют, то договор возобновляется на тех же условиях и на тот же срок .
———————————
См.: Гражданское уложение Германии: ввод. закон к Гражд. уложению; пер. с нем. / В. Бергман, введ. сост., науч. редакторы — А.Л. Маковский и др. 2-е изд., доп. М.: Волтерс Клувер, 2006; Гражданское уложение Германии. Серия «Германские и европейские законы» / В. Бергман. М., 2004; Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 299 — 300.
Жилищный кодекс Республики Узбекистан: утвержден Законом РУз от 24 декабря 1998 г. N 713-1.
Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. 2007. N 26: принят Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая // URL: www.MiddlEast.ru.

Таким образом, применительно к договору коммерческого найма жилого помещения в случае «продления» данного договора по умолчанию (ст. 684 ГК) следует употреблять вместо термина «продление», который предполагает увеличение срока договора, термин «возобновление», так как в этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Отсюда целесообразно заменить в ч. 2 ст. 684 ГК: «. а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок» на «а наниматель не отказался от продления договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок».
Как уже указывалось, наниматель по краткосрочному договору коммерческого найма не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и, соответственно, такой договор в отличие от долгосрочного не может быть возобновлен на новый срок по умолчанию, если, конечно, иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 683 ГК). Указанное правило, по мнению законодателя, необходимо для реализации коммерческой направленности рассматриваемого договора, так как наймодатель больше заинтересован в заключении краткосрочных, а не долгосрочных договоров найма. При краткосрочном договоре найма значительно сужается объем прав нанимателя и, соответственно, снижаются риски наймодателя, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением нанимателем своих обязанностей по договору. Но как быть в ситуации, если по окончании срока действия краткосрочного договора коммерческого найма фактические отношения сторон продолжаются и ни одна из них не возражает против этого? Данный вопрос остался за рамками гл. 35 ГК.
Как уже было рассмотрено выше, долгосрочный договор коммерческого найма возобновляется по умолчанию (при отсутствии возражений сторон) на тех же условиях и на тот же срок. Требование п. 2 ст. 683 ГК носит диспозитивный характер, следовательно, вопрос о последствиях пользования жилым помещением по окончании срока краткосрочного договора коммерческого найма (при отсутствии возражений сторон) можно решить по аналогии с возобновлением долгосрочного договора найма по умолчанию, а также с учетом п. 2 ст. 621 ГК. Таким образом, краткосрочный договор коммерческого найма по окончании его срока действия при отсутствии возражений сторон может быть возобновлен на тех же условиях и на тот же срок. Данное положение не приведет к расширению прав нанимателя по договору и не вступит в противоречие с п. 2 ст. 683 ГК.
Исходя из вышеизложенного, предлагаем внести следующие дополнения в п. 2 ст. 683 ГК: «. если наниматель по краткосрочному договору коммерческого найма продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок».
Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Имеется в виду, что, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК). А это означает, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на прежних условиях и на тот же срок, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки (по аналогии с п. 1, ч. 3, ст. 621 ГК).
Представляется логичным само установление ответственности за нарушение столь значимого правила поведения участника правоотношения. Однако, несмотря на то что статья не указывает на обязательные последствия, которые повлечет такое обращение, а лишь декларирует право на обращение с требованием о наступлении таких последствий, содержание ее не бесспорно.
Следует предположить, что при рассмотрении данного спора суд будет оценивать следующие обстоятельства: 1) необходимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя; 2) учет интересов добросовестной стороны в новом договоре коммерческого найма; 3) обстоятельства (и прежде всего уважительные причины), в связи с которыми наймодатель отказался от своего решения и сдал жилье внаем другому нанимателю, например, не зная местонахождения прежнего нанимателя.
В первую очередь суду придется сопоставлять значимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя (в статье никак не оговаривается его нуждаемость в жилье на момент обращения с таким требованием) и права на жилье нового нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Признание вновь заключенного договора коммерческого найма недействительным существенным образом затронет интересы последнего, так как приведет к выселению из жилого помещения без возмещения убытков и морального вреда, что не может, на наш взгляд, являться справедливым и правомерным. В итоге суду для решения такой непростой ситуации придется выяснить, насколько уважительными были причины подобного поведения наймодателя. На наш взгляд, к уважительным причинам можно отнести тяжелое материальное положение наймодателя и членов его семьи, болезнь, в связи с которой требуются дорогостоящее лечение и лекарства и т.п.
Таким образом, требования нанимателя по ч. 4 ст. 684 ГК следует признать обоснованными, если поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами. В связи с изложенным редакция ч. 4 ст. 684 ГК должна излагаться следующим образом: «. если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем без уважительных причин заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор».

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может переда-

ваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Другие статьи:  Заявление в билайн на восстановление сим карты

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют.

Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.

Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.

Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жильцов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование помещением.

Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.

На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальны-

ми комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).

Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д. Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократными, т.е. носить систематический характер.

Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о

расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.

§ 4. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК). Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований — невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

Другие статьи:  Неработающий муж не платит алименты

53. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, предмет договора, стороны. Основные права и обязанности сторон, прекращение.

Договор коммерческого найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическая квалификация договора: взаимный, консенсуальный, возмездный, публичный.

Предмет: жилое помещение.

Стороны договора: наймодатель– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо; наниматель – гражданин РФ.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Форма договора:письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Цена (арендная плата). Арендная плата за пользование жилым помещениемустанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

1. Заключить договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ);

2. Произвести производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

3. Расторгнуть договор;

4. Дать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

1. Пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

2. Своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

3. Производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

4. Соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

5. Не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

1. Передать сданное имущество в срок, установленный договором, или в разумный срок;

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами;

3. Передать имущество в надлежащем состоянии;

4. Передать имущество свободным от прав третьих лиц;

5. Произвести за свой счет капитальный ремонт (восстановление основных частей имущества, без которых имущество нельзя использовать по назначению) переданного в аренду имущества;

6. Если предусмотрено договором, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества;

7. Если предусмотрено законом или договором, не заключать договор аренды с иным лицом в течении года со дня истечения срока договора арендатором, которому отказал в заключении договора на новый срок (ст.621 ГК);

8. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Прекращение договора может быть обусловлено:

1. Истечением срока договора коммерческого найма жилого помещения;

2. Расторжением договора коммерческого найма жилого помещения одной из сторон.

Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при:

1. Невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2. В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.