Земля инвест собственность

АЗС с землей в собственность (ID: 112976)

    Московская область

Компания Профит Инвест предлагает АЗС в 20 км от Москвы на трассе к аэропорту в Жуковский.Срочно.

Станция находиться на земельном участке , находящемся в собственности , площадью 7.1 сотка.
Категория земель_земли промышленности, разрешенное использование – под строительство АЗС.
Построена и введена в эксплуатацию 1997 году.
Реализуют ДТ, Аи-92, Аи-95, аи-98
Среднемесячный пролив 190-300 кб.м в зависимости от месяца.
Торг.

Земля инвест собственность

Банк Москвы (входит в группу ВТБ) закрыл первую сделку по продаже активов холдинга «Терра-Инвест», сообщает «Коммерсантъ». Почти 5 тыс. га земли в Добринском районе Липецкой области купил один из крупнейших в России производителей сахара, французская группа Sucden через структуру « Сюкден Брэнднеймс Маркетинг». Скорее всего, речь идет о хозяйстве «Добринка-Агро». По данным «БИР Аналитик», выручка компании в 2013 году составила 156,6 млн руб., чистый убыток — почти 14,8 млн руб.

В Добринском районе работает принадлежащая Sucden агрофирма «Добрыня», под управлением которой, согласно сайту компании, 25 тыс. га земли. В том же районе Липецкой области действует «Добринский сахарный завод» Sucden .

На сайте «Терра-Инвест» говорится, что в 2010 году у нее было около 100 тыс. га земли в Липецкой, Воронежской, Рязанской, Волгоградской и Саратовской областях, а также в Краснодарском крае. В декабре прошлого года «Ведомости» писали, что компания контролирует около 89 тыс. га в Черноземье и Приволжье. По данным «Коммерсанта», у холдинга 78 тыс. га земли, из которых 59,3 тыс. га в собственности.

«Терра-Инвест» перешла к группе ВТБ вместе с другими непрофильными активами, которые группа приобрела, консолидировав 99,2% акций Банка Москвы в 2011 году. В начале 2013-го ВТБ заявлял о намерении продать агрохолдинг в первой половине года, и инвесторы якобы были найдены. Однако никаких сделок не состоялось, а в конце 2013-го в СМИ появилась информация, что банк снова ищет покупателя. Изначально он хотел продать актив целиком и просил за него 5 млрд руб., писали «Ведомости». Но, по всей видимости, желающих приобрести компанию не нашлось, и теперь холдинг будут продавать по частям. Управляющий директор консалтинговой компании BEFL Владислав Новоселов в прошлом году оценивал общую стоимость активов «Терры-Инвест» в диапазоне 1,7-2,2 млрд руб. Сумма сделки с Sucden могла составить до $7,4 млн, пишет «Коммерсантъ».

Этот год отличается активностью M&A в сельском хозяйстве, ранее крупные игроки, например, «Ресурс» , «Кубань» , «Агрокомплекс» , «Сиcтема» и др. приобрели растениеводческие хозяйства или получили одобрение ФАС на заключение сделок. «Растениеводство — наиболее конкурентоспособный и прибыльный сектор в России, поэтому земля, особенно с ходом развития сельской инфраструктуры, становится главным активом», — прокомментировала « Агроинвестору » замначальника Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Дарья Снитко.

Однако, по ее мнению, пока не стоит говорить про передел земельных ресурсов. «Несмотря на то, что по ресурсам пашни Россия лидирует в мире, основная часть земель сельхозназначения изъята из обращения на свободном рынке, — поясняет эксперт. — Это происходит из-за того, что в стране доминирующим собственником земель является государство и коллективные хозяйства (земля в паевой собственности). По этой причине сделки с землей часто затрагивают одни и те же хозяйства, помимо этого оформленные в частную собственность земли продаются по цене в два-пять раз превышающей среднюю цену арендованной паевой земли».

Изменения в болгарском законе о собственности и использовании сельскохозяйственной земли

Ниже приводится статья из журнала «Болгария Сегодня», посвященная изменениям в законодательстве касательно права владения сельскохозяйственной землей, в том числе говорится о праве владения этим видом недвижимости иностранцами.

Как сформулировано в Законе, сельскохозяйственная земля в Болгарии — это земля, предназначенная исключительно для сельскохозяйственного использования. Таким образом, не считается сельскохозяйственной земля, на которой растут леса, территория национальных парков, а также земельные участки, находящиеся в границах населенных пунктов.

Еще в 2007 году были приняты законодательные изменения, которые позволяли физическим и юридическим лицам стран ЕС получать права собственности на болгарские сельскохозяйственные земли, но только после истечения срока моратория, указанного в Договоре о присоединении Болгарии к Европейскому союзу.

Срок моратория истек 1 января 2014 года, после чего парламент Болгарии принял изменения в Законе о собственности и использовании сельскохозяйственной земли.

Право владеть сельскохозяйственной землей в Болгарии гражданам и юридическим лицам стран ЕС сохранилось. Вместе с тем были введены дополнительные условия.

Так параграф 3 в Главе 1 Закона был дополнен пунктом 7, который гласит:

Не могут приобретать и иметь право собственности на сельскохозяйственную землю:

1. Фирмы, в которых владельцами или акционерами прямо или косвенно являются фирмы, зарегистрированные в юрисдикции с облегченным налоговым режимом (оффшорные зоны);

2. Фирмы, в которых владельцами или акционерами являются иностранные граждане стран, не входящих в ЕС, или иностранные юридические лица, зарегистрированные в странах, не входящих в ЕС, а также фирмы, где учредителями являются такие же физические или юридические лица.

3. Акционерные компании, выпускающие акции сторонних предприятий, определенных в п.п. 1,2 этого же пункта.

Впрочем, иностранцам из стран, не входящих в ЕС, принятые законодательные изменения дают возможность иметь в собственности сельскохозяйственную землю, но на определенных условиях. С этой целью Глава 1 Закона была дополнена новым параграфом 3в

1. Право собственности на сельскохозяйственную землю могут иметь физические лица, которые пребывали в Республике Болгария более 5 лет, или юридические лица, которые зарегистрированы на территории Болгарии не менее 5 лет.

2. Юридические лица, со сроком регистрации на территории Болгарии менее пяти лет, могут приобретать право собственности на сельскохозяйственную землю, если собственники, акционеры или учредители соответствуют требованию п.1 данного параграфа.

3. При заключении сделки приобретения сельскохозяйственной земли покупатели — физические лица, должны предоставить нотариусу декларацию о происхождении средств, а юридические лица — документ, доказывающий происхождение средств.

4. Пункт 1 данного параграфа не применяется в случае приобретения права собственности на сельскохозяйственную землю, получаемого по закону о наследстве.

Комментирует юрист Дичко Янев:

В законе не говорится, будут ли новые требования применяться к тем фирмам, которые были ранее открыты в Болгарии гражданами стран, не входящих в ЕС, и не удовлетворяющих условию о пятилетнем «сроке оседлости», как для фирмы, так и для их владельцев и учредителей. В Болгарии считается, что любой гражданский закон не имеет обратной силы и создается, чтобы упорядочить некоторые юридические факты, которые появляются после принятия этого закона и до его отмены, если только об этом не упоминается специально. В данных законодательных изменениях нет такого специального дополнительного постановления.

Изменения в законе о праве собственности на сельскохозяйственную землю иностранных физических и юридических лиц касаются преимущественно граждан и юридических лиц третьих стран, то есть, не являющихся членами Европейского союза. Это означает, что, согласно принятым в 2009 году поправкам к закону, в которых говорится, что сельскохозяйственную землю в Болгарии могут приобретать в собственность физические и юридические лица стран ЕС, но при условиях, указанных в Договоре о присоединении Болгарии к Европейскому союзу, то после 1 января 2014 года, когда закончился срок моратория, физические и юридические лица стран Европейского союза получили право на приобретение и владение сельскохозяйственной землей в Болгарии.

Что выбрать — аренду на 49 лет или оформление собственности?

Опубликовал: Владимир Виноградов 12.11.2017 0 3,493 Просмотров

Что об этом думают другие

Мне кажется, что я бы выбрала собственность. Мне конечно же было бы интересно узнать мнение людей почему они выбирают эту самую аренду на 49 лет… какие у них есть аргументы для подобного решения… может быть они знают что-то о чем не знаем мы и поэтому сделали такой выбор. Тут надо слушать и одну сторону и другую… но, не зная никаких подводных камней, я бы выбрала собственность.

Все зависит от условий аренды и стоимости оформления земельного участка в собственность. Если аренда и приобретение земли примерно соизмеримы, то тогда можно подумать, а вот если оформление собственности стоит в десять раз больше, то для чего она мне?

Как стоимость аренды может быть соизмерима со стоимостью приобретения? Не нужно же оплачивать сразу за 49 лет вперед, никто тогда не будет арендовать. Очевидно, что в аренду берут те, кто не имеет свободных средст для приобретения земли в собственность.

А сравнивать варианты можно при таком раскладе:
1) Оформление аренды
2) Приобретение земли в кредит.

В первом варианте платить поменьше, а во втором соответственно преимущество собственности.

Я считаю что самое главное,что влияет на принятие решений, это соответственно финансовая возможность, а так же какие цели приследуются. Если люди в дальнейшем рассчитывают поставить хороший домик и проводить там много времени тогда стоит подумать о собственности. А для некоторых это просто вырастить урожай на зиму.

Да, вы правы, если бы была возможность, то что же не купить. Но если идет речь об использовании земли в производственных или коммерческих целях, нужно подумать насколько это будет выгодно для вашего бизнеса.

Я думаю что дачную землю берут в аренду в целях экономии средств. Ведь на участке которое имеет целевое назначение «под дачное строительство» нельзя строить полноценный дом, а если этот дом единственный, то могут возникнуть проблемы с пропиской. Смена целевого назначения удовольствие не из дешевых и довольно хлопотное. Вот поэтому и идут по методу наименьшего сопротивления

Другие статьи:  Увольнение по утрате доверия военнослужащего судебная практика

AlexUkr
Конечно, вы правы. если говорить о конкретном примере, необходимо обязательно брать в собственность, вдруг у кого-то поменяются планы и вас попросят подвинуться? Вот Олимпиаду проводили, так там целое дело с переселением людей было, а если вы не собственник права у вас уже иные.

ИМХО проще в сельской местности найти дом без документов, поговорить с местной администрацией и так же взять землю в аренду под постройку дома. Как только дом построен то земля переходит в собственность.

Правда там не все гладко, это через суд делается! И если родственники бывших хозяев не выдвинут претензий то можно строить

valera,
Ой, ну вы такой рискованный совет дали. Я бы ни за что не стала строить пока земля у меня не в собственности, это очень рискованно. Постановление суда могут отменить, и что вы будете потом с вашим домом делать?! Так что уже определяйтесь изначально, будете вы брать в аренду или покупать в собственность.

Если дом без документов, то нужно будет все узаканивать и вводить в эксплуатацию, а это довольно ощутимые расходы. А вот идея с покупкой дома у местной поселковой администрации на мой взгляд идея стоящая — такие дома как правило недорого стоят, хотя их состояние оставляет желать лучшего.

В моей практике был конкретный случай. Могу с уверенностью сказать, что договоры аренды не так надежны, как кажется, особенно, если земля находится в той зоне, которая может перейти от одного владельца к другому, например. от кооператива к городу и т.п.

Конечно предпочтительнее приобрести землю в собственность, так как договор аренды может быть аннулирован при определенных условиях, например земля срочно понадобится под какой нибудь гос объект, и вы не получите ничего или мизерную компенсацию. Если же земля будет ваша то при любых условиях у вас ее будут выкупать на ваших условиях.

Лучше уже купить землю, чем взять в аренду. Тогда можно будет и сдать и продать ее. А так заключая договор на 49 лет, можно и деньги потерять и землю. Человек год-два попользуется землей, а на третий не захочет. или арендную плату поднимут. Тогда уже никуда не денешся от этого.

НУ тут кому как. Кто то берет землю в аренду и по прошествии 10-15 лет потом ее приватизирует, есть такие возможности. Но сейчас с этим делом становится все труднее и труднее. В частности с землей сельхозпроизводства раньше все было легко и просто купил поле, перевел его с производства под дачку и стройся сколько влезет, а сейчас санкции, все сельхоз земли особо ценными вдруг резко стали и все переводы приостановили….

В первую очередь аренда становится предпочтительнее потому, что оформление аренды значительно дешевле чем оформление земли в собственность, а кроме того аренда может ведь быть продлена и после истечения установленного срока. Выкуп же земли в собственность конечно дороже, но основной плюс при этом. что приобретенную землю гораздо труднее отчуждать, а договор аренды может быть анулирован в любой момент.

Надо смотреть сколько придется платить денег при аренде и при собственности на землю. При покупке недвижимости сразу задается вопрос, приватизирована квартира или дом с земельным участком или нет?
По решению властей могут быстренько отобрать землю с домостроением, без разницы какая форма собственности. И при этом выплатить мизерную компенсацию.
Земельный налог тоже не долго пересмотреть. Было бы желание у властей ободрать своих граждан.

Банк «Центр-инвест» дает кредит на оформление земли в собственность

29 ноября банк «Центр-инвест» провел семинар на тему «Кредиты на строительство и развитие инфраструктуры земельных участков. Вопросы оформления права собственности на земельные участки». В семинаре приняли участие председатели садоводческих хозяйств, представители агентств недвижимости, а также кредитные брокеры.

В рамках семинара банк «Центр-инвест» представил программу кредитования под залог земельных участков «Люби родную землю — оформи право собственности на нее!», которая включает новые кредиты на оформление прав собственности на земельный участок, строительство, капитальный ремонт, повышение комфорта садовых домов и участков: газификацию, водо-, газо- и теплоснабжение, обустройство территории. По всем кредитным продуктам банка «Центр-инвест» для владельцев садовых участков снижены процентные ставки.

Специалисты банка «Центр-инвест» рассказали, как правильно и быстро оформить земельный участок в собственность, и какие преимущества это дает. Преимущества регистрации: рост рыночной стоимости, возможность передавать по наследству, а также использовать земельную собственность в качестве залога при получение кредита на строительство домовладения, тем самым удешевляя кредит.

Новыми программами кредитования можно воспользоваться в ближайшем к Вам офисе банка «Центр-инвест». На сегодняшний день открыто 90 филиалов, допофисов и операционных касс банка в Ростовской и Волгоградской областях, Краснодарском и Ставропольском Краях.

Банк «Центр-инвест» регулярно проводит семинары для населения Юга России. В 2006 году банк «Центр-инвест» провел свыше 50 семинаров и консультаций.

* сервис предоставляется на сайте партнера АО «СКЛ»

Хозяева земли русской: как иностранцы скупили около 3 млн га сельхозугодий

Ранний звонок юриста агрокомпании «Эконива» озадачил немца Штефана Дюрра. Николай Чаркин, новый собственник 150 из 12 000 га земли в Курской области, на которой работала компания Дюрра, решил сам обрабатывать угодья. Дюрр и его коллеги узнали об этом, когда трактора Чаркина вышли в поля. Вариантов было два — махнуть рукой или идти в суд. Дюрр выбрал второе. В марте 2013 года Арбитражный суд Курской области признал правоту немца, и «Эконива» продолжила работать на арендованной земле.

Раньше Дюрр предпочитал брать земли в долгосрочную аренду. «Передо мной никогда и не стояла задача купить гектар по $1000, а затем продать по $10 000. Мы арендовали пашни, выращивали на них травы и зерно, жили себе спокойно», — рассказывает в интервью Forbes 49-летний Дюрр. Этот случай в одночасье поменял его отношение к частной собственности. Теперь он старается приобретать угодья, особенно те, на которых расположены его молочные фермы. Хотя по закону иностранцы не имеют права владеть отечественными сельхозугодьями и быть контролирующими акционерами в компаниях, которым принадлежит земля сельскохозяйственного назначения.

По оценке Forbes, девять иностранных компаний контролируют в России через разного рода схемы почти 2 млн га сельскохозяйственных земель, из которых, по данным самих компаний, не менее четверти находится у них в собственности (см. таблицу). И это только крупные компании, в чьем активе не менее 100 000 га. Всего под контролем «настоящих иностранцев» (без учета офшорных схем россиян), по оценке аналитического центра ИКАР, порядка 2,7 млн га без учета приграничных территорий. Управляющий директор консалтинговой компании BEFL, специализирующейся на проектах в агросекторе, Владислав Новоселов говорит о порядка 3 млн га. На крупнейшие отечественные агрохолдинги (с земельными наделами также более 100 000 га) приходится 5,5–6 млн га.

Почему иностранцы инвестируют миллионы в российское сельское хозяйство, а отечественные аграрии твердят о его непривлекательности?

Коммунисты против

«Исторически в России вопрос о земле […] был вопрос о власти, о выборе национального пути развития страны. Мы хорошо помним, к каким социальным потрясениям приводили грубые эксперименты с землей» — так Владимир Путин начал свою речь на заседании Госсовета весной 2002 года, когда обсуждался вопрос об обороте земель сельхозназначения. По вопросу приобретения сельхозземли иностранцами «должен быть достигнут национальный консенсус», подчеркнул президент.

Поиски консенсуса были трудными. Первый вариант закона о сельхозземлях, который подготовило либеральное правительство Михаила Касьянова, предполагал, что иностранцы смогут приобретать угодья в приграничных и других районах — каждый случай должен будет утверждать президент указом. Обсуждалась и возможность продажи земли иностранным инвесторам после нескольких лет аренды. Коммунисты и примкнувшая к ним часть расколовшейся Аграрной партии во главе с Николаем Харитоновым подняли шум, выступая против продажи земли вообще, а иностранцам тем более. Они требовали провести общенародный референдум. «Земля — мать, мать не продается», — вспоминает Дюрр кричащие слоганы тех лет.

Референдум коммунистам тогда провести не удалось, но власти пошли на уступки аграрному лобби. Депутаты почти единогласно проголосовали за поправку, разрешавшую иностранцам арендовать землю сроком до 49 лет, но отклонили правительственную поправку, допускавшую продажу после аренды. Несмотря на то что инициатором закона выступало правительство, Совет Федерации одобрил предложенные трактовки 10 июля, которые через две недели подписал Путин.

Граф-первопроходец

«Мой дед рассказывал, как наши предки работали со Столыпиным. Россия тогда за несколько лет превратилась в одну из ведущих сельскохозяйственных держав, — вспоминает Михаил Орлов, потомок дворянской династии. — Не так давно, всего-то 100 лет назад, именно у нас была самая большая коллекция сортов различных сельхозкультур». Орлову, по его словам, стало «обидно за державу», которая в середине 1990-х укрепила свои позиции в качестве нетто-импортера зерна. Но были и сугубо экономические причины. «В мировом агросекторе существует хронический дисбаланс между спросом и предложением», — добавляет он.

Поэтому в середине 2000-х Орлов, финансист по образованию, решил заняться сельским хозяйством. Хотя на финансовом поприще в 1990-х он добился успехов: руководил московскими офисами западных инвесткомпаний Invesco и Carlyle Group, в 2002–2004 годах — возглавлял инвестфонд Ballington Investments.

Другие статьи:  Приказ 00486

Первую ферму «Даниловка» Орлов приобрел в Калужской области. «На ней я тренировался. Работать на земле в постсоветских условиях было нелегко», — вспоминает бизнесмен. Здесь он научился консолидировать и оформлять паи, здесь пришла идея создать «Агро-Инвест», компанию с большим земельным банком, выращивающую разные культуры.

Спустя год первые 12 000 га уже для «Агро-Инвеста» Орлов приобрел в Курской области на собственные средства. Объем стартовых инвестиций он не называет. Тогда земля в России стоила копейки по сравнению с другими перспективными аграрными регионами, например Бразилией, — несколько сотен долларов за гектар, вспоминает один из крупных собственников агробизнеса в России. И тут возникла проблема: «Я понимал, что если хочу делать большой проект с земельным банком несколько сотен тысяч гектаров, то мне необходимы большие инвестиции, порядка $650 млн», — говорит Орлов. У него таких денег не было, а у российских инвесторов не было желания вкладываться. Западные инвесторы готовы были помочь, но иностранцам напрямую владеть землей нельзя. Что делать? Орлов обратился к юристам.

Образец для подражания

Осенью 1996 года «Газпром» разделил свои акции на «местные», то есть торгующиеся на российских площадках, и американские депозитарные расписки, предназначенные для иностранцев. Акции на внутреннем рынке, стоившие в разы дешевле, иностранцам покупать не разрешалось. Спустя полгода президент Борис Ельцин подписал указ, по которому иностранцы могли владеть совокупно не более 9% акций «Газпрома».

Инвестбанкиры нашли способы, как обойти этот запрет. Авторство «серых» схем, позволивших иностранцам скупать «местные» акции, приписывают экс-министру финансов и создателю Объединенной финансовой группы Борису Федорову. Суть одной из них заключалась в следующем. Офшор вместе с российскими компаниями А и B учреждали компанию C, в капитале которой у офшора было менее 50%. Он в свою очередь вместе с компаниями В и С становился учредителем компании А.

Именно эту схему русские юристы, работавшие с акциями «Газпрома», посоветовали использовать Орлову для создания структуры, которая могла бы владеть российской пашней в интересах иностранцев, не нарушая закон. Для подстраховки Орлов проконсультировался с независимыми юристами. Все подтвердили: нарушений нет.

Так появилась ГК «Агро-Инвест», известная на Западе как Black Earth Farming. Материнской Black Earth Farming Ltd до сих пор напрямую принадлежит кипрский офшор Planalto Enterprises, владеющий по 40% долей в ООО «УК «Агро-Инвест» и ООО «УК «Агро-Инвест регионы». Двум последним принадлежат оставшиеся 60% долей друг в друге. Непосредственно земля принадлежала дочерним компаниям, записанным на одну из двух российских управляющих компаний.

За два года, с августа 2005-го по август 2007-го, Орлов привлек в компанию $217 млн иностранного капитала вместе с инвесторами, среди которых оказались шведские фонды AB Kinnevik и Vostok Nafta Investment. На конец 2012 года они были крупнейшими акционерами Black Earth Farming с пакетами 24,9% и 24,8% соответственно.

Black Earth Farming переживала триумф в 2007 году, когда владельцы решили вывести ее на публичный рынок. (У Орлова к тому моменту оставалось 1,87% акций компании, сколько заработал до этого, он не говорит. Окончательно он вышел из проекта в 2009 году.) Время для размещения было выбрано на редкость удачно — фондовые индексы реагировали на очередной продовольственный кризис, и цены на soft commodities (зерно, кофе, сахар и т. д.) росли невиданными темпами. Инвесторы сорвали банк: спрос на бумаги Black Earth Farming в семь раз превысил предложение, а ее капитализация в день размещения, 19 декабря, составила $904,8 млн. В середине марта 2008-го она пробила отметку в миллиард долларов.

Триумф был недолгим. Осенью 2008-го, когда начался кризис, акции Black Earth Farming сорвались в пике: 24 октября компания стоила лишь $188 млн. Для компаний агросектора кризис длился до 2012 года: в 2010-м из-за жары и засухи в России собрали самый низкий урожай за последние 10 лет, в 2011-м — высокие переходящие запасы зерна из-за эмбарго не позволили производителям заработать. И 13 июля 2012 года Black Earth Farming стоила минимум со времен IPO — $138,4 млн.

В 2012 году компания собрала неплохой урожай, а высокие цены на мировом, а потом и на внутреннем рынке позволили ей хорошо заработать. По итогам 2012 года Black Earth Farming впервые получила чистую прибыль $7,2 млн при выручке $229,3 млн. Инвесторы достижение оценили: к 5 апреля 2013-го компания выросла в цене до $378 млн. Капитализация на 2 августа 2013-го — $231 млн. Интерес российских инвесторов к Black Earth Farming пока невелик, говорит аналитик БКС Татьяна Бобровская, все ждут, когда показатели ее бизнеса увеличатся хотя бы раза в два.

Летом 1989-го долговязый студент Байройтского университета на северо-востоке Баварии отправился на практику в Советский Союз. Perestroika шла полным ходом, до падения Берлинской стены оставалось меньше шести месяцев, до объединения Германии — немногим больше года. Дюрр оказался первым западногерманским студентом, проходившим стажировку в колхозах Подмосковья и Курской области по программе обмена. Специфика советского села Дюрра не отпугнула, в России ему понравилось. Спустя несколько лет он уже консультировал российских депутатов и сенаторов по вопросам законодательства в агросекторе. Еще через год, в 1994-м, создал фирму «Эконива» и начал торговать подержанной сельхозтехникой, затем — новой. Заняться земледелием его заставила российская действительность.

В конце 1990-х Дюрр помимо техники торговал еще и семенами: сначала привозил их из Европы, потом начал сдавать местным фермерам для воспроизводства. «Весной отдавали хозяйствам семена, а осенью забирали урожай. В какой-то момент семена обратно отдавать перестали, и я подумал, что смогу, наверное, выращивать их сам», — смеется Штефан. В 2002 году он продал свое хозяйство на юге Германии и свои средства, в том числе вырученные от этой сделки, вложил в первые 5000 га в Воронеже, Курске и Оренбурге (до 2003 года, пока не заработал Закон о земле, все ее просто арендовали). «Мы зашли в колхоз и начали работать», — констатирует Дюрр.

В каждом бывшем советском колхозе был крупный рогатый скот, находившийся под протекцией главы района. «Коровы всегда шли в нагрузку с любым колхозом, их нельзя было резать ни при каких обстоятельствах, такова была политическая установка — молочное стадо не трогать», — рассказывает немецкий бизнесмен. И тогда Дюрр решил профессионально заняться животноводством. Чтобы минимизировать риски, Дюрр начал выкупать арендованные земли, работая по схеме «внучатых» компаний.

Это классическая схема, которой на рынке сегодня пользуются 90% иностранных компаний, объяснил Forbes Владислав Новоселов из BEFL.

Российское законодательство считает иностранной компанию, зарегистрированную за пределами РФ. Закон о сельхозземлях запрещает иностранным компаниям и гражданам владеть землей, но ничего не говорит о «дочках» их российских «дочек» («внучках»).

На деле структура бизнеса Дюрра выглядит так: российские управляющие компании ООО «Эконива — АПК холдинг» и ООО «Эконива — АПК Черноземье» владеют российскими операционными компаниями, которым принадлежит земля. В свою очередь, владельцами «Эконива — АПК холдинг» и «Эконива-Черноземье» являются немецкие компании, их контролирующий акционер — Дюрр.

По этому же пути пошел и один из крупнейших в мире производителей сахара Sucden и «Русская земля» членов семьи Louis Dreifus, говорят представители компаний. А также созданная на деньги иностранных институциональных инвесторов Trigon Agri и агроактивы американской инвесткомпании NCH Capital ГК «Агротерра» (ее официальный представитель от комментариев отказался).

Штефан Дюрр говорит, что переломным для его бизнеса стал 2008 год. Агроподразделение в период мирового продовольственного кризиса 2007/08 годов смогло неплохо заработать, а подразделение по торговле сельхозтехникой (крупнейший в России дилер комбайнов John Deere с долей рынка 30%) из-за финансового кризиса оказалось на грани краха. «Я бросил все средства на спасение торговой компании и понял, что сельхозбизнес стал основным по прибыльности», —рассказывает немец.

В 2010 финансовом году EBITDA агробизнеса Дюрра составила €7,8 млн при выручке €48,4 млн. К 2012 году показатели выросли в разы — до €32,9 млн и €108,2 млн соответственно. Дюрр оказался прав, сделав ставку на производство молока. По данным Национального союза производителей молока, этим летом впервые в российской истории произошло снижение объемов производства сырого молока. По итогам полугодия падение составило 5,9%, признало Министерство сельского хозяйства. А в середине июля замминистра официально заявил, что по итогам года молочная продукция может подорожать. Отраслевой союз говорит, что «на 10% и более».

В этом году «Эконива» стала крупнейшим в стране производителем молока, поставляя сырье для Danone и Hochland. В 2012 году ее материнская структура привлекла €110 млн на покупку земель и сельхозпредприятий. Компания планирует к 2015 году увеличить земельный банк на 40%, до 240 000 га, и дойное стадо — больше чем в два раза, до 30 000 голов.

С учетом растущего спроса и дефицита молока на внутреннем рынке компания может привлечь интерес не только институциональных, но и стратегических инвесторов в лице переработчиков молока, которым будет интересно обеспечить себя сырьем в условиях высоких цен, считает Татьяна Бобровская из БКС.

Когда земельный рынок формировался, а иностранцы только присматривались к закону, они для перестраховки пользовались услугами подставных юридических и физических лиц, говорит топ-менеджер иностранной компании, владеющей крупными земельными наделами в России. Как правило, это были директора предприятий и колхозов, которыми управляли иностранцы.

Например, в годовых отчетах Alpcot Agro (в России представлена ГК «Агрокультура») за 2010 и 2011 годы ОАО «Агрофирма «Родина», расположенное в Липецкой области, называется «подразделением группы», потому что «на основании специального соглашения 100% акций компании владеет один из сотрудников ООО «УК «Агрокультура» в интересах группы». По данным администрации Лебедянского муниципального района (здесь работает предприятие), у нее в собственности есть земли сельскохозяйственного назначения.

Другие статьи:  Как получить кредит под залог имущества

Сегодня схема с подставными лицами опасна, поэтому крупные компании от нее отказались, свидетельствует управляющий директор BEFL Владислав Новоселов. В качестве альтернативы он называет вариант с привилегированными акциями. Идея такова: пашня принадлежит российскому акционерному обществу А, им владеют российская компания B с долей 60% и иностранная C с долей 40%. Капитал компании А составляет 10 000 рублей и состоит из 2000 привилегированных акций номиналом 1 рубль и восьми обыкновенных акций по 1000 рублей. Одна акция — один голос. Все привилегированные акции распределены в пользу иностранной компании. Таким образом, при принятии любых решений иностранная компания имеет 2002 голоса против шести у российской. «Но схема работает при условии, если акционерное общество А не выплачивает акционерам дивиденды и привилегированные акции становятся голосующими. При этом российский акционер должен быть максимально лоялен к иностранному партнеру», — уточняет Новоселов.

Мифическая угроза

Сколько земли в действительности находится под контролем иностранцев? Согласно официальной информации иностранных агрокомпаний, в России им в совокупности принадлежит 568 000 га. Впрочем, что в данном случае подразумевается под собственностью — непосредственно земля или же купленные у сельчан паи, не вполне ясно, предупреждают эксперты. В собственности может находиться до 1 млн га, полагает Дмитрий Рылько из ИКАР. По оценке ИКАР, российскими и иностранными фирмами оформлено в собственность в юридическом понимании этого слова не более 20% от общей площади пахотных земель.

Много это или мало? В России к сельскохозяйственным землям относится менее 400 млн га, из них под пашней — 115 млн га. Однако обрабатывается порядка 77 млн га, констатирует Дмитрий Рылько. 2,5 млн га под контролем иностранцев — это около 2% от общего объема российских пашен. Российская земля никогда не будет консолидирована в руках 10–15 крупнейших игроков, замечает Рылько. «Конкурентоспособное сельское хозяйство — классическая сфера деятельности малого и среднего бизнеса», — считает он.

Председатель совета директоров «Русмолко» Наум Бабаев считает, что России нужна либерализация законодательства о земле: «Если бы разрешили иностранцам владеть землей напрямую, в Россию пришли бы большие инвестиции». Новоселов рассказывает, что несколько крупных иностранных фондов как раз сейчас находятся в стадии принятия решения и если бы закон изменили,

то они скорее инвестируют в российский АПК.

Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков сомневается, что земельный вопрос будет решен в ближайшем будущем: «Весь комплекс земельных отношений в нашей стране не урегулирован. Его невозможно разрешить быстро, потому что он очень сложный». Что касается либерализации закона о запрете иностранцам владеть землей напрямую, то однозначной позиции «пока не выработано», сказал Песков Forbes.

Земельный дефицит

Казалось бы, столько трудностей: «недружественное» законодательство, высокие политические риски, неготовность государства что-то радикально менять. Почему же иностранцы наращивают присутствие в России? Год назад члены семьи Louis Dreyfus внесли «Русскую землю» в СП с АФК «Система»: компании вложили в проект 41 500 и 46 000 га соответственно. За последние восемь месяцев ФАС удовлетворила три ходатайства объединенной компании на приобретение сельхозпредприятий в Ростовской области. Их земельный банк не назывался, однако, по оценкам местных фермеров и чиновников, речь идет более чем о 50 000 га. Набрать побольше русской земли стремятся не только западные инвесторы. Крупнейшим латифундистом России уже сегодня является казахский агрохолдинг «Иволга». По оценке, компания может контролировать в России от 500 000 до 700 000 га. Компания на запрос Forbes не ответила.

«Здесь очень стабильно, хотя на Западе думают, что плохо. Иногда мне кажется, что так даже лучше: если бы все думали, как я, то все бы прибежали в Россию и мы покупали бы землю не по 15 000, а по 500 000 рублей», — объясняет этот феномен Штефан Дюрр. «Россия — восьмая часть суши, больше идти некуда, потому что больше земли нет нигде в мире», — уверен Бабаев. У России, как всегда, нашлось объективное рыночное преимущество.

Земля инвест собственность

Инвестконтракт, права на землю

Внимание! Покупатели последней очереди домов!
Вы в огромной зоне риска. Эти дома (не менее 20% жилого фонда Немчиновки) предназначены для квоты военных. Покупая квартиры в этих домах, вы рискуете потерять эти квартиры в будущем. А деньги вам придется отсуживать у УНР.

А теперь по порядку.

В начале 2000-х на месте мкр Немчиновка была военная часть, которую расформировали. Осталась земля, некоторое движимое и недвижимое имущество, проживающие на территории военнослужащие.

Минобороны (МО) сказало, надо из заброшенной части извлечь пользу. Преобразовать ее в жилье для военнослужащих.
Росимущество (собственник земли и имущества военной части) сказало: хорошо, предложите проект. МО провело «типа конкурс», «выбрали» инвестора — УНР. (кстати, Росимущество — 25% акционер УНР!)

По первоначальному проекту планировалось построить жилой комплекс 108 000 кв. м. жилой площади (это первоначальный план застройки, на 13 Га , без дома Связистов 4 и 6, и тем более без новых «незаконных» корпусов).

По инвест-контракту жилой фонд распределяется так: 80% кв. метров жилья в собственность инвестору (УНР), 20% кв. м. жилья передается в собственность РФ, с последующим закреплением этих квартир поштучно в оперативное управление подразделениям Минобороны.
100% нежилой коммерческой площади – УНР.

Инвестиции Собственника (Росимущества) — 15 млн долл. Российская федерация сделала свой вклад в проект тем, что отдала под застройку земельный участок, очищенный от строений военной части. Т.е. у военной части (недвижимость и инфраструктура) была рыночная стоимость 15 млн. долларов. Все это списали и уничтожили, очистили землю — это уничтожение имущества и был инвестиционный вклад Росимущества – эквивалентный 15 миллионам долл. Но сама земля так и осталась в собственности РФ.

Вложения Инвестора (УНР) — 100 млн. долл. Т.е. это деньги которые в совокупности должен вложить УНР (собственные, кредитные, привлеченных соинвесторов – в том числе нас, покупателей квартир первых очередей. Мы — соинвесторы)…

Что у нас за земля такая особенная?

Земля территории бывшей военной части находится в собственности Российской федерации (РОСИМУЩЕСТВО, оно же Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом…)

В оперативном управлении у МО была воинская часть, до 2004 г. Оперативное управление касалось только движимого и недвижимого имущества, расположенного на территории военной части и служащее для функционирования военной части. После сноса военной части и списания всего движимого и недвижимого имущества, осталась только голая земля. Поэтому оперативное управление утратило силу, так как нечем управлять, осталась только голая земля – собственность РФ.

Земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ГУ квартирно-эксплуатационной части района (ГУ КЭЧ) -далее по тексту «КЭЧ» — (которое является Заказчиком по инвест-контаркту). В 2012 году КЭЧ была упразднена, а правопреемником по инвест-контракту со стороны заказчика стал Департамент имущественных отношений Министерства обороны. С 2012 года земельный участок был снова предоставлен из бессрочного пользования в оперативное управление Министерству обороны.

Итак, что будет по завершению инвестконтракта?

На время строительства УНР арендовало участок земли, и проводит на нем работы в рамках согласованного проекта застройки.

По окончанию строительства УНР и МинОбороны подписывают акт распределения жилой площади, 80% жилой площади переходит к УНР. УНР должен ее оформить в собственность сначала на себя, а потом продавать и оформлять на покупателей.

Это важно! Квартиры должны распределятся только по полному завершению строительства. То, что сейчас УНР продает квартиры по факту постройки отдельных домов — нарушение инвест-контракта. А схема оформления собственности по суду — полулегальная и не надежная.

В инвест-контракте есть хитрый пункт (п 4.4), который сулит всем нам (особенно покупателям квартир в домах последней очереди) очень большие проблемы.

По условиям инвест-контракта УНР должен передать 20% квартир в собственность Российской федерации с последующим закреплением в оперативное управление МинОбороны. В инвест-контракте пунктом 4.4 указывается, что эти 20% могут быть переданы не только в Немчиновке, но и в любой зоне массовой жилищной застройки Московской области. Только после этого инвестконтракт считается исполненным.
Поэтому УНР могут продать все 100% квартир в Немчиновке, обещая что они чуть позже купят альтернативные квартиры для военных в других районах Московской области. А тем временем по-тихому обанкротятся.
И тогда Министерство Обороны заявит свои права на 20% квартир в Немчиновке. Представители МинОбороны ни на один суд по присуждению права собственности не являлись, письменных отзывов в суды также ни разу не предоставляли. Дело обстоит так, что формально Министерство обороны и Росимущество вообще не в курсе, что квартирный фонд в Немчиновке продается в собственность коммерческим покупателям. Они сейчас отмалчиваются, делают вид что ничего не знают о судах и отчуждении квартир из инвестпроекта в собственность покупателей. А потом в нужный момент заявят свои права. И нет никаких сомнений, что отберут свои 20% квартир. Даже те жители, у которых собственность оформлена по суду, могут лишиться своих квартир, так как будут проведены встречные суды по искам от Минобороны, по «вновь открывшимся обстоятельствам».

Внимание! Покупатели последней очереди домов!
Вы в огромной зоне риска. Эти дома (не менее 20% жилого фонда Немчиновки) предназначены для квоты военных. Покупая квартиры в этих домах, вы рискуете потерять эти квартиры в будущем. А деньги вам придется отсуживать у УНР.