Прекращение ипотеки судебная практика

Прекращение ипотеки судебная практика

Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон ( закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного , Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению. отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Как, например отмечено в » Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенного Астраханским областным судом, «в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

  • о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
  • об оспаривании договора залога,
  • об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
  • о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства».

Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.

Прекращение ипотеки судебная практика

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Требования о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке

Требования о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи удовлетворены поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа, предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры расторгнут заочным решением суда., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются:

Истец обратился в суд с иском к ООО «Агентство по ипотечному кредитованию», . о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке.
Удовлетворяя требования Кратселева Р.Е. о прекращении ипотеки в отношении квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке, Суд первой инстанции исходил из того, что договор займа от 17 апреля 2008г. в части установления ипотеки данного жилого помещения, является ничтожным, поскольку ответчики собственниками спорной квартиры не являются в связи с расторжением договора купли-продажи квартиры в судебном порядке.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения краевым судом, при этом кассационной инстанцией указано следующее.

«Судебная коллегия считает вывод суда об удовлетворении исковых требований Крастелева Р.Е., о прекращении ипотеки на спорную квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке правильным, поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа от 17 апреля 2008г. предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры от 17 апреля 2008г. расторгнут заочным решением суда от 16 ноября 2009г., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются, иные, предусмотренные статьей 25 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» и пунктом 4 статьи 29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основания для погашения регистрационной записи отсутствуют, в связи с чем ипотека на данное жилое помещение может быть прекращена». ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57)

Поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ, в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства:

Истец обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о прекращении ипотеки. Указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО1, приобрела земельный участок. Пунктом 2 договора предусматривалась уплата покупателем покупной цены в день получения документов после государственной регистрации права собственности, до полного расчета сторон земельный участок находится в залоге у продавца. Расчет с продавцом был произведен надлежащим образом. В настоящее время возможность подачи такого заявления отсутствует, поскольку ФИО1 умерла.

Суд требования удовлетворил. Краевой суд решение суда оставил без изменения, указав, что поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ , в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ).

Судом установлено, что обязательство, возникшее из обеспеченного ипотекой договора купли-продажи от 04 августа 2005 г. прекратилось его надлежащим исполнением.

Из материалов дела видно, что указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан покупателю, а покупная цена уплачена продавцу в день получения документов после государственной регистрации перехода права.

Судебная коллегия дополнила резолютивную часть решения следующим: «Ипотеку земельного участка, возникшую из договора купли-продажи от . заключенного между ФИО1 и истицей прекратить». ( Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966)

Ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке:

И.Е. обратился в суд с иском к М.Р. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество — квартиру.
Е.Е. предъявила И.Е., М.Р. встречный иск о признании обременения в виде ипотеки указанной квартиры отсутствующим, в связи с погашением долга по договору займа и уклонением сторон от регистрации прекращения записи об ипотеке.

Встречные исковые требования судом удовлетворены, при этом судом указано следующее.

Из расписки И.Е.следует, что последний получил 400000 рублей в счет погашения договора займа и полностью проценты по данному договору, претензий к М.Р. не имеет.

Утверждения И.Е. и М.Р. о том, что между ними в этот же день был заключен еще один договор займа на сумму 2500000 рублей, которые М.Р. не вернул, поэтому обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось по обоим договорам займа, суд правильно признал необоснованными, так как согласно ст.ст. 2, 3, 9, 50 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке. Таковым обязательством является заем в сумме 400000 рублей. ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010)

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона:

Судами рассматривались дела по искам залогодателей о прекращении ипотеки в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства. (п.п.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ ). Данная категория дел представляет незначительную часть. Основанием исковых требование является отсутствие залогодержателя и его невозможностью явиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога. Такие иски в основном рассматриваются по последнему известному месту жительства ответчика, в качестве его представителя судом назначается адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ.

По делу решением суда удовлетворены исковые требования З. к М-ву А., М-ву Д., Г., М-ой В. о прекращении ипотеки удовлетворены. Прекращена ипотека в силу закона, зарегистрированная 28.07.2000 г., на жилой дом, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. 352 ГК РФ, согласно которым залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Установлено, что по договору купли-продажи от 26.06.2000г. М-ов А., М-ов С., М-ов Д., Г., М-ова В. передали в собственность З. по одной пятой доли, а в целом жилой дом литер А, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина. Условиями договора определена цена объекта недвижимости — 16 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцам в следующем порядке: до подписания договора оплачивается 10 000 руб., оставшаяся сумма 6 000 руб. оплачивается в срок до 15.09.2000г. В обеспечение условий об оплате по договору, зарегистрирована ипотека в силу закона.

Другие статьи:  Расписка о получении денежных средств в качестве задатка

Согласно расписке от 04.10.2000, заверенной нотариусом Л., М-ов А. получил от З. деньги в сумме 6 000 рублей по договору купли-продажи от 26.06.2000г.

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки) , рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Верховный суд разрешил дело об ипотеке, ЕГРП и добросовестности

Прекращена ли ипотека, если стороны договорились ее расторгнуть, но ничего не сделали, чтобы зарегистрировать свое соглашение? Суды по-разному решили дело, в котором стороны договорились прекратить залог через 2 месяца после его регистрации. Но запись об ипотеке в ЕГРП так и не была погашена, в результате чего право требования по ипотеке перешло по цепочке сделок к добросовестному приобретателю. Как правильно разрешить дело, разъяснил ВС.

В деле «Маст-Банка» суды решали судьбу ипотеки, которую стороны решили расторгнуть (о чем подписали соглашение), но не зарегистрировали его в Росреестре. В судебной практике до сих пор нет концептуально единого подхода, как разрешать споры, связанные с признанием права или обременения отсутствующим, признает Карим Файзрахманов, к. ю. н., адвокат АБ Forward Legal. На практику рассмотрения подобных дел, несомненно, окажет влияние определение Верховного суда по делу № А41-78051/2015, считает эксперт.

История началась в 2012 году, когда «Маст-Банк» выделил «СГ Паритет» кредитную линию на два года с лимитом в 215 млн руб. В обеспечение компания «Стримлайн» заложила несколько элитных коттеджей и земельных участков в подмосковной Барвихе. Банк вскоре продал право требования залога, которое в результате цепочки сделок оказалось у «Муллиан Инвестментс Лтд». Офшор перед покупкой убедился, что залог числится в ЕГРП, и летом 2014 года перерегистрировал его на себя.

Затем залогодатель «Стримлайн» был признан банкротом (А38-5641/2014). Его конкурсный управляющий Сергей Дюжилов обнаружил среди документов компании соглашение о расторжении договора ипотеки. Оказывается, изначальные стороны договора, зарегистрировавшие залог 26 июня 2013 года, договорились его расторгнуть 28 августа – то есть всего через два месяца. В то же время ни банк, ни залогодатель не озаботились регистрацией соглашения. Поэтому залог продолжал числиться в ЕГРП и успел перейти по цепочке уступок «Муллиан Инвестментс».

Договор о прекращении ипотеки: регистрировать или нет?

В 2015 году залогодатель «Стримлайн» подал иск о признании ипотеки отсутствующей. И Арбитражный суд Московской области его удовлетворил, поскольку решил, что запись о залоге в ЕГРП нарушает права истца. Суд не прислушался к доводам ответчика о том, что сделка мнимая (фиктивная), а ее стороны злоупотребили правом. «В деле нет доказательств, что банк и залогодатель не хотели исполнять договор и заключили его лишь для вида», – к такому выводу пришел судья Дмитрий Капаев. Наоборот, аргументировал он, «Стримлайн» как раз обратился с иском для того, чтобы исполнить соглашение.

10-й Арбитражный апелляционный суд решил иначе и подтвердил, что ипотека продолжает действовать. Обременение следовало зарегистрировать, пояснила апелляция. Однако в материалах дела нет доказательств, что стороны соглашения хотя бы подали заявление о прекращении ипотеки в ЕГРП (или – другой нередкий вариант – что залогодатель хотел зарегистрировать соглашение, а банк от этого уклонялся). Арбитражный суд Московского округа вновь признал залог недвижимости прекращенным. Закон не предусматривает такого действия, как регистрация соглашения о расторжении договора ипотеки, решила коллегия под председательством Марины Комоловой.

Но кассация не учла, что договора самого по себе недостаточно, чтобы считать ипотеку отсутствующей, возразила экономколлегия. Сторонам нужно было вместе обратиться в Росреестр для того, чтобы погасить в ЕГРП запись об ипотеке и таким образом снять обременение. Либо, если банк уклонялся от обращения в Росреестр, залогодатель «Стримлайн» должен был это доказать, указала «тройка» ВС под председательством Олега Шилохвоста. Иными словами, запись об ипотеке не нарушает права истца, потому что он сам бездействовал, а не пытался ее погасить.

Наиболее близкой к верному решению ВС назвал апелляцию, которая исходила из того, что регистрация была необходима. С одной стороны, она верно защищала права офшора как добросовестного приобретателя, который исходил из правильности сведений в ЕГРП. С другой стороны, суд не проверил некие доводы «Стримлайна» о том, что банк аффилирован с «Муллиан Инвестментс» (что это за аргументы, в судебных актах не говорится). «Тройка» отправила дело на новое рассмотрение в 10-й ААС. Ему предстоит выполнить указания Верховного суда – «рассмотреть вопрос о добросовестности залогодержателя и в зависимости от этого принять решение, сохраняется ипотека или нет».

Больше вопросов, чем ответов

Определение интересно по многих аспектах, хотя содержит больше вопросов, чем ответов, говорит Файзрахманов из Forward Legal. ВС исходит из того, что без внесения записи в ЕГРП ипотека не прекращается. Это логично, признает адвокат. Но встречаются ситуации, когда ипотека по тем или иным причинам прекратилась, а запись сохранилась и «мешает» забывчивому залогодателю. Тут возникает вопрос, как ему защитить свои права, ведь между сторонами, по сути, возникает вещно-правовой спор – один говорит, что ипотека есть, другой – что ипотеки нет, рассуждает Файзрахманов.

По его мнению, позиция коллегии может быть оправдана тем обстоятельством, что истец не пытался внести запись о прекращении ипотеки. В результате пострадал добросовестный покупатель прав, который не мог и предположить, что стороны втайне расторгли соглашение, говорит Файзрахманов. Здесь адвокат может поддержать позицию экономколлегии, хотя ему сложно прогнозировать, как сложится дальнейшая судьба дела.

В деле, помимо прочего, затрагивается вопрос публичной достоверности ЕГРП, отмечает старший юрист АБ «Иванян и партнеры» Константин Галин. По его словам, запись в реестре не является самостоятельным основанием возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость. Она не может заменять «первоисточник» – договор или другую сделку, подчеркивает Галин. В то же время, признает он, могут затрагиваться права третьих лиц, которые верили сведениям из ЕГРП и не знали о договоренностях, которые не были туда внесены. В таких случаях можно применить принцип публичной достоверности сведений в ЕГРП, чтобы обеспечить стабильность оборота, предлагает Галин.

Дело NФ07-2311/2017 по делу N А21-6141/2016. О прекращении обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости — квартиры.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

от 22 мая 2017 г. по делу N А21-6141/2016

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Твое жилье» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.10.2016 (судья Надежкина М.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А21-6141/2016,

Общество с ограниченной ответственностью «Твое жилье», место нахождения: 236022, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Уральская, д. 18, офис (квартира и т.п.) 520, ОГРН 1043900833998, ИНН 3905060530 (далее — ООО «Твое жилье», общество), в лице конкурсного управляющего обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Банку ВТБ (Публичное акционерное общество (далее — ПАО), место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, 29, ОГРН 1027739609391, ИНН 7702070139, в лице филиала Калининградский Банк ВТБ (ПАО), место нахождения: 236006, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Больничная, д. 5, (далее — банк), о прекращении обременения в виде ипотеки на объекты недвижимости — квартиры, расположенные по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, пер. Иртышский, д. 4 (с учетом уточнения требований):

двухкомнатная квартира N 4 с кадастровым номером 39:15:151103:143 площадью 61,0 кв. м;

двухкомнатная квартира N 21 с кадастровым номером 39:15:151103:155 площадью 60,1 кв. м;

однокомнатная квартира N 22 с кадастровым номером 39:15:151103:150 площадью 41,3 кв. м;

однокомнатная квартира N 23 с кадастровым номером 39:15:151103:151 площадью 41,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 24 с кадастровым номером 39:15:151103:145 площадью 61,3 кв. м;

двухкомнатная квартира N 28 с кадастровым номером 39:15:151103:152 площадью 60,9 кв. м;

двухкомнатная квартира N 41 с кадастровым номером 39:15:151103:142 площадью 61,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 45 с кадастровым номером 39:15:151103:131 площадью 61,6 кв. м;

двухкомнатная квартира N 48 с кадастровым номером 39:15:151103:134 площадью 61,2 кв. м.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее — Управление Росреестра).

Другие статьи:  Продажа валюты в 1с 83 как оформить

Решением суда от 26.10.2016 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.01.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Твое жилье», ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, требование удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции в оспариваемом решении, ссылаясь на пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59, указал, что требования по выплате неустойки иных финансовых санкций не выведены из режима требований, обеспеченных залогом, а имеют лишь особый порядок погашения. По мнению подателя жалобы, указанный довод противоречит принятым в рамках дела о банкротстве ООО «Твое жилье» судебным актам, а также нарушает права и законные интересы конкурсных кредиторов общества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, банк и общество представили письменные заявления с просьбой рассмотреть дело в отсутствии их представителей, в связи с чем жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «Твое жилье» (заемщик) и банк (кредитор) заключили кредитное соглашение от 28.03.2008 N КС-710000/2008/00018.

В обеспечение исполнения настоящего кредитного соглашения стороны заключили договор о залоге права требования от 08.04.2008, по условиям которого общество (залогодатель) передало банку (залогодержатель) в залог права требования к застройщику по договорам участия в долевом строительстве согласно перечню (приложение N 1 к договору).

В соответствии с пунктом 3.5 договора ипотеки при регистрации права собственности залогодателя на объекты долевого строительства до полного и надлежащего исполнения залогодателем своих обязательств перед кредитором по заключенному соглашению, соответствующие жилые помещения, составляющие объекты долевого строительства, признаются находящимися в ипотеке у залогодержателя на основании статьи 58 действовавшего до 01.07.2014 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге» и статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в отношении упомянутых квартир зарегистрирована ипотека в силу закона.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.05.2011 по делу N А21-9144/2010 ООО «Твое жилье» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий. Определением суда от 19.09.2011 в связи с прекращением конкурсного производства введена процедура внешнего управления сроком на 18 мес., утвержден внешний управляющий. Решением суда от 21.10.2013 по делу N А21-9144/2010 общество признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство. Определением суда от 12.11.2013 утвержден конкурсный управляющий.

Определением суда от 12.04.2011 по делу N А21-9144/2010 в реестр требований кредиторов общества включено требование банка в размере 94 701 336 руб. 83 коп. с очередностью удовлетворения в третью очередь, из них: 89 701 336 руб. 83 коп. с очередностью удовлетворения в порядке, предусмотренном статье 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), как обеспеченные залогом имущества, 5 000 000 руб. — требования по возмещению финансовых санкций учитываются в реестре отдельно и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Определение суда от 03.02.2016 по делу N А21-9144/2010 по ходатайству конкурсного управляющего требования банка в размере 89 701 336 руб. 83 коп., обеспеченные залогом имущества должника, исключены из реестра требований кредиторов, так как по состоянию на 01.12.2015 расчеты с банком в части требований, обеспеченных залогом, окончены, требования погашены за счет реализации большей части предмета залога.

Ссылаясь на то, что в отношении упомянутых квартир ипотека прекратилась в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), установленные обременения препятствуют исполнению конкурсным управляющим своих обязанностей по реализации конкурсной массы с целью расчетов с кредиторами, указывая, что банк оставил без ответа обращение конкурсного управляющего с просьбой предоставить письменное подтверждение для снятия обременений, отраженных в ЕГРП, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции применил подпункт 1 пункта 1 статьи 352 , статью 337 ГК РФ, статью 3 Закона об ипотеке, сослался на пункт 4.1 договора о залоге, указал в решении, что доказательств погашения неустойки в размере 5 000 000 руб. и исключения данного требования из реестра требований кредиторов истцом не представлено, и пришел к выводу об отсутствии оснований для прекращения залога.

При этом суд посчитал, что разъяснения, приведенные в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее — постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58), не выводят требование по выплате неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций из режима требований, обеспеченных залогом, устанавливая в рамках дела о банкротстве лишь особый порядок погашения такого рода требований, и счел, что сумма пеней, начисленных на просроченную основную сумму кредита и на просроченные проценты, подлежит отнесению к обеспеченным залогом требованиям, подлежащим удовлетворению после погашения суммы задолженности и процентов.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации ( статья 8.1 ГК РФ).

Статьей 19 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей в период регистрации ипотеки упомянутых объектов недвижимости, также предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации к ЕГРП в порядке, установленном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 11 и 12 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102- ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона . Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Как следует из статьи 25 Закона об ипотеке , если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей , регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки .

В соответствии с подпунктами 1 и 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Как следует из пункта 2 указанной статьи , залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога ( статья 339.1 ГК РФ).

Сделанный судами первой и апелляционной инстанции вывод о том, что требование о выплате неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций по смыслу пункта 3 статьи 137 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) и пункта 17 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 не выводятся из режима требований, обеспеченных залогом, а сумма неустойки в размере 5 000 000 руб. подлежит отнесению к обеспеченным залогом требованиям, основан на неправильном применении норм материального права.

Статьей 337 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Другие статьи:  Сбербанк оформить кредит в субботу

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Вместе с тем статья 18.1 Закона о банкротстве регулирует особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника. Согласно пункту 1 указанной статьи с даты введения наблюдения взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Закона.

В силу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Особенности учета и удовлетворения требований кредиторов третьей очереди по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определяются статьей 138 настоящего Закона.

Статья 138 Закона о банкротстве предусматривает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований; оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей (пункт 1 указанной статьи) .

В случае если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований; оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей ( пункт 2 статьи 138 Закона о банкротстве).

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи . Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу. Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди (пункт 2.1 указанной статьи) .

Согласно пункту 3 упомянутой статьи конкурсный управляющий открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, в соответствии с настоящей статьей (специальный банковский счет должника). В договоре специального банковского счета должника указывается, что денежные средства, находящиеся на специальном банковском счете должника, могут списываться только для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплате услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Денежные средства со специального банковского счета должника списываются по распоряжению конкурсного управляющего только в целях удовлетворения требований кредиторов в порядке, предусмотренном настоящей статьей . Сделки, совершенные с нарушением требований настоящего пункта , могут быть признаны недействительными.

Определением суда по делу о банкротстве ООО «Твое жилье» от 12.04.2011 (дело N А21-9144/2010) на основании заявления банка требования банка в размере 94 701 336 руб. 83 коп. включены в реестр требований кредиторов ООО «Твое жилье» с очередностью удовлетворения в третью очередь, из них: 89 701 336 руб. 83 коп. с очередностью удовлетворения в порядке, предусмотренном статьей 138 Закона о банкротстве, как обеспеченные залогом имущества; требования по возмещению финансовых санкций — 5 000 000 руб. неустойки учитываются отдельно в реестре и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

В соответствии с определение суда от 03.02.2016 по делу N А21-9144/2010 по ходатайству конкурсного управляющего требования банка в размере 89 701 336 руб. 83 коп., обеспеченные залогом имущества должника, исключены из реестра требований кредиторов, так как по состоянию на 01.12.2015 расчеты с банком в части требований, обеспеченных залогом, окончены, обеспеченное залогом требование банка погашено в полном объеме в размере 89 701 336 руб. 83 коп. за счет реализации большей части предмета залога.

Поскольку требования банка, ранее включенные в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом имущества должника, исключены из реестра требований кредиторов в связи с погашением обязательств, залог в отношении названного имущества прекращается на основании подпунктов 1 и 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить и исковые требования общества удовлетворить — прекратить ипотеку в отношении названного недвижимого имущества.

При обращении с иском, подаче апелляционной и кассационной жалоб ООО «Твое жилье» была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в порядке, предусмотренном статьей 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации. В связи с тем, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а исковые требования — удовлетворению, государственная пошлина в размере 12 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286 — 288 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 по делу N А21-6141/2016 отменить.

Исковые требования удовлетворить: прекратить обременение в виде ипотеки в отношении следующего имущества, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, пер. Иртышский, д. 4:

двухкомнатная квартира N 4 с кадастровым номером 39:15:151103:143 площадью 61,0 кв. м;

двухкомнатная квартира N 21 с кадастровым номером 39:15:151103:155 площадью 60,1 кв. м;

двухкомнатная квартира N 22 с кадастровым номером 39:15:151103:150 площадью 41,3 кв. м;

двухкомнатная квартира N 23 с кадастровым номером 39:15:151103:151 площадью 41,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 24 с кадастровым номером 39:15:151103:145 площадью 61,3 кв. м;

двухкомнатная квартира N 28 с кадастровым номером 39:15:151103:152 площадью 60,9 кв. м;

двухкомнатная квартира N 41 с кадастровым номером 39:15:151103:142 площадью 61,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 45 с кадастровым номером 39:15:151103:131 площадью 61,6 кв. м;

двухкомнатная квартира N 48 с кадастровым номером 39:15:151103:134 площадью 61,2 кв. м.

Взыскать с Банка ВТБ (Публичное акционерное общество), место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, 29, ОГРН 1027739609391, ИНН 7702070139, в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам.