Где оформить продажу комнаты

Содержание страницы:

Продажа комнаты в общежитии

Какие документы для продажи комнаты в общежитии необходимы

Участник программы «‎Работаю честно»

Андрей, основные: правоустанавливающий документ (к примеру — договор купли-продажи, договор передачи или др.), правоподтверждающи (свидетельство, выписка из ЕГРП или ЕГРН). Из дополнительных: выписка из домовой книги, финансовый лицевой счёт, справка об отсутствии задолженности, справки ПНД и НД. Ну, а дальше уже зависит от многих факторов, как приобреталась, в браке/не браке, и многое др. Ещё понадобится отказ от преимущественного права покупки или направить уведомления.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2018 году – один из наиболее непростых вопросов, касающихся недвижимости.

При проведении этой сделки придется столкнуться с такими проблемами, как сложность отчуждения и оформления документации.

Важно выяснить статус объекта недвижимости и соблюсти преимущественное право, установленное действующим законодательством.

Одним из главных условий продажи комнаты в коммунальной квартире является право собственности на недвижимость.

Другим выступает необходимость соблюдения преимущественного права покупки, которым обладают другие жильцы в квартире.

Преимущественное право покупки

Продажа комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке усложняется наличием преимущественного права, которым обладают другие жильцы.

Суть этого права заключается в том, что прежде, чем отчуждать собственность третьему лицу, необходимо сделать предложение о её покупке своим соседям. Важно, что условия продажи должны быть аналогичными.

Предложение осуществляется в письменной форме, рекомендуется отправлять его по почте с оформлением описи вложения.

Соседи после получения предложения должны:

  • дать отказ в письменном виде;
  • принять решение о приобретении объекта недвижимости;
  • не давать ответа в течение месяца.

В случае если ответа не поступит, то это позволит провести сделку с покупателями по внешнему рынку.

Можно ли обойти?

Обойти преимущественное право покупки недвижимости можно.

Для этого может использоваться две схемы:

  1. Дарение части комнаты покупателю, после этого оформление договора продажи.
  2. Дарение всей комнаты покупателю, без указания передачи средств (они будут получены по согласию).

Второй способ значительно легче, но первый безопаснее.

Оформив дарственную, бывший владелец комнаты уже не будет считаться её собственником, а покупатель может его обмануть – не передать денежные средства.

Первая схема позволяет просто обойти преимущественное право, так как владелец комнаты даст согласие на её покупку.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира, как полноценный объект недвижимости, отличается такими чертами:

  • в ней проживает сразу несколько семей, по отдельности вносящие средства в качестве уплаты коммунальных платежей;
  • одной семьей или жильцу принадлежит личная комната (в собственности или по договору социального найма), присутствуют места общего пользования – кухня, ванная, туалет, прихожая и коридор;
  • каждая семья или жилец приобретает комнату по основанию, независящему от остальных людей, проживающих в квартире (соглашение аренды, покупки, мены и т.д.).

Продажа комнаты в такой квартире требует знания действующего законодательства, соблюдения преимущественного права и направления соответствующих уведомлений соседям.

Нужно ли согласие соседей?

Согласие соседей на продажу недвижимости не требуется. Они должны лишь оформить отказ (соглашение) от приобретения комнаты, либо не давать ответа в течение месяца.

Важно учитывать, что преимущественным правом обладают только те соседи, у которых имеется свидетельство собственности на недвижимость.

Оно не выдается тем, кто снимает квартиру на основе договора ипотеки или аренды.

Уведомление о продаже комнаты составляется в письменном виде.

В нем указываются следующие сведения:

  • ФИО соседа, которому направляется извещение;
  • условия сделки – содержание преимущественного права;
  • стоимость комнаты;
  • дата составления уведомления и подпись продавца.

Что делать, если препятствуют?

Отчуждение комнаты в коммуналке может затянуться на долгое время по причинам, непосредственно связанным с соседями:

  • они специально не получают уведомление о том, что недвижимость реализуется;
  • получили уведомление, но продолжают хранить молчание по поводу отказа или соглашения;
  • неизвестно, где находится владелец одной или нескольких комнат.

Все перечисленные проблемы могут быть решены с опорой на действующее законодательство.

Если соседи отказываются от получения письма, то оно будет возвращено обратно. «Почта России» на конверте проставит штемпель о том, что адресат его не принял.

Этот конверт необходимо предоставить в органы Росреестра при осуществлении сделки. Это позволит подтвердить, что уведомление было отправлено, то остальные жильцы его не приняли.

Если соседи получили уведомление, но не отвечают на его содержание, то необходимо обратиться в нотариат. Нотариус повторно отправит уведомление, предварительно заверив его собственной подписью.

Если сосед снова будет молчать, то нотариус составит бумагу, в соответствии с которой будет подтверждено, что извещение отправлено и получено, но ответа нет. Это свидетельство необходимо предоставить при сдаче договора отчуждения недвижимости в Росреестр.

Если место пребывания соседа не удается установить, то можно попытаться установить его через судебную инстанцию без вести пропавшим.

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

Доказательством послужит выписка, оформленная из домовой книги, решения адресных бюро и т.д.

Суд предпримет попытки розыска гражданина – отправит уведомления о поиске по местам, где он может находиться.

Если место нахождения не удастся установить, то судом будет назначен человек для управления его имуществом, и извещение о продаже комнаты будет направляться ему.

Можно ли произвести оформление купли-продажи квартиры у нотариуса? Узнайте тут.

Порядок действий

Отчуждение комнаты в квартире коммунального типа осуществляется поэтапно:

  1. Определение условий продажи недвижимости.
  2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
  3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
  4. Поиск покупателя со стороны.
  5. Составление договора продажи.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Передача средств и ключей от недвижимости.
  8. Необходимые документы.

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

Для продажи комнаты потребуется собрать следующие документы:

  • паспорта обеих сторон правоотношений;
  • кадастровая и техническая документация;
  • справка об отсутствии коммунальной задолженности;
  • извещение, направленное соседям для реализации их преимущественного права;
  • отказ от преимущественного права от соседей, заверенный в нотариате;
  • справка из БТИ;
  • правоустанавливающие бумаги на комнату;
  • если одним из собственников комнаты является ребенок, то на продажу потребуется согласие органов попечительства.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте здесь.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству? Подробная информация в этой статье.

Подводные камни

При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

На видео о нюансах продажи комнаты в общей недвижимости

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире в 2018 году — один из наиболее непростых и популярных вопросов, касающихся продажи недвижимости. Важным условием является предоставление доказательств в отношении права собственности на данный жилой объект. А также важно установить статус недвижимости и соблюсти преимущественное право, регулируемое действующим законодательством.

Другие статьи:  Информационная система аис осаго

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Надзор относительно обязательства соблюдения, регламентируемых нормами закона, правил приобретения или продажи отдельной комнаты в коммуналке, довольно строго контролируется со стороны уполномоченных государственных служащих. Игнорирование любой из стадии данной процедуры приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной.

Хронология покупки или продажи комнаты выглядит следующим образом:

  • принятие решения о приобретении, либо продаже объекта недвижимости;
  • определение рыночной стоимости;
  • соблюдение процедуры извещения лиц, проживающих в смежных комнатах (их законных собственников) о праве преимущественного выкупа продаваемой комнаты;
  • составление договора купли-продажи;
  • денежный расчет между сторонами;
  • общегосударственная регистрация описываемой сделки.

Процедуру третьего пункта следует разобрать более подробно. В соответствии с законодательной базой РФ, преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают бесспорно соседи, проживающие в иных комнатах данной недвижимости. Законодатель позаботился о соблюдении интересов лиц, проживающих в смежных комнатах, предоставив им исключительное право первоочередного выкупа. Соответствующее правило не может быть проигнорировано.

На кого законодатель возложил обязанность произвести извещение соседей?

Нормы гражданского права конкретизируют, что направление и оформление уведомления о факте преимущественного приобретения должен осуществить продавец комнаты, то есть истинный владелец данного объекта недвижимости. Соответствующее уведомление обязательно должно отражать данные относительно выставленной стоимости жилого помещения.

Как оформить договор купли-продажи?

Процесс заключения сделки по приобретению любого объекта недвижимости сопровождается заключением соответствующего соглашения.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие моменты:

  • дата составления;
  • личные данные продавца, то есть законного владельца продаваемой комнаты в коммунальной квартире;
  • личные данные потенциального покупателя;
  • сведения, характеризующие жилье, то есть недвижимый объект сделки, включая его адрес, площадь, рыночную стоимость;
  • сведения о факте произведенного расчета между сторонами.

Кроме этого, согласно общепринятым правилам, в подобных договорах прописываются так называемые гарантийные условия, то есть условия, при возникновении которых заключенный договор расторгается. Это может быть связано с выявлением возможных мошеннических действий со стороны продавца, когда указанное в договоре жилье принадлежит по закону иному лицу, а лицо, выступающее продавцом, неправомерно им распоряжается. Именно поэтому, перед тем как приобретать комнату в коммунальной квартире, следует уточнить, приватизирован ли данный объект недвижимости или нет. Во втором случае, распоряжаться данным объектом может лишь организация или муниципалитет, на балансе которого он находится.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет возможность включать в договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире сведения относительно произведенного расчета без подписания дополнительной подтверждающей документации, то есть расписки. Реквизиты участников должны соответствовать сведениям их паспортов. Допущенные в фамилиях или именах ошибки автоматически влекут приостановление процедуры регистрации сделки в органах Росреестра.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можете по ссылке.

Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?

Важным моментом в оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считается факт обязательного заверения заключенной сделки в органах нотариата. Во-первых, следует отметить, что нормы цивильного права об обязательности заверения договора приобретения или продажи объекта недвижимости у нотариуса появились вследствие выявления огромного количества «мнимых» сделок.

Согласно статистическим данным, в последнее время одни и те же комнаты коммуналок многократно, в определенный период времени, продавались разным лицам. Данное обстоятельство стало возможным по причине несовершенства работы государственных органов, осуществляющих регистрацию сделок.

Ранее с момента подачи документов на регистрацию факта, подтверждающего смену владельца жилья и до момента наступления указанного факта, сведения о произведенном расчете за комнату в коммунальной квартире нигде не фиксировались. По этой причине проверить факт продажи условной квартиры или комнаты другому лицу просто невозможно. Во избежание факта обмана и мошенничества законодателем Российской Федерации и были внесены поправки, указывающие на необходимость заверения заключенной сделки по приобретению недвижимости в органах нотариата.

Однако это рекомендуемые условия, а обязательными они становятся лишь в случае регистрации сделки на покупку жилья, находящегося в долевой собственности. Соответственно можно сделать вывод, что имеются способы обойти нормы законодательства, разрешающие не производить нотариальное заверение озвученной сделки. Касаются лишь продаваемого жилья, в котором собственник представлен в одном лице.

Отдельно следует указать, что нормы правовых актов по регулированию процедуры приобретения или продажи жилья очень динамичны, то есть подвержены постоянным изменениям. Именно поэтому только их постоянный мониторинг обеспечит полное соблюдение законности при заключении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

продажа комнаты в коммунальной квартире

Подскажите пожалуйста, куплю продажи комнаты в коммунальной квартире надо оформлять у нотариуса, и отказ соседей от покупки комнаты обязательно нотариальный?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Да отказ соседей обязательно нотариальный необходим, а вот продажу можно оформить ч/з простую письменную форму договора, в течении 10 дней сделку зарегистрируют в Россреестре на нового собственника.

Какой город у вас?

Участник программы «‎Работаю честно»

Если собственник у комнаты 1 то можете продавать без привлечения нотариуса, если собственников 2 и более — нотариат обязателен. Если соседи согласны дать Вам отказ от преимущественного права выкупа- пишут его у нотариуса, если они против- можете уведомить их как через нотариуса так и лично посредством отправки письма с конкретным предложением и уведомлением. Успехов!

Участник программы «‎Работаю честно»

Уведомление нотариальное не обязательно. Просто надо его правильно оформить, указать обьект, цену. Образцы есть в инете. Но самое главное письмо должно быть ценным, С ОПИСЬЮ. При этом в описи должно быть развернуто указано, что это уведомление и продаже за такую-то цену и т.д. Практически текст самого уведоления.

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

В 2016 году появились новые правила продажи долей в квартире, вернее, оформления перехода прав на такие доли, принятые в декабре прошлого года.
Если доля в квартире или комнате продается постороннему лицу, не имеющему собственности в этой квартире, то сделка должна быть оформлена через нотариуса. Само предложение о покупке доли квартиры или комнаты должно быть только в нотариальной форме. Раньше это можно было сделать обычным письмом и отправить предложение почтой. Сейчас законодательство оберегает остальных собственников в квартире от возможных неправомерных действий при продажах площади на сторону. Ранее сделки при участии в продаже несовершеннолетних (граждан, не достигших 18 лет) контролировали только органы опеки и попечительства. Теперь же нотариус проверяет дополнительно безопасность прав ребенка.
Ст. 24 п.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

А Вы кто? Покупатель комнаты или ее Продавец? Если Продавец, то нотариальные затраты перенесите на Покупателя.
А если найдется Покупатель среди сособственников по коммуналке (из своих), то можете смело проводить ППФ.

Я продавец, но за оформление плачу я и перекидывать на покупателя не могу. Дело же не только в этом на кого перекинуть. Почему я должна нести траты за чужих детей, в моей комнате детей нет. Пыталась посмотреть статью, указанную в ответе Михаила Морозова, но не смогла найти ответа на свой вопрос. Короче, как всегда нищие платят в бюджет, а богатые .

Участник программы «‎Работаю честно»

Статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» обязывает Вас уведомить сособственников.
Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязывает Вас нотариально оформить данный ДКП. Выше Елена Петракова написала, как провести его без участия нотариуса.

Другие статьи:  Договор о взаимопомощи ссср и франции

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в свидетельстве, у Вас указана именно КОМНАТА, а не доля (34/100 например) то местные риэлторы должны знать как можно «обойти» и нотариуса и опеку. По крайней мере у меня, правильно полученный ответ телеграммы, освобождает от разрешения опеки.
Хотя я не понимаю, что значит большие деньги? уже в 2016-ом сделку с комнатой провели за 2400 рублей (были н/с продавцы), Вы может где то не в курсе?

Вот вы молодцы, а у меня доля и, покупатель свой, а получается дорого.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если квартира была в долях, нужно было заранее перевести в обычную коммуналку, с отдельными свидетельствами.

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласие соседей конечно надо было бы, но я не думаю что они бы отказались, Разрешение ООиП, было бы простой формальностью и делом времени, так как дети бы получали выделенный объект, а не какую то сомнительную долю. Даже не предполагая и не зная о предстоящих изменениях в законодательстве, иметь комнату вместо доли всегда предпочтительнее.

Лариса, это называется «слышали звон. » Обязательное нотариальное оформление установлено новым законом для всех покупок доли, если ее покупает лицо, которое не является собственником другой доли в этой же квартире. Дети тут не причем. Вот если дети не у соседей, а продают свою недвижимость, то, да, только через нотариуса. Если у продавца комнаты есть несовершеннолетние сособственники в квартире, то от них отказ от преимущественного права берется только с разрешения органов опеки.
Если же у покупателя уже есть в собственности доля этой квартиры, то ни нотариальной формы договора не нужно, ни отказов остальных собственников.

Спасибо за ваши ответы. Покупатель не имеет доли в этой коммунальной квартире. У меня нет детей. Риэлтер мне сказала сегодня, что, поскольку закон изменился, то мы должны оформлять сначала у нотариуса (примерно 12000), потом в палате 2000р., договор 700 р. риэлтеру за сопровождение документов 10000. Вот и посчитайте25 000р за продадутся комнаты. По-моему это слишком дорого.

Спасибо за обстоятельный ответ, жаль, что нотариальные органы охраняют права так за дорого. Я бы и не возражала отдать пару тысяч за эту услугу, но 12 тыс сверху всех остальных расходов кажется чересчур. Ведь я же не дворец продаю, а всего лишь комнату 17 кв. м в коммуналке. Как не крути, а дыры в бюджете оплачивают бедные. В любом случае, ещё раз спасибо за разъяснения.

Участник программы «‎Работаю честно»

Дети к Вашей ситуации отношения не имеют.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

Участник программы «‎Работаю честно»

Нотариус может быть любым.

Ещё вопрос: нотариус может быть из любого района или конкретный нотариус для моего микрорайона?

оформление купли-продажи комнаты в коммунальной кв?

Дарья! Ваши вопросы как нельзя лучше характеризуют работу агентов и то, за что они получают деньги. Спросите все это у своего специалиста, а если его нет, найдите. Выбор большой. Рассказать как готовить и провести сделку можно, но ведь ее еще надо осуществить, а если что-то пойдет не по шаблону, Вы будете с ноутом ходить и спрашивать на форуме?

Договор, дело творческое. Совет вам стандартный- пригласить специалиста, в .тч. можно с восстания 6.

В конечном итоге -продавец должен получить деньги!
Ваш риэлтор все сделает правильно, для этого и нанимают профессионалов. И получают конечный результат.

Если у Вас есть риелтор и он уже все готовит — почему Вы не получили от него ответы на все Ваши вопросы.
Лицензию риелтору сейчас иметь не нужно, договор можно составлять в простой письменной форме. В конечном итоге продавец должен получить деньги.

Лицензия риэлтору не нужна, сделку можно провести на Восстания 6, там есть и сейфовое хранилище и нотариусы, она может быть как в простой письменной форме , так и в нотариальной-ваш выбор(нотариус берет 1% +3000р), после проведения сделки у вас на руках останется ДКП-чистенький без единой отметки, т.к. договор сейчас не регистрируется, регистрируется переход права, я своим рекомендую сделать нотариальные копии(покупателей с отметками о регистрации, на всякий случай),ну и конечно деньги которые вы получите после подписания акта приема передачи и полученной чистой формы 9.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сколько вопросов. Вы не доверяете своему агенту, так как вы с ним тогда работаете?

Вы же сами сказали, что риэлтор есть — дак задайте ему все эти вопросы. Или все таки риэлтора нет ?

Вообще все эти вопросы не должны были у Вас возникать, так как подготовка, проведение сделки и контроль — все это прямая обязанность агента. Некоторые из перечисленных вопросов должны обсуждаться с Вами. Вы говорите, что «сейчас все готовит риэлтер». Вот пусть и делает все и дальше, что должен сделать.

Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом, действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе: родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет; опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными. http://www. wiprealtor. ru/for-buyers-and-sellers/want-to-sell/dokumenty- predstavlyaemye-na-gosudarstvennuyu-registratsiyu- dogovora-kupli-prodazhi-i-trebovaniya-k-nim/

Участник программы «‎Работаю честно»

Дарья, Вы уже столько документов собрали (сами или с помощью) и все же сомневаетесь? Уже можно было либо довериться специалисту, либо вникнуть в суть сделки. Вопросы с подвохом, так как выполненные Вами действия говорят о том, что Вы уже во многом разобрались))

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат.

Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Другие статьи:  Рыбакова нотариус

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Предварительный договор купли-продажи комнаты — образец

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире — бланк

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение и можно продать тому, кто даст большую цену. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Перед подачей объявления о продаже уведомление соседей является обязательным. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Неприватизированная жилплощадь является собственностью муниципалитета. Уведомление направляется в адрес администрации, и она может принять решение о приобретении продаваемой комнаты на условиях, прописанных в нем. Срок рассмотрения составляет 30 календарных дней.

Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене. Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • администрацию в случае неприватизированных квартир и сдаче их по договору социального найма;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом..

Довольно часто даже обычные договора купли-продажи такой комнаты граждане предпочитают заверять нотариусом. Но это можно считать с одной стороны гарантией юридической чистоты сделки, а с другой стороны – лишними затратами.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из БТИ;
  • кадастровый план на комнату;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • договор сделки с передаточным актом;
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (812) 425-63-74 (Санкт-Петербург)