Договор внесения залога за квартиру образец

Соглашение о задатке при покупке квартиры

Приобретение объекта недвижимости всегда радостное и приятное событие. Но существует ряд особенностей, на которые следует обратить внимание ещё на стадии рассмотрения вариантов покупки и принятия решения, чтобы в будущем ваша радость ни чем не была омрачена.

Одной из таких особенностей является внесение задатка за будущее приобретение и официальное оформление этого шага.

Что такое задаток?

В ГК РФ содержится расшифровка этого термина, сводящаяся к следующему. При планировании продажи квартиры продавец нуждается в гарантиях того, что покупатель не передумает и доведёт до конца процедуру приобретения недвижимости. Со своей стороны покупателю также необходимы гарантии того, что продавец, после предварительного согласия на сделку, не изменит своего решения или не предпочтёт другого покупателя.

Задаток и выступает в роли такой гарантии. Он представляет собой некоторую денежную сумму, которую покупатель передаёт продавцу до окончательного расчёта.

Естественно, что эти денежные средства ни в коем случае не будут безвозвратно потеряны для покупателя при добросовестном совершении сделки. Они в итоге пойдут в зачёт полной суммы, причитающейся за покупку квартиры.

Часто задаток используется, когда продавец и покупатель пришли к согласию об условиях сделки, но покупателю необходимо время, чтобы найти полную денежную сумму для покупки, например, оформить банковский кредит. Здесь задаток служит гарантией больше для продавца, что сделка будет завершена. Другой часто встречающейся ситуацией, при которой вносится задаток, является продажа квартиры, из которой продавец ещё не успел выписаться, и на это необходимо время. В этом случае задаток гарантирует выполнение договора в большей степени для покупателя.

Отличие задатка от аванса

На первый взгляд может показаться, что задаток и аванс – это одно и то же. На самом деле эти понятия при внешнем сходстве означаю совершенно разные действия. Сумма задатка нигде точно не определена, на практике обычно используют задаток примерно равный десяти процентам от полной суммы сделки. Но, если покупатель и продавец, договорились об ином, то это вполне законно.

Задаток вносится, когда договор о покупке квартиры ещё не подписан, то есть на стадии принятия решения об этом. Он служит гарантией того, что договор об отчуждении прав на недвижимость будет подписан, но на момент его внесения подобного официально оформленного договора ещё не существует.

Аванс, по сути, является частью окончательного расчёта и выплачивается после того как подписан договор о приобретении квартиры. Аванс не является обязательным условием договора. Вполне допустимо, что покупатель оплатит квартиру единовременным внесением всей требуемой суммы. Но если авансовая выплата и будет необходима, то в любом случае она произойдёт после вступления в силу официального договора купли-продажи квартиры.

Соглашение о задатке

Поскольку речь идёт о денежных средствах, и, причём, чаще всего довольно значительных, то их передача от покупателя к продавцу должна быть документально подтверждена. Внесение задатка при покупке квартиры сопровождается оформлением соответствующего соглашения.

Соглашение не имеет строго оговорённой формы, но должно содержать следующие обязательные пункты:

  • данные сторон, включая не только их паспортные данные, но и данные для связи;
  • максимально подробное описание объекта недвижимости, в отношении которого стороны собираются подписать договор купли-продажи (адрес, данные из техпаспорта и так далее);
  • стоимость объекта недвижимости, которая будет указана в договоре купли-продажи;
  • размер задатка;
  • штрафные санкции за нарушение условий соглашения;
  • собственноручные подписи продавца и покупателя.

Штрафными санкциями в данном случае является оставление у себя задатка продавцом в случае нарушения покупателем существенных условий соглашения. В случае же нарушения соглашения продавцом покупатель вправе требовать у него возврата задатка в двойном размере (это требование прописано в ГК РФ).

Отказ продавца квартиры добровольно вернуть покупателю задаток в двойном размере является нарушением условий соглашения и действующего ГК РФ. Это даёт возможность покупателю требовать возврата денежных средств через суд.

Соглашение между продавцом и покупателем составляется в двух экземплярах и должно быть в письменном виде.

Вносим аванс за квартиру

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть Откроется в новой вкладке.»>предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде Откроется в новой вкладке.»>задатка, либо в виде Откроется в новой вкладке.»>аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на Откроется в новой вкладке.»>регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если Откроется в новой вкладке.»>сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной Откроется в новой вкладке.»>консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Откроется в новой вкладке.»>Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

Другие статьи:  Купля продажа земельных участков в улан-удэ

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Договор аванса за квартиру

Форма Откроется в новой вкладке.»>Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • условия возврата и невозврата аванса,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (лучше – через Откроется в новой вкладке.»>банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к возможному ее расторжению в будущем, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, Откроется в новой вкладке.»>справку из ПНД.

Если владельцев квартиры несколько (семья, например), то правильнее будет, если они все подпишут авансовый договор.

Договор об авансе нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае Откроется в новой вкладке.»>мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца, то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в Откроется в новой вкладке.»>нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Другие статьи:  Вытяжка в лаборатории требования

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Вопрос: при покупке доли в квартире авансовое соглашение должно быть в нотариальной форме? Если исходить из п.2 статьи 429 ГК РФ обязательно нотариальный. Агент, который представляет интересы продавца утверждает, что нотариат не нужен. Подскажите пжлст кто прав?

Вопрос спорный. Если оформлять предоплату в виде Соглашения об авансе, то нет обязанности заверять его у нотариуса. Если же оформлять аванс за квартиру по Предварительному договору купли-продажи, то следуя букве закона, этот договор должен заключаться в той же форме, что и основной Договор купли-продажи. А в случае с покупкой доли квартиры — это нотариальная форма. Если эту норму закона не соблюсти, то при судебном споре у Продавца будет повод признать Предварительный договор незаключенным на основании того же п.2, ст. 429 ГК РФ.
А если оформить передачу предоплаты за квартиру Соглашением об авансе, то признать его незаключенным на том же основании уже не получится.

Вопрос в том, что объявление о продаже жилья нашла на одном сайте, а на сайте этого же агентства цена стоит гораздо дешевле. После оформления аванса за квартиру я обнаружила данную не стыковку, могу ли я потребовать вернуть разницу?

Потребовать, вы конечно, можете, но вряд ли вам пойдут навстречу. При внесении аванса в договоре наверняка была указана стоимость квартиры, и вы на нее согласились, подписав авансовый договор. А цену у себя на сайте риэлторы могут менять хоть каждый день — это их ни к чему не обязывает.
Для риэлторов вы — просто источник дохода, и с вас возьмут столько, сколько смогут взять.

Если покупаешь квартиру, то с задатком лучше вообще не связываться. Безопаснее всегда давать продавцу аванс. Даже на случай если передумал покупать квартиру (всякое в жизни бывает), то задаток вернуть назад не получится, а аванс вернуть можно без проблем.

Скажите пожалуйста, какие гарантии возврата задатка покупателю квартиры, если обнаруживаются проблемы при проверке документов? То есть, если формально ничего не мешает продаже квартиры, но при проверке выяснилось, что там возможно будут претензии третьих лиц впоследствии. Как покупателю обосновать отказ от покупки такой квартиры и при этом не потерять задаток?

Возможность возврата задатка (как и аванса) при отказе Покупателя от покупки квартиры будет зависеть от того, как составлены условия договора о задатке. Возможные причины отказа от покупки по результатам проверки «юридической чистоты» квартиры, вы можете озвучить сами, а грамотно сформулировать их лучше поручить юристу или нотариусу.
Если возврат задатка (или аванса) при покупке квартиры предусмотрен в договоре по ряду возможных случаев, и один из этих случаев произошел, то у вас будет ОСНОВАНИЕ требовать свой задаток назад. То же касается и аванса со штрафными санкциями для Покупателя.
Варианты оснований для отказа от покупки и возврата задатка или аванса, можно посмотреть в образце Договора об авансе (ссылка на него есть в статье выше).

Какую сумму задатка или аванса при покупке квартиры передают продавцу? Размер этой суммы обычно фиксированный или это процент от цены квартиры?

Сумма задатка, так же как и сумма аванса, которую передают Продавцу при покупке его квартиры, может быть разная. Ее размер зависит от договоренностей сторон сделки и от практики рынка в конкретном регионе. Он может быть как привязан к цене сделки, так и не зависим от нее.

Как правило, размер задатка (или аванса) при покупке квартиры не превышает 2% от цены сделки, либо выбирается примерно сопоставимая круглая сумма – например, 50 или 100 тыс. рублей.

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Как оформить задаток при покупке квартиры в 2018 году

Передавая задаток за приобретаемую квартиру, покупатель обретает гарантию свершения сделки. Отмена сделки продавцом позволяет получить некоторую компенсацию.

Как в 2018 году при покупке квартиры оформляется задаток? Передача задатка при купле-продаже недвижимости выступает гарантией для обеих сторон.

Каждый участник получает уверенность, что срыв сделки по вине противоположной стороны будет компенсирован. Но как правильно оформлять задаток в 2018 году?

Что нужно знать

В сделках с недвижимостью часто используется предоплата. Это некоторая часть от стоимости, передаваемая в качестве подтверждения намерения свершить сделку.

Вариантами предоплаты выступают аванс и задаток, который применяется чаще. В отношении задатка ранее существовали некоторые ограничения.

Касались они определенных категорий договоров. Так договора, заключаемые в отношении жилых объектов недвижимости, считались заключенными лишь после государственной регистрации.

Соответственно и положение о задатке, включенное в такой документ, признавалось действующим лишь после регистрации договора.

В спорных ситуациях суды признавали задаток авансом, что несколько меняло правовые последствия. По этой причине практиковалось составление отдельного соглашения о задатке.

В большинстве случаев для этого использовался предварительный договор, который вступал в силу с момента подписания и не требовал регистрации.

В 2018 году госрегистрации подлежит лишь переход права собственности на квартиру. Сам договор регистрировать не нужно.

Но по-прежнему юристами рекомендуется составление отдельного соглашения, поскольку это позволяет детально прописать все важные нюансы.

Основные понятия

Зачастую люди не видят особой разницы между авансом и задатком. Если сделка заключается в соответствии с договоренностями, то вариант предоплаты не имеет принципиального значения.

Однако отказ от свершения сделки одной из сторон ведет к абсолютно разным правовым последствиям.

Задатком именуется денежная сумма, которую покупатель вручает продавцу в счет будущих платежей. Цель заключена в обеспечении исполнения сделки и подтверждении серьезности намерений.

Аванс также передается в счет предстоящих по сделке платежей. Он подтверждает намерения покупателя, но не гарантирует исполнения сделки.

И если о задатке в гражданском законодательстве присутствуют целые статьи и весьма точные определения, то об авансе отдельных статей не предусмотрено.

Отличия рассматриваемых понятий в правовых последствиях в случае отмены сделки. Если уплачен аванс и сделка срывается, то сумма попросту возвращается покупателю.

Никаких дополнительных санкций закон не предусматривает, если только они не определены договором.
В случае передачи задатка имеет значение, кто отказался от заключения сделки.

Другие статьи:  Реквизиты госпошлины арбитражный суд липецкой области

Когда покупатель отказался от покупки, то задаток остается у продавца. Если же сделка отменена продавцом, то он должен отдать покупателю задаток в двойном размере.

Назначение документа

Если рассматривать задаток с позиции большей выгоды, то наиболее он предпочтителен для покупателя.

Однако если покупатель не уверен в своих намерениях, то лучше использовать аванс, который просто возвращается, если сделка отменена.

Для продавца выбор зависит от того, намерен ли он продать квартиру конкретному покупателю или продолжает искать лучшие варианты.

В первом случае предпочтительнее задаток, который можно оставить у себя при отказе покупателя от сделки.

Получение аванса позволяет продолжить поиск более выгодного клиента, поскольку аванс можно просто вернуть потенциальному покупателю в том же размере.

В сделках купли-продажи желательно использовать именно задаток. Предусмотренные законом санкции побуждают обе стороны к соблюдению условий договора.

Любая из сторон в случае отказа понесет финансовый убыток. При этом размер задатка определяется участниками сделки и иногда достигает весьма внушительных величин.

Аванс не дает никаких гарантий участникам купли-продажи. Он только убеждает продавца, что покупатель действительно хочет купить квартиру. Но аванс можно вернуть безо всяких последствий.

Основной минус задатка в том, что при спорных ситуациях с судебными разбирательствами он чаще всего признается авансом.

Покупатель, конечно, получает свои деньги назад, но ни о какой компенсации и речи не идет. Потому так важно правильно составить соглашение о задатке.

Правовое регулирование

О задатке сказано в ст.380 ГК РФ. Это частичная предоплата в счет будущих платежей как доказательство заключения договора и для обеспечения его исполнения.

Указывается в законе и порядок возврата задатка при неисполнении договора. Предусматривается, что отмена сделки по вине покупателя позволяет продавцу не возвращать задаток.

Отменивший сделку продавец обязан возвратить двойную сумму задатка. В п.3 ст.380 ГК говорится, что задаток признается авансом, если не доказано иное, а именно передача задатка должна быть оформлена письменно (п.2 ст.380 ГК).

При этом возможны различные варианты оформления:

  • включение в основной договор;
  • составление дополнительного соглашения к договору;
  • заключение отдельного договора;
  • в виде обмена документами.

Последствия неисполнения обязательств по задатку рассматриваются в ст.381 ГК.

Но судебная практика по данному вопросу крайне неоднозначна, значение имеет каждое слово в соглашении о предоплате.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Внесение задатка всегда должно оформлять письменно. Это позволяет подтвердить факт передачи денег, а также обозначить, что используется именно задаток, а не аванс.

При устном соглашении о задатке наступают последствия, предусмотренные ст.162 ГК.

Участники сделки лишаются права ссылаться на показания свидетелей, но вправе представлять письменные доказательства.

Например, в договоре купли-продажи имеется условие о частичной предоплате, но не указано, что имеет место, аванс или задаток.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры, читайте здесь.

Покупатель может подтвердить свое право на получение двойной суммы предоплаты, если представит надлежащую расписку, полученную от продавца. В ней должно быть сказано, что продавец принял задаток.

Если письменных подтверждений не имеется и содержание договора/соглашения не позволяет точно идентифицировать вид предоплаты, то признается применение аванса.

А таковой является только частью предстоящего платежа и никаких обеспечительных функций не выполняет.

Что по поводу размера задатка, то обычно он устанавливается в сумме 5-10% от стоимости квартиры. Но по желанию сторон может определяться фиксированная сумма, которая указывается числами и прописью.

Необходимость составления соглашения

Задаток, внесенный без соглашения или по предварительному договору, в большинстве случаев признается безосновательным обогащением.

Обусловлено это отсутствием надлежащего договора. Конечно, можно возразить, что условие о задатке можно включить в предварительный договор.

Но нужно понимать сущность данного документа. Предварительный ДКП закрепляет условия сотрудничества на будущее время.

Он гарантирует, что основной договор будет подписан на заранее оговоренных условиях в определенный период.

Если внести условие о задатке в такой документ, то недобросовестный продавец вполне может заявить о том, что получение задатка только планировалось. Покупателю придется доказывать факт передачи денег.

Устное соглашение о задатке и вовсе не дает никаких гарантий. Во-первых, нарушается требование об обязательном письменном оформлении.

Во-вторых, ничего не мешает продавцу заявить, что никаких денег он не брал, а доказать обратное практически не представляется возможным.

В лучшем случае покупатель может добиться признания факта передачи аванса. Кроме прочего, письменное соглашение позволяет подробно описать детали передачи задатка.

Это сумма задатка, которая определяется исключительно по договоренности сторон. Но желательно, чтобы величина не была символической, иначе теряется свойственное задатку значение.

Слишком маленькая сумма не может стимулировать стороны к исполнению договора, поскольку потенциальные убытки не существенны.

Важно упомянуть и последствия отмены сделки. В частности, это ситуации, когда задаток остается у продавца или возвращается им в двойном размере.

Хотя последствия и описаны в законе, но такое упоминание лишний раз доказывает, что применен именно задаток, а не аванс.

Дополнительно к договору о задатке составляется расписка, свидетельствующая о получении средств продавцом. Передавать деньги следует только в обмен на расписку.

Порядок заполнения типового бланка

Не предусмотрено единого бланка, по которому составляется договор о внесении задатка при покупке квартиры, образец лишь указывает на основные условия.

Договор задатка должен включать в себя такие сведения:

  • данные сторон (всех собственников и покупателей);
  • паспортные данные участников, полные Ф.И.О., адреса проживания;
  • стоимость квартиры в целом и размер вносимого задатка (суммы указываются цифрами и прописью);
  • описание предмета сделки (адрес, площадь, значимые характеристики);
  • период свершения сделки (выплаты оставшейся суммы);
  • дополнительные условия, определенные сторонами;
  • дата и подписи участников.

Составляется договор задатка по числу участников сделки и каждый получает свой экземпляр. Отменой сделки признается факт не соблюдения временных сроков, прописанных в договоре.

Если в назначенный период условия договора так и не исполнены, то стороны вправе требовать возмещения в виде сохранения задатка или возврата его в двойном размере.

При получении задатка продавец пишет расписку. Составляется она полностью от руки, поскольку в спорных ситуациях подлинность документа можно проверить посредством графологической экспертизы.

Недопустимыми считаются помарки, исправления, зачеркивания. При участии в сделке нескольких собственников, расписку пишет каждый из них (задаток делится на всех).

Расписку не нужно заверять у нотариуса, но допускается привлечение свидетелей, которые поставят на документе свои подписи.

В содержании расписки указывается:

  • дата и место составления документа;
  • сведения о сторонах (получившей и передавшей задаток) с указанием паспортных данных;
  • сумма задатка;
  • цель получения задатка (за квартиру по адресу…);
  • подтверждение отсутствия претензий и получения задатка в полном объеме;
  • фамилия, имя, отчество и подпись.

Расписка также оформляется по одному экземпляру для каждой стороны.

Возникающая ответственность

Задаток при покупке квартиры выступает гарантийным инструментом. Стороны уверены, что сделка свершится.

В противном случае придется терпеть убытки на величину, определенную договором для задатка. Для обеих сторон ущерб оказывается равнозначным.

Как правило, стороны стараются договориться о достаточно солидной величине задатка. Иногда это значение оказывается равным чуть ли не трети стоимости квартиры.

Понятно, что ни одна из сторон не пожелает терпеть подобный ущерб. Но иногда возникают различные нюансы.

Видео: предварительный договор купли-продажи жилья

Так участники сделки могут игнорировать составление договора о задатке, ограничившись распиской. Не подкрепленная договором расписка не позволяет требовать возврата средств в двойном размере.

Да и оспорить в суде подобный документ достаточно сложно при отсутствии веских доказательств. Расписка нужно, но лишь как подтверждение получения средств по договору задатка.

Нюансы при оформлении сделки в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку требует получения согласия кредитующей организации. Только после этого можно оформить сделку юридически.

На подачу документов и рассмотрение заявки может быть потрачено немало времени. Если речь идет о покупке конкретной квартиры, то нужно сделать так, чтобы владелец не продал жилье до определенного времени.

Гарантией свершения сделки становится задаток. Стороны оговаривают сумму задатка и срок, в течение которого продавец обязуется не продавать квартиру иным лицам.

На основании достигнутых договоренностей составляется предварительный договор купли-продажи и договор о задатке.

Составленный договор впоследствии предоставляется в банк-кредитор вместе с документами на квартиру.

Если выбранная недвижимость соответствует банковским требованиям и заявка на кредит одобрена, оформляется договор купли-продажи на условиях предварительного ДКП с продавцом и договор ипотеки с банком.

Порядок оформления дарственной на квартиру, читайте здесь.

Про договор дарения квартиры между близкими родственниками, смотрите здесь.

После этого сумма за вычетом задатка переводится на счет продавца. Сам задаток играет роль частичной оплаты.

Но банк может и не одобрить кандидатуру заемщика или выбранная квартира окажется несоответствующей требованиям. В этом случае задаток останется у продавца.

Поэтому заключать договор задатка с продавцом следует только после получения одобрения кредитора на оформление ипотеки и тщательной проверки параметров квартиры.

Задаток является весьма удобным инструментом, гарантирующим исполнение обязательств по сделке. Но важно помнить о возможных последствиях.

Даже при отмене сделке по причине непреодолимых обстоятельств, продавец не обязан возвращать задаток и здесь все зависит только от его желания.

Оформляя договор задатка, следует заранее оценить риски и только после этого заключать соглашение.