Какой налог с продажи квартиры нужно платить

Содержание страницы:

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

Продавец квартиры не во всех случаях должен платить налог. Уплата налога при продаже квартиры зависит от срока, в течение которого недвижимость находилась в собственности, и её продажной стоимости.

Законодательством РФ предусмотрено, что если квартира находилась в собственности свыше 3 лет, то после её продажи платить подоходный налог не требуется. Также отсутствует необходимость заполнять и отправлять декларацию по форме 3-НДФЛ.

Если жильё получено после 1 января 2016 года в наследство/дар от близкого родственника или путём приватизации, то минимальный срок владения объектом составит три года. Во всех остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет. Поэтому, чтобы избежать налогообложения при продаже жилой недвижимости, нужно учитывать продолжительность владения собственностью.

Что делать, если вы владели жильём менее минимального срока?

Если продаваемое жильё находилось в вашей собственности менее минимального безналогового срока, вы должны:

— заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ;

— заплатить налог на доходы от продажи (13 % от стоимости продажи).

В соответствии с Налоговым кодексом РФ продавец может уменьшить размер налога, воспользовавшись налоговым вычетом. Подробную информацию о вычетах можно узнать в районной налоговой инспекции.

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры?

Налоговым вычетом в 1 миллион рублей при продаже квартиры можно пользоваться при каждой продаже, в отличие от налогового вычета при покупке квартиры, которым можно воспользоваться лишь один раз.

Можно ли уменьшить сумму налога?

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, продавец, который владеет недвижимостью менее минимального срока, может уменьшить доходы от продажи квартиры. Если вы купили квартиру (а не получили её в дар или наследство) и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог (13 %) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Если жильё приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже 70 % кадастровой стоимости, то для расчёта налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70 % от кадастровой цены.

В какие сроки нужно заплатить налог?

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам подачи декларации вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Если вы не подали декларацию, то по статье 119 Налогового кодекса РФ («Непредставление налоговой декларации») вам грозит штраф в размере 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (начиная с 1 мая), но не более 30 % от общей суммы.

Если вы не подали декларацию, а также не заплатили налог до 15 июля, то вам грозит штраф в размере 20 % от суммы налога по статье 122 Налогового кодекса РФ.

Если вы в нужный срок подали декларацию 3-НДФЛ, но не заплатили вовремя (до 15 июля) налог, то вам грозит пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день уплаты налога.

Если вы не подали в срок «нулевую декларацию» (декларацию, в которой вычеты полностью покрыли ваш доход), то вам грозит штраф в 1000 рублей (ст. 119 НК РФ).

Какие документы нужно предоставить для уплаты налога с продажи квартиры?

При продаже квартиры в налоговую инспекцию нужно предоставить:

1. Паспорт продавца (копия);

2. Декларацию по форме 3-НДФЛ;

4. Зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (копия);

5. Платёжные документы (выписки по счёту) или расписки;

6. Заявление на распределение вычета (в случае общедолевой собственности).

Налог с продажи квартиры в 2018: сколько уплачивать и основные изменения

При продаже квартиры каждый гражданин РФ или иностранец должен заплатить процент с той прибыли, которую он получил. Налог с продажи квартиры в 2018 немного изменился благодаря поправкам в законе о сборах. Кроме того, имеются условия, при которых человек может снизить налоговый процент или избавиться от него вовсе. Всё это полезно рассмотреть подробнее.

Изменения в законе в 2018 году

Процентная налоговая ставка не изменилась, она как раньше равна 13% от налогооблагаемой базы. Нововведения коснулись минимального периода, на протяжении которого гражданин должен владеть недвижимостью, чтобы использовать право не платить налоги при продаже квартиры. Раньше данный срок составлял 3 года, теперь он увеличен до 5 лет. Так что теперь собственники освобождаются от налогов за продажу жилплощади, только если время владения больше пятилетнего периода.

Сколько надо платить — расчет налога с продажи квартиры?

Процент надо уплачивать не с общей стоимости квартиры, а с налогооблагаемой базы. Надо рассчитать налог с продажи квартиры в 2018 исходя из разницы между ценой покупки и суммой продажи объекта. Если человек приобрёл квартиру за 7 000 000, а отдал покупателю за 9 000 000, то проценты платятся лишь с двух миллионов рублей. Именно эта сумма является прибылью.

ФНС: НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

Налог при продаже квартиры в 2018 году для физических лиц — что изменится

Раньше если квартира находилась в собственности более 3 лет, то владелец при продаже недвижимости освобождался от уплаты налогов. Теперь данный срок увеличен до пятилетнего периода. Исключением являются случаи, когда жилплощадь была приобретена по наследству или в результате акта дарения. То есть устраняется налог при продаже имущества, менее 3 лет находящегося в собственности.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству?

Квартира по наследству облагается налогом при продаже в 2018 или освобождаться от него. Всё зависит от времени владения:

  1. Если человек владеет жилплощадью более 3 лет. В этом случае он полностью освобождается от налогов. Обратите внимание, что трёхлетний период действует лишь для недвижимости, полученной в подарок или по наследству. Для купленного жилья срок увеличивается согласно новому закону до 5 лет. При этом декларацию нужно сдавать в любом случае, даже если налоги платить не надо.
  2. Если гражданин владеет квартирой меньше 3 лет. В этом случае недвижимость налогом облагается, но при этом из суммы продажи вычитается не стоимость ранее совершённой покупки, а миллион рублей. То есть если квартира стоит 8000000, то расчет налога с продажи квартиры в 2018 году идёт с 7000000 (минус 1000000).

Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры?

Минимальная сумма, которая не облагается налогом, государством не установлена. То есть отчислять процент нужно с любой проданной недвижимости. Разумеется, исключением является квартира, полученная по наследству, чья стоимость меньше 1000000 рублей. В этом случае по закону из суммы должен вычитаться миллион, а так как цена объекта ниже, то разница будет нулевой или отрицательной.

Как продать квартиру и не платить налог?

Имеется несколько законных способов, как избежать налога при продаже квартиры:

  1. Дождаться окончания срока в 5 лет для купленной недвижимости и 3 года при уплате налога с продажи квартиры, полученной по наследству или в качестве подарка. Тогда недвижимость вообще не будет облагаться налогом.
  2. Продать её по той же цене, по которой она была куплена. В этом случае прибыли не будет, но зато человек освобождается от бумажной волокиты.
  3. Продать квартиру по стоимости, не превышающей миллион рублей. В этой ситуации владелец тоже теряет прибыль, но также освобождается от налогов.

Налог с продажи квартиры в 2018 году: новый закон для пенсионеров

Никаких льгот пенсионеры не получают, так что они должны пользоваться теми же способами для снижения налогов, какие используют другие люди. Полностью освобождают от уплаты процентов лишь при владении квартирой больше 5 лет, если она была куплена, и 3 года для случаев:

  • получение квартиры в наследство;
  • приобретение по дарственной;
  • по ренте с пожизненным содержанием недееспособного пенсионера;
  • приватизация квартиры.

Налог с продажи квартиры в 2018 году в собственности менее или более 3 лет, 5 лет. Какие документы нужны?

В первую очередь нужно выяснить кадастровую стоимость жилья. Дело в том, что с 01.01.16 стало работать положение пункта 5 статьи 217.1 НК. Согласно ему, цена проданной квартиры не может быть ниже 70% от её кадастровой стоимости. Если всё-таки сумма отпущенной продавцом недвижимости уменьшается сильнее, чем полагается по закону, то налоги будут рассчитываться с 70% кадастровой стоимости. Данное правило введено для борьбы с мошенничеством.

Если объект был передан за цену, которая превышает кадастровую стоимость, то налог с продажи квартиры в 2018 году взымается с суммы, прописанной в договоре купли-продажи. Иногда встречается ситуация, когда кадастрового плана у недвижимости нет. В данном случае налог будут рассчитывать с той цифры, которая написана в акте продажи (см. Советы о том, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал).

Согласно 6 пункту первой части статьи 217 каждый субъект России имеет право уменьшать хоть до нуля время владения недвижимостью для продажи без налогов и минимальный процент кадастровой стоимости, с которого считается налог. Конкретные цифры нужно узнавать в каждом регионе отдельно.

Налогооблагаемая база

Важно помнить, что налоги рассчитываются не с суммы проданной недвижимости, а с налогооблагаемой базы. Её размер вычисляет в зависимости от того, как была получена квартира продавцом:

  1. Единый налоговый вычет. Если рассчитывается налог с продажи квартиры, полученной по наследству, в подарок или в результате приватизации, то из стоимости жилья надо вычесть миллион рублей. То есть если квартира стоит 9000000, то налог считается с 8000000 (минус 1000000).
  2. Доходы минус расходы. В этом случае из суммы жилья вычитается та цена, за которую данная квартира была приобретена. То есть налог с продажи недвижимости в 2018 году рассчитывается лишь с прибыли. Например, если объект был куплен за 7000000 рублей, а продан за 10000000, то процент высчитывается с 3 миллионов.

Интересно, что единый налоговый вычет (из первого примера) делается один раз в год. То есть если человек продал 2 квартиры (одну подарили, вторую получил в наследство), то миллион рублей при расчёте налога будет вычтен лишь при продаже первого объекта недвижимости. При этом если семейная пара продаёт недвижимость, то для неё вычет не должен превышать миллиона рублей.

Как рассчитать налог с продажи недвижимости для дольщиков? Если квартира продаётся по одному договору купли-продажи, то миллион снимается от общей стоимости жилья. Если один из дольщиков продаёт свою долю, то ему предоставляется часть от вычета в прямом пропорциональном отношении к его проценту в общей собственности.

После продажи жилья нужно отчитаться перед налоговой инспекцией, то есть предоставить декларацию. Её обязательно оформляют до конца апреля следующего года. По ней государственные органы считают сумму налога. Если её вовремя не отправить, то придёт напоминание с требованием оформить данную бумагу и штраф 5% от суммы налога.

Важно! Для квартир, проданных в начале 2017 года, декларация сдаётся до апреля 2018.

В декларации прописывается стоимость проданной недвижимости, после чего считается налогооблагаемая база и необходимые вычеты, в конце указывается итоговая сумма налога с продажи недвижимости в 2018. Всю эту информацию бывший владелец квартиры вносит сам. При этом если налогооблагаемая база нулевая, то декларацию всё равно надо отправить.

После передачи декларации следует рассчитаться по налогам. Это необходимо сделать до 15 июля. То есть после отправки декларации на перевод денег по налогам человеку отводится 2,5 месяца. Если у гражданина есть право уклониться от налогов (например, из-за владения дольше 5 лет), то требуется отправить в инспекцию документы, подтверждающие это.

Другие статьи:  Инвестиции возврат процента и

Налоговая ставка составляет 13% для граждан России. Для иностранцев, которые находятся на территории Российской Федерации менее полугода (183 дней) цифра другая – 30%.

Необходимые документы

Пакеты бумаг различаются в зависимости от того, как была приобретена перед продажей квартира, какие вычеты и налоги в 2018 имеются. Изменения возможны по 2 вариантам.

Если гражданин приобрёл квартиру, которую он продаёт, по наследству или по акту дарения и рассчитывал единый вычет, то для отчета перед налоговыми органами нужно собрать:

  • декларацию 3 НДФЛ;
  • акт купли-продажи;
  • чеки о ремонте (если были).

Если гражданин купил квартиру, а теперь её продаёт, то вычет исчисляется по методу «доходы минус расходы», а для отчета перед налоговыми органами нужно собрать:

  • декларацию 3 НДФЛ;
  • акт купли-продажи при покупке;
  • акт купли-продажи при продаже;
  • чеки о ремонте (если были).

Разумеется, кроме всего прочего нужно взять обычные для купли-продажи документы:

  • выписку из ЕГРН для подтверждения права собственности;
  • акт купли-продажи;
  • выписку из банка о получении средств;
  • паспорт и его копию.

При неуплате налогового процента ежемесячно к сумме задолженности начисляется 5% штрафа. Данная штрафная санкция прибавляется каждый месяц, так что тянуть с переводом денег нельзя. После полугода штраф увеличивается на 10% и снова прибавляется ежемесячно до года просрочки. Если человек до этого момента не перевёл налог с продажи недвижимости, то он привлекается к уголовной ответственности.

Налог с продажи квартиры

По Налоговому кодексу доход от реализации недвижимости, находящейся в РФ, подлежит налогообложению по ставке 13%. Но не всем нужно платить пошлину с продажи квартиры в 2017 году: от него освобождаются граждане, продающие жилье, которое было у них в собственности более 3–5 лет. Если срок владения меньше, можно снизить налогооблагаемый доход, воспользовавшись имущественным вычетом или отняв от суммы дохода расходы на приобретение проданной недвижимости. Но обо всем по порядку.

Если срок владения больше минимального – налога нет

До 01.01.2016 г. применялось правило: если квартира до продажи была в собственности более 3 лет, доход от ее реализации налогом не облагается. Однако затем в НК были внесены поправки, в соответствии с которыми после этой даты правило о 3 годах владения осталось актуальным только для квартир:

  1. полученных по наследству от члена семьи либо близкого родственника (по СК члены семьи – супруги, дети, родители; близкие родственники – дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, полнородные (общие мать и отец) и неполнородные (общая мать или общий отец) сестры и братья);
  2. подаренных членами семьи или близкими родственниками;
  3. полученных по договору ренты;
  4. полученных по программе приватизации.

В отношении остальных квартир минимальный срок владения, позволяющий продать их без уплаты пошлины, увеличен до 5 лет.

Вышеперечисленные поправки применяются только к недвижимости, оформленной в собственность с 01.01.2016 г. Если квартира получена до этой даты, при ее продаже действует старое правило: срок владения более 3 лет – налога нет.

Определение срока владения

Срок пребывания в собственности считается не в календарных годах, а в следующих подряд месяцах: 3 года – 36 месяцев, 5 лет – 60 месяцев.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2015 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее чем 20.05.2018 г.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 60 месяцев, то есть не ранее 20.05.2021 г.

Пример 3-й. Близкий родственник подарил вам квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее 20.05.2019 г.

Как определить дату, с которой возникает право собственности

Определяя дату, с которой появляется право собственности, нужно помнить:

  • если квартира куплена или подарена, она переходит в собственность с даты государственной регистрации. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности, а при его отсутствии (с 2016 года свидетельства не выдают) – в выписке из ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН);
  • когда квартира унаследована, она становится собственностью с даты смерти наследодателя (ст. 1152 ГК);
  • если квартира приобретена участником кооператива, она переходит в собственность с момента полной выплаты пая и передачи жилья по акту приема-передачи (ст. 218 ГК). Поскольку необходимо выполнение двух условий, срок владения будет отсчитываться с даты выполнения условия, соблюденного последним.

Таким образом, если квартира была больше 5 лет (в некоторых случаях – больше 3 лет) в собственности, пошлину с продажи платить не надо. Подавать декларацию в инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС) в этом случае тоже не требуется.

Срок владения менее минимального: как рассчитать налог

Порядок определения суммы дохода от сбыта квартиры, учитываемой при расчете пошлины, зависит от даты возникновения права собственности:

  • если жилье получено до 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является продажная цена такого жилья, указанная в договоре;

Пример. Вы купили квартиру 20.05.2015 г., а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. От этой суммы и будет рассчитываться сбор.

  • когда жилье получено после 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является наибольшая из величин: указанная в договоре продажная цена или 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК).

Кадастровая стоимость квартиры – это ее рыночная стоимость, установленная и рассчитанная Росреестром. Для расчета пошлины кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором жилье продано (узнать ее можно на сайте Росреестра или заказав выписку из государственного кадастра недвижимости). В 2017 году налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости применяется в 72 регионах России, в остальных – базой на 2016 год является инвентаризационная стоимость (стоимость по оценке БТИ).

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Ее кадастровая стоимость – 4 миллиона, 70% – 2,8 миллиона рублей. Сумма получилась больше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,8 миллиона рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость – 3 миллиона, 70% – 2,1 миллиона рублей. Сумма получилась меньше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,5 миллиона рублей.

Минимальный срок владения для освобождения от налогообложения дохода при продаже квартиры и понижающий коэффициент (70%) могут быть уменьшены законами субъектов РФ вплоть до нуля. Поэтому, продавая жилье, ознакомьтесь с законодательством региона, в котором оно находится!

Как уменьшить доход при расчете налога

Уменьшить доход, с которого будет рассчитываться пошлина, можно двумя способами:

  • получить вычет;
  • вычесть из суммы дохода от продажи квартиры сумму расходов на ее приобретение.

Рассмотрим каждый вариант отдельно.

Имущественный вычет

Налоговый кодекс предоставляет плательщикам возможность воспользоваться вычетом в ходе продажи недвижимости. Это определенная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход; следовательно величина сбора, подлежащая уплате, тоже становится меньше. В отношении реализации жилья применяется вычет в размере полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,5 миллиона — 1 миллион = 1,5 миллиона рублей – именно с этой суммы будет уплачиваться налог. НДФЛ составит: 1,5 миллиона х 13% = 195 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 950 тысяч рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налог уплачиваться не будет, поскольку сумма налогооблагаемого дохода меньше максимальной суммы вычета.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,8 миллиона – 1 миллион = 1,8 миллиона рублей. НДФЛ составит: 1,8 миллиона х 13% = 234 тысяч рублей.

Если жилье находится в долевой собственности, но продается как единый объект, вычет в 1 миллион рублей делится между собственниками пропорционально их долям. Когда каждая доля продается отдельно (по отдельному договору), каждому собственнику вычет предоставляется в полном объеме (по 1 миллиону рублей).

Доходы минус расходы

Вместо имущественного вычета плательщики могут воспользоваться другим способом уменьшить налогооблагаемый доход: вычесть из него сумму расходов на покупку квартиры. В число таких расходов также могут включаться выплаты процентов (если жилище приобреталось в ипотеку), затраты на отделку (когда она была куплена без отделки). Все затраты для налоговой необходимо документально подтвердить.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход составит: 2,5 миллиона – 2 миллиона = 500 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ будет равен: 500 тысяч х 13% = 65 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 1,9 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемого дохода не будет, поскольку расходы на покупку жилья превышают доход от его продажи. Пошлину платить не надо.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход составит: 2,8 миллиона – 2 миллиона = 800 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ составит: 800 тысяч х 13% = 104 тысяч рублей.

После продажи квартиры, находившейся в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), декларацию о доходах 3-НДФЛ сдавать в налоговую инспекцию нужно обязательно, даже при условии, что налог платить не надо. За непредставление декларации – штраф (п. 1 ст. 119 НК).

Какие документы подавать в налоговую

Итак, если вы продали квартиру, которой владели больше минимального срока, обязанность платить налог не возникает и в ФНС никаких документов подавать не надо.

Когда же вы продали жилье, которым владели менее минимального срока, в налоговую по своему месту жительства нужно подать декларацию.

Форма декларации

Форма 3-НДФЛ ежегодно утверждается ФНС. Сдавать декларацию нужно по той форме, которая действовала в год получения дохода: если сдаете за 2016 год, заполните форму 2016 года (можете посмотреть пример заполнения). Удобнее всего формировать декларации в специальной программе, разработанной ФНС. Скачать программу подготовки сведений по форме 3-НДФЛ за 2013–2016 годы можно на сайте ФНС.

Когда и как подавать декларацию

Декларация подается включительно до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации жилья (ст. 229 НК). К примеру, если вы продали квартиру 01.03.2017 г., форму 3-НДФЛ нужно подавать с 01.01.2018 г. по 30.04.2018 г.

Варианты сдачи декларации в инспекцию:

  1. Лично. Распечатайте форму 3-НДФЛ в 2 экземплярах и отнесите в налоговую по месту жительства (узнать адрес своей инспекции можно здесь). Отдайте оба экземпляра инспектору, он на каждом поставит штамп о принятии с текущей датой и один отдаст вам обратно в качестве подтверждения подачи декларации.
  2. По почте. Отправляйте декларацию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (днем предоставления декларации считается дата ее отправки). Сохраните опись, квитанцию и уведомление в качестве подтверждения факта отправки!
  3. Через представителя по доверенности.
  4. В онлайне через личный кабинет на сайте ФНС (предварительно нужно получить сертификат проверки цифровой подписи).

Дополнительные документы

Помимо самой декларации, необходимо предоставить копию договора купли-продажи квартиры.

Если вы уменьшаете доход на сумму расходов по приобретению жилья, нужно приложить:

  • договор купли-продажи (договор долевого участия);
  • расписку о получении продавцом денег (банковскую выписку о перечислении денег);
  • если включаете расходы по уплате ипотечных процентов – банковские справки/выписки;
  • когда включаете расходы по отделке – чеки на покупку отделочных материалов и т. п.

Проверка декларации и приложенных документов занимает 3 месяца (ст. 88 НК).

Как заплатить налог с продажи квартиры

Вы рассчитали сумму НДФЛ, которую вам нужно заплатить в бюджет, и подали в инспекцию декларацию. Когда и куда платить сам налог?

Уплату НДФЛ нужно произвести до 15 июля года, который следует за годом продажи квартиры (ст. 228 НК), одним из следующих способов:

  1. в любом банке (в том числе по электронным каналам или в банкоматах) по платежному документу, который можно взять в вашей налоговой инспекции или скачать на сайте ФНС;
  2. через интернет-сервис «Уплата налогов физлиц».

В случае просрочки уплаты НДФЛ налоговым органом начисляется штраф в размере 20% от суммы налога. Если инспектор установит, что сбор был умышленно не уплачен, штраф составит 40% (ст. 122 НК). Плюс за каждый день просрочки насчитывается пеня (ст. 75 НК). Если декларация подана вовремя и налог правильно исчислен, но не уплачен в установленный срок, штраф не взыскивается – только пеня.

Мы подробно рассказали вам о том, как рассчитывается и уплачивается пошлина с продажи квартиры. Но в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. Если у вас возникают сложности с расчетом налога, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!

Другие статьи:  Образец заявления орксэ

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

Рядовые граждане не слишком часто сталкиваются с продажей жилья, поэтому это целое событие. Здесь важно понимать, что нужно не только правильно собрать документы, грамотно оформить все правоотношения, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки. Среди обязанностей отметим своевременную уплату налога в государственную казну. Поэтому нужно знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2017 году.

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2017 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры. Налоговый кодекс определяет срок, до которого они передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом. Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2017 году, вы обязаны отчитаться до 30 апреля 2018 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили вы выручку от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимися штрафом и пенями.

Сумма, с которой платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученной выгоды. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Если квартира, которую вы продали, получена была в качестве дара или иными путями, когда нет указания на сумму приобретения, то государство применяет налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это касается только той недвижимости, которая досталась вам до наступления 2016 года. Работает такой вычет следующим образом: сумма продажи квартиры за минусом 1 млн.рублей составит налогооблагаемую базу. Вычислив из нее 13%, и получим ту сумму налога, которую требуется внести в бюджет.

Но не всем необходимо этот налог платить.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

  • 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года,
  • 5 лет, если право зарегистрировано после 01.01.2016 г.

Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры. Однако, существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

  1. Например, можно продать квартиру, полученную по наследству уже через три года владения, а не пять. Продавцу налог исчислен не будет, если он получил наследство до 01.01.2016 г., если же после, то продать квартиру возможно только после 5 лет.
  2. В случае получения квартиры по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.

Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

  • владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
  • при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.

Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности более установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

Для пенсионеров

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее. Например, гражданин купил квартиру в 2012 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владению будут с даты получения первой доли.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

  • уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн.рублей;
  • уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.

Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах.

Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2016 году с указанием стоимости в 1800 тыс.рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2016 года 1600 тыс.рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1850 тыс. рублей.

Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета. (1800 т.р.- 1000 т.р.) * 13% = 104 т.р.

Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1850 т.р. — 1800 т.р.) * 13% = 6,5 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи. 1600 т.р. * 70% = 1120 т.р. Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы ((1120 т.р. – 1000 т.р.) * 20% = 24 т.р.). Согласитесь, что это будет крайне неприятно.

Пример 2. Квартира приобретена в 2015 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2017 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) * 13% = 39 т.р., а вычитание расходов: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) * 13% = 65 т.р. Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2017 году

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (812) 425-63-74 (Санкт-Петербург)

Расчет налога при продаже квартиры полученной до 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: подробный порядок расчета налога при продаже квартиры, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Расчет дохода, облагаемого налогом и суммы налога в 2019, 2018 и более ранние годы (квартира более или мене 3 (трех) лет в собственности).

ВНИМАНИЕ!
Порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность до 1 января 2016 года. Если вы получили недвижимость позже (то есть право собственности на нее было офомлено после 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность после 1 января 2016 года

Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи квартиры в 2019 и 2018 годах (квартира 3 года или менее 3 — х лет в собственности)

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Срок нахождения в собственности

Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Но, как мы сказали выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые приобретены до 1 января 2016 года. Если квартира куплена позже, то правило расчета налога по ней смотрите по ссылке >>>.

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически не правильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разнятся очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

Из этого правила есть три исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.

Внимание!

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года ее кадастровая стоимость к расчету налога никакого отношения не имеет. Налог считают исключительно из продажной (договорной) цены квартиры. Это и есть ваша сумма дохода.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Если в результате доход станет равным нулю (или будет вообще отрицательным) налог платить не придется. Расскажем об этом подробней.

Как уменьшить доход и рассчитать налог

Сумму налога от продажи квартиры рассчитывают по очень простой формуле:

Доходом считают продажную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи и вашей расписке о получении денег с покупателя квартиры. Причем доход возникает у вас в том году, в котором вы фактически получили деньги от покупателя. Дата заключения договора и регистрации сделки в Росреестре не имеет значения. Например, договор купли-продажи заключен в 2018 году, а деньги от покупателя вы получили лишь в 2019 году. Доход считается полученным в 2019 году. И еще раз подчеркнем. По квартирам, полученным в собственность до 2016 года, кадастровая стоимость в расчете налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. В расчете участвует только договорная продажная цена квартиры.

Другие статьи:  Заградительная пошлина википедия

Про суммы уменьшающие доход (вычет или расходы) читаем дальше.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено статьей 220 Налогового кодекса (подпункт 1 пункта 1 и пункта 2). Цитаты:

————————-
1. При определении . налоговой базы . налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов.
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем . ;

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) . не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

————————-

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо .

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Квартира получена в собственность до 2016 года. Поэтому доходом, облагаемым налогом, считают продажную, а не кадастровую цену квартиры.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3
Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Следовательно он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
———————————

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Причем такое распределение проводится между всеми собственниками вне зависимости от того как долго они владеют своими долями, нужен им вычет или нет и т. п.

В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия:

  • первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры);
  • второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности.

В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службысмотрите по ссылке. Подробнее о том, как платить налог с продажи доли в квартире смотрите по ссылке >>>

Пример
У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать. Право собственности на доли получено до 2016 года. Поэтому при расчете налога учитывают продажную, а не кадастровую стоимость квартиры.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры 2 800 000 руб. Доход каждого продавца по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
400 000 х 13% = 52 000 руб.
———————————

Внимание!

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру, которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2). Цитата:

————————
. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
————————

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Доходы меньше расходов на покупку квартиры. Поэтому доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу Иванов обязан сдать в инспекцию в любом случае.
———————————

Внимание!

Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

Какой из способов выгодней: вычет или расходы

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

———————————
«при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».
———————————

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2) говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт (см. кнопку «Задать вопрос на сайт» вверху страницы).

Портал «Ваши налоги»
2019

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ