Кадастровый налог начисляемый на недвижимость

Содержание страницы:

Налоги по кадастровой стоимости

Согласно изменениям последнего времени в налоговом законодательстве, кадастровая стоимость объектов налогообложения может напрямую влиять на величину начисляемых налогов, а именно:

1. Налога на имущество и земельного налога
2. Налога с продажи недвижимости

Налог на имущество физических лиц и земельный налог, исчисляемые от кадастровой стоимости

В 2017 году более чем в половине регионов Российской Федерации налог на имущество физических лиц и земельный налог будут рассчитываться на основании кадастровой оценки объекта недвижимости. В ближайшие 2-3 года эти изменения коснутся жителей всех регионов России. Собственникам придется платить больше, поскольку налогооблагаемая база по стоимости становится более приближенной к рыночной; причем сумма начисляемого налога будут ежегодно увеличиваться, пока не закончится льготный режим переходного периода.

Изменения затронули не только основы исчисления налога, но и список объектов, на которые он распространяется. Дачные жилые строения теперь будут относится к категории жилых домов, под налогообложение попадут объекты незавершенного жилищного строительства и машино-места на парковках.

Налоговые ставки определяются органами муниципальных образований, но не должны превышать установленных максимальных по РФ значений для различных категорий объектов налогообложения.
( 0,1% для:
— Жилых домов, жилых помещений;
— Объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
— Единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
— Гаражей и машино-мест;
— Хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства; )

Однако эти ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены в три раза нормативными актами органов муниципальных образований.

Подробнее — О налоге на имущество на официальном сайте ФНС

Налоговый калькулятор — Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости.

Налог с продажи недвижимости физическими лицами

(Изменения в Налоговый Кодекс внесены Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ)

По новым правилам с учетом кадастровой стоимости может рассчитываться налог при продаже недвижимости (дома, квартиры, комнаты, а также земельного участка. ); законом это предопределяется в тех случаях, если первичное получение права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества или его переход имели место после 1 января 2016 года.

Для расчета налога с дохода от продажи берется наибольшая из величин:

— Цена недвижимости, отраженная в договоре купли-продажи;
— Кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, налог с продажи недвижимости надо будет рассчитывать исходя из:

кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент 0,7, если для объекта недвижимости определена кадастровая стоимость, переход права собственности был осуществлен после 1.01.2016 г., а указанная в договоре купли-продажи цена ниже, чем кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7.

договорной цены, отраженной в договоре купли-продажи, если для объекта недвижимости НЕ определена кадастровая стоимость или переход права собственности имел место ДО 1.01.2016 г.; а также вне зависимости от этих условий, если стоимость недвижимости, отраженная в договоре купли-продажи выше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Для расчетов берут кадастровую стоимость по состоянию на 1 января того года, в котором проводится сделка.

MoneyInformer в социальных сетях

Пошаговая инструкция по расчету налога на имущество с кадастровой стоимости

Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

О том, где можно выяснить, принят ли в регионе соответствующий закон, читайте в статье «Все больше регионов переходят на налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости».

Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости

Недвижимость, подлежащая обложению налогом, должна быть включена в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень на текущий год должен быть сформирован не позднее 1 января. Он направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости и размещается на официальном сайте исполнительного органа или на сайте субъекта РФ.

Обратите внимание, в перечне приводится конкретный объект недвижимости (например, здание), с указанием его кадастрового номера, полного адреса и кода КЛАДР. Если свою недвижимость в перечне вы не обнаружили, процедура расчета закончена.

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

Определение налоговой базы

Если вы – собственник всего объекта недвижимости, то налоговая база по налогу равна его полной кадастровой стоимости.

Если вам принадлежит часть объекта, а кадастровая стоимость определена для него в целом (например, помещение в здании), налоговой базой будет доля кадастровой стоимости исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Например, вам принадлежит помещение, площадью 300 кв. м в здании площадью 3 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания 30 млн руб.

Тогда налоговая база по вашему помещению составит 3 млн руб. (30 млн × 300 / 3 000).

Как считать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости с 2019 года читайте здесь.

Кроме того с 2019 года отменен налог на движимое имущество. Подробности в материале «Налог на движимое имущество отменили».

Какой может быть ставка?

Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 380 НК РФ).

При этом ставка по «кадастровой» недвижимости, начиная с 2016 года, не может быть больше 2%, независимо от региона (п. 2 ст. 380 НК РФ).

Рассмотрим как правильно осуществить расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

Расчет налогового платежа

Сумма налога за год определяется по формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

Пример

Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

  • для полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Полным месяцем владения с 2016 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

Применяем льготы

Если вы имеете право на льготу, предусмотренную в отношении начисляемого налога гл. 30 НК РФ или законом региона, то у вас есть возможность либо вообще не платить этот налог, либо уменьшить его величину. Документы, подтверждающие право на льготу, необходимо будет представить в ИФНС.

Итоги

Налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывается всеми налогоплательщиками вне зависимости от применяемой системы налогообложения. О том как правильно рассчитать величину налога к уплате мы рассказали в данной статье.

Как исчисляется налог на имущество физических лиц?

Налог на имущество физических лиц исчисляется с применением положений как федерального, так и регионального законодательства РФ. Каковы основные нюансы расчета соответствующего платежа, рассмотрим в нашей статье.

Основные элементы налога на имущество физических лиц

В соответствии с п. 1 ст. 17 НК РФ любой налог считается действующим, если для него определены такие элементы, как:

  • объект;
  • база;
  • период;
  • ставка;
  • порядок и сроки уплаты, а также исчисления.

В некоторых случаях для тех или иных налогов могут устанавливаться льготы (п. 2 ст. 17 НК РФ).

Изучим более подробно специфику указанных элементов.

Налог на недвижимое имущество физических лиц: объекты налогообложения

Соответствующим объектом по налогу на имущество физлиц может быть (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • отдельный жилой дом (включая дачные строения);
  • отдельное жилое помещение (в виде квартиры или комнаты);
  • гараж, место для парковки;
  • иного назначения здание либо сооружение;
  • незавершенная постройка;
  • комплекс объектов недвижимости единого назначения.

Общее недвижимое имущество многоквартирного дома не может быть признано объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база налога на имущество физических лиц

В период с 2015 по 2019 год база по рассматриваемому налогу определяется на основе кадастровой цены объектов, рассмотренных нами выше, если это установлено законодательными актами субъекта РФ. С 2020 г. — только на основе кадастровой цены соответствующих объектов (п. 1 ст. 402 НК РФ). Если региональными властями не приняты нормы, по которым база формируется исходя из кадастровой цены недвижимости, то она определяется на основе инвентаризационной стоимости объектов, пока это допускается законом (п. 2 ст. 402 НК РФ). На основе только кадастровой стоимости уже с 2015 года определяется база по объектам, о которых сказано в п. 1 ст. 378.2 НК РФ, если эти объекты предназначены для использования в предпринимательской деятельности (п. 8 ст. 408, п. 3 ст. 402 НК РФ).

В общем случае налоговая база по тому или иному объекту недвижимости равна его кадастровой стоимости за исключением тех случаев, когда налог платится (ст. 403 НК РФ):

  • за квартиру — в этом случае кадастровая база по нему уменьшается на кадастровую цену 20 кв. м в ней (п. 3);
  • комнату — в этом случае база по нему уменьшается на кадастровую цену 10 кв. м в ней (п. 4);
  • жилой дом — в этом случае база по нему уменьшается на кадастровую цену 50 кв. м в нем (п. 5);
  • единый комплекс объектов недвижимости, среди которых хотя бы одно жилое помещение или дом, — в этом случае база по нему уменьшается на 1 000 000 руб. (п. 6).

Муниципальными НПА размеры указанных вычетов, уменьшающих базу по рассматриваемому налогу, могут быть увеличены (п. 7 ст. 403 НК РФ). Если применение вычета приводит к образованию отрицательной величины, налоговая база будет равна 0 (п. 8 ст. 403 НК РФ).

База на основе инвентаризационной цены равна соответствующей цене, умноженной на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый законодательно.

Другие статьи:  Нотариальная лицензия цена

Налоговый период и сроки уплаты налога на недвижимость физлиц

Налоговый период по рассматриваемому налогу — год (ст. 405 НК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 409 НК РФ налог на недвижимость физлиц с 2016 года (т. е. с налога, начисляемого за 2015 год) должен уплачиваться до 1 декабря того года, что следует за налоговым. Уплачивается налог по факту получения от ФНС налогового уведомления. Перечислить платеж нужно в УФК по реквизитам подразделения ФНС, отвечающего за налоговый контроль территории, на которой расположен объект недвижимости.

Налог на имущество физлиц: ставки

Для исчисления налога на основе кадастровой и инвентаризационной стоимости применяются разные ставки. В обоих случаях они могут устанавливаться региональными властями — но в пределах, отраженных в НК РФ.

По кадастровой базе ставки могут быть установлены в величине не более (п. 2 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1%, если объект налогообложения — дом, жилое помещение, незавершенная постройка, единый комплекс, в котором есть хотя бы одно жилое помещение или дом, гараж, парковочное место, строение на даче площадью до 50 кв. м;
  • 2%, если объект налогообложения определен в соответствии с условиями пп. 7, 10 ст. 378.2 НК РФ либо имеет кадастровую стоимость более 300 000 000 руб.;
  • 0,5% — для любых других объектов.

Ставки по кадастровой базе принимаются в регионе в указанной в НК РФ величине, если законом региона не установлены иные ставки (подп. 1 п. 6 ст. 406 НК РФ). Причем у региона есть право уменьшать (вплоть до нуля) или увеличивать (но не более чем в 3 раза) ставку для объектов, которые согласно НК РФ облагаются по ставке 0,1% (п. 3 ст. 406 НК РФ).

По инвентаризационной базе ставки могут быть установлены в размере не более (п. 4 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора не превышает 300 000 руб.;
  • 0,1–0,3%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора составляет 300 000–500 000 руб.;
  • 0,3–2%, если инвентаризационная стоимость объекта с учетом коэффициента-дефлятора превышает 500 000 руб.

Если ставки по инвентаризационной базе не определены законом региона, то их величина будет составлять (подп. 2 п. 6 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1%, если инвентаризационная стоимость объекта не превышает 500 000 руб.;
  • 0,3%, если инвентаризационная стоимость более 500 000 руб.

Региональные власти вправе дифференцировать ставки для обеих баз по объектам одной и той же категории, но отличающихся (п. 5 ст. 406 НК РФ):

  • кадастровой (инвентаризационной) стоимостью;
  • видом объекта;
  • местом расположения;
  • спецификой территориальной зоны, на которой они размещены.

Порядок исчисления налога на имущество физических лиц

Для того чтобы рассчитать налог за 2015 г., а также за период с 2016 по 2019 г. в регионе, где приняты законы об исчислении налога на основе кадастровой цены (таких субъектов РФ — большинство), нужно знать:

  • кадастровую и инвентаризационную цену объекта недвижимости;
  • ставки — кадастровую и инвентаризационную;
  • величину дефлятора;
  • площадь объекта;
  • величины понижающих коэффициентов;
  • применимы ли в отношении исчисления налога льготы.

При исчислении налога с 2019 г., если он окажется для региона 5-м годом начала применения расчета от кадастровой стоимости, не нужно будет учитывать в формуле его расчета:

  • инвентаризационную стоимость, а также ставку, которая установлена для нее;
  • дефлятор;
  • понижающий коэффициент.

Налог на имущество физических лиц исчисляется с применением особой формулы, установленной НК РФ. Для полного года владения имуществом на протяжении 2015–2019 годов она выглядит так (п. 8 ст. 408 НК РФ):

Н = (Н1 — Н2) × К + Н2,

Н — исчисленный налог на имущество.

Н1 — налог по кадастровой базе.

Н2 — налог по инвентаризационной базе, рассчитанный за год, предшествующий началу введения в регионе расчета налога от кадастровой стоимости. Для 2014 года он определяется по правилам закона «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 № 2003-I, прекратившего свое действие с 2015 года, а для более поздних периодов начала введения в регионе расчета налога от кадастровой стоимости — по правилам закона региона, действовавшего в году, предваряющем начало расчета налога от кадастровой стоимости.

К — понижающий коэффициент, величина которого растет последовательно в течение первых 4 лет введения в регионе расчета налога от кадастровой стоимости, составляя соответственно 0,2; 0,4; 0,6 и 0,8.

Т. е. с 5-го налогового периода (если расчет от кадастровой стоимости начали делать с 2015 года, то им окажется 2019 год) налог будет начисляться от кадастровой стоимости в полном объеме. Поскольку с 2020 года иной расчет налога, кроме как от кадастровой стоимости, будет прекращен, в регионах, начавших его делать позже 2016 года, смогут использовать право на применение понижающих коэффициентов не в полной мере.

Рассмотреть, как применяется данная формула, мы можем, изучив практический пример расчета величины налога.

Пример расчета суммы налога на имущество физических лиц

Предположим, что нужно рассчитать налог за 2015 год:

  • мы начали платить налог на недвижимость с 2015 года и вправе применить понижающий коэффициент 0,2;
  • у нас нет налоговых льгот (их специфику мы изучим чуть позже);
  • у нас имеется квартира площадью 70 кв. м;
  • кадастровая цена квартиры — 2 000 000 руб., инвентаризационная — 300 000 руб.;
  • мы живем в Казани, где действует ставка 0,2% на кадастровую базу (решение Казанской городской думы от 20.11.2014 № 3-38) и 0,1% — для инвентаризационной при стоимости менее 500 000 руб. с учетом дефлятора (действуют нормы НК РФ, региональный НПА не принят);
  • коэффициент-дефлятор, установленный для последнего года применения расчета от инвентаризационной стоимости (2014), равен 1,216 (приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 № 652).

Результат вычислений определяется в целых рублях.

Первым делом считаем показатель Н1. Для этого:

1. Вычисляем размер кадастровой налоговой базы:

  • делим 2 000 000 (стоимость недвижимости) на 70 (площадь квартиры), получается 28 571 руб.;
  • вычитаем из 70 кв. м «квартирный» вычет в размере 20 кв. м, получается 50 кв. м;
  • умножаем первый результат на второй, получается 1 428 550 руб.

2. Определяем показатель Н1, умножив величину кадастровой базы на ставку 0,2%. Получается 2 857 руб.

Далее считаем показатель Н2. Для этого применяем ставку 0,1% к инвентаризационной базе, рассчитанной с учетом коэффициента-дефлятора за 2014 год:

Н2 = 300 000 × 1,216 × 0,1% = 365 руб.

Далее действуем по формуле:

1. Вычитаем из кадастрового налога Н1 инвентаризационный Н2, получается 2 492 руб.

2. Умножаем получившийся результат на понижающий коэффициент, установленный для первого года применения рассматриваемого расчета, и получаем 498 руб.

3. Добавляем к нему инвентаризационный налог Н2, получается 863 руб.

Таким образом, налог на недвижимость к уплате за 2015 г. составит 863 руб.

Выше мы отметили, что при исчислении налога на недвижимость физлиц могут браться в расчет льготы. Изучим данный аспект подробнее.

Для кого налог на имущество физических лиц не является обязательным

В общем случае плательщиками данного налога являются все физлица, имеющие в собственности объекты, рассмотренные нами в начале статьи. Но некоторые категории граждан имеют льготы по налогу на имущество. Перечень данных категорий зафиксирован в положениях п. 1 ст. 407 НК РФ.

Если гражданин имеет соответствующий статус, то он освобождается от уплаты налога на имущество — но только по одному объекту налогообложения каждого вида (например, 1 квартира, 1 дом, 1 гараж). Если однотипных объектов несколько, человек сам выбирает, какой из них не будет облагаться налогом. По умолчанию ИФНС, рассчитывая налог, выбирает для льготирования наиболее дорогой объект из нескольких.

Подробнее о том, кто имеет право на льготы по налогу на недвижимость физлиц, а также о расчете налога за неполный срок владения имуществом, читайте в статье «Налог на имущество — объект незавершенного строительства».

Налог на имущество физлиц в течение 2015–2019 годов может определяться как от инвентаризационной стоимости (если регион еще не отказался от такого расчета), так и от кадастровой (если решение о применении такой базы в регионе принято). С 2020 года расчет налога будет возможен только от кадастровой стоимости. В период с 2015 по 2019 год при условии выбора регионом расчета от кадастровой стоимости для определения налога применяется довольно сложная формула, учитывающая расчет как от инвентаризационной, так и от кадастровой стоимости.

Обжалование кадастровой стоимости

С 2015 года налог на недвижимость стал начисляться не по инвентаризационной оценке, а по кадастровой стоимости. Уплата налогов выросла в разы и многие собственники задались вопросом, как можно оспорить его начисление. Поскольку рассчитывается налогообложение на основании кадастра, то именно с его обжалования и следует начинать.

Основания, по которым допускается оспорить кадастровую стоимость земельного участка, квартиры или иного недвижимого имущества выделены в следующие критерии:

  • неактуальная информация об оцениваемом объекте, площади, местоположении, использовании и иных аспектах, влияющих на рыночную стоимость;
  • отсутствие данных о техническом состоянии объекта — износ, аварийность, наличие коммуникационных линий;
  • неверные расчеты при определении цены и начисляемого налога — технические ошибки.

Определение кадастровой стоимости рассчитывается по общим критериям. Используются значения, принятые для аналогичных участков в указанном регионе. Итоговый результат отличается от рыночных показателей на 30-50%.

Внесение актуальных данных о недвижимости, его состоянии, пересмотр расчета — данные действия рассчитаны на приведение кадастровой стоимости к рыночным значениям. То есть исключение варианта, когда собственник переплачивает налог за владение указанным объектом.

Обжалование кадастровой стоимости в 2018 году имеет определенный порядок действий. На начальном этапе владелец квартиры, земельного участка или иной недвижимости, сравнивает кадастровую и рыночную стоимость объекта:

  • чтобы узнать первое значение обращаются к официальному сайту Росреестра, где по кадастровому номеру или по адресу узнают нужное значение;
  • второй показатель рассчитывают, сравнивая рыночные цены на аналогичный тип недвижимости.

При обнаружении существенной разницы процедура, по которой допускается оспорить кадастровую стоимость недвижимости, следующая:

  • обращаются к независимой саморегулируемой организации оценщиков, которая проводит расчет реальных показателей;
  • подают заявление на обжалование в комиссию Росреестра — обязательно для юридических лиц и по желанию для физических;
  • подача искового заявления в суд;
  • при положительном заключении комиссии или суда — перерасчет цены объекта по кадастру и начисляемого за него налога.

Для результативности обращения рекомендуется заручиться поддержкой квалифицированного юриста. Его помощь в индивидуальном порядке поможет в короткий срок добиться нужного результата.

Куда обращаться?

Есть две возможности обжаловать налоговую цену объекта по кадастру:

  • оспорить кадастровую стоимость через суд;
  • оспорить через Росреестр.

Для юридических лиц досудебный процесс рассмотрения в комиссии Росреестра обязателен. При несогласии с принятым решением обращаются в областной или краевой суд общей юрисдикции.

Физические лица могут при желании обратиться в суд сразу. Однако имеется ряд аспектов, по которым предварительное решение через комиссию выгоднее:

  • срок рассмотрения заявки меньше — один месяц против двух при судебном решении вопроса;
  • не требуется внесение госпошлины в 300 рублей;
  • имеется возможность оспорить принятое решение.

Если же постановление выносится судом — обжаловать его не допускается. Новый иск можно будет подать лишь при обновлении данных по кадастру.

Список необходимых документов

Список документов, необходимых, чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости в 2018 году, не сильно зависит от учреждения, куда они подаются. При решении вопроса в комиссии Росреестра предоставляются:

  • справка о цене объекта по кадастру, получить ее можно в той же службе, куда подаются документы, однако требуется подать заявку на получение справки на день раньше;
  • кадастровый паспорт на земельный участок, соответствующие документы на квартиру или иную недвижимость;
  • документы, подтверждающие наличие неточных сведений или иных ошибок, дающих право обжаловать налогообложение;
  • нотариально заверенная копия документа, подтверждающая право собственности;
  • заключение организации независимых оценщиков о реальной стоимости объекта и праве оспорить ее;
  • заявление на обжалование .

Для передачи дела в суд подается аналогичный пакет документов с добавлением следующих бумаг:

  • квитанция об уплате госпошлины;
  • если дело рассматривалось комиссией, то представляется ее решение.

Вместо жалобы в суд подается исковое заявление .

Вопрос, когда может быть оспорена кадастровая стоимость, решается на основании обновления данных. Независимая оценка также учитывает указанную в кадастре Росреестра дату обновленного расчета. Если значение установлено на 2018 год — то и оценка учитывает рыночные цены этого периода.

Оспорить указанное значение можно в течение пяти лет, то есть до 2022 года. Если данные будут обновлены, то обжаловать предыдущие не допускается. Оспорить можно лишь актуальную информацию.

Законность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости, её налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости сулит финансовые потери в виде высоких налоговых платежей. Если не хотите лишиться зря своих кровно заработанных денег, придётся разобраться в этом вопросе.

Для расчета НДФЛ используется показатель кадастровой стоимости (КС) продаваемого объекта, что (по задумке властей) позволяет оптимизировать уровень налога. Но как дела обстоят на самом деле, выгодно ли такое налогообложение для простых смертных, решивших продать своё собственное имущество. Тем более, что стоимость их имущества по кадастру может оказаться завышенной.

Налог за покупку/продажу недвижимости

Любой доход, который имеет гражданин, облагается налогом. Деньги, которые этот гражданин получает от продажи собственной недвижимости – тоже доход. Соответственно, будь то проданные участок, дача, дом, комната или квартира, согласно законодательству РФ это всё объекты, с которых необходимо платить налог.

Другие статьи:  Перевести оформить на французский

При наличии законных оснований в виде льгот, продавец может освобождаться от выплаты налогов или начисляемая сумма может быть снижена

Для физлиц налогообложение от продажи квартиры (как и любой другой недвижимой собственности) составляет 13 % – НДФЛ. Его выплата является обязанностью продавца – бывшего собственника. Условием, обязывающим к выплате – владение ею менее 3 или 5 лет (данный срок зависит от времени покупки) и продажа по цене выше 1 млн. руб.

Налог платится не с фактической суммы, за которую был продан объект (его рыночной цены), а с суммы, зафиксированной в Кадастре. Финансовая нестабильность и другие факторы влияют таким образом, что КС может быть выше той цены, за которую реально продать собственность (и эта ситуация встречается повсеместно). Это означает, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, приводит к тому, что продавец платит налог не с той суммы, которую он получил на руки, а с той, что определило государство. Где справедливость?

Если продать объект по цене ниже кадастровой стоимости нет возможности, то, следует предпринять шаги по пересмотру показателя КС и её снижению до уровня рыночной.

Варианты оплаты налога

Начнём с того, что сумму налога, которую ему необходимо выплатить, продавец рассчитывает самостоятельно. И здесь два варианта.

Вариант 1: имущественный налоговый вычет, который составляет 1 миллион. Именно эта сумма не облагается налогом. То есть, сколько бы собственник не выручил денег за продажу своей недвижимости, от этой суммы вычитается 1 000 000,0 рублей, и налог рассчитывается уже от остатка.

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: 4 500 000х13%=520 000,0 рублей

Вариант 2: облагается налогом разница между стоимостью продажи и покупки. Продав квартиру, собственник может существенно сэкономить.

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: (4 500 000 — 3 500 000)х13%=130 000,0 рублей

Этим правом собственник может воспользоваться только 1 раз за календарный год.

Нововведения 2016 года

Касаются случаев продажи земли, домов и квартир, их доли начиная с 01.01.2016.

По новым правилам, если собственник владеет недвижимостью непрерывно 5 лет, при её продаже он не платит налог с денег, полученных на руки. Ранее для этого достаточно было быть владельцем в течение 3-х лет.

Если продаётся квартира или дом, которые были приобретены до 31.12.2015 г., действует правило 3-х летнего владения

Введённые изменения касаются того, что количество выплат НДФЛ с учётом КС после продажи недвижимого имущества существенно возрастает.

Когда имущество, например, квартира, получена в результате купли-продажи, дарения или наследования от лиц, не являющихся близкими членами семьи, участия в долевом строительстве, оформлена в собственность после вступления в силу поправок и продаётся до окончания минимального срока (5-ти лет), бывший собственник обязан выплатить НДФЛ в размере 13%, если же собственник не имеет российского гражданства, тогда она повышается до 30%.

Единственная возможность избежать необходимость выплаты налога от реализации имуществ – ждать 5 лет

Сумма, с которой исчисляется налог, составляет не менее 70 процентов от кадастровой стоимости. Если размер суммы продажи объекта меньше его КС, то налог все равно вычисляется с показателя его КС, что не позволяет искусственно занижать цену продаваемых объектов. В таких ситуациях продавцу придется платить налоговую ставку слишком высокую, если кадастровая стоимость выше рыночной. Финансовый убыток делает такую продажу невыгодной. Если нет возможности продать объект выше 70 от кадастровой стоимости недвижимости, то можно и нужно её оспаривать.

Как время нахождения имущества в собственности влияет на размер налоговых выплат

На данный момент времени действуют 2 минимальных периода права собственности. Каждый из них оказывает влияние на размер налога. При продаже участков или квартир, которые были куплены:

  • до 01 января 2016 г. – 3 года;
  • после 01 января 2016 г. – 5 лет.

Льготы, позволяющие сократить до 3-х лет срок владения объектом, а затем продать его не оплачивая налога, составляют случаи, когда собственность была получена:

  • в наследство или по дарственной;
  • в результате передачи недвижимого имущества новому собственнику, который будет осуществлять пожизненное содержание бывшего собственника;
  • путём приватизации объекта.

В случае если наследство было открыто до 2016 г., а фактическое наследование состоялось уже после 01.01.2016, то принадлежность недвижимости новому владельцу устанавливается со дня смерти наследодателя и также отсчитывается и 3-х летний минимальный срок владения.

Если в собственности владельца продаваемый объект недвижимости находится больше минимального срока, то платить налог с его продажи не нужно

Если собственник получил имущество до 2016 г. и на момент продажи владел им меньше 5 лет, но больше 3, то НДФЛ от реализации подобных объектов не платится.

Зачем такие сложности?

Всё просто: это позволяет снизить количество недобросовестных продавцов. Касается это тех случаев, когда продаваемая недвижимость, будь то участок или жилой объект, была приобретена позже 01 января 2016 г. Её суть заключается в том, что проводится сверка суммы продажи с его показателем КС, зафиксированном в справочнике Кадастровой палаты. Если она меньше, то будет произведено доначисление налога. Данная сумма будет рассчитываться от 70% КС объекта. Как действует этот механизм, демонстрирует такой пример.

В договоре продавец указывает сумму продажи собственности в размере миллиона рублей. Как известно, данная сумма не облагается налогом. Если при проверке обнаруживается несоответствие между данной суммой и КС этого объекта, то производится дополнительное начисление налога.

В тех случаях, когда КС на объект не установлена, указанная норма не применяется

Можно ли продать собственность ниже кадастровой стоимости

На практике продажа ниже кадастровой стоимости не приносит выгоды ни одной из сторон – ни продавцу, ни покупателю. Снижение суммы договора не влияет на налоговую нагрузку, так как независимо от того, о какой сумме договорились будущий и нынешний владелец объекта недвижимости, вычет налога осуществляется с кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.

Реализация жилого имущества по стоимости ниже кадастровой, приводит к финансовым убыткам

Внесенные в налоговое обложение поправки коснулись и продажи земельных участков. Минимальная сумма, подлежащая налогообложению, составляет 70% от КС продаваемого объекта. В связи с этим продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости, становится актуальной для собственников. Это объясняется несовершенством кадастровой оценки, приводящей в ряде случаев к завышению КС продаваемого участка и превышения ею его рыночной цены, что в свою очередь делает невыгодным продавцу его реализацию.

Добиться пересмотра КС можно подав заявление в спецкомиссию, специализирующуюся на рассмотрении спорных кадастровых оценок. Другим способом оспорить завышенный показатель КС – ее рассмотрение в судебном порядке. Добиться его снижения на законных основаниях вполне возможно, если представив документы, подтверждающие его завышение. Попытка же продать участок ниже кадастровой стоимости приведёт к тому, что при обнаружении данного факта налоговым инспектором, продавцу всё равно необходимо будет оплатить налог в полном объеме вместе с пеней.

Возможные последствия

При досрочной продаже недвижимой собственности, налог на доход определён на уровне 13% от 70% КС. Ее продажа по цене ниже КС приводит к убыткам, так как начисление НДФЛ в любом случае производится с учётом оценки объекта зафиксированной в Кадастре.

При обнаружении факта уплаты суммы меньше нормы, продавец будет вынужден доплатить недостающее. Помимо этого ему дополнительно может быть начислена пеня. Вероятность налоговой проверки увеличивается, если приобретение недвижимости происходило за счёт банковского займа.

Стоит ли рисковать каждый решает сам. Тем более, что завышенную КС можно снизить, обратившись с заявлением о её пересмотре. Проконсультировавшись в специализированной юрфирме, можно законным способом добиться снижения КС, соответственно, и суммы выплачиваемого налога от реализуемого имущества.

Счетная палата выявила резервы налогообложения недвижимости

Участник программы «‎Работаю честно»

Счетная палата РФ ( СП) 12 декабря 2017 г. по результатам соответствующей проверки сделала предложения об увеличении сборов имущественных налогов: земельного, транспортного и налога на имущество физических лиц. Рассмотрим инициативы СП, касающиеся налогов на недвижимость, возможные последствия их реализации, а также альтернативные варианты действий.

Предложения СП

СП отмечает, что отсутствие обязанности в установленный срок лицу, приобретающему в собственность объект недвижимости в результате купли-продажи, приватизации, дарения или наследования, либо вновь созданный объект недвижимости, обратиться в уполномоченные органы в целях государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества негативно влияет на полноту баз данных, содержащих информацию об объектах недвижимости и их владельцах, формирование которых осуществляется Росреестром, сведения, о которых направляются в налоговые органы для исчисления имущественных налогов. Предлагается установить срок, в течение которого упомянутые лица обязаны произвести государственную регистрацию права на такие объекты недвижимости.

В докладе СП /1/ говорится, что необязательность государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые возникли до 31 января 1998 г., для государственной регистрации прав влечет невозможность определения кадастровой стоимости таких объектов. Как следствие — отсутствие возможности исчислить налог, исходя из его кадастровой стоимости. Предлагается осуществлять кадастровый учет такой недвижимости.

Также СП обращает внимание, что отсутствие нормативно закрепленных определений терминов: «индивидуальный жилой дом», «гараж», «сарай», «единый недвижимый комплекс», «объект незавершенного строительства», «иные здания» влечет злоупотребления при регистрации и постановке на учет объектов капитального строительства и способствует уклонению от уплаты налогов. Надо полагать, что речь идет о регистрации прав на жилые дома и другие дорогостоящие объекты под видом сараев, сабачьих будок и т.п. Предлагается нормативно закрепить определения упомянутых терминов.

Кроме того СП предлагает ускорить проведение во всех населенных пунктах страны комплексных кадастровых работ в целях уточнения границ земельных участков, выявления неиспользуемых земель, земельных участков используемых незаконно или не по назначению, а также для установления собственников земельных участков.

Доля и динамика имущественных налогов физлиц

Важно учитывать общий «фон» уплаты имущественных налогов физическими лицами, чтобы предположить, к чему приведет реализация предложений СП.

По данным /1/, имущественные налоги с физических лиц в целом в доходах консолидированных бюджетов регионов имеют незначительную долю: в 2013 г.–3,2%, 2014 г.–3,3%, 2015 г.–3,5%, 2016 г.–3,2%. Только в 3-х субъектах эта доля превышает 5 % ( Московская и Владимирская области, Краснодарский край), в 10-и субъектах за период 2013-2016 г.г. — составляет менее 1%.

В 2016 г. сумма поступления имущественных налогов с физических лиц составила 321,7 млрд руб., что на 3,5 млрд руб. (1,1%) меньше суммы поступлений в 2015 г.

Если в 2014 и 2015 гг. снижение поступления имущественных налогов в сопоставлении с предыдущим годом отмечено в 12 регионах, то в 2016 г. по сравнению с 2015 г. снижение поступлений отмечено в 38 регионах.

В целом по Российской Федерации по состоянию на 1 января 2017 г. объем совокупной задолженности по имущественным налогам с физических лиц составляет 212,6 млрд руб., что в 2 раза больше показателя по состоянию на 1 января 2014 г. В 48 субъектах Российской Федерации задолженность возросла более, чем в 2 раза, в том числе в 8 регионах–более, чем в 2,5 раза.

Среднероссийский показатель соотношения задолженности к поступлениям по имущественным налогам имеет тенденцию к увеличению. Так, в 2013 г. указанный показатель составляет 46,4%, в 2014 г. – 51,8%, в 2015 г.–57,7%, в 2016 г.–73,6%. Аналогичная тенденция прослеживается в 65 субъектах Российской Федерации.

Можно утверждать, что готовность налогоплательщиков уплачивать налоги в течение ряда лет меняется не быстро. Достаточно вспомнить про инициированную несколько дней назад Президентом В.В. Путиным «налоговую амнистию», по которой в отношении 42 млн. плательщиков будет списана задолженность со сроком свыше 3-х лет — 41 млрд. рублей. В целом это не очень много. Население платит, если может. Стремительный рост задолженностей по имущественным налогам в последние годы обусловлен преимущественно низкими доходами населения, а не их недисциплинированностью. Такой вывод подтверждается, в частности, результатами опроса по уплате физическими лицами земельного, транспортного налогов и налога на имущество физических лиц, проведенного Счетной палатой в 2017 г. среди 167 респондентов, которые ответили, что не уплачивают налоги по следующим причинам: 18,4%–так как исчисленная сумма налога стала слишком высокой, 12,2%–ранее имущество являлось льготируемым, 2%–отсутствует реальная ответственность за неуплату налогов, /1/.

Кадастровый учет и регистрация прав: возможны ли «белые пятна»?

Как сказано выше, СП предлагает ставить на кадастровый учет «старую» недвижимость, права на которую возникли до 31.12.1998 г., а также «вновь созданные объекты недвижимости».

Поскольку в соответствии с новым законом « О государственной регистрации недвижимости»» 218-ФЗ раздельный кадастровый учет и регистрация прав допускаются в виде исключения, в случае, если не представляется возможным осуществить эти действия совместно. И для правообладателей сделать половину дела — совсем не интересно, тем более, что только кадастровый учет не будет препятствием, чтобы потребовать уплаты налога с таких объектов недвижимости, что мы наблюдаем и сегодня. Поэтому обязательный кадастровый учет будет означать в том или ином виде и обязательную регистрацию прав.

Другие статьи:  Ликвидация нефтяных скважин это

Представляется также, что в случае реализации предложений СП, не может быть необязательных к регистрации объектов, находящихся по дате создания в промежутке между «старой» недвижимостью (до 1998 г.) и «вновь созданными объектами недвижимости». Оставлять такие «белые пятна» крайне не логично. Да, и исходя из чего может быть такая избирательность? Не предполагает же СП, что все объекты недвижимости, созданные за последние 20 лет, владельцы зарегистрировали?

Таким образом, системная реализация предложений СП будет означать введение в РФ обязательной регистрации прав на всю недвижимость, имеющуюся у физических лиц. Речь может идти о 100-150 млн. объектах, если считать все земельные участки, а также дома, бани, хозблоки, колодцы, сараи,туалеты, беседки, погреба, теплицы, сторожки, домики для уточек и пр.

Попутно заметим, что на 1 января 2017 г. в государственном кадастре недвижимости учтено 161,3 млн. объектов, и лишь на 104,7 млн. зарегистрированы права /2/. Регистрационная система и население и без новых миллионов объектов не справляются с созданием актуального достоверного единого государственного реестра объектов недвижимости.

За чей счет банкет?

Не смотря на предложение СП об ускорении комплексных кадастровых работ в стране, некоторые эксперты считают /2/, что кадастровый учет (регистрацию прав) будет предложено делать за счет владельцев недвижимости. Посчитаем, что называется «на салфетках», в какую сумму это обойдется владельцу недвижимости, и как это соотносится с потенциально собираемым налогом.

Для примера возьмем усредненный земельный участок для садоводства в стране (их больше всего — ок. 15 млн.) или для индивидуального жилищного строительства (ок. 8 млн.) площадью 10 соток, кадастровой стоимостью 50 тысяч рублей за сотку. Максимальная ставка налога — 0,3%, налог сответственно 1,5 тыс. руб. в год. Не учитываем 6-соточный вычет для пенсионеров, который уже анонсировал наш действующий и будущий Президент, поскольку в противном случае результат будет еще контрастнее.

Так как массовые строения в РФ — это мальнькие садовые домики и весьма скромные жилые дома, часто с «удобствами» на улице, учитывая также «50-метровый вычет» для всех, освобождение от налога пенсионеров на один объект одного вида, большой вес всякой малоценки, переходный прериод до 2020 г. с понижающими коэффициентами от кадастровой стоимости, экспертно примем, что с одного строения налог будет 1 тыс. руб.

А теперь о затратах. Межевание: 6 тыс. руб. (в 2 раза ниже, чем в среднем Подмосковье). Технический план: 6 тыс. руб.(аналогично). Госпошлина за регистрацию строения: 2 тыс. руб., за земельный участок — 350 руб. Сопряженные затраты (потери времени на заключение договоров, выезд на объекты, за результатами работы кадастрового инженера, в МФЦ) не учитываем, хотя они существенные. С учетом того, что в половине случаев межевание уже имеется, средневзвешенные затраты на межевание участка и госпошлину считаем в половинном размере.

Итого: для того, чтобы государству начислить 3,5 тыс. руб. дополнительного налога за земельный участок и 2 строения на нем владелец должен будет потратить в среднем по стране 19,175 тыс. руб.

Посчитаем теперь другим способом, по исходным данным «масштабного проекта по вовлечению в оборот незарегистрированных объектов недвижимости» в Московской области. Здесь выявлено с помощью аэрофотосъемки около 200 тыс. незарегистрированных строений. Известно, что основное внимание уделяется дорогостоящей недвижимости. Планируемый эффект «вовлечения» — 1,8 млрд. руб, т.е. 9 тыс. руб. с домовладения, что неплохо соотносится с полученными выше 3,5 тыс. руб. со среднестатистического общероссийского домовладения. Кроме того, всю Московскую область обследовать не планируется, наверное, поэтому вместе с 200 тыс. незарегистрированных объектов называются цифры и в 500 тысяч и даже в 1 миллион. Поскольку в Московской области находится большая часть недвижимости, принадлежащей и москвичам, при масштабировании эффектов, достигаемых в РФ в целом, по числу объектов можно применять коэффициент 10, а по финансовым результатам — 5.

На основе планов Московской области можно ориентировочно определить, что «реалистичный и налогово обоснованный потенциал» вовлечения в оборот по России — 2 млн. объектов с дополнительными налогами в 9 млрд. рублей. При этом владельцы недвижимости облегчат свои кошельки на кадастровые работы и регистрацию прав примерно на 45 млрд. руб. Если удастся собрать в несколько раз больше налогов и зарегистрировать много больше объектов, пропорционально возрастут и затраты владельцев недвижимости. По самой оптимистичной оценке, населению придется потратить втрое больше, чем может быть собрано налогов за год. Если учитывать затраты на администрирование дополнительных налогов, а также сопряженные затраты собственников на кадастровый учет и регистрацию, соотношение потерь собственников к сумме собираемых налогов может быть оценено как четыре-пять к одному. Однако. Справедливый налог на воздух или бороды выглядел бы привлекательнее.

О нормативном закреплении терминов

В целом это предложение СП не сильно задевает интересы собственников, но коснемся и его.

Представляется, что уход от налога путем применения не соответствующего объекту наименования в значительной степени в прошлом, когда Декларации об объектах недвижимости по форме приказа Минэкономразвития от 03.11.2009 № 447 заполняли сами собственники. Сегодня такой способ регистрации недвижимости в связи с фактическим прекращением «дачной амнистии» не возможен. Все объекты, включая садовые дома и прочие постройки, регистрируются на основании техпланов, разрабатываемых кадастровыми инженерами. Последние требования к составлению техпланов включают необходимость представления поэтажных планов строений. Сомнительно, что кадастровый инженер будет разрабатывать технический план на дом, называя его «хозблоком» и что-то придумывая с планировкой и наименованиями помещений. Напомним, что установлена уголовная ответственность кадастрового инженера за внесение в кадастр недвижимости заведомо ложных сведений.

Не известно, насколько распространены такого рода злоупотребления со стороны собственников. В нашей практике не было просьб со стороны собственников зарегистрировать объект не под тем наименованием или с искаженными характеристиками площади и пр. В 2012 г. в Московской области силами МОБТИ предполагалось обследовать 220 тыс. зарегистрированных объектов недвижимости на предмет достоверности заполнения собственниками «Деклараций. ». На эти цели планировалось выделить 220 млн. руб. Проводилось ли такое обследование и каковы его результаты, обнаружить в СМИ не удается.

Считаем бесперспективным нормативное закрепление обширного перечня наименований строений, которые встречаются на практике. Например, СП не упоминает такие распространенные объекты, как «гостевой дом», «баня», «хозблок».

Полагаем, что для правильной оценки кадастровой стоимости более важным, чем наименование объекта, является его размер, конструкция, отделка и инженерное оснащение. Надлежащий учет в методике оценки основных факторов стоимости сделает бессмысленным подмену наименования объекта с целью снижения налога и избавит от необходимости «нормативного закрепления терминов» для большого количества видов объектов.

О комплексных кадастровых работах

В соответствии с постановлением Правительства (№ 1301 от 01.12.2015 г.) на период 2017- 2019 г.г. на программу комплексных кадастровых работ (ККР) предполагается выделить всего 5,038 млрд рублей. Это на порядок меньше потребности (см. мои посты «Комплексные кадасровые работы обрезали под корень»,части 1-4). Поэтому говорить об ускорении ККР «во всех населеных пунктах страны», как это предлагает СП, не приходится. И дело не только в проблемах с бюджетным финансированием ККР, но и в том, что ККР физически некому будет выполнять в значительном объеме. На сегоднящний день в РФ 34,5 специалистов имеют сертификат кадастрового инженера и ведут кадастровую деятельность. Большая часть специалистов не смогут участвовать в муниципальных конкурсах по организационным причинам (невозможность выполнить объем работ, высокая неопределенность работы, новизна участия в конкурсах), а также по причинам низкой рентабельности ККР, по сравнению с рыночными подрядами. Если судить по Московской области, кадастровые инженеры в течение прошедшего года загружены вдвое больше, чем в предыдущее время, у них нет резервов для выполнения новых объемных заказов.

Выводы и предложения

1. Стремительный рост задолженности физлиц по уплате имущественных налогов в последние 3 года при их неизменной доле в консолидированных бюджетах субъектов РФ может свидетельствовать о недостаточных доходах населения для уплаты налогов. Налоговая нагрузка на физлица будет расти до 2020 г., поскольку на расчет налога по кадастровой стоимости недвижимости с 01.01. 2015 перешли 29 регионов, с 01.01. 2016- 50 регионов, с 01.01. 2017 г. — 72 региона, переход на полную ставку налога растянут на 5 лет с момента перехода ( с шагом 0,2). Кроме того, примерно в отношении 4,5 млн. земельных участков для индивидуального жилищного строительства, на которых не зарегистрирован индивидуальный жилой дом, и с момента предоставления которых прошло 10 лет может устанавливаться двойная ставка земельного налога.

Законодательное принуждение владельцев к кадастровому учету недвижимости (предположительно — и к регистрации прав), права на которую возникли до 31.12.1998 г., на вновь созданные объекты недвижимости и,что будет обоснованным, т.к. избирательный учет и регистрация трудно объяснимы и выполнимы, — на обязательную регистрацию всей недвижимости не подкреплено платежеспособностью населения.

2. Затраты владельцев недвижимости на ее кадастровый учет и регистрацию прав при выполнении этих работ за их счет в 3-5 раз превышают начисляемые годовые налоги. Поскольку речь идет о десятках миллионов неучтенных (не зарегистрированных) объектов, а основными выгодоприобретателями будут максимум 10-15 тысяч кадастровых инженеров, крайне спорной является наличие общественной пользы от такого нововведения.

Не просматривается способ исключить траты на кадастровый учет (регистрацию прав) и последующее налогообложение собственников с низкими доходами, вводя обязанность только для собственников с высокими доходами, например, устанавливая метраж обязательных для регистрации строений каждого вида. Известно, что в некоторых муниципалитетов из-за «50-метрового вычета» резко упали налоговые поступления, поскольку множество домов имеют сопоставимую площадь.

3. Если обязательная регистрации недвижимости будет введена, ее реализация во всех случаях растянется на десятилетия. Достаточно вспомнить многолетний опыт «дачной амнистии», когда за 8 лет в упрощенном порядке (в т.ч. без межеания, на основании деклараций, без получения разрешений на строительство) было зарегистрировано всего-навсего 11 млн. прав, /4/.

Поскольку законодательно установленная обязанность регистрации недвижимости не может быть отодвинута на 10 или 20 лет, миллионы владельцев недвижимости единомоментно станут «нарушителями» из-за нереалистичной политики властей.

Груз неисполненной законодательной обязанности добавится к и без того не очень простой жизненной ситуации большинства населения страны. Судя по тем обращениям, которые мы получаем, собственники сильно озабочены теми видами принуждения к регистрации недвижимости, которые практикуются уже сейчас ( выездные бригады обследования в составе полиции, адмтехнадзора, БТИ; признание участка бесхозяйным по формальным основаниям; якобы запрет на сделки с участками без межевания с 1 января 2018 г.; угроза штрафов за якобы уклонение от уплаты налога за незарегистрированные строения и т.д.). Сегодня летающими «дронами», которые «всех пересчитали», дачники-садоводы пугают друг друга, завта будут пугать детей.

4. Концептуально необходимо решить важный вопрос: какие строения можно не регистрировать? Или, усугубляя: какие строения и сооружения не должны регистрироваться? Возможный подход: если налог меньше, чем пятикратная стоимость отправки почтой налогового уведомления.

5. Можно ли достаточно быстро решить проблему комплексными кадастровыми работами? Вряд ли. Во-первых, слишком дорого для сегодняшнего состояния бюджета. Важно оценить опыт 2017 г. Что произошло в регионах, не отказались ли они от такого скромного финансирования (менее 1млрд. руб. на 2017 г. на всю Россию), а если нет, то каковы затраты на один вовлеченный в оборот объект недвижимости? Во-вторых, можно ли давать деньги тем самым кадастровым инженерам, которые и совершили миллионы кадастровых ошибок, которые теперь исправляются при ККР? Однако особая грусть в том, что без ККР исправить миллионы допущенных ошибок о границах земельных участков и строений не возможно. Поэтому, чтобы не наказывать ни за что тех собственников участков, которые не смогут по своей инициативе произвести межевание, оплатить судебные расходы, надо сохранить на постоянной основе возможность проведения всех видов сделок с участками без межевания. Навсегда.

6. Принятие предложенной СП об обязанности кадастрового учета ( регистрации) недвижимости, как силами владельцев, так и за бюджетные деньги, является крайне затратной и нетехнологичной.

Самое важное. Если имеется убежденность, что деньги у населения есть, и оно просто не хочет с ними расставаться на уплату налогов, целесообразно, например, вдвое увеличить ставку земельного налога (возможно поэтапно), если на садовом, дачном, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте поселения участке не зарегистрировано строение. На всех земельных участках с перечисленными видами разрешенного использования в скором времени можно будет строить индивидуальные жилые дома, поэтому универсальный подход к налогообложению в значительной степени обоснован. Для всех видов разрешенного использования участков ставка налога снова становится одинарной с момента регистрации строения на участке , а для, например, садовых и ЛПХ в черте поселений участков — еще и с момента предоставление заключения кадастрового инженера или иного уполномоченного лица об отсутствии строений на участке, действительного, например, 2 года. Такой порядок будет более выгодным собственникам, избавит владельцев недвижимости и чиновников от десятков миллионов дорогостоящих действий, сохранит нервы и первым, и вторым.

1. Счетная палата выявила дополнительные резервы налогообложения имущества, http://www.ach.gov.ru/activities/control/32080/

2. Итоги 2016 года. Регистрация прав и кадастровый учет недвижимости, http://rway.ru/analytics/3538/

3. Гаражи и торговые центры: как Счетная палата предлагает дособрать налоги, https://www.rbc.ru/economics/12/12/2017/5a2ea26e9a79477d0d783bf4

4. Энциклопедия кадастрового инженера, выпуск 2, М., 2015, с.137