Развод с покупкой квартиры

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Покупателям, продавцам недвижимости

Александр Захаров, 2004-2018

По данным Росреестра, за 2016 год признаны недействительными 6% сделок с недвижимостью. Даже если предположить, что не все эти сделки признаны недействительными по причине обмана со стороны продавца или покупателя — все равно цифра огромна.

Гарантировать полную чистоту сделок с недвижимостью сегодня не могут ни риэлтеры, ни юристы, ни государство, тем не менее знание основных схем обмана на рынке недвижимости позволит избежать грубых ошибок при купле — продаже квартиры.

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.

Самый примитивный, но ещё встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели- аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег, либо же, что не лучше, подсовывают фальшивки.

Однако, самая распространенная ошибка — передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ, расписка, полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Да, кстати, свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

При наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив.

Следует вообще избегать наличный расчет при совершении крупных сделок, но если без этого не обойтись, следует внимательно отнестись к выбору места передачи денег. Если вы думаете, что сумма, которой вы располагаете, не является достаточно крупной, чтобы ради нее пойти на дерзкое преступление, то отчаянный преступник рассуждает иначе. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

Также используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального крайне тяжело.

При выставлении своей недвижимости на рынок, продавцу, как правило, нужны деньги и как можно скорее. То есть, он находится в не самом комфортном моральном состоянии и готов согласиться на любого покупателя. Лишь бы он деньги заплатил. Именно по этой причине возникли такая «услуга» от квартирных аферистов, которая условно называется «найди покупателя». Суть её заключается в следующем: — частный риэлтор связывается с продавцом и предлагает свои услуги, обещая найти достойного покупателя в два счета и вообще, утверждает, что недвижимость будет реализована по максимальной цене. Естественно, что продавец ничего не имеет против такого развития событий. Однако здесь есть небольшой нюанс — продавец должен выплатить не комиссионные по итогам продажи недвижимости, а маленькое вознаграждение за покупателей, которые найдутся. А вот сторгуется с ними продавец или нет – «риэлтора» не касается, потому что озвученная сумма часто невелика, продавцы соглашаются на эти условия. Надо ли говорить, что при таких раскладах найденный «покупатель» не приобретает квартиру или дом: зачастую такие «покупатели» — это знакомые посредника-мошенника и изначально не собираются ничего покупать.

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Способов обмана множество. Так например, в Москве, один предприимчивый гражданин, вернувшись из мест не столь отдаленных, решил подзаработать немного денег. Для этого он нашел человека, очень похожего внешне, и передал ему свой паспорт с ключами от квартиры. Тот квартиру продал, а на следующий день после сделки настоящий хозяин написал заявление в прокуратуру о том, что он потерял паспорт и ключи. Ну это так, эксклюзив. На вторичном рынке жилья можно выделить несколько основных способов обмана.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $ 100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут. 50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена. ( Пример такого мошенничества см.: «Хотели начать здесь новую жизнь, а остались ни с чем»).

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Вот один из последних случаев обмана, произошедший в Москве в 2017 году:

По совету своего агента, реэлтора-частника, Наталья Сергеевна подстраховалась: деньги продавцу квартиры передала в момент нотариального заверения сделки — в присутствии риэлтора и нотариуса. Последний заверил и расписку о получении всей суммы.

По дороге в регистрационную палату у продавца зазвонил телефон. Дело оказалось срочным, и он попросил перенести регистрацию сделки на следующий день. Больше его (и соответственно переданных денег) Наталья Сергеевна не видела. Риэлтора — тоже. В суде заявление приняли (данные продавца и координаты квартиры были реальными), но назад женщина сможет получить только ту сумму, которая значится в договоре купли-продажи. А там — сумма «по БТИ». Расписка нотариуса? Она свидетельствовала лишь о том, что получена некая сумма денег (а за квартиру или как «пожертвование», не уточнялось, о расписке — см. выше).

Увы, наши граждане, как правило, слабо представляют детали технологии сделки. Лохотронщики этим активно и пользуются. Женщина вряд ли пострадала бы, если бы твердо знала: полноправной владелицей квартиры она станет только после регистрации перехода права собственности (а не после подписания договора купли-продажи жилья — как многие думают).

Будьте честными при подготовке и подписании договора. У квартиры существует как бы две цены — кадастровая и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи в случае срыва сделки Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, ведь, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

Другие статьи:  Налог на имущество при выбытии основных средств

К сожалению, в России нет закона о лицензировании риэлторской деятельности, который есть во многих западных странах. Поэтому клиент даже не может попросить агента показать некий официальный документ, который бы удостоверял право последнего профессионально заниматься риэлторской деятельностью. Формально говоря, у нас этой деятельностью может заниматься каждый, и зачастую обман при купле-продаже недвижимости совершается по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного-единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль или Гваделупу, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

Достаточно распространен прием обмана покупателя с получением аванса (задатка). Чаще всего этот прием используется арендаторами-мошенниками, но зачастую и собственниками. Дается объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене – от покупателей, соответственно, нет отбоя. Аванс берут у нескольких «покупателей», иногда до 10-15 человек, после чего из квартиры съезжают. Аналогичные случаи происходят и в аренде – там иногда мошенники «сдают» квартиру, которую сняли на месяц, сразу 10-15 снимающим.

Собственник же, как правило, предъявляет пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет о готовности совершить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а затем появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной со всеми вытекающими неприятными для покупателя последствиями.

Во всех случаях главный признак мошенничества — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно до минимума свести риск неприятных последствий, если истребовать у продавца ряд документов, а также получить некоторые документы самостоятельно. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);

правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);

справки из ПНД и НД;

согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.

Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.

Отдельный вопрос, это обман при участии в долевом строительстве. Здесь многие граждане то и дело сталкиваются с трудностями и попадают в число обманутых дольщиков.

Весьма опасно заключать договор не с самим застройщиком, а с подрядчиками или субподрядчиками, с которыми зачастую оформляются договоры, по которым застройщики оплачивают выполненные работы подрядчикам и субподрядчикам готовыми квартирами. Подобный договор может быть легко аннулирован застройщиком в случае, если он недоволен качеством выполненных услуг. И потом спрашивайте свои деньги или недвижимость с подрядчика, кем договор был аннулирован, а ваши деньги отправлены в оборот. Короче, устанете «по судам пыль глотать».

Более «щадящие» и часто встречающиеся случаи — например, скрытая комиссия. Это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман.

Сегодня застройщики стали меньше прибегать к услугами риелторских агентств либо отдают им на реализацию небольшое количество квартир в новостройках, лишь незначительно расширяя воронку продаж.

Достаточно простая задача покупателя «улучшить жилищные условия» обычно сводится к необходимости продать старую квартиру и купить новую, побольше (либо большую в новостройке). С этой задачей с одинаковым успехом справится и риелтор, и специалист отдела продаж застройщика, если ваша будущая квартира находится в новостройке.

В чем может быть разница? Во-первых, в отличие от риелтора, специалист отдела продаж имеет более полную информацию об объекте. Во-вторых, у него больше квартир в продаже. В-третьих, у застройщика всегда наготове целый набор спецпредложений и спецусловий для привлечения клиентов. Его задача — продать свой объект. Задача риелтора — заработать на комиссии с продажи, поэтому если клиент не согласен на условия по обсуждаемому объекту, риелтор меняет объект, а не условия.

Второй риск связан с приобретением векселя. Данный тип сделки снимает ответственность с застройщика, она освобождает его от уплаты налогов, оплаты штрафов и неустоек при несоблюдении сроков строительства. Дольщики в данном случае являются абсолютно бесправными.

Еще один сомнительный вид сделки – это предварительный договор. Если ваш застройщик предлагает не основной полноценный договор долевого участия, а его предварительный вариант, который конечно же не будет иметь юридической силы, будьте осторожны – вероятнее всего вас пытаются обмануть. Скорей всего у такого застройщика есть какие-либо проблемы, при которых регистрация основных договоров не предоставляется возможной.

Покупайте квартиру в новостройке только по договору о долевом участии.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и у вас, как у покупателя, появляются права. И вообще вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». По нему застройщик обязуется построить дом и сделать это в установленные сроки. А если не будет их соблюдать, у вас появится право обратиться в суд за компенсацией.

Все остальные схемы купли-продажи жилья в новостройках очень рискованны. Например, не стоит ввязываться в приобретение квартиры через вступление в кооператив. Одна крупная строительная компания, которая долго работала на рынке и действовала таким образом, недавно обанкротилась. Люди оказались брошены. Фактически члены кооператива сами должны продолжать строительство.

Подумайте, прежде чем купить апартаменты.

Апартаменты в новостройках продают несколько дешевле, чем квартиры.

В чем же подвох? Они не имеют статуса жилого помещения. По сути это офис, но с ванной, кухней, туалетом и т.д. Зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Но даже если прописка вам не нужна, всё равно стоит хорошо подумать. Какие сюрпризы могут ожидать человека, находящегося в нежилом помещении, сегодня никто не знает. Скажем, по каким расценкам будет считаться коммуналка? Не будет ли ограничений по использованию «офиса»? Я бы не рисковал, но вольному — воля.

Схемы обмана при покупке и продажи квартир

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Другие статьи:  Предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут. 50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена.

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного — единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя — заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя «заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина», его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?

Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади.

Тут необходимо сделать небольшое отступление. У квартиры существует как бы две цены — по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к., как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

Аналогичная ситуация может произойти и при покупке машины. Но население у нас становится все больше и больше юридически подкованным. Поэтому в настоящее время в договоре стараются указать реальную сумму сделки. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. В настоящее время самая распространенная ситуация, складывающаяся при покупке квартиры, несколько иная. Но об этом — продолжение следует.

Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры

Сделки с недвижимостью всегда привлекают аферистов — уж слишком много возможностей для мошенничества заложено в самом механизме купли-продажи жилья и слишком велика возможная прибыль. А ещё — слишком много юридически безграмотных и доверчивых людей. Как минимизировать риски — расскажем ниже.

Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры

Конечно, сейчас для мошенников не такое раздолье, как, скажем, в 90-е, и многие мошеннические схемы былых времён исчезли из криминальных сводок. Законодатели пытаются поставить заслон для мошеннических схем, а механизмы проверки квартиры на юридическую чистоту стали совершеннее и доступнее. Однако не стоит обольщаться. Одни схемы ушли в прошлое, но появляются другие, преступники находят всё новые способы обмана продавцов и покупателей. И, конечно, на сто процентов обезопасить себя от неприятностей не может никто. Но попробовать точно стоит.

Операции купли и продажи жилья можно разделить на две большие группы: сделки с новостройками и сделки на вторичном рынке. Соответственно, и мошеннические схемы в этих двух случаях будут разными.

Схемы мошенничества, применяемые продавцами жилья в новостройках

Многие покупают новую квартиру ещё на стадии строительства по долевому договору участия — на этом и основывается стратегия мошенников. Наиболее выгодным до недавнего времени были вложения в недвижимость на стадии котлована под строящееся здание (они же, разумеется, и самые рискованные). У застройщика в таком случае больше времени сбежать с деньгами, хотя, конечно, он может исчезнуть с ними и на любой другой стадии строительства. Но если «побег» случается очень быстро, то, скорее всего, застройщик никогда и не собирался достраивать дом.

Но бывает и так, что застройщик рад бы достроить дом, но сталкивается с финансовыми трудностями или не может преодолеть какой-то административный барьер. Ещё случается, что дом годами стоит построенным, но не может быть заселён из-за невозможности его сдачи. Покупателю-дольщику, который не может получить свою квартиру, уже, в сущности, не так важно, был ли изначально злой умысел у застройщика или нет. Ведь всё равно пострадавший не может ни вернуть вложенные средства, ни пользоваться жильём, на покупку которого их потратил. Каковы основные причины?

Ошибка в договоре. В последнее время широко обсуждались проблемы дольщиков, купивших квартиры у одного крупнейшего московского застройщика. Некоторые из них обнаружили, что их жилье застройщиком заложено, поскольку у него нет денег, чтобы расплатиться с долгами, и ему грозит банкротство. При этом выяснилось, что залог стал возможен, поскольку с дольщиками заключался не договор долевого участия по форме 214-ФЗ, а предварительный договор долевого участия, что позволяло застройщику недвижимость оформлять на себя и закладывать. В итоге дольщик оказался лишь одним из претендентов на свою недвижимость или компенсацию за неё, причем далеко не первым. Заключение предварительного договора ПДДУ вместо договора долевого участия по форме 214-ФЗ было ошибкой.

Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят.

Другие статьи:  Шевченко адвокат воронеж

Отсутствие разрешения на строительство. Бывает, что дом построен, сдан и заселён, но потом выяснилось, что разрешения на строительство не было. Случаи, когда многоэтажный дом признавался самостроем, были в нескольких регионах РФ. Людей, купивших квартиры в этих домах, выселяли, а сами дома по решению суда подвергались сносу. Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а приёмка-сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят. Имущественный и моральный ущерб дольщикам суд не компенсирует.

Нечестный посредник. Для реализации жилья застройщик обычно привлекает субподрядчиков. Субподрядчики продают жильё по договору с застройщиком и инвесторами, берут по договору купли/продажи деньги с покупателей, себе оставляют оговоренный процент, остальное переводят застройщику. Но бывает, что недобросовестные субподрядчики не переводят застройщику деньги, а исчезают вместе с ними. В этом случае на субподрядчика заводится уголовное дело, договор между ним и застройщиком аннулируется, а люди, заключавшие договор через субподрядчика, остаются без жилья и денег.

Новостройка – что проверять?

Конечно, лучше покупать квартиру непосредственно у застройщика. Но некоторые застройщики сами квартиры не оформляют, и тогда лучший выбор – выбрать из уполномоченных продавцов наиболее известное агентство недвижимости. Надо потребовать документацию на объект и убедиться, что у застройщика есть документ о выделении земли и разрешение на строительство. Если документацию не показывают, от покупки квартиры лучше воздержаться.

К сожалению, обезопасить себя от всех рисков при покупке квартиры на стадии строительства практически невозможно. Неприменимо тут и титульное страхование. Ведь застраховать можно только право собственности. А если его ещё нет, то и страховать нечего.

Мошенничество при продаже вторичного жилья

Общая стратегия мошенников при продаже вторичного жилья такова: провести сделку, (которая должна пройти регистрацию), получить с покупателя деньги, далее сделка оспаривается в суде, договор купли/продажи расторгается, покупатель лишается и приобретенной недвижимости и денег. Таких мошеннических схем существует несколько, но встречаются и другие.

Подставное лицо. В сделках может фигурировать настоящий паспорт (когда мошенник или его сообщник похож на владельца) или тот, в котором переклеивается фотография. В 90-е годы были случаи, когда мошенник проникал в квартиру уехавшего в длительную зарубежную командировку хозяина, находил его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такие истории практически не встречаются, однако общегражданский паспорт оставлять дома, уезжая на длительное время, всё равно не стоит. При пропаже паспорта необходимо срочно подать заявление об утере или краже.

Показывают одно, продают другое. Эта схема тоже из 90-х. Были инциденты, когда мошенники меняли обозначение номера квартиры или дома (в документах или даже на самом доме/улице). Такие приёмы применялись при купле-продаже жилья за городом, так как там подделать адрес гораздо легче. Схема примитивная, но на невнимательном покупателе может сработать.

Есть риск, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники.

Исчез с авансом. Подобная схема встречается и сейчас. Покупателю показывают квартиру, она ему подходит, и тогда между двумя сторонами заключается предварительный договор, подтверждающий внесение аванса. Через некоторое время продавец просто исчезает. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не владелец квартиры, а, скажем, арендатор, а документы на квартиру подделаны. Утешить покупателя может лишь то, что его материальный ущерб ограничивается суммой аванса. И, скорее всего, этот пострадавший — не единственная жертва, так как в подобных схемах мошенники стремятся обмануть сразу нескольких покупателей.

Продажа по доверенности. Такие сделки априори являются рискованными. Доверенность зачастую выдается, если собственник стар или болен и поэтому не может сам провести сделку. Но есть риск, что он может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Другой «скользкий» момент таков: человек, выдавший доверенность, может отозвать ее в любой момент. Хоть за день до сделки. Тогда доверенность признается недействительной и сделка расторгается.

Нужно, прежде всего, настоять на встрече с владельцем недвижимости, выдавшим доверенность. Убедиться, что он жив, вменяем, не поменял своего желания продать недвижимость, не собирается отзывать доверенность. Нужно попробовать договориться с ним о его личном участии в сделке. Непосредственно перед сделкой желательно дополнительно удостовериться у выдавшего доверенность нотариуса, что она не была отозвана.

Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим.

Продажа квартиры, находящейся в залоге или под другим обременением. Мошенник может попытаться продать вам квартиру, заложенную при получении им кредита, что тоже является весьма распространённым явлением (особенно часто встречалось в богатые на криминальные события 90-е). Сейчас обременения на право собственности, в том числе и залог, проверяются достаточно легко. Для этого заказываете через сайт Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, платите двести рублей и через пять дней её получаете. Выписка должна быть максимально «свежей» на момент сделки, но это может не спасти от мошенничества. Дело в том, что регистратор должен получить информацию о наложенном обременении в течение трёх дней. Поэтому возможен случай, когда регистрируется сделка с уже наложенным, но ещё не известным регистратору обременением. Подобные случаи решаются в судебном порядке. Исход судебного разбирательства предсказать невозможно.

Лицо, отказавшееся от приватизации с правом пожизненного проживания. Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим. Например, так происходит в отношении лица, когда-то отказавшегося от участия в приватизации квартиры в пользу своих родственников — он получает право пожизненного проживания в ней. Покупка такой квартиры относится к сделкам повышенного риска, поскольку это право сохраняется даже после многократной перепродажи квартиры, что может быть использовано мошенниками для давления на ее новых владельцев.

При толковании параграфа закона о праве пожизненного проживания ещё недавно была распространена точка зрения, что при выписке из квартиры такой человек теряет это своё право. Но в последние годы суды восстанавливают его, ссылаясь на ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и постановление пленума ВС РФ от 02.07.09 №14.

Поэтому, покупая квартиру, где никто не был прописан, вы можете получить неприятный сюрприз, когда вдруг некий человек решит поселиться с вами вместе. И даже наличие у данного лица жилья в собственности ему не помешает.

Оспаривание сделки возможно, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере.

Оспаривание сделки. После проведённой сделки продавец вдруг заявляет, что его опоили и принудили подписать договор. И на руках у него будет документ о том, что в момент сделки он не был трезв. В соответствии с мошеннической схемой либо до сделки, либо сразу после неё продавец выпивает изрядное количество алкоголя и попадает на медицинское освидетельствование вследствие какого-либо нарушения прав дорожного движения или мелкого хулиганства. Если это происходит до сделки, то алкоголь выводят с помощью капельницы, и на сделку продавец попадает уже во вменяемом состоянии. Сделка оспаривается, квартиру покупатель возвращает, но денег назад не получает, так как продавец их потерял, истратил и т.д. Суд, конечно, обяжет продавца выплачивать деньги по договору, но реально получить их от него будет невозможно.

Подобный сценарий оспаривания сделки возможен и в том случае, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере или ПНД. Поэтому справки от продавца из этих заведений при заключении договора купли/продажи крайне желательны. Нотариальное заверение договора купли/продажи, когда удостоверяется способность продавца понимать значение своих действий и его дееспособность, тоже не будет лишней. А в некоторых случаях просто необходимой.

Занижение цены в договоре. Заключается договор купли/продажи. После регистрации права и получения денег продавцом сделка по какой-то причине оспаривается им в судебном порядке. После признания договора недействительным покупателю возвращается только та сумма, которая была указана в договоре. Доказать, что на самом деле сумма была больше, покупателю будет очень трудно. Раньше эта схема была особенно популярна, но сейчас, в связи с поправками в законодательстве, цена в договоре с января 2016 года должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. Так как сейчас зачастую кадастровая стоимость на 10-15% выше рыночной, сильно нажиться при такой схеме у мошенников не получится. К тому же, в последние годы покупатели очень неохотно идут на занижение цены в договоре.

Мошенничество со стороны покупателя

Покупка доли. Распространенными случаями мошенничества со стороны покупателя являются рейдерство и обман при денежных расчётах по сделке. Сейчас рейдеры в основном занимаются манипуляциями с долями в квартире, для чего у одного из собственников покупается доля (иногда – весьма незначительная). После этого, из-за несовершенства законодательства в данной области, рейдеры претендуют на право пользования недвижимостью.

Если рейдеров в квартиру не пускают, они пишут заявление в полицию о препятствовании пользованию жильём, а затем, пользуясь связями и подкупом, в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются. Их задача – морально подавить хозяев квартиры и вынудить откупиться от рейдеров за несоразмерные деньги, а то и вообще дешево продать свои квадратные метры захватчикам. Методы применяются самые наглые. У рейдеров существуют даже интернет-сообщества и специальные сайты, где они делятся друг с другом секретами «профессии».

Как противостоять? Надо обратиться к юристу и подать на рейдеров в суд, исходя из конкретной ситуации. Можно учинить иск по поводу материального и морального ущерба, но при этом нужно помнить, что операции с долей недвижимости подчиняются определённым правилам. Совладельцы квартиры должны быть письменно уведомлены о продаже доли. Причём, они имеют первоочередное право выкупа доли по заявленной продавцом цене. Человек со стороны может приобрести долю только после того, как за назначенную цену её отказались покупать содольщики. Если условие не было соблюдено, можно оспорить сделку купли/продажи доли. Кроме того, нужно знать, что владелец доли в квартире может распоряжаться ей только при согласии остальных владельцев квартиры.

Обман при денежных расчетах. Мошенники склоняют продавца к передаче денег старым дедовским способом – наличными из рук в руки. Такой способ расчётов по сделке с жильём крайне опасен. Наиболее распространённым сейчас способом является расчёт наличными через банковскую ячейку. Но, говорят, бывают случаи, когда деньги воруют и из ячейки. Ещё более безопасные варианты, но несколько более дорогостоящие варианты денежных расчётов – через ту же банковскую ячейку, но не наличными, а с использованием векселей, а также безналичный расчёт с помощью банковского аккредитива.

Что проверить перед сделкой?

Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРП на квартиру, которую покупаете. Там будут сведения об обременениях, которые на неё наложены, если они есть. Выписка может быть получена без проблем, но имейте в виду, что Росреестр не всегда соблюдает сроки. Впрочем, неофициальную информацию можно получить в течение нескольких часов. Предложений в интернете достаточно.

Сложнее с расширенной выпиской, в которой представлена история собственников данной квартиры. Такую выписку может получить только собственник. То же касается и справки формы 40, которую получают в паспортном столе. Нужно попросить собственника о получении этих справок. В случае его отказа стоит задуматься о том, стоит ли идти на сделку.

Сроки оспаривания сделки

Теоретическая возможность того, что вашу покупку оспорят, сохраняется в течение 3 лет — именно таков срок исковой давности. Для признания сделки недействительной установлен срок в 1 год. Признать сделку ничтожной (то есть изначально противоречащей нормам законодательства) могут в течение 3 лет после её совершения. Но срок может отсчитываться не с момента совершения сделки, а с того дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, по которым сделка может быть признана недействительной.