Предварительный договор купли-продажи квартиры для сбербанка 2019

Содержание страницы:

Договор купли продажи по ипотеке

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

  1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
  2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
  3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту Сбербанка

Согласовывая ипотечный кредит, клиент должен сразу обезопасить себя в финансовом плане и быть на сто процентов уверенным в том, что выбранная сделка будет совершена по всем правилам. Для этого нужен специальный предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка, который станет гарантом получения будущей квартиры в ваше личное пользование. Что это за документ, как правильно составить такой договор и избежать подводных камней?

Горячая линия

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Необходимость договора

Выбрав недвижимость и выплатив необходимый задаток, покупатель, как правило, абсолютно уверен в том, что жилье уже почти ему принадлежит. По сути, такие личные договоренности и даже участие в сделке материальной стороны не несет под собой никаких оснований, так как у застройщика или продавца могут измениться условия, и ваша квартира будет продана раньше, а ваша оплата благополучно вернется к вам.

Поэтому более оптимальным вариантом считается заключение преддоговора, который по закону будет отражать обязанность одной стороны выплатить деньги в указанный срок, а другой – передать права владения покупателю.

В случае ипотечного кредита такой договор нужен однозначно, чтобы на горизонте не возникли трудности, так как после одобрения банком взятия ипотеки, клиент должен в кратчайшие сроки предоставить документы по будущему ипотечному варианту жилья.

Если сделка не состоится по каким-то причинам, то покупателю будет либо отказано в кредите, либо он должен будет срочно подыскивать новое жилье под уже взятую ипотеку. Сплошная головная боль при покупке? Всего этого поможет избежать предварительный договор.

Другие статьи:  Налог на недвижимость в селе

Алгоритм составления данного документа

Для того, чтобы правильно составить договор, нужно включить в него следующие основные пункты:

  • Паспортные данные сторон;
  • Описание жилплощади, рассказывающее про метраж, дату постройки, площадь и адрес;
  • Дату передачи полной суммы стоимости квартиры;
  • Конкретный день подписания договора на покупку.

Данная структура может быть изменена и дополнена обеими сторонами, а сам образец договора можно взять в нотариальной конторе.

Заключать данную юридический документ лучше в присутствии нотариуса, а также закрепить его печатью и подписями обеих сторон. Теперь по закону и покупатель и продавец в равной степени несут обязательства по договору, и такая бумага гарантирует, что покупатель получит именно ту квартиру, которую он выбрал изначально и сможет ее купить без дополнительных проволочек.

Информация для Сбербанка

До того, как составлять предварительный договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, нужно проконсультироваться в самом банке о том, какую именно информацию нужно будет предоставить для одобрения кредита. Как правило, о вашей будущей недвижимости банк желает знать следующее:

  1. Стоимость после оценки, которую проводит специальный эксперт;
  2. Информация о прописанных лицах или имеющих право на часть жилья (если мы говорим о вторичке);
  3. Юридический документ о том, что квартира «чистая», то есть не является залогом под другие кредитные обязательства иных организаций.

После проверки верности полученных данных, Сбербанк, как правило, одобряет выдачу ипотеки. После этого, вы и составляете предварительный договор купли — продажи, чтобы обезопасить себя со стороны покупателя.

Для того, чтобы документы были в сохранности можно также арендовать ячейку для сделок с недвижимостью в самом отделении банка, куда будет доступ только вам или обеим сторонам. Документы будут храниться там постоянно и выдаваться только после соглашения с нотариусом, чтоб обеспечить еще большую безопасность при сделке.

Нюансы заключения договора

«Обременённым» считается жилье в том случае, если оно уже находится в залоговой ситуации или на него кто-то до вас оформил ипотеку. Поэтому в преддоговоре нужно будет указать размер задолженности или залога, которая будет передана в качестве аванса вашим продавцом. Этот пункт может быть включен в договор только после одобрения Сбербанком сделок по данной недвижимости.

В том случае, если продавец не оплатит задолженность, вы в судебном порядке может выдвинуть требования по взысканию недостающей денежной суммы, оформив задолженность по исполнительному документу.

Подписываем окончательный договор

На основе предварительного акта в течении 60 дней вы может заключить окончательный договор, уплатив при этом первую часть средств по кредитному документу.

Для этого покупатель предоставляет в Сбербанк следующие юридические бумаги:

  • Справку из Росреестра о том, что владелец недвижимости изменен;
  • Соглашение, включающее в себя подписи всех лиц, которые претендовали на данную недвижимость (родственники продавца);
  • Их отказ от права собственности на данное жилье;
  • Экспертная оценка стоимости квартиры;
  • Доверенность, подтверждающая передачу первого взноса продавцу;
  • Сам предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

После этого вы сможете подписать свой ипотечный договор, и ваша квартира будет уже ожидать своих хозяев.

Видео: Какие риски несут покупатели при заключении договора

Покупка квартиры по договору купли-продажи у застройщика

Здравствуйте. Выбрали квартиру в новостройке у застройщика (дата сдачи 4 квартал 2018).

По разговору с менеджером застройщика мы поняли, что ключи получим, когда объект будет принят гос.комиссией (в мае — августе 2019 года).

Ипотечный менеджер в Сбербанке запросил следующие документы: свидетельство о браке и договор долевого участия.

После этой информации менеджер застройщика, сказал, что сейчас происходит приемка дома и покупку будем оформлять 27 декабря по договору купли-продажи.

1.почему неделю назад менеджер собирался готовить нам ДДУ, а сейчас говорит, что будем оформлять покупку по договору купли-продажи.

2.если мы оформляем покупку по договору купли-продажи, то когда сможем получить ключи?

Прежде чем оформлять покупку по договору купли продажи Вам необходимо переоформить Вашу ипотеку с первичного рынка на вторичный, а уже затем приступать к оформлению квартиры.Иными словами необходимо заново получить одобрение для покупки на вторичном рынке. Когда Вам выдадут ключи и почему менеджер Вас не предупредил..Я думаю что все эти вопросы правильнее будет уточнить у застройщика

Ипотечный менеджер сказал, что в нашей ситуации с договором купли-продажи квартира будет считаться первичкой.

Договор Купли-продажи к первичке не относится. Я не знаю в какие игры играет этот менеджер и что он как называет, но если Вы заключаете договор купли-продажи-это вторичка со всеми вытекающими.Советую проконсультироваться в банке

1) Вероятно за время пути собачка. Просто менеджер был в астрале , когда говорил первый раз, проверьте егг на адекватность в этот раз.
2) В соответствии с договором. Значит собственность зарегистрирована. Никаких препятствий быть не должно.

Но вероятно вы сами запутались если приемка в 19 , то ДКП сейчас невозможен.
Какой ЖК, если не секрет. ЛГ?

Типовой договор ипотеки Сбербанка 2019 года: образец и как правильно составить

Приветствуем! В этом посте вам будет доступен договор ипотеки в Сбербанке образец 2019 года. Также мы расскажем про ипотечный договор Сбербанка, на что обратить внимание. Дополнительно расскажем про брачный договор при ипотеке.

Общая информация

Оформляя ипотеку в Сбербанке, каждый заемщик в обязательном порядке должен детально и максимально подробно изучить все сопутствующие документы перед их подписанием. Именно кредитный договор и договор об ипотеке являются ключевыми документами при покупке недвижимости с помощью заемных средств. Подробнее об основных условиях ипотечного договора и на какие особенности следует обратить внимание – читайте далее.

Договор об ипотеке представляет собой основополагающий документ, регулирующий взаимоотношения участвующих сторон при покупке недвижимости с помощью кредита – Сбербанка России, заемщика и продавца.

Основные условия ипотечного кредитования в Сбербанке выглядят следующим образом:

  • возрастной ценз для клиентов – от 21 до 75 лет;
  • минимально допустимый стаж работы на текущем месте – не менее полугода;
  • объектом ипотеки могут выступать дома, квартиры, земельные участки, апартаменты, предназначенные исключительно для потребительского/личного использования;
  • сумма кредита перечисляется продавцу после регистрации сделки в Росреестре (наложения обременения в пользу банка);
  • от клиента потребуется внесение собственных средств в качестве первоначального взноса (от 15% от рыночной стоимости объекта);
  • величина процентной ставки, предельное значение суммы займа и срок кредитования зависят от многих факторов, включая кредитоспособность клиента, отнесение к определенной категории заемщиков и качество кредитной истории;
  • передаваемый в залог банку жилой объект должен соответствовать установленным требованиям в отношении года постройки, удаленности от города, наличия и состояния коммуникаций и т.д.

В договоре подробно прописываются все параметры оформляемого кредита: размер годовой ставки, название ипотечной программы, способ начисления процентов и значение эффективной процентной ставки, а также права и обязанности сторон, штрафные санкции.

Договор ипотеки имеет типовую структуру, однако в индивидуальных случаях банк может прописать по желанию заемщику конкретные особенности или нюансы сделки. Рассмотрим далее условия такого договора.

Основные условия типового договора

Типовой договор об ипотеке является шаблоном основного договора, который будет заключен позднее. Его форма включает в себя все основные пункты и разделы ипотечного договора, но без прописывания конкретных данных в отношении объекта недвижимости (стоимости объекта, местоположения, данных из правоустанавливающих документов) и заемщика (паспортные, контактные сведения).

Главной его целью считается ознакомление каждой стороной с условиями оформления ипотечного кредита заблаговременно и экономия времени, отводимого на подписание основного документа. Проще говоря, это подготовка участников непосредственно к сделке.

Законность договора об ипотеке устанавливается соответствующими нормативно-правовыми актами РФ:

  • жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ «Об ипотеке»;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • ФЗ «О госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

Основные или существенные условия ипотечного договора определяют его действительность. Без их указания документ потеряет свою силу. К таким условиям относятся:

  1. Сумма займа
  2. Срок
  3. Валюта
  4. Процентная ставка
  5. Порядок определения курса иностранной валюты, если происходит перевод денег кредитором третьему человеку, указанному заемщиком
  6. Количество, размер и периодичность (сроки) платежей
  7. Порядок изменения параметров ипотеки заемщика при частичном досрочном погашении кредита
  8. Способы исполнения заемщиком обязательств по договору по месту нахождения заемщика
  9. Обязанность заемщика заключить иные договоры
  10. Обеспечение по кредиту и требования к нему
  11. Цель кредитования
  12. Штрафа, пени, неустойки за просрочку или порядок их определения
  13. Условие по переуступке прав требования по договору от Сбербанка другим лицам или организациям
  14. Согласие заемщика с общими условиями договора
  15. Дополнительные услуги
  16. Как происходит обмен информацией между заемщиком и банком
  17. Порядок предоставления Кредита
  18. Титульный созаемщик
  19. Наличие закладной
  20. Целевое использование средств и как его подтвердить Сбербанку
  21. Согласие заемщика на предоставление кредитором информации третьим лицам
  22. Заверения и гарантии
  23. Согласие на запрос информации в бюро кредитных историй
  24. Адреса и реквизита сторон (для Сбербанка – это все действующие и актуальные реквизиты, включая почтовый и юридический адрес, ИНН, номер отделения, БИК, Ф.И.О. уполномоченного лица с подписями и печатью).
Другие статьи:  Нотариус вача

В верхней шапке бланка договора ставится дата, место заключения и его номер. Договор распечатывается и подписывается в 3-х экземплярах.

На что обратить особое внимание

Обязательно рекомендуется каждому клиенту обратить особое внимание на следующие условия:

  • возможность досрочного погашения задолженности (отсутствие моратория и штрафов);
  • штрафные санкции (банк не имеет права взимать штрафы с заемщика за действия, которые не были прописаны в заключенном договоре – например, незаконное требование оплатить штраф в случае несписания денег на ссудный счет не по вине клиента);
  • возможность отказаться от покупки страхового полиса (речь идет о комплексной страховке, включающей страхование имущества, здоровья и жизни заемщика).

Внимательное изучение договора и своевременное указание на имеющиеся ошибки или пробелы в дальнейшем принесет только пользу для заемщика и позволит избежать ненужных финансовых потерь.

Важно! Когда вы открываете договор ипотечного кредитования сбербанка обязательно обратите внимание на информацию о полной стоимости кредита. Сбербанк обращает внимание заемщиков на реальные расходы по ипотеке на первой странице договора в специальной зоне в правом верхнем углу.

Что нужно для подготовки договора

В процессе составления и подготовки ипотечного договора имеются некоторые нюансы, а именно:

  • все требуемые банком документы должны быть актуальными и неподдельными (достоверность любой информации можно легко проверить в онлайн-режиме);
  • сбор пакета документов производится по установленной законом и правилами банка форме;
  • договор составляется сотрудниками Сбербанка (кредитный и юридический отделы);
  • моментом заключения договора является момент его подписания всеми участвующими сторонами.

Заключению ипотечного договора предшествуют поиск приобретаемого объекта недвижимости, его оценка (при необходимости), подписание предварительного договора купли-продажи и сбор полного пакета документов. После этого оформляется кредитный договор Сбербанка с заемщиком. Подробнее про то, какие нужны документы для ипотеки в Сбербанке вы можете узнать в отдельном посте.

Брачный договор

Ипотека обычно оформляется на длительное время, и нет никаких гарантий, что за это время семья не распадется. Для людей, состоящих в официальном браке, актуальным может быть заключение брачного договора, который поможет урегулировать вопросы исполнения обязательств и раздела права собственности в случае развода, когда супружеские отношения осложнены наличием действующим ипотечным займом.

Брачный договор для ипотеки в Сбербанке заключается и оформляется исключительно добровольно при желании заемщика и его супруги/супруга. Такой договор составляется письменно, подписывается обоими супругами и заверяется нотариусом.

Основной причиной, почему нужен брачный договор при ипотечной сделке, является несоответствие одного из супругов требованиям Сбербанка к заемщику (плохая кредитная история, проблемы со службой безопасности, иностранное гражданство, недостаточная платежеспособность и т.д.)

Брачный договор в Сбербанке должен быть составлен до момента подачи заявки на ипотеку, что в отрицательную сторону отличается от условий других банков. Ведь вы можете получить отказ по заявке, а расходы на составление этого договора уже вам не вернуть.

Сбербанк не выставляет особых требований к брачному контракту. Важно соблюсти только один существенный момент . Он заключается в том, что исключаемый из сделки супруг не несет ответственности перед банком по ипотеке и не имеет право претендовать на ипотечное жилье.

Договор ипотечного кредитования в Сбербанке является очень важным документом при оформлении займа на покупку недвижимости. Его заключению и подписанию должно предшествовать всестороннее изучение каждого пункта и раздела с проверкой ключевых условий и особенностей конкретной сделки. Это позволит избежать многих недоразумений и неприятных моментов в будущем.

Если вам нужна профессиональная помощь в составлении такого договора для Сбербанка, наш юрист обязательно поможет вам его составить. Запишитесь на бесплатную консультацию к нему в специальной форме.

Следующий этап оформления ипотеки в Сбербанке – это регистрация сделки. Обратите внимание на наш следующий пост «Электронная регистрация сделки Сбербанк». Он расскажет об очень полезном сервисе банка, который позволит вам сэкономить не только время, но и деньги. Сотрудник банка обязан запросить у вас соглашение на проведение сделки через этот сервис т.к. он платный.

Ждем ваших вопросов в комментариях ниже. Будем признательны за оценку поста, лайки и подписку.

Как правильно составить договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: образец и описание

Финансовые средства для приобретения своего собственного жилья есть не у всех. Решить эту проблему можно, оформив ипотечный заём. Это даёт возможность постепенно выплачивать стоимость приобретённой недвижимости. Основной документ, регулирующий условия сделки – договор купли продажи квартиры по ипотеке (ДКП). Стать счастливым обладателем жилья можно только после тщательного анализа всех условий этого документа.

Образец составления ДКП жилья по ипотеке

Составлением купчей под залог кредита занимается банк. Это удобно для всех участников сделки, так как в финансовом учреждении есть юридический отдел, который профессионально справляется с подобными вопросами. Однако прежде чем ставить свою подпись внизу документа, следует ознакомиться с его структурой, содержанием и внешним видом.

Рассмотрим основные пункты

Суть каждого пункта ДКП жилья при покупке должна быть изучена и осмыслена. Подписывать бумагу можно только после согласования всех важных нюансов между покупателем, продавцом и займодателем.

Предмет договора

Первый пункт документа разъясняет его суть. Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки – это купчая с элементами ипотечного договора. Сделка заключается между тремя сторонами: Продавцом, Покупателем и Кредитором.

В тексте документа даётся краткое описание отчуждаемого заемного имущества, как предмета ипотеки: адрес, общая и жилая площадь. Право собственности подтверждается свидетельством о регистрации, номер серия и дата выдачи которого также фигурирует в договоре.

Далее по тексту указывается оценочная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости, сумма, которую хочет получить за неё продавец и её цена, как предмета ипотеки.

В данном разделе продавец подтверждает тот факт, что он является полноправным владельцем имущества на момент составления и подписания договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Он гарантирует, что жильё не находится в залоге или под арестом и что на владение им не претендуют третьи лица.

Кроме того, продавец ручается, что не имеет задолженностей по оплате коммунальных услуг, а отчуждаемое жильё находится в надлежащем состоянии для дальнейшей эксплуатации и не представляет опасности для обитателей.

Условия передачи объекта ипотеки в собственность под залог

В следующем пункте освещаются условия передачи объекта ипотеки залогодателю и залогодержателю (он же кредитор, займодатель). Жильё переходит во владение покупателя (он же залогодатель, заёмщик) и в пользование членов его семьи на основании гос. регистрации права на него. Регистрация ипотечного ДКП происходит после передачи части оплаты стоимости квартиры заёмщиком. После этого у займодателя возникает право залога.

Обеспечение исполнения залоговых обязательств

Согласно с данным договором заёмщик принимает на себя исполнение следующих обстоятельств:

  • оплату затрат, понесённых залогодержателем при взыскании задолженности;
  • оплату процентов и неустоек по ипотечному ДКП;
  • погашение тела кредита по ипотечному ДКП;
  • любые расходы и убытки залогодержателя, понесённые по вине покупателя.

Порядок расчетов между сторонами

Взаимный расчёт между сторонами описан в отдельном пункте документа. Как правило, он состоит из двух этапов:

  • сначала залогодатель вносит процент от стоимости за жилищный объект, в течение определённого срока на условиях, оговоренных в первом пункте ДКП;
  • оставшаяся сумма погашается за счёт кредитных средств – залогодержатель перечисляет деньги со своего счёта на счёт продавца.

Займодатель перечисляет средства только после того, как покупатель предоставляет ему копию квитанции, подтверждающую погашение части стоимости приобретаемого имущества.

Права и обязанности сторон

Самый объёмный пункт договора – перечисление прав и обязанностей сторон сделки. Этот вопрос максимально раскрыт, и требует детального изучения.

  • содействовать покупателю в вопросе перехода права собственности на него после получения денежных средств, передать ему ключи и освободить жилое помещение в установленный ДКП срок;
  • погасить все неоплаченные долги по коммунальным платежам и оплатить все расходы и налоги, которые должен оплачивать владелец квартиры.

Продавец имеет право:

  • прекратить договор купли-продажи и отказаться от сделки, если он не получил расчёт за отчуждение имущества от покупателя и кредитора.
  • застраховать объект ипотеки от всех рисков, предусмотренных страховкой – утраты, повреждения и т.д. Сторона обязуется предоставить займодателю копии документов, подтверждающих факт страхования, в течение 5 дней с даты вступления ипотечной купчей в силу, а именно: копии правил страхования, полиса и договора со страховщиком, заверенные печатью компании и нотариально;
  • ежегодно продлевать срок действия страхового полиса до тех пор, пока все средства по кредиту не будут полностью выплачены. Срок действия страхового полиса должен быть больше, чем срок погашения залога, и превышать его не менее, чем на полгода;
  • оформить страховку за свой счёт и от своего имени;
  • уведомлять кредитора о любых изменениях условий страховки и согласовывать их с ним;
  • бережно эксплуатировать предмет ипотеки и защищать его от вторжений и посягательств третьих лиц;
  • согласовывать с займодателем возможность обременения ипотечного имущества правами третьих лиц;
  • уведомлять залогодержателя о том, кто проживает в квартире, и предоставлять ему основания, на которых эти лица пользуются имуществом. Кроме того, он обязуется освободить квартиру за 30 дней для вселения нового собственника;
  • допускать кредитора к проверке состояния квартиры и предоставлять документы на неё по первому его требованию в течение 5 дней;
  • не совершать никаких действий, которые могут негативно сказаться на состоянии имущества и снизить его стоимость;
  • в случае возникновения повреждений или потенциальной угрозы для имущества уведомлять об этом залогодержателя;
  • ставить кредитора с известность о произошедших изменениях (ремонтах и перепланировках) в квартире;
  • после подписания ДКП всеми тремя сторонами предоставить все необходимые документы в регистрационный орган для осуществления государственной регистрации;
  • в случае, если в его семье есть нетрудоспособные члены, либо лица, которые будут выступать совладельцами предмета ипотеки, заёмщик обязан предоставить согласие органов опеки на приобретение ипотечного имущества;
  • заменить объект ипотеки по требованию кредитора на равноценное имущество в случае ее утраты или полного износа;
  • не передавать право владения залоговым имуществом без ведома кредитора.
  • использовать приобретенное имущество по целевому назначению;
  • остановить требование о взыскании до момента отчуждения квартиры по факту внесения всех просроченных платежей в соответствии с условиями залога.
Другие статьи:  Госпошлина на доверенность на получение пенсии

Права кредитора возникают на основании ДКП и ипотечной закладной, и регулируются следующими условиями:

  • при возникновении страхового случая получить компенсацию в соответствии с условиями полиса страхования, оформленного на покупателя;
  • осуществлять проверку состояния объекта ипотеки и использования его по целевому назначению, а также получать необходимые для проверки документы;
  • выступать в роли третьего лица при судебных разбирательствах по договору купли-продажи рассматриваемой ипотечной квартиры;
  • предъявлять залогодателю требования по сохранению имущественного объекта;
  • подать требование о взыскании долга за квартиру при систематическом невыполнении покупателем своих обязанностей;
  • настаивать на досрочном выполнении условий ДКП залогодателем в соответствии с законом РФ;
  • выселить заёмщика и членов его семьи из жилищного объекта в случае обращения о взыскании.

Ответственность участников сделки

Каждая из сторон ипотечного ДКП несёт ответственность за неисполнение возложенных на неё обязательств. Этот вопрос освещается в следующих условиях купчей:

  • в случае невыполнения своих обязанностей, займодатель применяет к покупателю штрафные санкции. Размер штрафа определён в ДКП;
  • штраф выплачивается залогодателем не позднее 10 дней после получения уведомления от займодателя в письменном виде;
  • если в ответ на обращение о взыскании суд выносит решение в пользу кредитора, заёмщик и члены его семьи должны покинуть предмет ипотеки в установленный срок;
  • покупатель не может перепродавать или переуступать право владения на предмет залога без ведома кредитора.

Невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств влечёт за собой досрочное прекращение договорных отношений между залогодержателем и залогодателем. В этом случае кредитор направляет обращение о взыскании в суд, и при условии его удовлетворения, квартира реализуется. Сумма, полученная при продаже, идёт на погашение долга по ипотечному ДКП и распределяется таким образом:

  • оплата расходов, связанные со взысканием задолженности кредитором (судебные и другие затраты);
  • выплата неустойки, непогашенных и срочных процентов;
  • погашение просроченной задолженности по телу кредита.

Если полученная от реализации сумма не покрывает вышеперечисленные статьи, то залогодержатель вправе удовлетворить свои финансовые требования путём реализации другого имущества залогодателя.

Срок действия ипотечного ДКП

Купчая с использованием кредитных средств вступает в силу после его государственной регистрации. Срок её действия:

  • в части купли-продажи – до момента выполнения обязательств продавца и покупателя. После совершения сделки все последующие изменения и коррективы вносятся кредитором и покупателем, продавец не принимает участия в этом;
  • в части ипотечного залога – до момента полного выполнения обязательств между залогодателем и залогодержателем.

Заключительные положения

В этом пункте освещаются следующие вопросы:

  • конфиденциальность и неразглашение условий ДКП;
  • порядок рассмотрения и решения споров;
  • обязанность уведомления всех участников сделки в случае смены реквизитов одной из сторон;
  • обязанность письменного уведомления сторон, если один из участников желает его расторгнуть;
  • все дополнительные условия и предложения рассматриваются путём письменной переписки;
  • расходы по регистрации возлагаются на покупателя;
  • количество экземпляров документа.

Адреса и платежные реквизиты сторон

Этот раздел содержит контактные и персональные данные трёх сторон:

  • для юридических лиц – адрес, телефон, коды ИНН, КПП, ОКВЭД, номер расчётного счёта;
  • для физических лиц – адрес, телефон, ИНН, паспортные данные.

Под предоставленными данными ставится подпись. Юридические лица дополнительно закрепляют её печатью.

Предварительный ДКП с использованием кредитных средств

Для того чтобы обеспечить гарантированное выполнение обязательств всеми участниками сделки, составляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Он даёт возможность не только заранее правильно сформулировать условия сделки, права и обязанности сторон, но и подумать о целесообразности дополнения и изменения этих условий.

К примеру, в данном документе стоит рассмотреть такой важный аспект, как предварительная оценка кредитором имущественного объекта, который покупается по ипотечному ДКП, чтобы не получить отказ в предоставлении займа в дальнейшем.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку даёт возможность приобрести имущество с использованием кредитных средств. На основании этого документа:

  • происходит переход права от продавца к покупателю;
  • регулируются отношения в части кредитного залога между залогодателем и залогодержателем.

Как правило, в документе фигурируют три стороны, однако бывают случаи, когда продавца и кредитора представляет одно и то же лицо.

Ждем ваших вопросов в комментариях.

Помощь со всеми документами вам может оказать наш юрист. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме.

Просьба сейчас оценить пост и поставить лайк.

Основной и предварительный договоры при купле-продаже квартиры в ипотеку

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку Сбербанка

При покупки жилья в ипотеку на вторичном рынке банк по факту выступает участником сделки. Это порождает нюансы при оформлении договора купли-продажи.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка

Продавцу квартиры на вторичном рынке и покупателю приходится составлять два договора купли-продажи:

Тексты обоих договоров в общих чертах совпадают. В первом из них участники сделки оговаривают сумму и условия передачи денежных средств за приобретаемую недвижимость продавцу жилья. В том числе — долю кредита в указанной сумме. После чего передают текст предварительного договора на утверждения банку-кредитору.

Если банк одобряет условия сделки между покупателем и продавцом, то на основании содержащейся в предварительном договоре информации банк определяет сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю недвижимости. Эти решения вносятся в текст основного договора на покупку жилья в ипотеку и служат гарантией по финансовому обеспечению сделки.

Предварительный договор в обязательном порядке содержит:

  • ФИО и др. сведения об участниках сделки;
  • Сведения, подтверждающие права собственности продавца на предмет сделки;
  • Описание сделки (что продается, на каких условиях);
  • Цена продажи и способ передачи недвижимости; сроки расчетов.

Образец предварительного договора купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка

Образец предварительного договора о продаже квартиры в ипотеку

В основном договоре купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка меняется пункт 2.1.3. Его принимают в таком виде:

Изменения в основном договоре сравнительно с предварительным

При необходимости банк может дополнить текст договора другими условиями и требованиями. В целом менеджмент Сбербанка не требует точного следования приведенным выше шаблонам, возможны те или иные отклонения. В особенности — при оформлении договоров на покупку в ипотеку отдельной комнаты или доли в квартире.

Бланки договоров купли-продажи под ипотеку Сбербанка доступны на сайте финансово-кредитного учреждения. Их можно скачать.

Расчет через индивидуальный банковский сейф

Покупатель и продавец могут договориться о расчете через банковскую ячейку (индивидуальный банковский сейф). В этом случае текст пункта 2.1.3 видоизменяется следующим образом:

«Оставшуюся часть стоимости Объекта в размере трех миллионов пятьсот тысяч (3500000) рублей Покупатель выплачивает Продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа в течение десяти рабочих дней с момента со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к Покупателю, за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» на основании кредитного договора № 345678/567 от 6.02.2018 года, заключенного в г. Москве между Заемщиком (Покупателем по настоящему договору) и Кредитором в лице…» — и так далее по тексту.

Расчет через индивидуальный банковский сейф

Использование банковской ячейки дает покупателю и продавцу жилья больше гарантий от обмана в виду того, что операция по передаче денег будет осуществляться под контролем банка.