Судебная практика по аренде рб

Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с арендными правоотношениями

Обзор судебной практики
Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
по спорам, связанным с арендными правоотношениями

1. У арендатора отсутствуют основания для уплаты арендной платы, если он не имеет возможности использовать арендуемое помещение по назначению, поскольку оно было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к банку о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, процентов и пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ответчика не возникло обязанности по перечислению арендной платы, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что не позволило его использовать по назначению. Кроме того, суды признали договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договором предусмотрено, что в случае невозможности использовать арендуемое имущество по назначению по любой причине, за исключением прямой вины арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, арендная плата за все время вынужденной невозможности использовать арендуемое помещение не начисляется.

Как установлено судами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждено соответствующими актами, составленными в присутствии директора истца.

Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод арбитражных судов о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, в связи с чем у последнего не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе отсутствием ввода здания в эксплуатацию.

Между тем суд кассационной инстанции признал обоснованным довод общества об отсутствии у суда оснований для признания договора аренды незаключенным.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав предмет договора, суд округа пришел к выводу о том, что его содержание позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Учитывая, что статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, кассационная инстанция указала на ошибочность данного вывода судов.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции, признав вывод судов о незаключенности договора аренды неверным, но не приведшем к принятию арбитражными судами неправильных судебных актов, оставил их без изменения.

( Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009)

2. Исковое заявление о расторжении договора оставляется без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, который в силу положений статей 452 , 619 ГК РФ является обязательным

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного апелляционного суда требования комитета о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. В удовлетворении требований об обязании предпринимателя освободить нежилое помещение отказано.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Оценив представленные истцом уведомления о направлении акта сверки и погашении задолженности, содержащие предупреждение о возможном расторжении договора в судебном порядке в случае непогашения задолженности, суд установил, что арендатором данные уведомления получены не были.

При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правомерный вывод о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного указанными нормами права, и обоснованно оставил иск без рассмотрения в данной части на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Поскольку договор аренды не расторгнут в установленном законом порядке, ответчик занимает помещение на законных основаниях, то вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании ответчика освободить спорное помещение следует признать также правильным.

( Постановление ФАС ДВО от 26.07.2010 NФ03-5151/2010)

3. Поскольку договор аренды не является публичным договором, правовые основания для понуждения к заключению данного договора отсутствуют

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к управлению имущественных отношений, муниципальному учреждению здравоохранения о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока. Условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В материалы дела не представлены доказательства передачи спорного объекта в аренду иному лицу. Также судами отмечено, что действующим законодательством не предусмотрено возложение на арендодателя и балансодержателя обязанности по заключению договора аренды при отсутствии у них намерения сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду ( статья 608 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Между тем истцом не представлено таких доказательств.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

( Постановление ФАС ДВО от 04.10.2010 N Ф03-6622/2010)

4. Заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра

Между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения.

Имущество передано арендатору по акту в удовлетворительном и технически исправном состоянии.

В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по устранению недостатков, которые, по мнению истца, носили скрытый характер, что подтверждается представленными счетами-фактурами, договорами подряда, копиями чеков, платежными поручениями, расходными накладными, расходными кассовыми ордерами.

Письмами истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения, затем обратился к ответчику с просьбой вернуть затраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства.

Неполучение ответа на указанные обращения и невозвращение денежных средств явилось основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.

При рассмотрении спора судом установлено, что спорные помещения передавались арендодателем в удовлетворительном и технически исправном состоянии, соответствующем условиям договора для использования «под офис» в порядке пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Однако это имущество использовалось, как указано судом, под размещение учебного класса, к которому применяются иные требования эксплуатации.

Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует лишь о факте обращения истца к арендодателю о необходимости проведения ремонта для устранения недостатков.

Договором предусмотрено, что улучшения, произведенные арендатором в арендованных помещениях, передаются без возмещения ему стоимости этих улучшений арендодателем. Данное условие не противоречит правилам статьи 623 ГК РФ.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили наличие в спорных помещениях недостатков, носящих скрытый характер, и требующих проведение ремонта. В связи с чем решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции и постановлением суда кассационной инстанции, истцу было отказано в иске.

( Постановление ФАС ДВО от 01.03.2010 N Ф03-719/2010)

5. Поскольку нежилые помещения являются предметом залога, согласие залогодержателя на передачу их в аренду отсутствует, суд признал договор аренды незаключенным

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика освободить и передать истцу нежилые помещения в здании.

В свою очередь, общество предъявило предпринимателю встречный иск о государственной регистрации договора аренды помещений.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, переданного обществу по договору аренды, который суд признал незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. В то же время спорное имущество является предметом залога по договору, заключенному между предпринимателем (залогодатель) с банком (залогодержатель), и согласие последнего на передачу его в аренду залогодателем не получено. Установив данные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что основания для государственной регистрации договора аренды и пользования обществом переданными по нему помещениями отсутствуют, поэтому имущество подлежит возврату предпринимателю на основании статьи 301 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты в силе.

( Постановление ФАС ДВО от 13.08.2010 N Ф03-4159/2010)

6. Если покупатель нежилого помещения является его арендатором и на момент заключения договора купли-продажи договор аренды не расторгнут, то с момента передачи помещения по акту приема-передачи покупателю и до государственной регистрации права собственности на него арендная плата за пользование данным помещением не начисляется

Открытое акционерное общество (ОАО) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 28.10.2009, пени за период с 10.10.2009 по 10.12.2009.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, исходя из следующего.

За ОАО зарегистрировано право собственности на функциональное (встроенное) помещение; по данному помещению зарегистрировано существующее ограничение (обременение) прав — аренда, в обоснование чего представлен договор аренды, заключенный между сторонами на срок с 20.02.2008 по 19.02.2011.

До истечения срока действия договора аренды указанное помещение приобретено ООО согласно договору купли-продажи от 28.09.2009.

Переход права собственности на помещение зарегистрирован 29.10.2009.

Истец, ссылаясь на то, что только после соответствующей регистрации у ответчика возникло право собственности на спорное имущество и прекратились обязательственные отношения по договору аренды; до такой регистрации арендатор обязан исполнить условия договора, вносить арендные платежи, полагая, что у ответчика за период с 01.10.2009 по 28.10.2009 имеется задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени согласно условию договора аренды.

При разрешении спора судом установлено, что помещение передано арендодателем по передаточному акту в рамках договора аренды.

По совершении сделки — договора купли-продажи указанного имущества сторонами оформлен акт о приемке — передаче. Данный акт в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ подтверждает исполнение обязательства продавца передать имущество покупателю по договору купли-продажи, с этого момента обязательства по договору аренды заменены на новые обязательства, вытекающие из договора купли-продажи ( ст. 414 ГК РФ), покупатель — ООО стал законным владельцем проданного имущества, что согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество, связано с отсутствием права у его законного владельца распоряжаться имуществом, в силу вышеприведенных норм права не означает продолжение арендных отношений.

При изложенном суд кассационной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды и, соответственно, пени.

( Постановление ФАС ДВО от 17.06.2010 N Ф03-3884/2010)

Судебная практика по договору аренды

Судебная практика по договору аренды сформировалась в колоссальных объемах. Но периодически взгляды судов на тот или иной вопрос менялись. В материале мы осветим некоторые вопросы, которые часто задают об арендных отношениях.

Какие есть обзоры судебной практики по аренде?

ГК РФ предусматривает различные виды договоров аренды: предприятия, зданий и сооружений, транспорта и некоторые другие. Почти по всем из них судебная практика обширная, причем основополагающие вопросы были предметом рассмотрения высших судебных инстанций.

Рекомендуем ознакомиться с актами высших судов:

  • постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 о практике применения норм об аренде в целом;
  • постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17 о выкупном лизинге.

К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики об аренде, исходящий от ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ на регулярной основе обобщают судебную практику о том или ином виде аренды. Рекомендуем ознакомиться с ними на официальных порталах судов. Это полезно, так как в разных регионах практика по тому или иному вопросу может различаться.

Аренда — это услуга или нет?

Аренда и возмездное оказание услуг — разные виды договоров, регулируются они отдельными главами ГК РФ и имеют своим содержанием отличные обязательства. Поэтому в гражданско-правовом смысле аренда абсолютно точно услугой не является. Впрочем, это как раз обычно не вызывает споров.

Спорным является определение аренды для «целей налогообложения». Налоговые органы долгое время настаивали на признании предоставления имущества в аренду реализацией услуг, и им это успешно удавалось. Вплоть до 2002 года, если вставал вопрос об аренде — услуга это или нет — судебная практика была на стороне налоговиков.

Так, Верховный суд РФ еще в 1999 году в решении № ГКПИ 98-808, 809 (от 24.02.1999) допустил возможность распространения норм об оказании услуг на арендные отношения.

Однако объективно услуга имеет признаки:

  • представляет собой деятельность;
  • потребляется в процессе ее получения;
  • результат ее материального воплощения не имеет.

Ни одному из этих признаков арендные операции не соответствуют. Поэтому даже в налоговом смысле аренду нельзя признать услугой. И с 2002 года суды стали вставать на сторону налогоплательщиков.

Впервые о том, что аренду нельзя отнести к услугам, «обмолвился» ВАС РФ в постановление Президиума от 22.07.2003 № 3089/03. Подробно аргументировали в дальнейшем эту позицию другие суды:

  • ФАС МО в постановлении от 09.10.2002 № КА-А41/6544-02;
  • ФАС ЗСО в постановлении от 25.08.2003 №А26-1286/03-25.

Исходя из изложенного, оформлять акты об оказании услуг аренды излишне. Но если стороны предусмотрели это в договоре, придется их оформлять (письмо Минфина РФ «Об учете в целях налогообложения прибыли организаций…» от 15.06.2015 № 03-07-11/34410).

Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика

Ситуация с ошибочно перечисленной арендной платой попала в обзор практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, из-за чего арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях. А их нарушение влечет лишь взыскание убытков.

Суд с такой позицией не согласился и указал, что хотя оплата была произведена в соответствии с договором, но не на его основании, ведь арендатор заплатил то, чего не должен был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Действующая судебная практика это подтверждает. Пример — постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.

Ныне большинство таких споров связано с изменением арендной платы за землю из-за изменения нормативных актов, ее устанавливающих. Правила о неосновательном обогащении, в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ, применяются независимо от того, из-за чего произошло обогащение. Отметим также, что переплата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, рассчитывается по ставкам субъекта РФ (определение ВС РФ от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991).

Переплата, вызванная противоправными действиями арендодателя, может быть взыскана в качестве убытков. Суд удовлетворил требование арендатора, который был вынужден уплачивать арендную плату из-за незаконного отказа в выкупе недвижимости (см. постановление АС МО от 05.04.2016 по делу № А40-94854/2015).

Немного об аренде предприятий

По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:

  1. Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
  2. Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).
Другие статьи:  Заявление на заключение договора на электроснабжение

Судебная практика по аренде нежилых помещений

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

  1. В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
  2. Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:
  • часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
  • другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Каждый раз, формируя позицию по тому или иному арендному спору, следует изучать судебную практику, причем именно своего округа, так как не все арбитражные суды страны едины в одних и тех же вопросах. Ориентироваться лучше на решения кассационной инстанции, поскольку нередко решения первой и апелляционной инстанций отменяются.

Арбитражный суд Магаданской области

Обзор судебной практики за второе полугодие 2015 — 2016 год по делам, рассмотренным в рамках главы 34 «Аренда» ГК РФ

от 21.12.2017 № 15

судебной практики арбитражного суда за второе полугодие 2015 года, 2016 год

по делам, рассмотренным судьями состава в рамках главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Обзор подготовлен во исполнение пункта 4.1.2 плана работы Арбитражного суда Магаданской области на второе полугодие 2017 года.

Во втором полугодии 2015 года и в течение 2016 года судьями Арбитражного суда Магаданской области (далее – суд, арбитражный суд) рассмотрено 243 дела с применением норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, во втором полугодии 2015 года рассмотрено 101 дело, в 2016 году – 142 дела.

По результатам рассмотрения судом удовлетворено 181 исковое заявление участников споров, возникающих в связи с арендными правоотношениями (во втором полугодии 2015 года – 78 исковых заявлений, в 2016 году – 103). По результатам рассмотрения 10 дел вынесены решения об отказе в удовлетворении исковых требований (во втором полугодии 2015 года – по 4 исковым заявлениям, в 2016 году по 6).

По 52 делам вынесены определения: о прекращении производства по делу в связи с отзывом искового заявления — 36 дел; о прекращении производства по делу в связи заключением мирового соглашения – 5 дел; о возвращении искового заявления в связи с несоблюдением досудебного (претензионного) порядка – 9 дел; об оставлении искового заявления без рассмотрения – 2 дела.

По 20 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1064/2015, А37-1515/2015, А37-1633/2015, А37-1771/2015, А37-2018/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-2437/2015, А37-24/2016, А37-808/2016, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016, А37-1922/2016, А37-2125/2016) решения суда первой инстанции были обжалованы в Шестой арбитражный апелляционный суд (далее – суд апелляционной инстанции). Судом апелляционной инстанции по делу А37-1515/2015 отменено решение суда первой инстанции в части и принят новый судебный акт. По результатам рассмотрения 19 апелляционных жалоб решения суда первой инстанции оставлены без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

По 11 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1633/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016) были поданы кассационные жалобы на решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражным судом Дальневосточного округа (далее – суд кассационной инстанции) вынесены постановления, которыми судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Анализ сложившейся судебной практики выявил следующие правовые подходы при рассмотрении дел данной категории.

1. Заявление уполномоченного органа о взыскании задолженности по арендной плате за земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, не может быть удовлетворено в случае наличия договора о водопользовании в отношении водных объектов, внесённых в государственный водный реестр, в состав которых входят соответствующие земельные участки (состав гидротехнического сооружения).

В деле № А37-85/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд и соответствующих пени. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, в иске отказано.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок, занятый водохранилищем и расположенным на нем гидротехническим сооружением, не мог быть предметом договора аренды, поскольку не подлежал самостоятельной передаче в аренду отдельно от водного объекта, в связи с чем сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка как не соответствующего требования статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 5, 9, 24 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) и об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей по этой сделке.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1357/2016 и А37-1358/2016.

2. С лица, не исполняющего в добровольном порядке обязанности по внесению арендной платы, взыскиваются: задолженность по арендным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами и/или договорные пени.

В деле № А37-235/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд, договорной пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Факт задолженности ответчика по арендной плате подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки на основании договора аренды. Расчёт неустойки суд признал соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды.

Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ. Расчёт процентов судом проверен и признан соответствующим действующему в спорный период законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-175/2015, А37-235/2015, А37-199/2015, А37-600/2015, А37-802/2015, А37-803/2015, А37-867/2015, А37-1009/2015, А37-1011/2015, А37-1030/2015, А37-1372/2015, А37-1387/2015, А37-1388/2015, А37-1389/2015, А37-1390/2015, А37-1445/2015, А37-1516/2015, А37-1532/2015, А37-1588/2015, А37-1811/2015, А37-1812/2015, А37-1813/2015, А37-1814/2015, А37-1840/2015; А37-1872/2015, А37-1981/2015, А37-1982/2015, А37-1983/2015, А37-1984/2015, А37-1985/2015, А37-2006/2015, А37-2250/2015, А37-2274/2015, А37-2352/2015, А37-194/2016, А37-226/2016, А37-228/2016, А37-424/2016, А37-435/2016, А37-543/2016, А37-545/2016, А37-754/2016, А37-755/2016, А37-756/2016, А37-907/2016, А37-1214/2016, А37-1311/2016, А37-1312/2016, А37-1318/2016, А37-1319/2016, А37-1350/2016, А37-1466/2016, А37-2025/2016, А37-2026/2016, А37-2275/2016, А37-2302/2016, А37-1460/2014, А37-443/2015, А37-574/2015, А37-599/2015, А37-683/2015, А37-762/2015, А37-1071/2015, А37-1077/2015, А37-1094/2015, А37-1117/2015, А37-1130/2015, А37-1143/2015, А37-1185/2015, А37-1260/2015, А37-1303/2015, А37-1380/2015, А37-1382/2015, А37-1407/2015, А37-1418/2015, А37-1484/2015, А37-1522/2015, А37-1589/2015, А37-1592/2015, А37-1629/2015, А37-1642/2015, А37-1771/2015, А37-1839/2015, А37-1922/2015, А37-1955/2015, А37-1997/2015, А37-1999/2015, А37-2001/2015, А37-2018/2017, А37-2082/2015, А37-2083/2015, А37-2092/2015, А37-2113/2015, А37-2119/2015, А37-2120/2015, А37-2206/2015, А37-2366/2015, А37-2436/2015, А37-2437/2015, А37-64/2016, А37-65/2016, А37-235/2016, А37-270/2016, А37-382/2016, А37-808/2016, А37-886/2016, А37-918/2016, А37-925/2016, А37-945/2016, А37-1061/2016, А37-1085/2016, А37-1295/2016, А37-1363/2016, А37-1370/2016, А37-1359/2016, А37-1397/2016, А37-1422/2016, А37-1503/2016, А37-1592/2016, А37-1611/2016, А37-1678/2016, А37-1739/2016, А37-1778/2016, А37-1785/2016, А37-1795/2016, А37-1860/2016, А37-1922/2016, А37-1967/2016, А37-2000/2016.

3. Факт отсутствия регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет, подлежит взысканию задолженность по арендной плате.

В деле № А37-601/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ввиду того что соответствующий договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу, что возникшие правоотношения сторон по договору регулируются нормами ЗК РФ об аренде земельных участков, параграфом 1 главы 34 ГК РФ, условиями договора.

Тот факт, что договор аренды не был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьёй 164, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ и статьёй 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 165 от 25.02.2014)).

Поскольку факт неисполнения ответчиком денежного обязательства по внесению арендной платы судом установлен, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами также является обоснованным. Расчёт процентов определён истцом исходя из суммы задолженности с применением ставки рефинансирования в размере 8,25 % (указание Банка России № 2873-У от 13.09.2012).

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-601/2015, А37-227/2016, А37-425/2016, А37-893/2016, А37-1348/2016.

4. Существенное нарушение арендатором условий договора аренды недвижимого имущества влечёт расторжение договора и возврат арендодателю земельного участка.

В деле № А37-745/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о расторжении договора аренды незанятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд, об обязании освободить и возвратить арендованное имущество – земельный участок, переданный для строительства объекта торгового назначения.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. В связи с невыполнением ответчиком требования о получении по истечении шести месяцев с момента передачи земельного участка разрешения на строительство, арендодатель в письменной форме предложил арендатору расторгнуть договор аренды, однако ответчик проигнорировал данное обращение истца. Данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В статье 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1).

За получением разрешения на строительство ответчик обратился только после принятия судом искового заявления по настоящему делу к производству.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-13/2016, А37-2318/2015, А37-1372/16, А37-744/2015, А37-862/2015, А37-907/2015, А37-1010/2015, А37-1531/2015.

5. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положений пункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

В деле А37-782/2015 коммерческая организация обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ТУ Росимущество о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, иск был удовлетворён. При этом суды исходили из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и мэрией города был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд под существующее техническое водохранилище. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Впоследствии в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации на арендуемый земельный участок зарегистрировано право федеральной собственности, в связи с чем между истцом и ТУ Росимущество (новый арендодатель) заключено соглашение.

Во исполнение условий договора истец уплатил арендные платежи. Считая договор аренды ничтожной сделкой в силу положений статьи 168 ГК РФ, коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы и начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами.

По результатам рассмотрения дела, приняв также во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А37-85/2015, суды установили, что на арендуемом земельном участке расположен объект водопользования – техническое водохранилище с гидротехническими сооружениями. Указанное водохранилище находится в федеральной собственности и включено в государственный водный реестр в качестве водного объекта.

В этой связи, руководствуясь положениями статей 5, 6, 8, 9, 10 ВК РФ, 3, 7, 35, 102 ЗК РФ, суды сделали вывод о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды земель, сформирован и поставлен на кадастровый учёт с нарушением водного законодательства, и, как следствие, на основании 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положений пункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Не усмотрев в материалах дела доказательств возврата перечисленных во исполнение ничтожной сделки денежных средств, суды взыскали с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, что соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям статей 395, 1107 ГК РФ.

6. Не подлежит удовлетворению иск о признании сделки действительной, если он не основан на условиях, установленных в статьях 165, 171, 172 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возобновление действия обязательства в результате отмены акта органа местного самоуправления, на основании которого ранее возникшее обязательство было прекращено, не противоречит закону.

В деле № А37-1047/2015 коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к арендодателю о признании ничтожной сделкой соглашения о расторжении договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд и признании данного договора аренды действительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Постановлением главы муниципального образования истцу в 2006 году был предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности под устройство центральной базы на территории бывшего населённого пункта сроком на 10 лет. На основании данного постановления уполномоченный орган муниципального образования и истец (арендатор) подписали договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд, который был зарегистрирован в установленном порядке.

На основании заявления в октябре 2012 года постановлением администрации муниципального образования право аренды истца на данный земельный участок было прекращено. Соглашением в октябре 2012 году стороны расторгли рассматриваемый договор аренды, соглашение зарегистрировано в ЕГРП.

Впоследствии в декабре 2012 года постановлением администрации муниципального образования отменено предыдущее постановление администрации о прекращении права аренды на земельный участок, рассматриваемый договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд признан действующим на указанных в нем условиях; расторгнуто соглашение о расторжении договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд.

Соглашением от декабря 2012 года, подписанным между уполномоченным органом и истцом, указанный договор аренды признан действующим на указанных в нем условиях и расторгнуто соглашение о расторжении договора аренды. Данное соглашение было представлено в орган Росреестра на регистрацию, однако, доказательств его регистрации, равно как отказа в его регистрации и обжалования такого отказа, истец в материалы дела не представил.

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты могут быть установлены законом. Истец заявил требование о признании договора аренды 2006 года действительным. Между тем иск о признании сделки действительной представляет собой специальный способ защиты гражданских прав, использование которого возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом и направленных на так называемую конвалидацию (исцеление) ничтожных сделок: пункт 1 статьи 165, пункт 2 статьи 171, пункт 2 статьи 172 ГК РФ.

Таких обстоятельств по настоящему делу судом не установлено, следовательно, требование истца о признании договора действительным не может быть удовлетворено.

По второму требованию истца о признании ничтожной сделкой — соглашения 2012 года о расторжении договора аренды земель для несельскохозяйственных нужд, в его удовлетворении также отказано в силу следующего.

Оспариваемое соглашение было расторгнуто в декабре 2012 года соглашением между истцом и администрацией муниципального образования. Тем самым стороны договора выразили свою волю на то, чтобы считать договор действующим. Возобновление действия обязательства в результате отмены акта органа местного самоуправления, на основании которого ранее возникшее обязательство было прекращено, не противоречит закону (пункты 1 и 3 статьи 417 ГК РФ).

Другие статьи:  Арест на номера авто

7. Досрочное прекращение договора аренды земельного участка возможно только в случае, если арендодатель докажет существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В деле А37-1063/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении договора аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд, об обязании освободить и возвратить арендованное имущество – земельный участок, переданный для осуществления торговой деятельности (в торговом киоске).

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

По условиям договора, предусмотренным пунктами 5.2.1., 5.2.3., 5.2.7., нарушение которых, по мнению уполномоченного органа, является основанием для его расторжения, регламентировано, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земельного участка (защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.) и выполнять иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

При обследовании земельного участка уполномоченным органом было установлено, что на нём расположен киоск в заброшенном состоянии с выбитыми окнами, деятельность в нём не ведётся. Претензионный порядок был соблюдён.

В соответствии со статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ регламентировано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При разрешении спора суды исходили из того, что на момент рассмотрения дела причины, послужившие основанием для направления истцом требований об устранении выявленных нарушений, отпали.

Таким образом, суды констатировали, что ответчиком предпринимаются все необходимые меры для надлежащего исполнения условий договора аренды. Как следствие этому, суды сочли требование уполномоченного органа о его расторжении не подлежащим удовлетворению.

8. Отсутствие государственной регистрации заключённого договора аренды (дополнительного соглашения к договору аренды) в отношении спорного земельного участка является основанием для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов.

В деле № А37-1064/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под объектами недвижимости (административно-бытовой корпус, стоянка холодная и т.п.), процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. При этом суды исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между уполномоченным органом (арендодатель) и коммерческой организацией (арендатор) был заключён договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд под объектами недвижимости, государственная собственность на которые не разграничена. Дополнительным соглашением были внесены изменения в договор аренды, в соответствии с которыми арендатором по договору явился новый собственник объектов недвижимости – другая коммерческая организация. Впоследствии новым собственником данных объектов стал предприниматель (ответчик по делу), который подписал с уполномоченным органом соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земель.

За период пользования земельным участком предпринимателем истец начислил ответчику арендную плату и обратился в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения в указанной сумме и процентов, начисленных за период пользования чужими денежными средствами. При рассмотрении спора, судом установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка между уполномоченным органом и предпринимателем не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, ввиду чего истец правомерно исходил из отсутствия заключённого договора аренды с ответчиком в отношении спорного земельного участка. Фактически изменения в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, оформленные соглашением в силу статей 433, 452 ГК РФ не внесены, в связи с чем арендные правоотношения межу истцом и предпринимателем отсутствуют.

Пользуясь земельным участком без внесения платежей, ответчик знал о неосновательности сбережения денежных средств с начала такого пользования, в связи с чем судом правомерно удовлетворено требование истца о взыскании процентов на основании статей 1107, 395 ГК РФ.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1708/2015, А37-1838/2015, А37-2275/2015, А37-892/2016, А37-1215/2016, А37-1217/2016.

9. Право лица на защиту ограничено законодателем исковой давностью. Заявление ответчиком до принятия судом решения по существу спора о пропуске истцом срока исковой давности влечёт отказ в удовлетворении исковых требований.

В деле № А37-1079/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд незастроенных земельных участков, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего. Ответчиком до принятия судом решения по существу спора заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Право лица на защиту ограничено законодателем исковой давностью. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Перерывов в течении срока исковой давности судом не установлено, оплату задолженности ответчик не производил, и доказательств обратного суду не представлено. При таких обстоятельствах, правовые основания для взыскания с ответчика задолженности у суда отсутствуют.

В соответствии со статьёй 207 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату возникновения обязательств) и с учётом разъяснений, данных в пункте 24 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 15/18 от 12.11.2001, с течением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). При истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате процентов, начисляемых в соответствии со статьёй 395 ГК РФ.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1087/2015, А37-1707/2015.

10. Спор об изменении или расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им надлежащих мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

В деле № А37-1515/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды, пени, о расторжении договора аренды, об освобождении и возврате истцу арендованного имущества – земельного участка, предоставленного под киоск по ремонту обуви.

Решением суда иск был удовлетворён.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда было отменено в части. Исковое требование о расторжении договора аренды было оставлено без рассмотрения. Отказано в удовлетворении искового требования об обязании предпринимателя освободить земельный участок. В остальной части решение суда было оставлено без изменения.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по договору аренды, иск в части взыскания долга и пени удовлетворён судом первой инстанции правомерно.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 60 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу, только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Кроме того, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Названная правовая позиция приведена в пункте 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Исходя из содержания представленного в материалы дела письма уполномоченного органа, адресованного предпринимателю, истец просил исполнить принятые на себя по договору обязательства, и в случае несовершения ответчиком соответствующих действий, истец указывал, что обратится в арбитражный суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды.

Однако доказательства направления предпринимателю предложения расторгнуть договор аренды по соглашению сторон добровольно истец не представил. Указанное выше письмо такое предложение не содержит. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства получения предпринимателем письма истца.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюдён претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку договор аренды в установленном порядке не расторгнут ни по соглашению сторон, ни по решению суда, отсутствуют основания для удовлетворения иска об обязании предпринимателя освободить земельный участок и передать его истцу.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1942/2017, А37-1602/2015.

11. Поскольку договор аренды земель признан незаключённым, то правовых оснований для занятия спорного участка у ответчика не имеется, следовательно, спорный земельный участок подлежит освобождению и возврату истцу.

В деле № А37-1860/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю об обязании освободить и возвратить арендованное имущество — незастроенный земельный участок для несельскохозяйственных нужд, государственная собственность на который неразграничена.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Право аренды на спорный земельный участок не было зарегистрировано и, следовательно, в силу статей 433, 609 ГК РФ договор не считается заключённым. Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом, в связи с чем право аренды у предпринимателя не возникло.

В соответствии со статьёй 301 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Право истребовать имущество из чужого незаконного владения принадлежит, как указано в статье 305 ГК РФ, также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

12. Непринятие арендодателем надлежащих мер по принятию от арендатора арендованного имущества и составлению акта приёма-передачи в соответствии с условиями договора аренды влечёт отказ в удовлетворении иска об обязании освободить и возвратить арендованный земельный участок.

В деле № А37-2219/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации об обязании освободить и возвратить арендованное имущество — земельный участок для строительства здания склада.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако ответчик земельный участок по акту приёма — передачи не вернул. При этом истцом проведено обследование спорного земельного участка и составлен акт обследования, согласно которому при обследовании установлено, что на земельном участке, предоставленном организации по договору аренды, находятся остатки стен разрушенного здания, бетонные блоки, участок захламлён, здание склада арендатором не построено.

Суд по материалам дела установил, что на момент рассмотрения дела спорный земельный участок находится в том же состоянии, в каком он находился в момент передачи его ответчику истцом.

Учитывая отсутствие у истца надлежащих правовых оснований для требования к ответчику об освобождении земельного участка от находящихся на нем остатков фундамента, бетонных блоков и строительного мусора, суд находит исковые требования уполномоченный орган в указанной части не подлежащими удовлетворению.

Соответственно, по указанным основаниям не подлежит удовлетворению требование истца к ответчику о возврате арендованного имущества — земельного участка, т.к. в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что коммерческая организация препятствует возврату спорного земельного участка истцу.

Напротив, материалами дела подтверждается, что законный представитель ответчика обращался к истцу в письменной форме с просьбой о назначении даты и времени для передачи спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства свидетельствует о непринятии уполномоченным органом надлежащих мер по принятию от арендатора арендованного имущества и составлению акта приёма-передачи в соответствии с условиями договора аренды.

13. Отказ арендодателя от принятия от арендатора арендованного имущества по основаниям, не предусмотренным законом и договором аренды, влечёт удовлетворение иска об обязании ответчика принять арендованный земельный участок.

В деле № А37-2245/2015 коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к уполномоченному органу об обязании принять по акту приёма-передачи арендованное имущество: земельный участок для несельскохозяйственных нужд, переданный ранее истцу по договору аренды.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворён. При этом суды исходили из следующего.

Суды обязали ответчика принять по акту приёма-передачи спорный земельный участок ввиду того, что у данного лица, как арендодателя, в силу положений ГК РФ и условий договора аренды у уполномоченного органа отсутствовали правовые основания для отказа от приёмки указанного земельного участка.

Отказываясь принимать спорный земельный участок, уполномоченный орган уведомлял организацию о необходимости освобождения земельного участка от бетонного ограждения, пункта охраны, строительных материалов и контейнера.

Статьёй 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При рассмотрении дела суды сочли доказанным факт нахождения на спорном земельном участке бетонного ограждения и пункта охраны на момент передачи земельного участка арендатору по акту приёма-передачи от 23.07.2009.

Статья 612 ГК РФ, вопреки мнению уполномоченного органа, при рассмотрении настоящего дела применению не подлежит, так как указанная норма права устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в деле № А37-1039/2016.

14. Поскольку договор аренды расторгнут, то правовых оснований для нахождения арендованного имущества у ответчика не имеется, следовательно, имущество подлежит возврату истцу.

В деле № А37-474/2016 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации об обязании возвратить арендованное имущество — земельный участок для несельскохозяйственных нужд, переданный под временную платную автостоянку для легковых автомобилей.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент расторжения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения. Материалами дела подтверждается соблюдение истцом условий соответствующего уведомления.

Суд пришёл к выводу, что договор аренды на дату рассмотрения дела расторгнут.

Таким образом, с момента расторжения договора аренды, ответчик, не имея законных оснований, продолжал пользоваться арендованным земельным участком. На основании статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Поскольку доказательства возврата арендованного земельного участка в материалах дела отсутствуют, требование истца об обязании ответчика освободить и передать истцу спорный земельный участок подлежит удовлетворению на основании статей 301, 305 ГК РФ.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-2031/2016, А37-2188/2015, А37-1069/2016.

15. Уплата землепользователем в спорный период земельного налога при отсутствии заключённого договора аренды влечёт отказ в удовлетворении иска о взыскании с него неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В деле № А37-1542/2016 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

Другие статьи:  Перевести на английский доверенность

Как установлено материалами дела земельный участок был предоставлен ответчику под существующую производственную базу на праве постоянного (бессрочного пользования).

Впоследствии в соответствии с постановлением мэрии муниципального образования уполномоченным органом в адрес ответчика был направлен проект договора аренды земельного участка, который не был подписан со стороны коммерческой организации.

В дальнейшем, между уполномоченным органом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключён договор купли-продажи спорного земельного участка.

Считая, что отсутствие заключённого договора аренды земельного участка в период до его покупки не освобождает ответчика от обязанности оплатить фактическое пользование земельным участком по ставкам арендной платы, уполномоченный орган обратился с иском в суд.

Суды руководствуясь пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, статьёй 388 Налогового кодекса Российской Федерации исходили из того, что до перехода земельного участка в собственность ответчика он находился у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. Поскольку в спорный период ответчик являлся плательщиком земельного налога и производил платежи в установленном размере, суды пришли к выводу, что на его стороне отсутствует неосновательное обогащение за пользование земельным участком.

16. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В деле № А37-1628/2016 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и соответствующих пени.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

В силу части 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действующей в спорный период времени) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011).

Таким образом, поскольку ставки арендной платы за публичные земли являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как установлено судами, используемый обществом земельный участок относится к государственной собственности, размер арендных платежей которого определяется Правительством Российской Федерации, в частности, Постановлением № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

С учётом основного вида деятельности ответчика, положений Федерального закона Российской Федерации № 35-ФЗ от 26.03.2003 «Об электроэнергетике», а также согласованных сторонами условий договора и дополнительных соглашений к нему суды пришли к выводу о том, что ответчик относится к энергоснабжающей организации, ввиду чего земельный участок используется ответчиком для размещения объектов электроэнергетики.

В этом случае арендную плату следует исчислять в соответствии с положениями пункта 5 Правил определения размера арендной платы, согласно которому арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по её расчёту, утверждёнными Минэкономразвития России (Приказ № 507 от 22.09.2011).

Материалами дела установлено, что ответчик вносил арендную плату в надлежащем размере.

17. Фактическая невозможность использования арендованного имущества по назначению на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ влечёт удовлетворение иска арендатора о досрочном расторжении договора аренды.

В деле № А37-1200/2015 коммерческая организация (арендатор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю (арендодатель) о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ в связи с тем, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Материалами дела подтверждено, что переданное в аренду помещение имеет существенные недостатки – отсутствие отопления, горячего водоснабжения и водоотведения, препятствующие пользованию им в соответствии с назначением – универсальный магазин. В пунктах 3, 4 санитарных правил «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. СП 2.3.6.1066-01», утверждённых Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 06.09.2001, установлены требования к водоснабжению и канализации, требования к вентиляции, кондиционированию, отоплению, освещению помещений и условиям труда работающих.

При этом согласно условиям договора аренды арендатор обязан своевременно производить оплату за коммунальные услуги (холодное водоснабжение, электричество, теплоснабжение) в ресурсоснабжающие организации. Включение указанной обязанности в договор аренды подразумевает наличие в нежилом помещении холодного водоснабжения и теплоснабжения.

Ответчик, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора.

18. Поскольку предмет договора аренды был возвращён после расторжения договора аренды недвижимого имущества, то с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами.

В деле № А37-746/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к общественной организации о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

По окончании срока действия договора аренды ответчик арендованное имущество (нежилое помещение) истцу не возвратил. Фактически спорное имущество было возвращено позже. Возникшие между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами главы 60 ГК РФ.

19. Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению лизинговых платежей по договору влечёт удовлетворение иска о взыскании данных платежей, а также процентов в судебном порядке.

В деле № А37-1228/2015 коммерческая организация (лизингодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному бюджетному учреждению (лизингополучателю) о взыскании задолженности по лизинговым платежам по муниципальному контракту.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами, регулируются главой 34 ГК РФ, нормами Федерального закона № 164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)», условиями муниципального контракта.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1345/2015, А37-1501/2015, А37-1590/2015, А37-1596/2015, А37-1792/2015, А37-2375/2015, А37-67/2016, А37-341/2016, А37-678/2016, А37-854/2016, А37-1278/2016, А37-1279/2016, А37-1737/2016.

20. Передача в аренду имущества не соответствующего условиям заключённого договора исключает возможность удовлетворения заявленных арендодателем требований о взыскании арендных платежей за период времени, в который арендатор фактически был лишён возможности использовать арендованное имущество по его целевому назначению.

В деле № А37-1633/2015 предприниматель (арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании задолженности по договору аренды, а также неустойки.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска было отказано. При этом суды исходили из следующего.

Рассматривая настоящее дело, арбитражные суды пришли к выводу о том, что сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование норм главы 34 ГК РФ о договоре аренды с учётом общих положений об обязательствах.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А37-1200/2015 заключённый между сторонами договор аренды нежилых помещений был расторгнут судом по причине выявленных арендатором существенных недостатков арендуемого имущества (отсутствие отопления, горячего водоснабжения и водоотведения) и невозможности в связи с этим его использовать по назначению – для целей размещения универсального магазина.

Также судами установлено, что об указанных недостатках арендуемого помещения арендатор не знал и не мог знать на стадии заключения договора аренды, поскольку согласно содержанию акта приёма-передачи в нем речь идёт о технически исправном состоянии самого помещения, а не инженерных сетей водоснабжения, канализации и отопления.

С учётом установленных обстоятельств, руководствуясь при этом положениями статей 309-310, 606, 611-612, 614, 620 ГК РФ, суды пришли к выводу о том, что в настоящем случае предпринимателем не была соблюдена обязанность по передаче обществу в аренду имущества, соответствующего условиям заключённого договора, что, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения заявленных арендодателем требований о взыскании арендных платежей за период времени, в который ответчик фактически был лишён возможности использовать арендованное имущество по его целевому назначению.

21. Ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств по капитальному ремонту арендуемого имущества влечёт удовлетворение иска арендатора о взыскании расходов на капитальный ремонт, произведённый своими силами.

В деле № А37-2165/2015 коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к уполномоченному органу о взыскании убытков в виде затрат на капитальный ремонт муниципального имущества, понесённых истцом в рамках действия договоров аренды муниципального имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Согласно условиям договора аренды муниципального имущества в обязанности арендодателя входит осуществление капитального ремонта имущества, переданного арендатору, либо возмещение затрат арендатору произведённых им при проведении капитального ремонта имущества.

Комиссионными актами технического состояния муниципального имущества были выявлены явные его дефекты и повреждения, и было установлено, что необходимо провести срочный капитальный ремонт данного имущества.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

В связи с отсутствием возможности у ответчика (арендодателя) произвести капитальный ремонт оборудования, а также в целях исключения в отопительный период возникновения чрезвычайных ситуаций, арендатором было принято решение о проведении капитального ремонта арендованного имущества своими силами.

Факт осуществления капитального ремонта арендованного имущества и расчёт взыскиваемой суммы расходов проверен судом.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1667/2016, А37-1668/2016.

22. Подписание искового заявления неустановленным лицом влечёт о ставление заявления без рассмотрения.

В деле № А37-2294/2015 коммерческая организация (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к другой коммерческой организации (арендатору) о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды доли нежилого здания.

Оставляя заявление без рассмотрения на основании пункта 7 части 1 статьи 148 АПК РФ, суд исходил из следующего.

Решением арбитражного суда по делу № А37-1235/2015 в отношении истца была введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев.

В материалы дела от представителя конкурсного управляющего поступило ходатайство об утверждении мирового соглашения.

Однако, суд установил, что исковое заявление подписано от имени истца (директором общества) неустановленным лицом, следовательно, его рассмотрение невозможно. В связи с этим исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения применительно к пункту 7 части 1 статьи 148 АПК РФ. При этом оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).

В связи с тем, что судом установлены основания для оставления искового заявления без рассмотрения, ходатайство об утверждении мирового соглашения рассмотрению не подлежит.

23. Фактическое предоставление в пользование недвижимого имущества на основании устной договорённости не означает, что между сторонами сложились арендные отношения, что влечёт отказ в удовлетворении иска о взыскании арендной платы.

В деле № А37-24/2016 предприниматель (арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о расторжении договора субаренды нежилого помещения и взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, был принят отказ предпринимателя от исковых требований в части расторжении договора субаренды нежилого помещения, производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении исковых требований было отказано. При этом суды исходили из следующего.

Для признания заключённым договора аренды недвижимого имущества требуется достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, государственная регистрация договора.

Истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о заключении договора.

Судами не признаны надлежащими и достаточными доказательствами наличия договорных отношений с ответчиком пояснения свидетелей и гарантийное письмо ответчика об освобождении части нежилого помещения. Указанные доказательства свидетельствуют о том, что ответчик занимал в течении неопределённого периода времени неопределённое количество кабинетов в здании при наличии устной договорённости с истцом. При этом, наличие устной договорённости истцом не отрицается и подтверждается в т.ч. содержанием его письма ответчику.

Доказательств, бесспорно подтверждающих фактическое пользование ответчиком в спорный период частью нежилого помещения, истцом в материалы дела не представлено.

Представленные доказательства не являются доказательством заключения договора аренды, передачи имущества в аренду и наличия задолженности по арендной плате.

24. Проведение капитального ремонта арендатором, не согласованного с собственником имущества, влечёт расторжение договора аренды и возложение на арендатора обязанности привести арендуемое нежилое помещение в первоначальное состояние.

В деле № А37-1007/2016 коммерческая организация (арендатор) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к областному государственному автономному учреждению (арендодатель) о понуждении обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемое по договору аренды помещение; взыскании задолженности по арендной плате за период, когда доступ к помещению был ограничен ответчиком. В свою очередь, ответчик заявил встречный иск о расторжении данного договора аренды нежилого помещения; понуждении коммерческой организации вернуть имущество арендодателю и привести его в первоначальный вид с восстановлением вентиляции и системы отопления.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречный иск удовлетворён полностью.

При этом суды исходили из следующего.

Между учреждением и коммерческой организацией был заключён договор аренды нежилого помещения (государственная собственность Магаданской области) в целях размещения предприятия медицинского назначения по оказанию сервисных услуг по обслуживанию высокотехнологического медицинского оборудования; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке; недвижимое имущество передано по акту приёма-передачи в технически исправном состоянии.

В силу условий договора арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудование арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя и собственника имущества. Стоимость всех произведённых улучшений помещения возмещению не подлежит. По договору нарушение указанного условия могло повлечь расторжение сделки.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды ответчик ограничил доступ истца в арендуемое помещение, в связи с чем последний был лишён возможности осуществлять ремонтные работы в полном объёме, коммерческая организация обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском. Заявляя встречные требования, учреждение указало на нарушение арендатором условий договора аренды в части неполучения согласия уполномоченных по сделке лиц на проведение капитального ремонта и причинение арендуемому помещению ущерба в результате частично произведённых ремонтных работ.

Суды, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 615, 619, 622 ГК РФ, а также приняв во внимание условия заключённого договора аренды, удовлетворили встречные требования и отказали в удовлетворении первоначального иска, установив, что проведением капитального ремонта, не согласованного с собственником имущества, учреждению причинён вред, в связи с чем арендуемое помещение подлежит восстановлению за счёт средств арендатора.

25. Согласование сторонами в письменной форме арендной платы и фактическая передача имущества без оформления договора аренды влечёт удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

В деле № А37-1524/2016 предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к коммерческой организации о взыскании неосновательного обогащения.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, истцом ответчику были переданы строительные леса — 1 комплект в пользование на двадцать дней. По истечении срока пользования ответчик вернул строительные леса по акту, подписанному сторонами, в котором была согласована арендная плата.

Суд установил, что договор аренды между сторонами заключён не был.

Согласно статьям 1102, 1105 и 1107 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ определено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Принимая во внимание фактическое использование ответчиком строительных лесов, что отражено в акте, подписанным обеими сторонами, обоснованно и правомерно предъявлено требование о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за фактическое использование строительных лесов в размере неполученной арендной платы.

Размер арендной платы определён сторонами в счёте на оплату и акте. Согласно материалам дела ответчиком арендная плата не произведена.

Претензия истца, полученная ответчиком, оставлена без ответа.

26. Неисполнение арендатором дополнительных финансовых обязательств, предусмотренных договором аренды, влечёт удовлетворение исковых требований о взыскании основной суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В деле № А37-1999/2016 уполномоченный орган (арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю (арендатор) о взыскании расходов по оценке рыночной величины арендной платы за пользование имуществом по договору аренды, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Между сторонами был заключён договор аренды нежилого помещения, одним из условий которого предусмотрена обязанность арендатора оплатить расходы по оценке рыночной величины арендной платы за пользование имуществом. Данное обязательство ответчик не исполнил. Претензию истца оставил без ответа.

Отсутствие оплаты расходов по оценке рыночной величины арендной платы за пользование имуществом по договору аренды свидетельствует о нарушении ответчиком положений статей 307-310 ГК РФ и договорных обязательств в данной части, а также одностороннем отказе ответчиком от исполнения обязательств, в то время как в соответствии со статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения условий договора не допускается.

Статьёй 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.