Договор продажи квартиры в беларуси

Содержание страницы:

Договор купли-продажи квартиры (жилых домов) в Беларуси

Осуществление сделок с недвижимостью требует защиты интересов обеих сторон на юридическом уровне. Поэтому необходим верный с правовой точки зрения и правильно составленный с соблюдением всех норм и корректировок договор купли-продажи квартиры (жилого дома).

Если процесс осуществления сделки предполагает использование помощи агентства недвижимости, то беспокоиться о безопасности не следует: в таких случаях происходит грамотное оформление / составление и соблюдается четкий порядок заключения договора.

Однако, если определенные причины предполагают осуществление сделки своими силами, необходимо уточнить следующие позиции:

  • как оформить и правильно заверить у нотариуса;
  • сколько стоит весь процесс и мн. др.

Обеспечить передачу продавцом прав собственности на жильё покупателю – это главная задача договора купли-продажи квартиры / жилого дома (статья № 520 п.1 ГК Республики Беларусь). Из указанного возникает предмет договора:

  • незаселенные квартиры жил. фонда РБ;
  • жильё, являющееся собственностью граждан;
  • жильё, находящееся в собственности у юридических лиц;
  • жильё, строительство которого предусматривало его дальнейшую продажу.

Договор купли-продажи квартиры и/или жилого дома в РБ: законодательство

На государственном уровне данный договор регулируется следующими юридическими документами:

1. Указы Президента РБ:

  • № 200 от 26.04.2010 г.;
  • № 413 от 07.09.2007г.;
  • № 49 от 09.02.2015г.
  • «О гос. регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 22.07.2002 г.);
  • № 305-3 «О нотариате и нотариальной деятельности» (от 18.07.2004 г.).

3. Постановления Совета Министров РБ:

  • от 23.04.2004 г. № 17;
  • от 23.10.2006 г. № 63;
  • от 26.12.2006 г. № 1728;
  • от 09.11.2010 г. № 63;
  • от 08.08.2013 г. № 38.

4. Жилищный и Гражданский Кодексы РБ.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.

Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.

Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:

  • составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
  • обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
  • указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
  • данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
  • в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
  • имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.

Соответствие нормам, при соблюдении которых признаётся законность договора

На текущий 2015 год договор купли-продажи квартиры в Беларуси считается действительным при соблюдении следующих правил:

  1. Составлен в виде единственного документа.
  2. Составлен в письменной форме.
  3. Две стороны его подписали.
  4. Удостоверен у нотариуса.
  5. Прошел процесс регистрации в гос. организации, которая занимается регистрацией жилья: заключенным договор является с момента регистрации.
  6. В содержании указаны данные, которые точно характеризуют проданное недвижимое имущество (согласно ст. 525 ГК РБ):
  • место нахождения;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • этаж;
  • количество лоджий, балконов и комнат.

7. Предусматривает указание точной стоимости недвижимости (этот момент прописан в статье 526 ГК РБ).

8. Согласно ст. 529 (п.1) ГК Республики Беларусь указывает лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением (в письменной форме).

Кто может быть стороной договора купли-продажи квартиры (жилого дома)

Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:

1. В роли одной стороны – продавец:

  • юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
  • физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
  • компании, предлагающие недостроенные квартиры (необходимо иметь Разрешение от Правительства РБ).

2. В роли второй стороны – покупатель:

  • белорусский гражданин;
  • резиденты других стран;
  • юридическое лицо;
  • лица без гражданства.

Фактическое выполнение договора купли-продажи жилого дома

Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:

  • после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
  • после осуществления перехода прав на земельный участок и собственность.

Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).

Что учитывать при составлении и заключении договора купли-продажи недвижимости

1. Предмет заключаемого договора:

  • прописать максимально полные характеристики и нюансы недвижимости (перепланировка, качество и тип постройки и т.п.), с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться.

2. Последовательность и виды взаимных расчетов:

  • например, определенный пункт договора указывает, что оплата произведена до момента регистрации сделки (т.е. подписания), а собственник даёт еще и документ о получении денег от покупателя: вероятность судебного иска высока, т.к. фактически (документально) продавец дважды получил сумму денег;
  • стоит продумать пункт о расторжении договора в том случае, если покупателем вовремя не выплачена стоимость недвижимого имущества.

3. Данные: важно прописать в договоре точные данные продавца, полную характеристику объекта недвижимости, способов расчета и цен.

4. Психологическое и физическое состояние продавца.

5. Юридическая чистота недвижимости: подвергнуть проверке факты (если имеют место быть) – сделка по доверенности, полученная по наследству недвижимость, приватизированное жилье.

Образец договора купли-продажи квартиры (жилого дома):

Как самому продать или купить квартиру на «вторичке» без агентства

Риэлторские агентства прочно закрепились на рынке вторичке – едва ли не каждое второе объявления о покупке или продаже приводит именно в агентство. Но так ли их услуги нужны на самом деле? Рассмотрим наиболее типовые случаи самостоятельной покупки или продажи квартиры.

1. Купить/продать приватизированную квартиру

Для покупки квартиры в Минске необходимо всего две вещи:

Для продажи необходим уже пакет документов, но большинство из них должны быть на руках у собственника

  1. Свидетельство о государственной регистрации
  2. Договор
    1. Купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке
    2. О долевом строительстве, если квартира строилась
    3. О наследовании, если квартира унаследована
    4. О дарении, если квартира была подарена
    5. О приватизации, если квартира приватизирована
  3. Технический паспорт (с планом квартиры)

Таким образом, если нет никаких исключительных обстоятельств, продавцу необходимо получить еще 3 документа.

  1. Копию лицевого счета (выдает ЖЭС по предъявлению паспорта). Копия действительна в течение месяца и выдается бесплатно. Выписка лицевого счета необходима для уверенности в том, что в квартире не прописаны дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.п. (ОБРАЗЕЦ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА licevoy-schet.doc )
  2. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
  3. Выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (оно же — БТИ или БРТИ). Выписка подготавливается 3 дня, а за ее выдачу будет необходимо заплатить символическую сумму.

Проверка истории квартиры на «чистоту»

  1. Дееспособность продавца – проверка на предмет состояния на учете в нарко- или психодиспансере. Идеальным вариантом является тот продавец, который уже позаботился о наличии таких справок.
  2. Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание. Проверить это можно по запросу в ЗАГС.
  3. Наличие жены/мужа. Мы уже говорили о продаже квартиры с разрешением супруга. Если паспорт продавца чист, то не будет лишним сделать соответствующий запрос в архив ЗАГС-а, на предмет наличия супруга.
  4. Временно выписанные люди (зеки и др.) Это самая распространенная байка, которая проверяется легче всего – по копии лицевой счета.
  5. Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить и у нотариуса.
  6. Проверка на запрет на отчуждение. Эту информацию предоставляет БТИ. К примеру, запрет на отчуждение может быть наложен по причине невыплаченного кредита.

Заключение сделки купли-продажи

Сделку купли-продажи можно совершить в БТИ. В таком случае выписку можно не получать – всю необходимую информацию работники агентства посмотрят по специальной базе в момент оформления. В оформлении сделки в БРТИ есть еще одно небольшое преимущество: после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации и заказать технический паспорт. Сделка в БТИ явно более удобный и надежный вариант.

Сделку купли-продажи можно совершить у нотариуса. Но после ее заключения надо посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для заказа все тех же документов.

2. Купить/продать неприватизированную квартиру

Дела с покупкой/продажей неприватизированных квартир обстоят гораздо сложнее, чем с приватизированными. По сути, собственник этой недвижимости – государство, соответственно, продать ее невозможно. Приватизация стоит недешево и часто случается так, что на ее оплату попросту нет средств. В таком случае стоимость приватизации ложится на плечи будущего покупателя.

Мы же рассмотрим порядок действий, не вдаваясь в хитросплетения юридического языка.

Приватизация квартиры начинается с похода в службу «Одно окно» в администрацию соответствующего района Минска. Идти в «Одно окно» необходимо всем лицам, которые обладают правом пользования жилым помещением. В администрации пишется соответствующее заявление, под которым подписываются все совершеннолетние наниматели.

В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.

При подаче заявления при себе необходимо иметь следующие документы:

  • Паспорта
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они есть)
  • Документы, которые подтверждают права на льготы (для лиц, имеющих такое право)
  • Чеки «Жилье» с выпиской из чекового счета (в случае их наличия)
  • Если граждане, за которыми сохраняется право использования помещения, не могут явиться лично, требуется письменное нотариально заверенное согласие

После этого в месячный срок со дня подачи заявления администрация района принимает решение о приватизации квартиры.

После принятия решения, составляется договор приватизации, который заверяется нотариусом. И вот здесь возникает самый насущный вопрос – деньги. Если всей суммы на руках нет, то в таком случае государство предоставляет рассрочку, с условием первоначальной выплаты в размере 10% от стоимости приватизации.

Таким образом, заплатив первоначальные 10% (сумма, в основном, приемлемая), можно смело регистрировать право собственности и получать технический паспорт. Таким образом, на руках окажутся все документы, необходимые для сделки.

Но, несмотря на приватизированную жилплощадь, продать ее невозможно до тех пор, пока в «Минском городском агентстве по госрегистрации и земельному кадастру» (оно же – бывшее БРТИ) числится задолженность по приватизации. Поэтому порядок действий следующий:

  1. Необходимо найти покупателя
  2. Покупатель вносит задаток, равный сумме долга (это оговаривается в предварительном договоре).
  3. Задолженность по приватизации погашается за счет задатка
  4. В банке получается соответствующая справка о погашении задолженности
  5. Справка предоставляется в агентство по госрегистрации и земельному кадастру.
  6. Запрет на продажу снимается
  7. Квартира продается по обычной схеме покупки-продажи приватизированной квартиры.

3. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

В таком случае для купли-продажи квартиры понадобится разрешение местного исполкома. Этот момент является одним из самых затратных по времени. Разрешения выдаются на заседаниях, которые проводятся 2 раза в месяц. Причем запросить разрешение необходимо не менее, чем за 7 дней до заседания. После принятия решения, разрешение выдает служба «Одно окно» все в том же исполкоме.

Порядок получения разрешения следующий:

  1. Найти подходящую квартиру для переселения
  2. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи (ОБРАЗЕЦ predvaritelnyy-dogovor.doc )
  3. В службу «Одно окно» необходимо отнести паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на свою текущую и будущую квартиры, а также предварительный договор
  4. В том же «Одном окне» необходимо написать заявление (образец заявления выдают непосредственно при его написании)
  5. Ожидание решения по заявлению.

В целом, при продаже и покупке новой квартиры, в отношении несовершеннолетних рассматривается главное условие – как минимум не должно быть ухудшения жилищных условий. Проще говоря, дети должны прописаться в квартиру с такими же или лучшими условиями, чем были в продаваемой квартире.

С момента заключения предварительного договора и окончательного подписания всех документов и передачи денег проходит не меньше месяца. В редких исключениях, процесс происходит быстрее, но лучше заранее настроить себя на ожидание.

Если же продавец не согласен ждать месяц, можно просто выписать детей к бабушке, родственникам и др.

4. Если квартира нажита в браке

В таком случае продажа квартиры возможна только с согласия обоих супругов. Для этого они либо вдвоем присутствовать при оформлении сделки, либо первый супруг должен иметь при себе письменное нотариально заверенное согласие на проведение сделки. (ОБРАЗЕЦ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ suprug.doc )

Помимо этого, точно такое же согласие должны дать все совершеннолетние члены семьи продавца, которые прописаны в квартире.

Если кто-то из прописанных в продаваемой квартире находится за границей и не может приехать:

  • для совершения сделки продавцу понадобится его нотариально заверенное заявление о том, что прописанный не против продажи. Но выписаться он может только приехав в Беларусь.
  • До тех пор, пока он не выпишется, покупатель квартиры и члены кго семьи прописаться в новую квартиру не смогут, хотя и будут ее владельцами. Единственный вариант — выписывать в судебном порядке (издержки около 300 у.е.).

5. Как передавать деньги при покупке/продаже

Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.

Другие статьи:  Пособие малообеспеченным в россии

Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.

Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.

Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.

6. Что делать после покупки квартиры

После успешной сделки по покупке квартиры, можно наконец-то вздохнуть полной грудью. Но расслабляться еще рано – необходимо переоформить еще некоторые документы.

  1. Оформить регистрацию в новой квартире (ЖЭС)
  2. Заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС)
  3. Переоформить телефонный номер (по адресу телефонного узла вашего района)
  4. Заключить договор электроснабжения («Энергосбыт»)
  5. Заключить договор водоснабжения (УП «Минсководоканал») и предъявить его в ЖЭС

7. Как подарить квартиру

Когда речь идет о дарении квартиры, исключается взаимодействие с незнакомыми людьми и большими суммами денег, поэтому сам процесс проходит без напряженности. В остальном же он похож на обычную куплю-продажи квартиры. Перечень документов, необходимых для дарения:

  1. Паспорта дарителя и одаряемого
  2. Копия лицевого счета
  3. Выписка из Единого регистра недвижимого имущества (если договор заключается у нотариуса)
  4. Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)
  5. Согласие всех совершеннолетних, прописанных в квартире
  6. Технический паспорт
  7. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи и т.п.)

После заключения договора (ОБРАЗЕЦ dogovor-dareniya.doc ]) необходимо зарегистрировать его в БТИ. Никаких налогов платить не нужно, кроме тех случаев, когда даритель и одаряемый не состоят в близком родстве.

8. Распространенные схемы мошенничества

Схем мошенничество достаточно много и разобрать каждую из них затруднительно. Рассмотрим самые распространенные варианты «разводов» при покупке квартиры.

  1. При покупке квартире в договоре указывается не вся сумма. Чаще всего это объясняется нежеланием платить налоги в полном размере и посещать налоговые органы. Таким образом, оставшаяся часть стоимости официально нигде не фигурирует. После этого бывший продавец подает в суд с иском о признании сделки недействительной. При выигрыше иска, квартира возвращается продавцу, а покупатель получает только официально прописанную в договоре сумму.
  2. После продажи квартиры бывший продавец не спешит из нее выписываться, ссылаясь на различные обстоятельства. В таком случае недобросовестного бывшего собственника можно выписать через суд, однако, это займет определенное время, а также потребуется оплата услуг адвоката и госпошлин.
  3. Квартира продается нескольким покупателям. В таком случае, владелец квартиры делает копии документов, заверяет их у разных нотариусов и одновременно получает деньги от нескольких покупателей. Реальным собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрирует ее в бывшем БРТИ. Поэтому лучше проводить сделку сразу в БРТИ.
  4. Если передача денег происходит в момент нотариального оформления, риск для покупателя заключается в том, что квартира уже возможно продана или используется в качестве залога.
  5. Если передача денег происходит после оформления договора, покупатель может попросту не передать никаких денег, хотя по документам сделка состоялась успешно. Риэлторы предлагают свои услуги по приему-передаче денег, но если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры без их участия – точно такую же услугу может предложить банк. В таком случае банк выступает гарантом сделки – деньги на счету будут находиться до того момента, пока не будет предоставлен полный пакет документов о состоявшейся сделке.

Договор купли-продажи квартиры (жилых домов) в Беларуси

Осуществление сделок с недвижимостью требует защиты интересов обеих сторон на юридическом уровне. Поэтому необходим верный с правовой точки зрения и правильно составленный с соблюдением всех норм и корректировок договор купли-продажи квартиры (жилого дома).

Если процесс осуществления сделки предполагает использование помощи агентства недвижимости, то беспокоиться о безопасности не следует: в таких случаях происходит грамотное оформление / составление и соблюдается четкий порядок заключения договора.

Однако, если определенные причины предполагают осуществление сделки своими силами, необходимо уточнить следующие позиции:

  • как оформить и правильно заверить у нотариуса;
  • сколько стоит весь процесс и мн. др.

Обеспечить передачу продавцом прав собственности на жильё покупателю – это главная задача договора купли-продажи квартиры / жилого дома (статья № 520 п.1 ГК Республики Беларусь). Из указанного возникает предмет договора:

  • незаселенные квартиры жил. фонда РБ;
  • жильё, являющееся собственностью граждан;
  • жильё, находящееся в собственности у юридических лиц;
  • жильё, строительство которого предусматривало его дальнейшую продажу.

Договор купли-продажи квартиры и/или жилого дома в РБ: законодательство

На государственном уровне данный договор регулируется следующими юридическими документами:

1. Указы Президента РБ:

  • № 200 от 26.04.2010 г.;
  • № 413 от 07.09.2007г.;
  • № 49 от 09.02.2015г.
  • «О гос. регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (от 22.07.2002 г.);
  • № 305-3 «О нотариате и нотариальной деятельности» (от 18.07.2004 г.).

3. Постановления Совета Министров РБ:

  • от 23.04.2004 г. № 17;
  • от 23.10.2006 г. № 63;
  • от 26.12.2006 г. № 1728;
  • от 09.11.2010 г. № 63;
  • от 08.08.2013 г. № 38.

4. Жилищный и Гражданский Кодексы РБ.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Некоторые обстоятельства (например, оформление документов для получения кредита, временная неготовность или нежелание заключить основной договор и др.) могут на начальном этапе сделки предусмотреть составление особого документа. Таковым является предварительный договор купли-продажи квартиры или жилого дома.

Полезность предварительного договора есть и для одной стороны – покупателя жилой недвижимости, и для второй стороны – продавца: ведь в нем прописываются главные условия и моменты, которые будут присутствовать в основном документе.

Предварительный договор обязан соответствовать нижеуказанным характеристикам:

  • составляется в письменной виде (это утверждено на законодательном уровне);
  • обязательно должен быть заверен у регистратора или у нотариуса: это позволяет государству гарантировать безопасность сделки;
  • указывает время, когда необходимо подписать основной договор: если время не указано, то подписать договор нужно не позднее одного года после создания предварительного договора;
  • данный документ необязательно регистрировать на государственном уровне;
  • в нем желательно указать условия приобретения недвижимости: стоимость, характеристика и тип имущества, виды и порядок расчетов и др.;
  • имеет юридическую значимость: в случае отказа либо покупателя, либо продавца от дальнейшего сотрудничества вторая сторона имеет право с помощью суда взыскать компенсацию за материальный ущерб / убытки или принудить к заключению/подписанию основного договора.

Соответствие нормам, при соблюдении которых признаётся законность договора

На текущий 2015 год договор купли-продажи квартиры в Беларуси считается действительным при соблюдении следующих правил:

  1. Составлен в виде единственного документа.
  2. Составлен в письменной форме.
  3. Две стороны его подписали.
  4. Удостоверен у нотариуса.
  5. Прошел процесс регистрации в гос. организации, которая занимается регистрацией жилья: заключенным договор является с момента регистрации.
  6. В содержании указаны данные, которые точно характеризуют проданное недвижимое имущество (согласно ст. 525 ГК РБ):
  • место нахождения;
  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • этаж;
  • количество лоджий, балконов и комнат.

7. Предусматривает указание точной стоимости недвижимости (этот момент прописан в статье 526 ГК РБ).

8. Согласно ст. 529 (п.1) ГК Республики Беларусь указывает лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением (в письменной форме).

Кто может быть стороной договора купли-продажи квартиры (жилого дома)

Нормативно-правовые документы РБ чётко определяют участников и сторон сделки с недвижимым имуществом:

1. В роли одной стороны – продавец:

  • юридические лица — собственники недвижимости (при этом в квартире не должны проживать);
  • физическое лицо как собственник жилья (должен иметь согласие совершеннолетних жильцов и все разрешения для несовершеннолетних (из органов опеки));
  • компании, предлагающие недостроенные квартиры (необходимо иметь Разрешение от Правительства РБ).

2. В роли второй стороны – покупатель:

  • белорусский гражданин;
  • резиденты других стран;
  • юридическое лицо;
  • лица без гражданства.

Фактическое выполнение договора купли-продажи жилого дома

Квартира / дом становится собственностью покупателя после следующих действий:

  • после регистрации договора в соответствующем уполномоченном государственном учреждении;
  • после осуществления перехода прав на земельный участок и собственность.

Наличие подписанного «Акта о передаче недвижимости» подразумевает исполнение условий договора и обязательств по передаче квартиры / жилого дома (ст. 527 ГК РБ).

Что учитывать при составлении и заключении договора купли-продажи недвижимости

1. Предмет заключаемого договора:

  • прописать максимально полные характеристики и нюансы недвижимости (перепланировка, качество и тип постройки и т.п.), с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться.

2. Последовательность и виды взаимных расчетов:

  • например, определенный пункт договора указывает, что оплата произведена до момента регистрации сделки (т.е. подписания), а собственник даёт еще и документ о получении денег от покупателя: вероятность судебного иска высока, т.к. фактически (документально) продавец дважды получил сумму денег;
  • стоит продумать пункт о расторжении договора в том случае, если покупателем вовремя не выплачена стоимость недвижимого имущества.

3. Данные: важно прописать в договоре точные данные продавца, полную характеристику объекта недвижимости, способов расчета и цен.

4. Психологическое и физическое состояние продавца.

5. Юридическая чистота недвижимости: подвергнуть проверке факты (если имеют место быть) – сделка по доверенности, полученная по наследству недвижимость, приватизированное жилье.

Образец договора купли-продажи квартиры (жилого дома):

Договор купли-продажи квартиры. Оформление, удостоверение, регистрация

Договор купли-продажи квартиры заключается между собственником недвижимости и её покупателем только после того, как весь необходимый для этого перечень документов будет собран. Между тем, подписей участников сделки недостаточно. Данный договор и документы, прилагающиеся к нему, должны быть удостоверены уполномоченным на это лицом: нотариусом или регистратором БТИ.

Компетентные в этом вопросе люди проверят правомерность заключаемой сделки по следующим пунктам:

  1. Принадлежность продаваемой недвижимости продавцу.
  2. Отсутствие лиц сохраняющих право пользования квартирой.
  3. Отсутствие запрета на продажу квартиры.

Работа нотариуса состоит в курировании всей сделки. Начинается она с составления договора купли-продажи квартиры, согласования цены и способа расчета, оформления согласия супругов и иных собственников, а заключительным этапом его труда является удостоверение сделки.

Для людей, впервые столкнувшихся с продажей квартиры, услуги нотариальной конторы будут незаменимы. Однако, у таких учреждений нет полномочий регистрировать договор. Эта обязанность возложена на аттестованных регистраторов БТИ, которые с недавнего времени уполномочены еще и удостоверять сделку наравне с нотариусами. Благодаря свободному доступу к Единому государственному регистру, они владеют самой последней информацией о регистрируемой недвижимости, что позволяет максимально гарантировать законность совершаемой операции.

Государственная регистрация – это признание сделки государством. Осуществляется она регистратором на территории агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Без этого покупатель не сможет стать кандидатом в правообладатели купленного им имущества и, соответственно, полноценным собственником.

Договор купли-продажи недвижимости оформляется в трёх экземплярах. Два из которых отдают в руки продавца и покупателя, а третий остается в архивах БТИ.

После успешного заключения сделки осталось выяснить в каких случаях необходимо платить подоходный налог с продажи квартиры.

Покупка и продажа недвижимости

Основные правила при заключении договора на покупку жилого дома или квартиры

При купле-продаже недвижимого имущества должны выполняться следующие основные правила:

  • договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и удостоверен (несоблюдение этого правила влечет недействительность договора). [∗] статья 521 Гражданского кодекса Республики Беларусь
  • договор купли-продажи, а также переход права собственности по такому договору должны быть зарегистрированы в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним БТИ (при несоблюдении этого правила договор будет считаться незаключенным). [∗] статьи 8 и 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
  • в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другой недвижимости (при несоблюдении этого правила договор будет считаться незаключенным). [∗] статья 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь
  • договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (при несоблюдении этого правила договор будет считаться незаключенным). [∗] статья 526 Гражданского кодекса Республики Беларусь
  • в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, и их права на такое пользование (в случае, если такие граждане имеются). [∗] статья 529 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Не подлежат отчуждению: [∗] пункт 2 статьи 72 Жилищного кодекса Республики Беларусь

  • жилые помещения социального пользования;
  • служебные жилые помещения государственного жилищного фонда;
  • жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;
  • жилые помещения специального служебного жилищного фонда;
  • специальные жилые помещения;
  • жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь;
  • жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);
  • жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;
  • жилые помещения, построенные или приобретенные с привлечением льготных кредитов, жилые помещения, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, а также на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, — до полного погашения таких кредитов;
  • жилые помещения коммерческого использования.

Примерный порядок действий при купле-продаже квартиры или дома

Порядок действий может быть таким:

  • в случае, если есть такая необходимость Например, если продавцу перед продажей нужно самому подобрать дом или квартиру для покупки стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке;
  • стороны обращаются к нотариусу или регистратору за удостоверением договора купли-продажи и получают его удостоверенные экземпляры;
  • стороны обращаются к регистратору за госрегистрацией договора купли-продажи и получают его зарегистрированные экземпляры;
  • покупатель рассчитывается по договору купли-продажи и получает от продавца расписку о получении денег;
  • продавец передает жилое помещение покупателю и стороны составляют акт приема передачи;
  • покупатель обращается Для того, что бы покупатель за госрегистрацией мог обратиться сам (без участия продавца) в договоре купли-продажи нужно указать, что право на подачу заявления на такую госрегистрацию предоставляется покупателю к регистратору за госрегистрацией перехода права собственности на жилое помещение и получает свидетельство (удостоверение) о таком переходе.
Другие статьи:  Главные роли фильма ликвидация

Некоторые из этих пунктов могут быть выполнены одновременно. Например, обратиться за госрегистрацией договора и перехода права собственности, передать деньги и недвижимость можно во время и (или) сразу после составления и удостоверения договора. В этом случае информация о том, что деньги переданы продавцу, а недвижимость покупателю может быть отражена непосредственно в договоре купли-продажи.

Что проверяется при покупке квартиры или дома?

Процедура купли-продажи гражданами жилья четко урегулирована законодательством. При заключении договора вся необходимая информация для обеспечения защиты прав и законных интересов граждан проверяется регистратором и (или) нотариусом при удостоверении и госрегистрации договора, а также госрегистрации перехода права собственности. Таким образом, государством гарантируется законность заключаемой сделки. Как правило, такого подхода более чем достаточно для защиты своих интересов при покупке жилья. Однако, при желании, информацию, необходимую для проведения сделки можно проверить самостоятельно.

Данный вопрос обсуждался на форуме!

Проверка прав на жилой дома или квартиру

Купить квартиру или дом можно только у того, кому они принадлежат, то есть у собственника.

То, действительно ли жилье принадлежит продавцу, можно узнать, потребовав у него подтверждающие это документы: свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, договор, по которому передавалась недвижимость Например, договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации , свидетельство о праве на наследство или другие документы, на основании которых продавец стал собственником этой недвижимости). В то же время указанные документы могут устареть.

Для того, чтобы узнать актуальную информацию о принадлежности недвижимости, а также о возможных ограничениях и обременениях Например: залог, арест, запрет отчуждения , установленных не нее, нужно взять выписку из ЕГРНИ Единый регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с информацией о существующих в момент выдачи выписки правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Выписка предоставляется любому, кто за ней обратиться.

Для получения выписки из ЕГРНИ необходимо в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним БТИ представить:

  • заявление (заполняется непосредственно при приеме документов);
  • паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность ;
  • документ об оплате Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а квитанция об оплате, как правило, предоставляется гражданином непосредственно при выдаче ему выписки.
    Оплата за выдачу выписки составляет 0,2 базовой величины. за выдачу выписки.

Принадлежность недвижимости продавцу, а также наличие у нее ограничений или обременений также проверяется нотариусом и (или) регистратором при удостоверении договора купли-продажи и при его государственной регистрации. Таким образом, невозможно заключить договор купли-продажи с гражданином, не являющимся собственником, а также, если отчуждение недвижимости запрещено.

Проверка наличия проживающих в жилом помещении или закрепленных за ним определенных категорий граждан

Целесообразно проверить наличие:

  • проживающих несовершеннолетних членов, бывших членов семьи продавца, признанных находящимися в социально опасном положении или нуждающихся в государственной защите Ребенок, находящийся в социально опасном положении, — ребенок в возрасте до 18 лет, находящийся в обстановке, при которой:
    – не удовлетворяются основные жизненные потребности ребенка (не обеспечиваются безопасность, надзор или уход за ребенком, потребности ребенка в пище, жилье, одежде, получение ребенком необходимой медицинской помощи, не создаются санитарно-гигиенические условия для жизни ребенка и другое);
    – ребенок вследствие отсутствия надзора за его поведением и образом жизни совершает деяния, содержащие признаки административного правонарушения либо преступления;
    – лица, принимающие участие в воспитании и содержании ребенка, ведут аморальный образ жизни, что оказывает вредное воздействие на ребенка, злоупотребляют своими правами и (или) жестоко обращаются с ним либо иным образом ненадлежаще выполняют обязанности по воспитанию и содержанию ребенка, в связи с чем имеет место опасность для его жизни или здоровья.
    (пункт 2 Положения о порядке признания детей нуждающимися в государственной защите, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.12.2006 N 1728) ;
  • проживающих граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом;
  • закрепленных за жилым помещением детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей.

Если указанные категории граждан имеются, то отчуждение жилого помещения возможно только с согласия органа опеки и попечительства. [∗] пункт 2 статьи 75 Жилищного кодекса Республики Беларусь

Такое согласие также необходимо, если сам продавец признан недееспособными или ограниченным в дееспособности, а также является несовершеннолетним (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до 18 лет), при устройстве его на государственное обеспечение в детское интернатное учреждение, государственное учреждение профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детский дом семейного типа, в опекунскую, приемную семью. [∗] пункт 1 статьи 76 Жилищного кодекса Республики Беларусь

То, установлен ли на жилое помещение запрет на его отчуждение без согласия органов опеки и попечительства проверяется также по выписке из ЕГРНИ.

Данные сведения так же проверяются нотариусом или регистратором при удостоверении договора купли-продажи. Если на жилое помещение наложен запрет отчуждения, то без согласия органа опеки и попечительства такой договор заключить будет невозможно.

Проверка нахождения недвижимости в общей совместной собственности супругов или в общей долевой собственности

Данный вопрос обсуждался на форуме!

Если квартира или дом находятся в долевой собственности, то при продаже доли одним сособственником другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли. Поэтому продавец, прежде чем продать ее постороннему лицу, обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении (с указанием цены и других условий продажи). Продажа доли в жилом помещении возможна только при отказе других участников долевой собственности от ее преимущественной покупки. То, сколько у жилого помещения имеется собственников проверяется также по выписке из ЕГРНИ.

Если продавцом дом или квартира были приватизированы и в приватизации участвовали другие граждане, то требуется согласие этих граждан. Данные сведения проверяются по выписке из решения о приватизации жилого помещения, принятого уполномоченным органом Например, исполком или по справке о начислении жилищной квоты, предоставляемой организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги Например: ЖРЭУ, ЖКХ, ЖКУ, ЖЭС, ЖЭУ, Расчетно-справочный центр .

Если квартира или дом находятся в совместной собственности супругов (в том числе бывших), то их продажа одним из супругов возможна только с согласия другого. Отсутствие у продавца супруга или супруги (в том числе бывших), которые могут претендовать на недвижимость, проверяется по паспорту Или другому документу, удостоверяющему личность , свидетельству о расторжении брака, свидетельству о смерти и другим документам.

Данные сведения также проверяются нотариусом или регистратором при удостоверении договора купли-продажи. Если жилое помещение находится в общей долевой или совместной собственности, то без соответствующих согласия на отчуждение или отказа от преимущественной покупки заключить такой договор будет невозможно.

Проверка задолженности по жилищно-коммунальным и другим платежам

Задолженность за жилищно-коммунальные услуги проверяется в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги Например: ЖРЭУ, ЖКХ, ЖКУ, ЖЭС, ЖЭУ, Расчетно-справочный центр .

Задолженность по налогу на недвижимость Обратите внимание, что в большинстве случаев граждане освобождаются от налога на недвижимость (статья 186 Налогового кодекса Республики Беларусь) проверяется в налоговой инспекции.

Обратите внимание, что: [∗] – пункт 6 статьи 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь
– пункт 3 статьи 189 Налогового кодекса Республики Беларусь

  • до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несет прежний собственник;
  • при отчуждении физическим лицом в течение налогового периода недвижимости налог на недвижимость исчисляется за период фактического нахождения недвижимости в собственности физического лица, включая месяц, в котором будет прекращено право собственности.

Таким образом, задолженность по указанным платежам, допущенная продавцом, на покупателя не переходит. В то же время обязанность погасить такую задолженность может быть возложена на покупателя в договоре купли-продажи или в предварительном договоре.

Проверка того, состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере

Не существует запрета на отчуждение жилого помещения гражданином, состоящим на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Однако, если продавец состоит на таком учете, то существует б о́ льшая вероятность того, что в момент совершения сделки он не будет способен понимать значение своих действий или руководить ими. Если впоследствии это будет доказано, то продавец или его родственники могут оспорить сделку.

Справка о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере выдается в соответствующих диспансерах по месту жительства продавца. Получить ее может только продавец.

Обратите внимание, что способность продавца и покупателя понимать значение своих действий или руководить ими проверяет нотариус или регистратор при удостоверении договора купли-продажи. Справка о нахождении (не нахождении) на наркологическом или психоневрологическом учете при этом не запрашивается.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Перед заключением договора купли-продажи жилья можно заключить предварительный договор, определив в нем условия заключения основного договора купли-продажи. Необходимость заключения предварительного договора может быть обусловлена временной неготовностью Например, если:
– продавцу до продажи квартиры необходимо время, что бы самому подобрать вариант для покупки;
– покупателю до покупки новой квартиры необходимо время, что бы продать свою квартиру. сторон (одной из сторон) заключать договор купли-продажи. Также предварительный договор может потребоваться для оформления кредита на покупку дома или квартиры. Заключение такого договора будет полезно как продавцу, так и покупателю.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. [∗] пункт 1 статьи 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. Поэтому он заключается в письменной форме и требует нотариального удостоверения. В то же время, так как предварительный договор не влечет перехода прав на недвижимость, он не требует обязательной государственной регистрации.

Таким образом для заключения предварительного договора необходимо обращаться к нотариусу.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. [∗] пункт 4 статьи 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь

В предварительном договоре целесообразно указать условия, на которых в последствии будет приобретена недвижимость по основному договору купли-продажи, например:

  • срок заключения основного договора купли-продажи;
  • цену и порядок расчетов;
  • характеристики жилого помещения:
      • наличие или отсутствие мебели, сантехнического и прочего оборудования и т.п.;
      • виды дверей, покрытий пола и т.п.;

В случае если одна из сторон после заключения предварительного договора откажется заключать основной договор купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор. Также сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. [∗] пункт 5 статьи 399 и пункт 4 статьи 415 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. [∗] пункт 1 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Задаток является гарантией для продавца и покупателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор купли-продажи.

Условия внесения задатка может быть включено в предварительный договор. В то же время продавец и покупатель могут самостоятельно заключить соглашение о задатке (без предварительного договора и без нотариального удостоверения).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. [∗] пункт 2 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если договор купли-продажи заключен или исполнен не будет, то ответственная за это сторона: [∗] пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

  • потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
  • должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).

Задаток должен быть возвращен (зачтен) когда основной договор купли-продажи будет заключен и исполнен. [∗] пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если задаток передавался без письменного соглашения о задатке или предварительного договора, то скорее всего он будет признан авансом. [∗] пункт 3 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь В отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства. При надлежащем исполнении обязательства аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа, при неисполнении — возврату стороне, его уплатившей.

Этот вопрос обсуждался на форуме!

Расчет по договору купли-продажи недвижимости

В договоре можно предусмотреть любой порядок расчетов между продавцом и покупателем: до заключения, при заключении, либо после заключения договора. Обратите внимание, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента Моментом государственной регистрации считается дата и время подачи документов на такую регистрацию.
(статья 39 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») его государственной регистрации. Таким образом, расчет по договору лучше предусмотреть после государственной регистрации этого договора (после подачи заявления на такую регистрацию). Если деньги передаются до госрегистрации договора, то при его удостоверении в нем целесообразно прописать, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и основанного на нем права предоставляется только покупателю ( по умолчанию При государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, соглашения о ее изменении или расторжении, а также основанного на такой сделке права, в том числе доли в праве, или ограничения (обременения) права — совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором или соглашением.
(Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 N 17) такое заявление подается продавцом и покупателем совместно).

Денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. При этом можно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. [∗] статья 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь Например, в договоре можно указать, что покупатель оплачивает продавцу сумму в белорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсу Нацбанка Республики Беларусь на день произведения расчетов. Это довольно удобно, поскольку в случае, если расчеты будут осуществляться через несколько месяцев после подписания договора, цена сделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.

Обратите внимание, что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность Статья 11.1. Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях
1. Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а равно использование ценных бумаг или платежных документов в иностранной валюте с нарушением валютного законодательства —
влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
2. Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такие же нарушения, —
влекут наложение штрафа в размере от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста пятидесяти до трехсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.

Другие статьи:  Нотариус канал грибоедова 47

Стороны могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения с отсрочкой или рассрочкой платежа. В этом случае такое жилое помещение признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. В этом случае одновременно с переходом права собственности производиться госрегистрация такого залога (ипотеки). [∗] – пункт 5 статьи 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь;
– статья 59 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Для оплаты по договору лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счет продавца. Если деньги передаются лично, то составляется расписка о состоявшейся оплате.

Передача жилого помещения

В договоре купли-продажи будет целесообразным отразить конкретные сроки передачи недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. [∗] пункт 1 статьи 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь Таким документом, например, может быть сам договор купли-продажи, где указано, что продавец передал, а покупатель принял жилое помещение.

Если продавец в нарушение договора не исполняет обязанности по передаче покупателю проданного имущества, покупатель вправе требовать реального исполнения договора: передачи ему проданной квартиры (жилого дома) и возмещения убытков, причиненных с задержкой исполнения со стороны продавца, либо отказаться от исполнения договора, потребовав от продавца возмещения убытков.

Обязательство по передаче недвижимости считается исполненным, если подписан документ о передаче и недвижимость фактически передана покупателю. Однако стоит отметить, что передача недвижимости покупателю еще не означает передачу ему права собственности на нее. Право собственности возникает лишь в момент госрегистрации перехода этого права к покупателю.

Этот вопрос обсуждался на форуме!

В случае если недостатки жилого помещения не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар (недвижимость) ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: [∗] статьи 528 и 445 Гражданского кодекса Республики Беларусь
– соразмерного уменьшения покупной цены;
– безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения Обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных за жилое помещение денег.

Удостоверение договора купли-продажи недвижимости нотариусом или регистратором

Для удостоверения договора купли-продажи жилого помещения нужно обратится к нотариусу То есть в нотариальную контору или нотариальное бюро или регистратору То есть в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (БТИ) по месту нахождения недвижимости.

Для экономии времени целесообразней удостоверить договор у регистратора, так как к нему все равно нужно будет обращаться за государственной регистрацией договора и перехода права собственности по нему.

В то же время за дополнительную плату – 1,5 базовой величины — за оформление документов, необходимых для госрегистрации, направление (передача) их организацию по государственной регистрации;
– 1 базовая величина — за получение нотариусом свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и выдача (направление) его гражданину. нотариус может сам передать договор и другие документы на госрегистрацию, а также получить свидетельство о переходе права собственности и передать (направить) его гражданину. Такой подход избавляет от необходимости обращаться к регистратору.

Для удостоверения договора необходимо присутствие покупателя, продавца, а также, по возможности, всех граждан, которые должны дать свое согласие на совершение сделки.

При удостоверении договора будут проверяться: [∗] – Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий»;
– Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 N 38 «Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом».

  • дееспособность, то есть способность продавца и покупателя понимать значение своих действий или руководить ими;
    Если возникнут основания предполагать, что какой либо участник сделки не может понимать значения своих действий или руководить ими, либо будет установлено, что участник сделки злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами иди психотропными веществами, а сведений о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то удостоверение договора будет отложено до выяснения, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности.
    В случае обращения к нотариусу за удостоверением сделки гражданина, находящегося в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не может понимать значение своих действий или руководить ими, то в удостоверении сделки будет отказано независимо от того, что судебное постановление о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным отсутствует.
  • принадлежность недвижимости на праве собственности продавцу.
    Проверка производится по выписке из ЕГРНИ Такая выписка, содержит специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки» и действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
    Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение месяца одному и тому же лицу не допускается.
    (статья 30 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») . В случае необходимости истребуется документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организации по государственной регистрации, и др.).
  • наличие граждан, которые должны дать свое согласие или отказ при заключении договора;
    Такие согласие или отказ должны быть также удостоверены. Они могут быть оформлены и удостоверены одновременно с удостоверением договора, либо до этого (например, если гражданин, который должен дать согласие или отказ не может присутствовать при удостоверении договора).
  • наличие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимости;
    Проверка производится по выписке из ЕГРНИ Такая выписка, содержит специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки» и действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
    Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение месяца одному и тому же лицу не допускается.
    (статья 30 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») . В случае наличия ограничений (обременений) прав, они отражаются в договоре и сторонам разъясняются правовые последствия;
  • отсутствие запрещения отчуждения недвижимости и ареста;
    Проверка производится по выписке из ЕГРНИ Такая выписка, содержит специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки» и действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
    Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение месяца одному и тому же лицу не допускается.
    (статья 30 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») и алфавитной книге запрещений арестов. Не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимость, на которую наложен арест. Не может являться предметом договора об отчуждении недвижимости недвижимость, принадлежащая лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.
  • факт нахождения имущества в общей совместной собственности супругов;
    Если супруга (супруги) в том числе бывшие есть, то истребуется их письменное согласие. Если их нет, то продавец пишет заявление об этом.
    Факт отсутствия супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемую недвижимость проверяется по подтверждающим это документам (свидетельству о смерти, свидетельству о расторжении брака, договору о разделе имущества между супругами, по документу, удостоверяющему личность лица, отчуждающего имущество, и иным документам).
    Если по представленным документам не представляется возможным достоверно установить факт отсутствия супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемую недвижимость, то сторонам разъясняется последствия, которые могут возникнуть, если такой супруг (бывший супруг) все же имеется.
  • факт нахождения имущества в общей долевой собственности;
    Удостоверение договоров об отчуждении имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается каждым участником.
    Если недвижимость и право собственности на нее зарегистрированы за одним лицом, но участниками долевой собственности являются два и более лица, доли которых не определены, истребуется сведения об участниках долевой собственности. Участникам долевой собственности разъясняется их право на определение доли в праве долевой собственности и право на раздел такого имущества и выдел из него доли.
    Если участники долевой собственности не будут определять доли в праве общей собственности, производить раздел такого имущества и выделять из него доли, то договор удостоверяется с их письменного согласия (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет).
    При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу проверяется наличие отказа от преимущественной покупки остальных участников долевой собственности.
  • уплата продавцом подоходного налога, земельного налога и налога на недвижимость.
    Данные сведения проверяются в том случае если продавцом является постоянно не проживающий в Беларуси гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин, лицо без гражданства или не имеющее места нахождения в Беларуси иностранное или международное юридическое лицо. Для проверки указанных сведений истребуется в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости соответствующая справка об уплате налогов.

Если нотариусу или регистратору не потребуется запрашивать никаких документов, то договор может быть удостоверен за один день (максимум за три). [∗] – статья 61 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004 N 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности»;
– подпункт 22.18.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.

Документы для удостоверения договора купли-продажи

Для удостоверения договора купли-продажи дома или квартиры нужно представить следующие документы: [∗] – подпункт 22.18.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200
– пункт 82 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63
− глава 5 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63

  • паспорта Или другие документы, удостоверяющие личность продавца, покупателя и других граждан, явившихся лично;
  • сам договор купли-продажи, который нужно удостоверить (можно не предоставлять, если договор составляется непосредственно нотариусом или регистратором (как правило, так и делается));
  • письменное согласие При личной явке гражданина согласие составляется непосредственно при удостоверении договора. Если он лично явиться не может, то его согласие должно быть составлено и удостоверено заранее. Для этого такому гражданину нужно обратиться к нотариусу. проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи продавца (в т.ч. бывших);
  • письменное согласие При личной явке гражданина согласие составляется непосредственно при удостоверении договора. Если он лично явиться не может, то его согласие должно быть составлено и удостоверено заранее. Для этого такому гражданину нужно обратиться к нотариусу. жены (мужа) продавца (в т.ч. бывших) на продажу жилого помещения — в случае, если оно находится в совместной собственности супругов;
  • письменное заявление Заявление составляется непосредственно при удостоверении договора об отсутствии у продавца мужа или жены (в т.ч. бывших), которые могут претендовать на продаваемое жилое помещение — в случае, если у продавца нет мужа или жены (в т.ч. бывших);
  • копия лицевого счета или справка о месте жительства и составе семьи Этот документ запрашивается по системе «Одно окно», однако для экономии времени его целесообразней предоставить самостоятельно.
    Он выдается организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги (ЖРЭУ, ЖКХ, ЖКУ, ЖЭС, ЖЭУ, Расчетно-справочный центр, Товарищество собственников, ЖСК) или сельисполкомом. продавца;
  • правоустанавливающий документ Это, например, может быть:
    – договор, по которому продавец приобрел недвижимость (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, ренты и т.п.);
    – свидетельство о праве на наследство;
    – свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
    – соглашение об определении размера долей участников приватизации.
    По перечню такой документ предоставлять не нужно, однако его могут потребовать и, как правило, требуют. Поэтому для продавца будет целесообразно взять его с собой на удостоверение договора. , подтверждающий, что квартира принадлежит продавцу;
  • выписка из ЕГРНИ с отметкой «Выдана для нотариального удостоверения сделки» ( в случае удостоверения договора нотариусом Выписка необходима только в случае, если договор удостоверяет нотариус. Регистратору выписка не нужна, так как он сам ее выдает и имеет доступ к Единому регистру недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. );
  • документ (квитанция) об оплате Счет на оплату или реквизиты для оплаты можно получить при приеме документов, а квитанцию об оплате предоставить позже.
    Стоимость за удостоверение составляет:
    – 5 базовых величин — за удостоверение договора;
    – 1 базовая величина — за составление и подготовку проекта договора (при удостоверении у нотариуса);
    – 0,3 базовой величины — за удостоверение согласий (отказов) (при удостоверении у нотариуса);
    – 0,2 базовой величины — за составление и подготовку проектов согласий (отказов) (при удостоверении у нотариуса);
    – 0,6 базовой величины — дополнительно при удостоверении у регистратора;
    – 0,4 базовой величины — дополнительно за удостоверение договора в ускоренном порядке (при удостоверении у регистратора).
    За составление и подготовку проекта договора регистратором также может взиматься плата.
    Стоимость за удостоверение договора будет меньше (2 базовые величины) при его удостоверении для близких родственников (родителей, детей, супругов, родных братьев и сестер, внуков, деда, бабки), усыновителей и усыновленных.
    Стоимость будет в 2 раза меньше при удостоверение договора для пенсионеров, инвалидов, а также законных представителей лиц, признанных недееспособными, действующих от их имени и в их интересах. за удостоверение договора.