Договор найма квартиры штрафы

Платежи по договорам аренды и социального найма

Далеко не у каждого гражданина получается обзавестись жильём, принадлежащим лично ему. Для тех, кому пока такая покупка ещё не по карману, существует другая возможность – снять жильё за плату. Разберемся же, какие виды аренды и найма существуют – и за что придётся платить.

Виды договоров на пользование жильём

На сегодняшний день снимать жилое помещение можно по следующим видам договоров:

  • аренда. Этот вид договора заключают организации, снимающие жильё для своих сотрудников. Обычный гражданин их стороной не выступает, хотя зачастую документы, подписываемые владельцем квартиры и жильцом именуются «Договор аренды»;
  • коммерческий наем. Этот договор заключает уже гражданин с владельцем жилья. Особенностью такого договора является то, что заключается он на срок не более 5 лет (хотя допускается и продление). Если же действие договора не превышает 12 месяцев, то он именуется краткосрочным, и к нему применяются особые нормы закона;
  • социальный наем. Его особенностью является то, что он заключается только с гражданами, и только в отношении жилья, которое принадлежит либо государству (самой Российской Федерации либо её субъектам), либо местным муниципалитетам (такой вариант встречается чаще всего). Отношения по такому договору регулируются нормами уже не гражданского, а жилищного права. По общему правилу такой договор обычно является бессрочным: гражданин вправе проживать в квартире или комнате сколько угодно, пока вносит плату за пользование помещением.

Главное же отличие между договорами аренды и коммерческого найма состоит в следующем: аренду недвижимости, продолжающуюся больше года надо регистрировать в ЕГРП. Именно поэтому большинство организаций практикуют заключение договоров сроком на 11 месяцев с последующим продлением. Наём же любого срока регистрировать не требуется.

Платежи по договору аренды и коммерческого найма

В том случае, если в отношении жилья заключается договор аренды или коммерческого найма, стороны вправе предусмотреть по нему разные виды платежей. Главным из них является сама арендная плата. Её размер законом не регламентируется – действует принцип свободы договора. Стороны вправе сами договориться о том, сколько именно организация-арендатор будет платить за то, что снимает жильё.

Другим видом платежей является обычно плата за коммунальные услуги. Хотя они оказываются организациями, не являющимися стороной договора. обязанность оплачивать электричество, воду и теплоснабжение стороны вправе возложить на арендатора – поскольку именно он реально будет пользоваться этими услугами.

Также при аренде, длящейся достаточно долго, стороны могут предусмотреть и плату за проведение ремонта – либо обязанность арендатора провести ремонт своими силами.

Ну и наконец существует такой особый вид платежей, как санкции за нарушение условий договора. В частности, одним из их видов является штраф за досрочное расторжение договора аренды. Эта мера больше используется в отношении аренды нежилых помещений, однако закон не запрещает эту меру ответственности и при аренде жилья.

В тех случаях, когда договором устанавливается особая плата за расторжение договора аренды раньше срока, часто возникают споры о том, насколько законно его начисление. Суды принимают разные решения, однако в целом чаще становятся на сторону арендодателя и признают штраф правомерным. В частности, такое решение было вынесено в 2012 году Верховным Арбитражным Судом РФ на основании действующего российского законодательства. Несмотря на то, что судебные решения по конкретным делам не являются у нас в стране источником права, на это решение можно ориентироваться по аналогичным делам.

Плата за найм жилья по договору социального найма

В том случае, когда жильё снимается по социальному найму, вопрос о плате несколько сложнее. Прежде всего нужно отметить, что ни о каких штрафных санкциях за досрочное расторжение речи идти не может – поскольку договор не имеет определённого срока.

Кроме того, плата за наем по договору социального найма находится в определённых пределах. В 2015 году в нашей стране было введено правило, по которому платежи за социальный наем не могут превышать определённой суммы. Сам же размер платы может со временем изменяться, однако происходить это может не чаще, чем раз в три года. В этот же промежуток плата может быть подвергнута лишь индексации в пределах, определяемых текущей инфляцией.

Сама же по себе плата по договору найма жилого помещения, заключаемого с государством или муниципалитетом, включает в себя:

  • собственно оплата проживания;
  • взносы на обслуживание и ремонт помещения. Она взимается по утвержденным тарифам;
  • плата за коммунальные услуги. Она определяется на основании приборов учёта, либо, при их отсутствии – на основании нормативов, утвержденных государством или местной властью (в установленных законом случаях).

В целом же плата по социальному найму практически всегда меньше, чем по коммерческому.

Должен ли я заплатить штраф за досрочное расторжение договора найма жилого помещения?

Здравствуйте, уважаемый юрист.

Имеется договор найма жилого помещения (снимаю квартиру). По неопытности и растерянности подписался под условием, которое вроде как обязывает выплатить штраф в размере месячной арендной платы. Точно цитирую конкретные пункты договора:

«2.6 Стороны настоящего договора вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив другую сторону по телефону (СМС) не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения договора.»

«4.4 Нарушившая сторона пункт 2.6 настоящего договора выплачивает до даты фактического расторжения договора штраф в размере 17000(пятнадцать тысяч) рублей.»

1. Если я досрочно расторгаю договор без предупреждения за 60 дней, я действительно должен выплатить штраф 17т.р.?

2. Формально в пункте 4.4 не прописано кому именно я его должен выплатить — я могу его выплатить кому пожелаю (родственнику, другу)?

Уточнение клиента

Ой, там в скобочках не «пятнадцать», а «семнадцать» написано.

20 Февраля 2017, 18:59

Ответы юристов (2)

Да, придётся выплатить штраф противоположной стороне по договору аренды. Можно попробовать договориться на меньшую сумму, мотивируя экономией судебных издержек, времени и сил.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.
Другие статьи:  Налог на прибыль как рассчитать пример

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Штраф, неустойка или упущенная выгода?

В договоре найма жилого помещения написано –

В случае досрочного расторжения в одностороннем порядке настоящего договора найма со стороны нанимателя, наниматель обязан письменно предупредить наймодателя за три месяца, — наниматель обязан заплатить наймодателю сумму равную арендной плате за пользование настоящим жилым помещением в течении трёх месяцев.

При нарушении данного условия предпологается взыскание — штрафа? неустойки ? упущенной выгоды ? или другого ?

Ответы юристов (9)

Как в договоре прописать, то и будет предусмотрено за нарушение.

Уточнение клиента

В моём договоре найма жилого помещения дословно написано –

В случае досрочного расторжения в одностороннем порядке настоящего договора найма со стороны нанимателя, наниматель обязан письменно предупредить наймодателя за три месяца, — наниматель обязан заплатить наймодателю сумму равную арендной плате за пользование настоящим жилым помещением в течении трёх месяцев.

Я в этом не разбираюсь.

Это является штрафом? неустойкой ? упущенной выгодой ? или другим ?

24 Июня 2016, 09:58

Есть вопрос к юристу?

У Вас предусмотрена договорная неустойка. «Штраф» и «пеня» являются разновидностью неустойки. В Вашем случае предусмотрен штраф в фиксированном размере.

Владимир, добрый день!

Невозможно определить правовую природу указанной Вами суммы, не видя текста договора.

Неустойка? Право на расторжение предусмотрено договором. О какой неустойке за может идти речь, когда данное действие не нарушает договор и ответственности за него не наступает?

Уточнение клиента

Если я не ошибаюсь , то данная неустойка полностью соответствует Статье 687. Расторжение договора найма жилого помещения?

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

24 Июня 2016, 13:28

Предварительно: плата за односторонний отказ от договора.

Уточнение клиента

Прошу прощения. Пропустил в предложении несколько слов.

В случае досрочного расторжения в одностороннем порядке настоящего договора найма со стороны нанимателя, наниматель обязан письменно предупредить наймодателя за три месяца, А В СЛУЧАЕ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ДАННОГО УСЛОВИЯ наниматель обязан заплатить наймодателю сумму равную арендной плате за пользование настоящим жилым помещением в течении трёх месяцев.

Это неустойка или упущенная выгода?

24 Июня 2016, 11:38

Эти слова многое меняют. В этом случае неустойка в форме штрафа за неисполнение обязательства по соблюдению срока предупреждения о расторжении договора. Только учтите, что тут есть несоразмерность нарушения и размера неустойки, будет суд, есть большой шанс, что неустойка будет уменьшена. Вы наймодатель или наниматель?

Уточнение клиента

Если я не ошибаюсь , то данная неустойка полностью соответствует Статье 687. Расторжение договора найма жилого помещения?

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

24 Июня 2016, 12:00

Я повторю еще раз, что это классический пример неустойки, в данном случае штрафа в фиксированной сумме. Право предусмотрено. Но при этом также предусмотрена обязанность уплаты за это денежной суммы. Это оно и есть. Упущенная выгода это совсем другое.

Если я не ошибаюсь, то данная неустойка полностью соответствует Статье 687. Расторжение договора найма жилого помещения?

Другие статьи:  1005 гк рф и коллекторы

.
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Владимир, неустойка это ответственность, ее не может быть если действие стороны не является нарушение договора. Статья, на которую, Вы ссылаетесь, как раз говорит о том, что у наниматель имеет право расторгнуть договор, то есть это его право и действие правомерно, так что он не может нести ответственность за расторжение договора. Другое дело, что в Вашем договоре предусмотрена неустойка не за расторжение договора, а за неуведомление в срок и фактическое расторжение договора менее, чем за три месяца. Вот здесь уже есть нарушение и есть неустойка. Тем не менее, вопрос о несоразмерности вполне может возникнуть, скажем, наниматель предупредил на один день позже, при этом с него взыскивается неустойка в размере арендной платы за три месяца. Последствия нарушения незначительны (всего один день), а вот размер неустойки внушительный.

Уточнение клиента

В моём случае наниматель вообще не расторг договор найма.

Просто выехал из квартиры и не платит уже три месяца.

Могу ли я в данном случае в иске потребовать с нанимателя выплаты нестойки в размере арендной платы за три месяца ссылаясь на данный пункт договора?

В случае досрочного расторжения в одностороннем порядке настоящего договора найма со стороны нанимателя, наниматель обязан письменно предупредить наймодателя за три месяца, А В СЛУЧАЕ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ДАННОГО УСЛОВИЯ наниматель обязан заплатить наймодателю сумму равную арендной плате за пользование настоящим жилым помещением в течении трёх месяцев.

24 Июня 2016, 16:25

Можете, в Вашем случае наниматель договор нарушил.

Уточнение клиента

24 Июня 2016, 16:47

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сдача квартиры без договора

С 2007 года сдаю в аренду квартиру. Изначально был заключен договор аренды на 1 год (подписан с 2-х сторон). В 2008 году договор был продлен (подписан с 2-х сторон), но в договоре указан срок 1 месяц, так по-крайней мере в моем варианте. И третий подписанный договор на первую половину 2009 года. Наниматель продолжает проживать в квартире по сей день, оплачивая ежемесячно сумму, обговоренную устно.

Ни один из договоров не регистрировался и никаких налогов не платилось.

В данный момент Наниматель просит подписать договор за 2012 год задним числом для предоставления в суд по своим интересам (т.к. по бумагам он безработный,а договор якобы обеспечит уменьшение % ставки кредитования).

Чем грозит подписание договора задним числом? Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?

Я так понимаю, при афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?

P.S. Договора и документы собственника оформлены на меня. В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?

Ответы юристов (8)

Здравствуйте! ну договор задним числом- вопросом об уплате налога, не факт что он встанет- но это возможно.
регистрировать его не надо..если сдаете до года..а у вас он был закл на мес и просто продлился.

налог -13% от суммы в договоре за год
пеня за просрочку оплаты налога — существует. точный % честно говоря не помню, но начисляется за каждый день
исковая давность- 3 года..вот если договор был якобы закл 3 года назад- соответственно за 3 года и может быть потребован налог

а вот документы надо переоформить обязательно- для сдачи квартиры не повлияет,квартиру- не отберут..но переоформить надо, всякое бывает в жизни..щас вы её ни продать, ни обменять не можете, да даже сдать в аренду по нормальному -тоже

от себя добавлю вот что- просьба нанимателя- это его просьба, поэтому ради его интересов я бы советовал вам крепко подумать- а надо ли оно именно вам? просто пока нет договора- доказать что вы не уплачивали налог- по факту практически невозможно. ведь никаких документов об этом нет, свидетелей- я думаю что тоже

Есть вопрос к юристу?

Вы реально боитесь, что наниматель разгласит факт подписания договора задним числом? Ну, разве специально, чтобы нагадить Вам. Однако, я полагаю, что доказать этот факт ему всё равно не удастся. Возникнет банальная коллизия «слово против слова». Впрочем, любые сделки с недвижимостью (в том числе по аренде) подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому ни Вы ничем не рискуете, ни нанимателю такой договор ничего не даст. Правда, можно вести речь о том, что предыдущий договор был всего только пролонгирован по умолчанию. Но опять-таки отсутствие госрегистрации и уплаты налогов делает всё это юридически бессмысленным.

На будущее могу посоветовать не ограничиваться заключением письменного договора жилищного найма, а зарегистрировать его. Перед этим же самой зарегистрироваться в качестве ИП, выбрав упрощённую систему налогообложения. Соответственно, и договор с нанимателем заключать в качестве ИП. Это позволит Вам платить государству только 6 % дохода от использования имущества вместо 13 %.

Смена фамилии юридического значения не имеет.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ. В данный момент наниматель прозрачно намекает и угрожает мне о базе налогообложения. Получается своего рода шантаж: «сделайте мне договор или я пойду и расскажу что вы с 2007 года не платите налог»

Выдержка из старого договора : «Условия договора сохраняют свою силу на весь срок действия договора.Настоящий договор может быть продлен по согласованию сторон».

Никакого согласования о пролонгации не было.

14 Ноября 2012, 21:13

на счет налога- он не сможет это доказать..как он докажет факт передачи вам денег именно за квартиру?? есть расписки? ещё что то? а так я согласен с коллегой- слово- против слова
так он остался в квартире- вы не против- и он вам по факту платил- вот это уже и есть соглашение сторон

Если лицо, которому Вы предоставляете жилое помещение в пользование является физическим лицом, то речь идет о Договоре найма жилого помещения.

Если наниматель по сегодняшний день занимает Ваше жилое помещение, то Фактически договорные отношения продолжаются. Поэтому оформление ДОговора найма задним числом никаких последствий не влечет.

При этом не систематическая сдача жилого помещения в найм не является предпринимательской деятельностью.

Поэтому, привлечь Вас к ответственности за неуплату налогов как ИП нельзя.

С уважением Ф. Тамара

Уточнение клиента

Большое спасибо за ответ.

В моем случае наниматель зарегистрирован как ИП, но его предпринимательская деятельность никак не связана с моей квартирой. Так же в договоре написано только ФИО никаких приставок и упоминаний про ИП нет.

14 Ноября 2012, 21:27

Договор между вами в силу ст. 684 ГК считается продленным на условиях и на тот же срок, которые указаны в последнем имеющемся у вас договоре. Необходимости в подписании другого договора нет. Хотя можете сделать это. То есть правовые отношения между вами не прекратились. Они начались в 2007 году и продолжают существовать со всеми вытекающими последствиями.

То, что договор будет использоваться в качестве доказательства в процессе не означает, что вас могут привлечь к ответственности за неуплату налогов. Это прерогатива налоговых и правоохранительных органов. По закону доходы, получаемые от сдачи квартиры, облагаются 13 % налогом (НДФЛ) и вы обязаны их уплатить. Другой вопрос, что мало кто платит налог в такой ситуации 🙂

Если после смены фамилии вы не внесли изменения в реестр и не поменяли свидетельство о праве собственности, получается у вас нет документа, который устанавливал принадлежность квартиры вам. Для вас последствий особых нет, а вот для нанимателя — это не очень хорошо.

Уточнение клиента

Добрый вечер, Кирил!

Спасибо за Ваш ответ.

Не могли бы Вы уточнить пару деталей:

1. Если договорные отношения начались в 2007 году и продолжаются до сих пор (наниматель не сьехал, ежемесячная оплата и т.п.), то является ли сумма указанная в договоре за этот год отчетной и может ли на нее в последствии ссылаться наниматель как обоснование для платежа?

2.Какие проблемы могут возникнуть у нанимателя из-за не переоформленных мною документов? Приятно иметь лишний козырь в рукаве 🙂

14 Ноября 2012, 21:36

1. Если условие договора о размере платы не изменялось, оно сохраняется. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Поэтому ссылаться может.

2. В случае например судебного спора между вами ему нужно будет доказывать, что вы собственник квартиры.

Добрый вечер, Валерия!

1. «Чем грозит подписание договора задним числом?»

При подписании договор задним числом он может быть признан действующим с той даты, с которой подписан.

2. «Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?»

Наниматель, в данном случае — арендатор, при отказе от подписания договора противопоставить ничего не может, т.е. не может Вас принудить.

3. «При афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?»

Для возникновения обязанности по оплате налога на доходы физических лиц, предусмотренного гл. 23 НК РФ в размере 13 % от годового дохода от сдачи в аренду использования имущества, налоговой необходимо будет доказать факт получения арендодателем денег за весь период. Доказательством того, что собственник получает доход от сдачи квартиры в аренду, может служить договор аренды жилого помещения. Однако налоговой придется доказать и сам факт передачи денег арендатором арендодателю. А это практически невозможно.

Другие статьи:  Федеральный закон 99 статья 22

Что касается ответственности за неуплату налога — то НК предусмотрена пеня за каждый день просрочки, она определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора.

Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

И штраф — ст. 122 НК.

В случае, если налоговая докажет Вашу обязанность по уплате налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, то она имеет право взыскать налог только за те периоды аренды, которые будут установлены (либо подписанный договор, либо свидетели). ГК предусмотрен срок исковой давности — 3 года, например, если будет установлено, что доход от сдачи в аренду вы получали, начиная с 2008 г., то налог будет взыскан только за 3 года — т.е. с 2009 г. (это все приблизительно и в теории — для наглядности).

3. «В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?»

Не вижу необходимости менять документы в связи со сменой фамилии, поскольку документы на собственность не теряют при этом своей законной силы, достаточно будет предъявить документы о смене фамилии (свидетельства о браке, о расторжении брака и т.п.) (в том числе в Росреестр), а так Вы понесете лишние расходы.

Вывод: 1) не стоит «светить» договор аренды в гос.органах, в том числе в суде. Последствия предвидеть сложно; 2) для того, чтобы договор имел юридическую силу, он должен соответствовать требованиям закона; 3) чтобы у Вас возникла обязанность по уплате налога, нужно — см. выше.

Многие мои знакомые сдают жилье — ни один не платит налогов.

«Светить» договор в налоговой выгодно только тем категориям граждан, которые получают возмещение расходов на оплату съемного жилья. Думаю, это не Ваш случай.

Договор найма квартиры штрафы

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик. Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу. Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость. Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно. По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора. В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате. Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма. Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин. Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую». В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно. Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхов ание жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущер ба при серьезных неприятностях. Особенно актуально страхован ие в тех случаях, когда собственник находится далеко, наприме р, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни ар ендатор, ни собственник, например, в результате затопления с седом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последне м случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, кру пные риелторские компании предлагают владельцам на выбор неско лько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко. Глупостью будет наде яться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире. Особенно страхование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.