Как самому оформить ипотеку

Риэлтор и ипотека: нужна ли помощь специалиста?

Для большинства семей ипотека – это единственная возможность решить жилищный вопрос и получить собственную квартиру. Детальный подсчёт расходов показывает, что сумма ежемесячных платежей примерно соответствует стоимости аренды жилья. Вот только у ипотеки просматривается «свет в конце тоннеля»: сначала долг основательно съест инфляция, а потом он исчезнет вовсе.

Для покупки недвижимости в кредит многие потенциальные покупатели обращаются к риэлторским фирмам. Считается, что такая форма работы позволяет сэкономить время и деньги, обезопасить потенциальную сделку. Так ли это на самом деле и возможна ли ипотека без риэлтора? Главный посыл – это экономия: услуги посредника оцениваются в приличную сумму, и многим не хочется её платить.

Какие функции выполняет риэлтор при оформлении ипотеки?

Специалист по купле-продаже недвижимости берёт на себя множество задач:

  • Поиск интересующих объектов. Необходимо не просто найти квартиры, которые потенциально готовы для продажи, но и выяснить у продавца, устраивает ли его такая схема оплаты.
  • Ведение переговоров с банком. Недаром в последние годы ипотека и риэлтор стали неразлучными. Кредитно-финансовые учреждения всё охотнее работают с агентствами, так как они обеспечивают им постоянный приток клиентов.
  • Подготовка документов для оформления ипотечной сделки. Речь идёт не только о договоре купли-продажи, но и об одобрении выбранной квартиры у банка, сборе важных справок и бумаг, а также других задачах.
  • Страхование титула. Поскольку квартира или другое жильё приобретается под заёмные средства, банк хочет обезопасить себя от их потери. Риэлтор подготавливает документы для страхования сделки, что позволит всем сторонам избежать потерь в случае наступления непредвиденных обстоятельств.
  • Анализ сделки и её сопровождение. Проверка юридической чистоты – важная задача специалиста по недвижимости, которая выполняется для исключения противоправных действий со стороны продавца или третьих лиц.

Сколько стоят услуги риэлтора?

Никто не ставит под сомнение тот факт, что все указанные задачи должны выполняться специалистом. Однако их цена порой вызывает справедливое недоумение: ипотека и риэлтор – удовольствие не из дешёвых. Как правило, гонорар агентства оценивается исходя из стоимости объекта: от 2 до 4% его договорной цены. Дешёвые квартиры в пригороде Москвы стоят около 4 миллионов рублей, следовательно, риэлтор «попросит» за свой труд от 80 до 160 тысяч рублей. Что и говорить о более дорогих объектах в центре столицы? Если же агентство получает основную прибыль от банка, то кредитно-финансовое учреждение всё равно компенсирует её за счёт своего клиента.

Можно ли оформить ипотеку без риэлтора?

Никто не оспаривает тот факт, что сделки с недвижимостью по-прежнему остаются самыми рискованными в России. Риэлторы убеждают своих потенциальных клиентов в том, что они будут защищать интересы доверителя, знают, как правильно выбрать квартиру, и спасут его от любых потенциальных рисков. Как правило, покупатель не вносит свыше 25% от стоимости квартиры. Так чьи же деньги на самом деле участвуют в сделке? Разумеется, речь идёт о средствах банка, который принимает на себя основные риски. И таким учреждениям не хочется терять свои ресурсы. Найти квартиры можно и на бесплатных сайтах, которых в интернете – сотни, а затем представить на рассмотрение сотрудникам финансового учреждения. Его специалисты самостоятельно изучат предложение и вынесут своё решение о возможности оформления ипотеки.

Как показывает практика, покупка квартиры под залог приобретаемой недвижимости проверяется банком вдоль и поперёк: анализируется «чистота» объекта, изучается личность продавца, устанавливаются обременения, наложенные на жилое помещение. Поэтому услуги риэлтора в данной части не являются обязательными. Составление договоров и сбор справок тоже не вызывают особых затруднений. В России, несмотря на стереотипы, правовая грамотность довольно высока, и потенциальные покупатели квартир точно не откажутся от прочтения договора. Таким образом, в качестве помощника вполне может выступить банк, который и проверит юридическую чистоту квартир, и вынесет своё решение о возможности кредитования. Договора купли-продажи квартиры с ипотекой являются типовыми, их образцы также представлены в интернете. Страхование сделки осуществляется в обязательном порядке, и в данной части у покупателя вообще не должно возникнуть никаких проблем.

Ипотека без риэлтора: сложно, но можно

Итак, помощь агентств существенно упрощает и ускоряет сделку. Риэлтор самостоятельно находит квартиру, проверяет её юридическую «чистоту», подготавливает документы. Но вот берёт за этот труд очень приличные деньги, которые тяжело заработать. Поэтому если у Вас не хватает времени и сил, нанимайте риэлтора. Если же Вы хотите по-настоящему сэкономить и проконтролировать сделку на всех этапах, то с этой задачей можно справиться и своими силами.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Здесь описаны несколько простых шагов, которые предстоит сделать, чтобы покупка квартиры в ипотеку стала реальностью.

Пошаговая инструкция

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к ипотечному брокеру, который про ипотеку знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита — увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя — выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех — пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное — ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку — то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует — придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом — ничего страшного: цена вопроса не велика.

Как взять ипотеку и не остаться без штанов

Главные ошибки ипотечников

Три года назад я взял ипотеку.

Другие статьи:  Метро добрынинская нотариус

Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.

За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо

Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете

Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года

Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с банком «Солнечный». Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2- НДФЛ , копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В «Солнечном» сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

Как купить квартиру по ипотеке без агентства недвижимости?

Риелтор берет за свои услуги либо процент от сделки (в Москве в среднем это 5%) либо фиксированную сумму, чаще всего – 50 000 рублей за сделку. Согласитесь, это недешево. Поэтому возникает резонный вопрос: за что платить деньги агентству недвижимости? В данной статье мы попробуем пошагово рассказать о действиях, которые нужно предпринять для покупки квартиры: от принятия решения до получения ключей от заветной жилплощади. Также мы сравним деяствия покупателя с действиями специалистов по недвижимости.

Итак, вы приняли решение: купить отдельную квартиру, чтобы перестать жить с родственниками, или продать старое жилье, чтобы купить новое, более удобное и просторное. Перед вами – выбор: делать все самостоятельно или же обратиться в агентство недвижимости за услугами профессионального риелтора. Первое, с чем вы столкнетесь в агентстве – это предложение подписать договор об оказании услуг, оплатить которые можно сразу, а можно потом (естественно, в агентствах предпочитают получить деньги тотчас же после подписания договора).

В идеале, в подписанном документе должны быть перечислены услуги, за которые вы платите, но готовьтесь к довольно размытым формулировкам. Например, в договоре может быть написано – «подбор оптимальной ипотечной программы». В реальности «подбор оптимальной программы» вполне может свестись к тому, что риелтор отправит ваши документы в банк, с которым сотрудничает агентство. То же касается и подбора квартиры или проверки юридической чистоты сделки: риелтор просто просмотрит рекламные объявления и сопроводит вас на этапе просмотра вариантов.

Любопытно, что в действительности проверкой юридической чистоты сделок занимаются банковские специалисты, а не риелторы. Отсюда следует логичный вывод: а зачем тогда вообще нужен риелтор? Просмотреть рекламные объявления вы можете без его помощи, походить и посмотреть варианты – тоже. Бывает, что присутствие квалифицированного специалиста как-то ободряет и придает уверенности, опять же, ему можно задавать вопросы – но платить за это несколько десятков тысяч рублей? Нужно ли?

Итак, давайте посмотрим, как вам действовать самостоятельно.

Первое, с чего нужно начать – это оценить собственные возможности. Предварительно надо будет определиться, какую квартиру вы хотите приобрести, сколько она может стоить, и сколько денег у вас есть. Принято считать, что браться за покупку жилья в расчете на ипотечный кредит можно, если вы располагаете примерно 30% от требующейся суммы. Посмотреть цены на квартиры можно в любой газете бесплатных объявлений. Если вы рассчитываете продать старую квартиру и использовать эти деньги как первоначальный взнос по кредиту, то лучше сначала получите одобрение банка, и только после этого продавайте жилье.

Другие статьи:  Мать одиночка льготы нижний новгород

Эти процессы вполне могут идти параллельно. Итак, вы знаете, что хотите купить, и имеете представление о своих финансовых возможностях. Настало время второго этапа – выбора банка. Есть стандартный набор документов, который у вас обязательно спросят: копии всех страниц паспорта, копия свидетельства о присвоении ИНН, также копии пенсионного удостоверения, трудовой книжки (должна быть заверена начальником отдела кадров), водительских прав (если имеются), оригинал справки о доходах по форме 2-НДФЛ. Кроме этого, надо будет заполнить анкету и написать заявление в банк. Проще всего выбрать 5-6 крупнейших банков, работающих в вашем городе с ипотекой. На их сайтах чаще всего бывают полные списки требующих документов, шаблоны анкет и заявлений, кредитные калькуляторы, дающие возможность рассчитать проценты, описания всех кредитных программ и т. д. Выберите из этих 5-6 банков те 2-3, которые больше всего приглянулись, и подавайте документы.

Обычно решение принимается примерно в течение недели, и о положительном или отрицательном результате вас обязательно проинформируют. Наконец, можно заняться выбором квартиры. Имейте в виду: она должна вас устраивать по максимуму, потому что расплачиваться за нее придется долго, и нет особого смысла приобретать жилье, в котором можно будет разочароваться через год-другой. Но при этом идеальных квартир тоже не существует, поэтому если вы видите мелкие недостатки – можете смело закрыть на них глаза: любые детали можно исправить потом, когда вы станете полноправным владельцем. Не стоит «влюбляться» в какую-то одну квартиру: вдруг продавец передумает ее продавать, возникнут проблемы с юридической чистотой сделки или что-нибудь еще. Еще неплохо бы купить такое жилье, которое лет через 20-30 можно будет перепродать хотя бы по сравнимой цене.

Почему покупка квартир по ипотеке считается одним из наиболее безопасных вариантов приобретения жилья? Дело в том, что уважающий себя банк никогда не даст деньги на сомнительную сделку, поэтому юридическая чистота квартиры обязательно проверяется банковскими специалистами. Оптимальный вариант – получить от хозяев квартиры, которую вы покупаете, копии всех документов (это можно сделать и через работающего с ними риелтора). Уточнить список нужных бумаг можно на сайте банка или непосредственно у специалиста по ипотечному кредитованию.

Обычно требуются правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании – по закону или по завещанию, лист приватизации, договор дарения или мены), а также технический паспорт на квартиру и справка из БТИ. Еще могут потребовать оценку квартиры, выполненную лицензированной компанией, имеющей партнерские отношения с данным банком, финансово-лицевой счет, выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных на данной жилплощади граждан, копию паспорта владельца. Обязательно потребуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры (в том случае, если владелец состоит в браке). В том случае, если одним из совладельцев является ребенок, нужно будет получить разрешение РОНО. Однако с такими квартирами лучше вообще не связываться по целому ряду причин. Для начала, РОНО дает разрешение только на приобретение конкретной квартиры, во-вторых, банки стараются по самым разным причинам отказывать в выдаче кредитов на такие квартиры, в-третьих, статистика показывает, что чаще всего сделки по таким квартирам приостанавливаются.

Наконец, у вас на руках все перечисленные выше документы, и банк одобрил покупку данной квартиры. В этом случае можно смело вносить задаток, и банковский специалист назначит время сделки. В назначенное время покупатель и продавец должны встретиться банке – к этому моменту уже должен быть готов кредитный договор, а также договоры по купле и продаже. Первоначальный взнос можно положить на счет в банке, а можно передать по расписке в присутствии специалиста банка. После того, как договоры подписаны, нужно будет здесь же застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также приобретаемое жилье. Страховую компанию, скорее всего, определит банк, хотя в некоторых случаях выбор может сделать и сам покупатель.

Следующая стадия – регистрация договора купли-продажи в Регистрационной палате, и уже после этого деньги перечисляются на счет продавца. Необходимо заранее оговорить день освобождения квартиры и время передачи ключей (а также то, как они будут переданы). Все. На этом процесс приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита закончен, и осталось только весело отметить новоселье, а потом – не забывать вовремя погашать кредит.

Как оформить ипотеку на новостройку?

Выбор начинается со строительной компании, которая в обязательном порядке должна быть аккредитована банком, в котором планируется брать ипотечный кредит. После этого покупатель заключает договор с застройщиком, чтобы забронировать понравившуюся квартиру. В документе прописываются параметры квартиры, указывается ее метраж и месторасположение. Здесь же оговаривается, в какой срок покупатель должен выкупить понравившуюся ему квартиру (как правило, дается от недели до месяца), оговариваются условия покупки (сумма задатка, возможность его последующего зачета в стоимость квартиры или возврата) и возможные последствия в случае отказа от покупки жилья.

Для оформления договора понадобятся паспорт и деньги. У каждого девелопера свой подход к продаже квартир, поэтому с покупателя в качестве задатка могут попросить от 20 тыс. до 200 тыс. рублей. При этом некоторые из застройщиков принимают эту сумму в зачет стоимости жилья, а другие определяют взнос как плату за бронь. Зачастую деньги, заплаченные за то, что квартира ждет своего покупателя, владельцу брони не возвращаются.

После подписания договора у застройщика можно обращаться в банк за получением ипотеки. Банки принимают стандартный пакет документов, в который входят: заявление-анкета поручителя, паспорт, справка о доходах 2-НДФЛ, документы о приобретаемой недвижимости, и, в том случае, если залогом будет не кредитуемая квартира, а другой объект недвижимости (имеющаяся квартира, дом, земельный участок), то нужны и документы, подтверждающее право собственности на него

Как правило, банк выдает решение о выдаче кредита в течение 2-5 дней и сообщает его клиенту. При положительном ответе заемщик оформляет в строительной компании договор о покупке квартиры и подписывает кредитный договор с банком. Аккредитацию в банках получают надежные строительные компании, работающие по федеральному закону 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кому выдают ипотеку?

Требования у большинства банков схожи. Ипотечный кредит на новостройку может получить гражданин России в возрасте от 21 года до 65 лет (на момент возврата кредита). У заемщика должна быть стабильная работа, стаж — не менее одного года по специальности и не менее трех месяцев на одном рабочем месте. Банки не предъявляют жестких требований к региону прописки. Так, заемщик с пропиской в Санкт-Петербурге, может быть зарегистрирован в Москве, а ипотеку на жилье решит брать в Московской области.

Доход заемщика должен быть не менее 80 тыс. рублей. При этом сумма платежа по кредиту не может превышать 40% от заработной платы. Еще один важный фактор, влияющий на решение банка, — отсутствие у заемщика плохой кредитной истории.

Залогом по кредиту в большинстве банков на период строительства жилого дома являются имущественные права требования ввиду отсутствия предмета залога и поручительство двух платежеспособных физических лиц. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, а на квартиру оформлены правоустанавливающие документы, залогом станет сама кредитуемая квартира.

Заемщику при оформлении ипотечного кредита нужно быть готовым к дополнительным тратам. Вообще, при сумме ипотеки в 5 млн рублей расходы могут составить от 2% до 10% от стоимости приобретаемого жилья.

Во-первых, некоторые банки требуют комиссию за выдачу кредита. В среднем – это 1% от суммы займа. При подсчете выходит, что при ипотеке в 5 млн рублей банку нужно будет доплатить 50 тыс. рублей.

Во-вторых, страховка. При покупке жилья в новостройках по ипотеке в период строительства дома необходимо страхование финансовых рисков. При вводе дома в эксплуатацию заемщик обязан будет платить за страхование риска причинения ущерба или утраты недвижимого имущества. Банки требуют страховку финансовой ответственности заемщика, страхование жизни и трудоспособности. Еще один вид страхования – титульное (страховка права собственности на приобретаемое жилье). Страховые компании обычно предлагают комплексную страховку. От страхования можно отказаться, но в этом случае ставка по ипотеке мгновенно взлетает на 2,5-3%.В среднем, комплексное страхование обойдется заемщику в 1% от суммы долга по ипотеке.

По закону подписи под договором купли-продажи могут быть заверены либо нотариусом либо самим государственным регистрирующим органом (договор в простой письменной форме). Нотариус берет пошлину в размере 1% от рыночной стоимости квартиры. Банки не настаивают на нотариальном заверении и вполне обходятся договором в простой форме. Пошлина с оформления этого документа не взимается, но за ряд документов нужно будет заплатить — подписи на закладных, разрешения супругов на совершение сделки, нотариальные копии, составление договора – до 8000 рублей.

При оформлении ипотечного кредита надо обязательно просчитывать все траты, планируя расходы заранее, не забывая о платежах по погашению основного долга. И страховку нужно будет выплачивать регулярно.

Пошаговая инструкция по получению ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление. Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит. Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

Другие статьи:  Уголовный кодекс статья 325 часть 2

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

  • Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
  • Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
  • Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

  1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
  2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

  1. Покупки загородного дома;
  2. Покупки таунхауса;
  3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.