Договор купли-продажи земли с обременением в пользу продавца образец

Содержание страницы:

Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  • информация о сторонах сделки;
  • наименование предмета сделки, детальное описание;
  • цена договора;
  • наименование предмета сделки;
  • момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  • подписи сторон;
  • дата подписания договора;
  • иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Как выглядит договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Образец составления договора купли-продажи с обременением

Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

Что такое обременение, виды обременения

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

  • залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
  • обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
  • право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

  • сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
  • наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
  • цену договора;
  • порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
  • момент перехода права собственности, рисков;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • перечень приложений;
  • подписи сторон, дату подписания договора;
  • иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.

Другие статьи:  Протест на приказ образец

ДКП с обременением

Уже долго продается квартира.(1.5 года) Нашелся покупатель. У него нету всей суммы. Я хочу 6 млн. рублей. У него есть только 5, он работает не официально и ипотеку в банке ему не дают. Но покупатель готов по 100 тысяч платить каждый месяц, по ноябрь. Его агент уговаривает подписать ДКП с обременением. Я предлагал Предварительный договор и внести по нему 1 млн как задаток и готовы ждать. Но покупателю негде жить и он хочет сразу договор на продажу. Опасно ли это? А вдруг он не заплатит оставшийся миллион, а квартира уже его хотя и с обременением судись потом.. Что надо прописать в договоре чтобы он обязательно заплатил? Игорь Владимирович. Спасибо

Уважаемый Игорь Владимирович!
Если у вас нет предложений на покупку с полной суммой и острой необходимости в получении 100% суммы для встречной покупки, и вы готовы подождать какое-то время, но при этом хотите продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, предоставьте ему рассрочку. В договор купли-продажи обязательно вносятся дополнительные условия. Прописать в ДКП то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.​ Пропишите также порядок расторжения договора в случае непоступления платежей.
Рекомендую, при подаче документов на регистрацию заявить о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности. В последующем в ЕГРН будет отметка об обременении. Это не позволит продать или подарить квартиру. Неоднократно проводили такие сделки в нашем агентстве, на данный момент, все покупатели рассчитались в полном объеме.
с уважением, Ежов А.В

Андрей Владимирович, еще позвольте несколько вопросов:
1. В агентстве покупателя меня убедили, что им не важно чей я клиент так как они борются за свою репутацию и работают исключительно в рамках закона.
Не скрою, знакомый агент мне предлагал сопровождение по такой сделке за 70 тысяч руб. Сколько стоят ваши услуги?
2.Получается, что рисков у меня практически нет. Все тоже самое как и с банковской ипотекой? Только там проценты и обременение на банк, а здесь в мою пользу?

Игорь Владимирович!
1. Не оспариваю право агентства бороться за свою репутацию, но рекомендую, чтобы у каждой из сторон договора был свой специалист. Я не провожу сопровождения, принципиально беру в работу сделки «под ключ». Но на данном форуме, есть достаточно Профи с большой буквы, которые возможно возьмут в работу сопровождение, в случае необходимости, могу порекомендовать.
2.Главное отличие заключается в том, что при вашем обременении , в отличие от банковского, покупатель не страхуется в пользу продавца от несчастного случая, утраты трудоспособности, и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать как можно короче.

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

Обременение в пользу продавца довольно частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.

Статья обновлена 18.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Обременение в пользу продавца

Обременение в пользу продавца регистрируется в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

  • Любое регистрационное действие, в том числе и наложение обременения ( вносится запись об ипотеке), в Росреестре производится по заявлению участников сделки.

Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения

  • Госпошлина за регистрацию обременения не уплачивается.
  • Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
  • В выписке из ЕГРН запись об обременении будет отражена
  • На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
  • Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
  • Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
  • С заявлением о погашении записи об ипотеке документ о полной оплате в Росреестр не передается!

Обременение в пользу продавца. Содержание договора

  • В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
  • Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
  • Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Самостоятельное составление договора. Подробная консультация

Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.

Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.

Опираясь на свой многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать. Ведь снять его легко!
Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.
Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.

И конечно договориться об этом стороны сделки должны «на берегу», то есть прописать об этом условии еще в предварительном договоре купли-продажи.

Под эту ситуацию можно составить Предварительный договор купли-продажи с помощью Юридического конструктора договоров.

Рекомендую использовать такую форму сделки при оплате за счет средств Материнского(семейного) капитала.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи : 28 комментариев

Ответ для Татьяны.
Все неверно.
Посмотрите консультацию, я там очень подробно объясняю, если уж вопросы останутся — пишите, еще раз разъясню.

Добрый день. Хочу продать квартиру с рассрочкой оплаты. Договор хочу составить с обременением в пользу покупателя, т.е. чтобы квартира оставалась в моей собственности до полной оплаты. Если вдруг покупатель откажется оплачивать в указанные в Договоре сроки и откажется писать заявление на снятие обременения, обременение тоже снимается только через суд?

Ответ для Виолины.
Ни каких «подводных камней» для вас нет.
Главное найти покупателя на такой проблемный объект.
Два варианта:
1. Уменьшаете стоимость доли на размер долга
2. Берете задаток в размере долга

Добрый вечер! Я имею 1\2 долю в приватизированной коммунальной квартире. Живу и прописана по другому адресу. Отец также владеет 1\2 долей в комнате, он там прописан. За жилплощадь накопились жуткие долги в размере 140 тыс. руб. Отцу 50 лет, он платить не собирается. Мне в июне исполняется 18 лет. Возможно, я продам её как раз после совершеннолетия. Арест на имущество пока что не наложен. Хочу узнать, насколько безопасно продать долю в комнате с долгом, ведь существует много подводных камней. Посоветуйте, как предостеречь себя от обмана и что нужно знать при подписывании договора. Ведь я хочу, чтобы покупатель выплатил долг, а затем купил долю комнаты. Как это заверить документально? Заранее спасибо.

Ответ для Александра.
Обязательного требования к оформлению предварительного договора нет.

Сын покупает соседке)))

Ответ для Александра.
А как вы хотите покупателя удержать 30 дней, ведь вам еще нужно уведомить др. собственников.
Или вы соседу продаете?

Здравствуйте. Скажите регистрация обременения при продажи комнаты обязывает Меня(продавца) подписывать предварительный Договор купли-продажи, или можно сразу идти на составление основного?

Ответ для Антона.
Да, действительно. На основании предварительного договора можно зарегистрировать обременение в пользу покупателя.
Об этом нужно прописать в дополнительных условиях предварительного договора купли-продажи.
А затем подать его в Росреестр вместе с заявлениями участников сделки.
Но, если основной Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса — предварительный договор также им удостоверяется.

Добрый день.
Мы продаем загородный дом в рассрочкой платежей. Мы хотим заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы переход права собственности перешел именно после последнего платежа. На сколько я знаю такой договор не регистрируется. Однако покупатель хочет зарегистрировать договор, чтобы на доме было обременение ограничивающее нас, как продавцов передавать дом в залог, продавать 3-м лицам и т.д. Чтобы право собственности оставалось на нас он не против.
Подскажите, пожалуйста, возможно ли как-то в нашей ситуации обыграть все условия. Чтобы и дом был в нашей собственности на все время рассрочки и чтобы обременение зарегистрировать, дающее гарантию покупателю.

Здравствуйте,подскажите пожалуйста,есть ли риск в продаже дома под мат.капитал и рассрочку?

Ответ для Елены.
Этот вопрос решается исключительно по договоренности сторон, вот если бы вы не прописывали штрафные санкции — тогда 1\300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки

Спасибо, составили, но возникают споры, неустойка при нарушении сроков полного расчета должна быть в каком размере указана? Покупатели настаивают на от 1 до 10 процентов, но математика говорит не в мою пользу Полевая стоимость квартиры скажем 1 млн рублей Пятьсот тысяч наличкой при подписании, остаток наличными пол расписку до 1 марта. Если не выплатят остаток, то неустойка если брать 10 процентов 50 000 руб То есть я получу при таком раскладе получу 550 А квартира то стоит миллион В Вашей практике, какова должна быть сумма неустойки? Покрывающая стоимость квартиры, какой то фикс процент или как ещё? Есть у нас в законодательстве положения, регулирующие данный вопрос? Спс

Ответ для Елены.
Вдруг вам повезет и все будет как договорились.
Я занимаюсь сопровождением сделок профессионально и на авось не рассчитываю.
Если ваш риэлтор не предложил участникам сделки скрепить предварительным договором — боюсь. что вы попали в руки дилетанта.

Добрый, не понимаю зачем нужен предварительный ДКП? Мне оставили аванс под расписку, далее мы хотим осуществь сделку в рег палате, подписав договор основной, в котором будет прописано обременение в мою пользу как продавца, там же наишем заявление об обременении и там же произойдет сделка, когда большую часть денег покупатель передаст наличными Зачем предварительный договор? Риелтор про это ни слова не сказала

Другие статьи:  Образец заполнения заявления для постановки авто на учет

Ответ для Дениса.
Обращайтесь в суд с иском о расторжении договора, по решению суда вам будет возвращено право собственности.
Конечно агента можно привлечь в качестве свидетеля.

Что делать, если покупатели все же не получили письмо с претензией по каким-либо причинам (сменили адрес проживания или намеренно скрываются)?
P.S. Сделка проводилась с участием агентства недвижимости. Можно ли их привлечь в качестве свидетелей того, что была попытка урегулирования ситуации до суда?

Ответ для Ирины.
Нет, ни чего перерегистрировать не нужно. Когда произойдет полная оплата необходимо всем участникам сделки подать заявление о снятии обременения( погашения записи об ипотеке).

Здравствуйте. Дочь приобрела жилье с обременением в пользу продавца. Обременение зарегистрировали до полной оплаты с указанием даты. Но к указанной дате она не успевает отдать деньги. Продавец готов подождать. Нужно ли предпринимать какие-то действия (н-р, перерегистрировать с новой датой по полной оплате и обременения)?

Ответ для Вадима
Сначала напишите покупателю претензию на нарушение условий договора и выплату причитающихся средств до определенной даты.
Сообщите о своем намерении обратиться за защитой своих интересов в суд, с возложением на него судебных издержек, в случае нарушения указанных сроков оплаты.
Предложите урегулировать вопрос в досудебном порядке в срок до …(конкретная дата)

Отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении. Не говорите заранее о письме, иначе покупатель сознательно не будет его получать.

Здравствуйте. Если я продал квартиру с рассрочкой на 6 месяцев, зарегистрировали договор, заявление на обременение, прошло 6 месяцев и более, а покупатель не расплачивается и не желает расплачиваться, какие дальше мои действия?

Ответ для pozdravhappy.
В разделе «Оплата по договору» пропишите порядок и сроки полного расчета и о том, что «Стороны договорились о регистрации обременения в пользу продавца»
Просто в разделе «Особые условия» пропишите: » Продавец сохраняет право проживания в квартире и право пользования имуществом до полной оплаты»

как правильно отразить в договоре к-п квартиры обременение в пользу продавца с правом пользования имуществом до полной оплаты стоимости жилья?

Ответ для Галины.
Если участники сделки написали в Росреестре заявление о регистрации обременения в пользу Продавца, то ни какие отчуждения( продажа, дарение и т.д) невозможны. Только после полной оплаты Ваша дочь напишет заявление о погашении записи об обременении и тогда новый владелец сможет отчуждать квартиру.

помогите пожалуйста. под давлением мою дочь заставили подписать договор купли продажи квартиры с обременением. 500 тыс. вроде как покупатель отдал, а 500 тысяч после регистрации сделки. Сможет ли покупатель продать квартиру под таким обременением. и как вернуть квартиру нам обратно?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Автор и основатель интернет ресурса

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и процедуре регистрации права собственности.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу 02.01.2017 г)

Этому сайту уже более трех лет и только за последний год его посетили более 1 400 000 человек, каждый из них получил самую свежую информацию об изменениях в законах и процедурах, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью.
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Сделка с обременением

Можно и так. В договоре прописать порядок расчетов, штрафные по расчету в пользу продавца, и включить пункт примерно такого содержания: стороны обязуются в течение трех дней с момента исполнения покупателем пункта №. договора (о расчетах) предпринять все необходимые действия для снятия обременения с объекта в виде залога в пользу продавца. В случае неисполнения продавцом указанного обязательства, продавец обязуется уплатить покупателю неустойку в размере . % от суммы договора за каждый день просрочки.

Спасибо за советы

Денис, я Вас не понял)

Участник программы «‎Работаю честно»

А почему обязательно с обременением? Можно прописать, что право залога у продавца не возникает.
На регистрации обременения настаивает продавец?

Потому, что в этом случае продавец может быть уверен что я не смогу продать квартиру в любом случае. Это обязывает меня оплатить, чтобы получить чистое свидетельство. Так же штрафные санкции не позволят мне тянуть. Да и продавец не сможет уклонится чтобы не придти второй раз в рег палату.

Участник программы «‎Работаю честно»

В день сделки возьмите доверенность от продавца на снятие обременения, и необходимость его присутствия в Росреестре отпадет.

В день сделки? А поточнее? После моей оплаты? Тогда что мешает продавцу не дать мне такую доверенность. А если до оплаты, тогда что помешает мне не дать ему деньги? Я конечно понимаю, что скорее всего можно будет всё решить в судебном порядке, но ведь мой способ кажется лучше, на мой взгляд. Он не позволит тянуть сторонам до суда и обязывает выполнить свои обязательства по договору во время.

Участник программы «‎Работаю честно»

В день подписания ДКП.
Если продавец настаивает на регистрации залога — возьмите сразу доверенность на снятие этого залога, чтобы после получения продавцом денег Вы не были к нему привязаны в части снятия этого самого обременения. Вот и все.

Извините, но вы не поняли меня, ещё раз, пожалуйста, перечитайте моё сообщение выше.
При наличии доверенности, что мешает мне не перечислить деньги на его счёт? Получу чистое свидетельство, продам квартиру, а он пусть обращается пока в суд. Ну обяжут потом меня перечислять ему по 100р в месяц (образно). Хотелось бы придумать способ, который был безопасен для обеих сторон. Поэтому хочу узнать минусы моего способа, думаю они должны быть, не может быть всё так гладко.

Участник программы «‎Работаю честно»

Евгений, вы хотите себя обезопасить или. Вот это я и не поняла. Понятно, что у продавца с покупателем конфликт интересов. Вы, как покупатель обратились за советом. Продавцу, естественно, рискованно давать Вам доверенность в день подписания ДКП ))
Если хотите исключить риски и Ваши и продавца — воспользуйтесь более безопасными схемами расчетов: аккредитив или ячейка. В этом случае не нужно ломать голову, какие кому санкции прописать в ДКП, и никакого обременения не будет)

Я хочу чтобы были учтены интересы обеих сторон, иначе если не будут учтены например интересы продавца, то он может отказаться от сделки только на моих условиях.
«Если хотите исключить риски и Ваши и продавца — воспользуйтесь более безопасными схемами расчетов: аккредитив или ячейка.» Я уже сказал о существенных, минусах этих способов для меня.

Участник программы «‎Работаю честно»

Прочитала Ваши «минусы» по безопасным и безупречным способам расчетов )) Да, они затратны. Мое мнение: безопасность стОит денег. Эти затраты несопоставимы с возможными рисками других схем.
И знаете. Евгений, далеко не все граждане отличаются сознательностью в части исполнения обязательств по договору. как только денежки получили — обо всем забыли и всех шлют лесом. И совсем не факт, что суд примет решение удовлетворить Ваши требования по ДКП (в части штрафов и пени).
Не нужно ехать на сделку с мешком денег. Сделайте это за несколько дней, чтобы в назначенный день и час все было на месте. Велосипед давно уже изобретен и усовершенствован. В механизме его работы четко разбираются специалисты.

Спасибо за советы, да, я для себя решил уже, что безопаснее будет ячейка.

Другой способ Вы сами просили не предлагать. Вот мы и молчим.А способы есть, безопасные для обеих сторон.

Догадываюсь о каких «безопасных» способах вы хотите сказать. Ячейка? Аккредитив?
Давайте поговорим о минусах ячейки:
— комиссия
— банк не проверяет подлинность купюр (или проверит, но за деньги)
— возня с «живыми» деньгами
— банк не отвечает за содержимое ячейки (случались случаи пропажи, хз как, но факты есть)
— банк не проверяет документы, которые должен предоставить продавец, для получения денег ( это может быть подделка на принтере)
Про аккредитив, тоже, пожалуйста, не говорите. Поэтому и попросил не говорить про другие способы.

Евгений, если настаиваете на своем способе, то мне не понятно, где гарантия у продавца, что Вы после перехода права с обременением переведете ему деньги, если это не аккредитив. Да и потом, обязать в договоре продавца приехать на снятие залога не дает гарантии, что с ним что- либо не случится. Вот это слабые места о которых Вы спрашиваете. Может Вам лучше рассчитаться в день подписания ДКП, что подтверждается распиской и актом передачи квартиры, естественно все будет прописано в договоре. Так проводят сделки в регионах. Отозвать из регистрации документы очень сложно.

«. где гарантия у продавца, что Вы после перехода права с обременением переведете ему деньги, если это не аккредитив. «
первая причина -свидетельство с обременением, что мне потом делать с этой квартирой? её нельзя продать, подарить и т.д.
вторая причина, согласно договору, если я не оплатил, то обязан платить штрафные санкции в размере, например 10 т.р. в день! оно мне надо?
«. Да и потом, обязать в договоре продавца приехать на снятие залога не дает гарантии, что с ним что- либо не случится» Спасибо, за указание этого недостатка. Можно прописать в договоре, что если он не может приехать лично по уважительным причинам (сломал ногу), то обязан написать доверенность на меня, обеспечить всё, чтобы я смог получить чистое свидетельство, иначе 10т.р в день

» Может Вам лучше рассчитаться в день подписания ДКП, что подтверждается распиской и актом передачи квартиры, естественно все будет прописано в договоре. » Деньги будут пересылаться до расписки или после. ))))))ну вы понимаете о чём я. Если расчитаться в день подписания договора и сдать документы после перечисления денег, может возникнуть ситуация, что будет нехватать какого-либо документа например, а продац вдруг куда-то пропал. А при моём способе, как я понимая я получу на руки свидетельство, после проверки рег палатой всех документов.

Другие статьи:  Расположение транспортных средств на проезжей части штраф

если продавец вдруг пропадет или сломает ногу, то в доверенности на снятие залога должны быть еще и полномочия на сбор документов.тогда, если чего-то не хватает, сами пойдете и возьмете.

Согласен, только же вроде как, рег палата уже даст мне первоначальное свидетельство, т.е. уже проверив все документы, как я понимаю. И уже не должно быть причин с недостающими документами.

Да и мне кажется продавец не согласится давать такую доверенность. Я бы не согласился на месте продавца, мало ли какие он там документы понасобирает за меня. Да и я не юрист, не знаю вообще возможно ли такую доверенность сделать, чтобы я от его лица имел право собирать любые документы. Почему любые, потому что сложно предугадать какие документы могут понадобиться.

Вы сами настаиваете на таком способе расчетов. Он плох для обоих сторон, поэтому им и не пользуются. Как вариант — регистрируете с обременением, получаете свидетельство с обременением, продавец делает доверенность на снятие обременения, Вы встречаетесь в банке, переводите деньги и продавец в этот момент передает Вам доверенность. Но и у этой схемы есть минусы. Ничто не мешает продавцу отозвать доверенность, пока Вы будете из банка ехать в Росреестр.

Я хочу воспользоваться этим способом, потому что пока не вижу существенных минусов, делающих этот способ небезопасным для одной из сторон. Если этот способ плох, то скажите, пожалуйста, чем конкретно? Именно это я и хочу услышать, минусы этого способа. И зачем вы мне про доверенность говорите тогда, если она только делает небезопасным способ описанный мной.

Как только шаг влево вправо от стандартных схем, а особенно с обременением, то всегда возникает больший риск.
Это к гадалке не ходит.

Особенности договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Продажа жилого объекта может осуществляться, в том числе, и с наличием одного из способов обеспечения выполнения обязательства со стороны покупателя. Как правило, обременение действует до тех пор, пока приобретатель полностью не расплатится с продавцом за недвижимость.

Далее рассмотрим, какие способы обеспечения обязательств могут использоваться, особенности оформления договора и другие нюансы.

Основные условия

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Как оформляется и его образец

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться здесь.

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа рассматриваются тут.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, читайте по ссылке.

Видео: Квартира с обременением. Как составить предварительный договор купли-продажи