Данный договор считаю

Анализ договора аренды

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения. Есть несколько тонкостей:

1. Арендодатели 2 лица, один как ИП, другой как физ лицо, но 1 января будет тоже ИП

2. Помещение находится на этапе перепланировки, подробности в приложении.

Прошу вас указать тонкости данного договора и правовые последствия.

И интересует вопрос претензий по такому договору, как и кому из арендодателей их можно предъявить.

А так же согласование воли арендодателей, могут ли они действовать не зависимо или должны согласовывать решения между собой. Спасибо.

Уточнение клиента

25 Ноября 2013, 15:36

Уточнение клиента

25 Ноября 2013, 15:37

Ответы юристов (7)

Здравствуйте!

Поскольку речь идет в договоре о предоставлении в аренду общей равнодолевой собственности, то любое изменение условий договора, его пролонгация, прекращение может осуществляться только по согласованию обоих собственников. Изучив данный договор, считаю, что он соответствует действующему законодательству РФ, каких-либо подводных камней не вижу, все достаточно читаемо и прозрачно, вполне структурно и упущений значимых нет.

Единственное что может смутить, — это изменение статуса физ. лица — на ИП. В этом случае могут возникнуть вопросы ИФНС в части налогообложения данного лица. Также, если бы в договоре участвовали оба арендодателя в статусе ИП или юр. лиц, то судебный порядок разрешения споров предусматривал бы обращение только в арбитражный суд, в таком же виде, раз есть физ. лицо, обращение возможно в суд общей юрисдикции.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Виктор! Вам необходимо запросить у арендодателей свидетельтсво о праве собственности на помещение для того, что бы убедиться, что помещение действительно принадлежит им на праве общедолевой собственности (по 1/2 каждому).

По договору меня смущает пп. 3.3, 3.4 договора, согласно которым Арендодатели имеют право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив арендатора за 60 дней. Согласно ст. 619 ГК РФ,

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, согласно законодательству Арендодателем договор может быть расторгнут только путем обращения в суд и только при наличии оснований, указанных законодательтсвом. В одностороннем порядке договор арендодателем расторгнут быть не может. Поэтому пп. 3.3, 3.4 противоречат ст. 619 ГК РФ!

Ответственность за несиполнение или за ненадлежащее исполнение обязательств по договору арендодатели несут солидарно, поэтому и претензию необходимо адресовывать обоим арендодателям.

Арендодатели могут принимать решения только совместно, так как помещение принадлежит им на праве собственности по 1/2 каждому.

Все изменения к заключенному договору аренды могут быть оформлены только путем заключения соглашения между сторонами (арендатором и двумя арендодателями). Оно должно быть скреплено тремя подписями.

Что касается догвоора аренды иных подводнызх камней в нем я не обнаружила. Хотела отметить, что 2 абзац п. 5.13 («- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом «Арендодателя»») — очень выгодный для Арендатора.

1) В соответствии с п. 1.3. договора, помещение передается только для магазина непродовольственных товаров. В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ, «если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.»

2) Пункт 2.6. «В случае уклонения «Арендатора» от подписания «Акта приема – передачи» по необоснованным причинам гарантийный платеж не возвращается.» противоречит п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 2.1. этого договора, потому как это авансовый платеж арендной платы, а арендная плата уплачивается за фактическое использование имущества. Не приняв имущество по акту и фактически не используя его, обязанность по оплате арендной платы не возникает, следовательно «гарантийный платеж» должен быть возвращен.

3) Пункт 2.9. очень удобен для арендатора, потому как изменение размера арендной платы по этому договору возможно только по соглашению сторон (дополнительному), изменение курса доллара не вызывает обязанность арендатора заключить такое соглашение. Он может отказываться от подписания допсоглашения и арендная плата не может быть увеличена в течение действия настоящего договора даже путем подачи иска в суд, кроме случая, указанного в ст. 451 ГК РФ «существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора», но доказывать его предельно сложно и суды, как правило, отказывают в изменении условий договора по этому основанию.

4) Пункт 3.3. договора о досрочном расторжении арендодателем договора аренды в одностороннем порядке вызывает риск потери объекта и убытков, связанных с необходимостью приостановки предпринимательской деятельности на период до заключения договора аренды с другим лицом и переезда.

Вместе с тем, он не противоречит ГК (коллега сделала неверный вывод), потому как стороны вправе установить в договоре любые основания расторжения договора (ст. 619 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, «расторжение договора возможно по соглашению сторон». Так вот такое условие, включенное в подписанный обеими сторонами договор, — и есть соглашение о порядке расторжении договора в одностороннем порядке. В судебной практике признается возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в этом случае. (На месте арендодателя я бы еще дописал в этот пункт слова «в одностороннем внесудебном порядке», чтобы не было разногласий.)

5) Пункт 3.4. договора о возможности расторжения договора в случае невнесения арендной платы для арендатора сформулирован хорошо и не вызывает риск расторжения договора за любое нарушение обязанности по оплате, то есть даже в случае задержки платы на один день, несмотря на то, что он так сформулирован: «в случае ненадлежащего
исполнения «Арендатором» обязанностей по уплате арендной платы». Дополнение, начинающееся со слов «а равно. » — это лишь частный случай нарушения и, можно сказать, оно избыточное, нет в нем особой нужды. Не возникает такой риск только потому, что расторжение в силу этого условия возможно только в случае невыполнения дополнительно направляемого требования об оплате. Таким образом, для арендатора такая формулировка хороша.

6) Пункт 4.1. договора о том, что неотделимые улучшения — собственность арендодателей и пункт 4.3. о невозможности получения за них компенсации, даже если они произведены с согласия арендодателей, в случае расторжения договора досрочно по инициативе арендатора, законны, но ухудшают его положение в сравнении с ГК РФ, потому как в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, возможность компенсации неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, существует при расторжении по инициативе любой стороны, кроме случая, если договором предусмотрено иное. Арендатору стоило бы внести изменения в этот пункт. Но для арендодателя он удобен.

7) Пункт 5.3. ««Арендатор» обязуется
за свой счет содержать арендуемое «Помещение» в полной технической исправности
и надлежащем санитарном состоянии, а так же выполнять все законодательно
установленные требования противопожарной безопасности, СЭС и других органов
государственного и муниципального надзора в течение всего периода аренды вплоть
до передачи «Помещения» «Арендодателям»» арендатору неудобен, потому обязательных норм по помещениям очень много и все их соблюдать должны как арендатор, так и арендодатель как собственник. Исходя из формулировки этого пункта все эти обязанности возлагаются на арендатора.

8) Пункт 5.6. об уборке прилегающей к помещению площади не указан ее размер, что вызывает риск споров относительно выполнения этой обязанности.

9) В пункте 7.1. договора к форс-мажору отнесены действия органов государственной власти, которые к таковым не относятся (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 мая 1999 г. № Ф03-А24/99-1/513), в этой части он ничтожен, но вызывает риск спора относительно правомерности неисполнения обязательств со ссылкой на этот пункт и связанных с этим расходов.

Уточнение клиента

Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

26 Ноября 2013, 09:53

Уточнение клиента

Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

26 Ноября 2013, 09:54

Уточнение клиента

Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

26 Ноября 2013, 09:55

Уточнение клиента

Уважаемые эксперты, прошу вас рассмотреть еще и приложение. Возможно оно не открывалось.

26 Ноября 2013, 09:58

Виктор, к сожалению, приложение не открывается…

Уточнение клиента

Попробуйте вот такой файл, что-то здесь проблемы с загрузкой.

26 Ноября 2013, 11:38

Посмотрел приложение. И сразу проблема: площадь приблизительная, объекта аренды не существует. Он будет существовать только после получения документов БТИ о новом объединенном объекте. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.» причем, не зависимо от того, что он подписан сторонами.

Учитывая это, для арендодателя есть риск того, что арендатор может отказаться платить за аренду или исполнять другие обязательства, возложенные на него по договору, ссылаясь на то, что договор не заключен. Но, вообще, суды по разному оценивают согласованность объекта аренды (предмета договора). Одни считают, что соответствие документам БТИ не обязательно, потому как такое несоответствие порождает лишь административные последствия и на отношения сторон, которые обмеряли площадь помещения и указали ее в договоре, не влияют. Другие же говорят, что предмет — существенное условие договора аренды — не согласован, договор не заключен. Вместе с тем, отсутствие заключенного договора аренды не отменяет обязанность арендатора оплатить фактическое использование помещения (Постановление ФАС СЗО от 07.04.2006 по делу № А21-2359/2005-С2).

С позиции арендодателя, следовало бы назвать данный договор предварительным договором аренды и установить срок заключения основного — существенное условие любого предварительного договора, без которого он также не будет заключенным (ст. 429 ГК РФ), после того как объект будет реконструирован и получено свидетельство из Росреестра о праве собственности на новый объединенный объект на основании соответствующего техплана БТИ.

С точки зрения арендатора такое положение вещей, как это очевидно, выгодно.

Дополнительно скажу по договору, что отсутствие в нем условий о неустойке (штрафе) за нарушение сроков оплаты арендной платы — довольно большая удача для арендатора, потому как абсолютное большинство таких договоров без нее не обходятся.

Согласна с коллегой по поводу целесообразности в данном случае на этапе переустройства помещения заключения с арендодателями предварительного договора аренды, указав в нем срок для заключения основного договора. С момента получения свидетельтсва о собственности на помещение спокойно можете заключать с арендодателями основной договор аренды.

Такая практика широко применяется руководством огромных торговых центров, которые уже на этапе строительтсва заботятся о сдаче своих будущих площадей в аренду под размещение магазинов, представляющих различные торговые марки. С арендаторами заключаются предварительные договоры аренды, в которых прописываются все условия аренды помещений, ограничения по аренде, назначение помещений, ответственность арендаторов, порядок страхования арендуемых площадей, размеры гарантийных депозитов и тому подобное. После оформления данных площадей в собственность заключаются основные договоры аренды помещений.

Другие статьи:  Заявление о возмещении командировочных расходов

Арендаторы с большим удовольствием идут на это во предвкушении больших потоков покупателей ТЦ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Банк нарушил условия договора и публичной оферты

Уже год являюсь клиентом МДМ банка, недавно открыл там 2 вклада: на 3000р. и на 1млн. р. По условиям данных вкладов, мне должны были открыть карты MasterCard Classic и Visa Platinum, но банк, получив от меня деньги, отказался открывать карты, со следующей формулировкой:

«При заключении кредитного договора Банк обязан оценить все кредитные риски и избежать возможных потерь по ссудам, прежде всего, в целях гарантирования интересов своих вкладчиков — физических лиц, для этого Банком установлены определённые критерии оценки потенциального заёмщика.

По своей правовой природе кредитный договор является доверительной сделкой, при заключении такого договора Банк по характеру своей деятельности должен оценить каждого потенциального заёмщика.

Отказывая в предоставлении кредитной услуги, Банк действует в рамках действующего российского законодательства и, тем самым не нарушает Ваши права.»

Как видно, данный отказ никоем образом не соответствует данной ситуации, в ответе говорится о кредитных договорах, ссудах и заёмщике, коим я не являюсь, т.к. являюсь вкладчиком, чьи интересы банк и пытается защитить. Отказав в выпуске карт, банк нарушил условия открытия и обслуживания вклада, размещённые на его сайте по адресу http://www.mdm.ru/pyatigorsk/retail/deposits/universal/conditions/, условия обслуживания расчетных карт http://www.mdm.ru/pyatigorsk/retail/cards/debit/loyal/, а так же договор комплексного банковского обслуживания физических лиц mdm.ru/f/1/retail/mdm-dkbo.pdf. В последнем наиболее важные, на мой взгляд, пункты 2.1, 3.3 и 3.10 на страницах 28-31.

После того, как я высказал несогласие с действиями банка и написал жалобу в народный рейтинг сайта banki.ru http://www.banki.ru/services/responses/bank/?responseID=5197152, менее чем через неделю после этого, а именно 23 июля, от банка поступило требование в 3-х дневный срок предоставить документы подтверждающие законность происхождения средств на моих счетах, угрожая, в случае непредоставления оных, ввести дополнительную комиссию на проводимые мною операции в размере 12%. Документы были предоставлены в полном объёме на следующий день, о чём есть подтверждение в виде сопроводительного письма, заверенного сотрудником банка. При передаче документов, я поинтересовался у сотрудника банка, требуются ли ещё какие-то документы, помимо тех, что я уже предоставил, мне было сказано, что этого достаточно, но если понадобятся ещё, то со мной свяжутся. После этого в течении 2-х недель никто со мной так и не связался, мой запрос, с просьбой сообщить мне результаты рассмотрения представленных документов, были проигнорирован.

8 августа, при очередном визите в банк, мне было предложено подписать документ о согласии с изменением тарификации по моим счетам и вкладам, увеличивающим комиссионное вознаграждение на 12% от суммы проводимых операций. Данные тарифы были мною, разумеется, отклонены.

Из происходящей ситуации становится ясно видно, что банк, прикрываясь 115-ФЗ, пытается избавиться от неугодных клиентов, которые требуют исполнения условий договора и активно противодействуют беспределу со стороны банка.

По закону банк имел право лишь запросить у меня документы и передать их надзорному органу, а тот в свою очередь уже может вынести постановление о применении санкций к физ. лицу, которое подозревается в финансировании терроризма или «отмывании доходов «.

Если же рассмотреть тот вариант, что банк действительно пытается выполнять 115-ФЗ, а не избавиться от неугодных клиентов, то картина вырисовывается очень интересная, т.е. если банк имеет неопровержимые доказательства, того факта, что я занимаюсь финансированием терроризма или «отмыванием доходов», то в случае если я соглашусь с ним делиться 12% от оборота средств, то он согласен закрыть глаза на этот факт и готов продолжать обслуживать счета «преступников и террористов» как ни в чём не бывало, без блокировок доступа к ним и прочих мер, предусмотренных законодательством. Т.е. готов являться соучастником преступления за 12-ти процентное вознаграждение!

Я считаю, что действия банка нарушают мои права, как потребителя и отказы банка являются неправомерными. Тем более, как видно из переписки на banki.ru, вразумительного ответа от банка я не получил, обещанные ссылки на законодательную базу, также не были предоставлены.

Требуется юридическая консультация, как правильно поступить в данной ситуации, чтобы обязать банк выполнить условия договора, открыть карты и убрать 12-ти процентную комиссию, если он её всё-таки ввёл в одностороннем порядке. Возможно, есть смысл подать жалобу в Роспотребнадзор и ЦБР.

Если для лучшего понимания ситуации потребуются дополнительные документы, такие как сопроводительное письмо подтверждающее передачу документов банку по 115-ФЗ, договор об открытии вклада, заявление на открытие расчётной карты и т.д., то по запросу смогу их предоставить.

Договора оказания услуг

Добрый вечер. Прошу вас прокомментировать к какому типу договора к агентскому или оказанию услуг по налогообложению относится договор :» Предмет договора. Предметом настоящего договора является оказание услуг гостиничного комплекса «Интурист» клиентам «Заказчика» по проживанию,питанию и транпортно-экскурсионному обслуживанию. Наш юрист считает что это посредническая сделка(и приравнивает к агентскому договору). Наша организация осуществляет организацию по размещению , проживанию и бронированию гостиниц для клиентов(как физлиц так и юрлиц). Я как бухгалтер считаю, что данный тип договора Оказание услуг и доходом будет признаваться вся выручка от покупателя, а не как при агентском договоре только агентское вознаграждение. Пример одного из договора во вложении. Спасибо.

Уточнение клиента

Добрый день. Хотела бы уточнить, по данному договору мы выступаем Заказчиками, и осуществляем бронирование и проживание в гостиницах для своих клиентов, которые в свою очередь могут являться как конечными покупателями, так нашими агентами. И юрист здесь делает акцент в предмете договора на формулировку КЛИЕНТАМ Заказчика, т.е. не сама наша организация является потребителем услуги. Но согласно законодательства одним из условий посреднических (комиссионных,агентских )договоров является Отчет агента предоставленный Принципалу, на основании которого и признается доход, т.е. агентское вознаграждение. А в данном договоре речь идет о предоставляемой скидки.

Честно говоря,меня берут сомнения что по данному договору,контролирующие органы примут данный договор агентским, судебной практики поэтому вопросу не нашла. Дело в том, Организация-Заказчик находится на УСН , и если признавать доход как по агентскому договору укладываемся в Лимит по УСН, если по оказанию услуг, можем слететь.

05 Марта 2015, 06:33

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Елена! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Есть вопрос к юристу?

На примере данного договора считаю, что Вы правы, так как в договоре определён предмет договора, то есть те действия которые должен осуществить исполнитель, в принципе определены сроки оказания услуг, а так же в п. 3.1.2 цены исполнителя включают все расходы понесённые исполнителем по данному договору.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя,если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

В пункте 9 статьи 270 НК РФ предусмотрено, что в состав расходов, не учитываемых при исчислении налоговой базы, включаются затраты в виде имущества (включая денежные средства), переданного комиссионером, агентом и (или) поверенным в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору, а также в счет оплаты затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

Если организация осуществляет возмездное оказание услуг, то расходы, связанные с их исполнением, учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль в соответствии с положениями главы 25 НК РФ.

Плюс к тому в договоре все расходы изначально несёт исполнитель за свой счёт и договора от своего имени заключает, оказывает гостиничные услуги от своего имени.

То есть всё таки это договор оказания услуг, а не агентский договор.

Предполагал, что Ваша организация исполнитель. А с клиентами у Вас какой договор заключен?

И как счета выставляются клиентам?

Предоставляется ли отчёт клиентам, либо просто выставляется счёт за услуги полностью и всё?

Уточнение клиента

Добрый день, Александр. С клиентами у нас заключены разные договора: агентские ( либо субагентский), где мы принципалы поручаем своим агентам «выполнение агентских функций по поиску клиентов и реализации услуг по бронированию номеров в гостиницах, апартаментах, квартирах» и т.д ( могу прислать шаблон). При таком типе договора,мы выставляем клиентам счет на полную стоимость, клиенты нам предоставляют Отчеты агента, и мы им выплачиваем соответственно агентское вознаграждение. Но есть также договора на оказание услуг ,где» Исполнитель»(т.е. наша организация) принимает на себя обязанности по бронированию номеров в гостиницах и т.д., а также оказывать Заказчику дополнительные услуги для клиентов Заказчика».В таких договорах оказания услуг мы выставляем счет — по ценам гостиницы(если гостиница предоставляет скидку,то минус скидка) плюс наша наценка ( в большинстве случаев наша цена клиенту либо равна цене стойке гостиницы, либо даже ее меньше).Соответственно по данным договорам что по одному что по другому агентскому (где мы принципалы) , наша организация должна принять полностью согласно п. 2 ст. 249 НК РФ. Расходы выставленные гостиницами или другими поставщиками услуг принимаем в расходы согласно ст.252 НК РФ. И вот в чем у нас непонимание с юристом: признавая с его точки зрения посредническим договор с гостиницей, (договор оказания услуг привед. ранее в файле)- мне предлагается, признавать выручкой в бух и налоговом учете только разницу между суммой клиенту и суммой выставленной гостиницей и вести учет как при агентском договоре. Хотя с моей точки зрения, это неправильно- так как не составляются Отчеты агента с нашей стороны гостиницам( и гостиница никогда по такому договору их не примет), во вторых- есть условие скидки( что опять таки приемлемо при договорах купли-продажи) и гостиница выставляет на документы (счет акт и с/ф уже с учетом скидки), руководствуясь -Величина поступления и (или) дебиторской задолженности определяется с учетом всех предоставленных организации согласно договору скидок (накидок) (п.п. 6, 6.1, 6.5 ПБУ 9/99).Так как скидка предоставляется покупателю в момент оказания услуг, то продавец сразу выписывает на имя клиента документы, исходя из стоимости услуги с учетом скидки. Каким либо обособленным образом в бухгалтерском учете скидка предоставленная покупателю в момент оказания услуг отражаться не должна. Может быть где я не права, но наш юрист не мог мне обосновать и переубедить, одним словом, если КЛИЕНТЫ заказчика, то посреднический договор. Спасибо.

05 Марта 2015, 14:24

Уточнение клиента

Александр, добрый вечер. что вы думаете по моему вопросу, есть какие то подводные камни?

06 Марта 2015, 21:46

Я всё таки поддерживаю Вашу точку зрения. Не может быть договор для одной стороны оказания услуг, а для другой агентским.

Так что именно те договоры, между гостиницей и Вами, будут договорами оказания услуг, но никак не агентскими.

Ваш юрист думаю не прав.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно толковать условие о пролонгации договора?

Здравствуйте, уважаемые юристы! Наша строительная компания заключила в 2010 году договор поставки пиломатериалов с возможностью прологнации. Пункт договора о сроках действия и пролонгации звучит следующим образом: «Настоящий Договор действует по 31 декабря 2010 года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора». Ни к окончанию 2010, ни к окончанию 2011 года ни мы, ни компания-поставщик от договора не отказывались, но в текущем году поставщик отказался исполнять договор, так как, по его мнению, он может продлеваться только один раз. Ссылается на то, что если бы в нашем договоре было сказано, что он «продлевается каждый раз на следующий год», тогда да, но раз «каджый раз» не упомянуто, значит, по его мнению, продлеваться договор может «очевидно, не каждый раз, а только один раз». Я категорически не согласен с противоположной стороной по договору, потому что считаю, что буквальный смысл той нормы независимо от наличия или отсутствия фразы «каждый раз» чётко и недвусмысленно предусматривает, что срок действия продлеваться может неограниченное число раз, так как из буквального толкования той нормы следует, что если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить Договор не позднее, чем за месяц до истечения срока действия, то продлевается Договор при любых других обстоятельствах, то есть, независимо в том числе от того, продлевался он ранее или нет. Скажите, я правильно рассуждаю? Есть ли судебная практика на этот счёт?

Другие статьи:  Требования для открытия частного детского сада

Ответы юристов (17)

По буквальному толкованию условия о пролонгации в вашем договоре он продлевается только на один — следующий год. Да, нередко такое условие пишут, подразумевая «каждый последующий год», но такое толкование многие признают неверным. На самом деле спорный вопрос.

В отношении аренды есть практика ВАС, информационное письмо президиума Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 10. — предполагает понимание, что продление только на следующий год.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день!

Толковать данный пункт договора необходимо как раз буквально.

«Настоящий Договор действует по 31 декабря 2010 года и автоматически продлевается на следующий год. «:

Первоначальный договор действовал по 31.12.2010. Условия о том, что он продлевается на тех же условиях, в том числе на тот же срок, нет.

Условия о том, что он продлевается на каждый последующий год, тоже нет.

Из буквального толкования можно понять, что действие договора продлевается как раз таки только на следующий за годом окончания срока действия договора год, то есть по 31.12.2011.

В соответствии со ст.431 ГК РФ При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из формулировки данного договора «продлевается на следующий год». Таким образом видно что договор продлевается только на следующий год, условий о продлении на неопределенный срок нет, соответственнов этой части ваш контрагент прав.

Однако, возникает вопрос совершались ли поставки в 2012 году?

В силу ст.425 ГК РФ Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Вашим договором определенно, что он действует по 31 декабря 2010 года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора.

В Вашем случае договор пролонгируется на следующий календарный год т.е до 31 декабря 2011 г.

Уточнение клиента

Николай, а почему в конце 2011 года Договор во второй раз не может продлиться на следующий год, то есть, до 31 декабря 2012 года? Ведь в нём нет утверждения, что на период продолжительностью в один год Договор может быть продлён не более, чем один раз?

07 Ноября 2012, 17:36

Поделюсь результатами поисков, которые в свое время осуществляли участники Юрклуба.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 01.03.2006 по делу N А05-4762/2005-3
На основании пункта 5.2 договор вступает в силу со дня подписания и действует до 31.12.2002. При отсутствии письменных возражений сторон, заявленных до истечения срока действия договора, он считается пролонгированным на один год. Аналогичный порядок пролонгации действует на все последующие годы.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 21.03.2001 N А56-28535/00

В соответствии с пунктом 4.2 договора он считается пролонгированным на следующий год, если ни одна из сторон не заявит об аннулировании его за один месяц до конца текущего года (письменно). Заказчик не направлял такого сообщения исполнителю в сроки, установленные договором, и продолжал оплачивать услуги исполнителя в 1998 году и в первом квартале 1999 года. Не только изложенное в указанном пункте договора, но и последующие действия заказчика в соответствии с условиями договора свидетельствуют о ежегодной его пролонгации, а потому довод жалобы о том, что договор прекратил свое действие с 01.01.98, также не может быть принят во внимание.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА от 20.03.2006 по делу N А62-6503/05

Между тем п. 7.1 договора N 138 от 02.02.2000 стороны предусмотрели, что настоящий договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует в течение одного года. Договор будет считаться пролонгированным на тот же срок при условии, если одна из сторон письменно не заявит о своем намерении расторгнуть его не менее чем за один месяц до окончания срока действия.
Из содержания указанных положений следует, что договор может быть пролонгирован только на один год. Положений о дальнейшей пролонгации договора указанный договор не содержит.

То есть единой практики нет.

Уточнение клиента

Нашёл Постановление Президиума ВАС от 23 января 2002 г., № 7103/01, в котором данная норма толкуется, как предусматривающая возможность продления договора неограниченное число раз: «Энергоснабжающая организация и потребитель лишь уточнили, что договор считается продленным на следующий год, если за месяц до окончания срока действия не последует заявления одной из сторон о его пересмотре. Ни в конце 1998 года, ни в конце 1999 года заявлений от сторон о пересмотре условий договора не поступало, поэтому он считается пролонгированным не только на 1999 год, как ошибочно посчитал суд кассационной инстанции, но и на 2000 год, так как в 1999 году действовали те же условия договора о продлении срока его действия». Полностью с ним согласен.

Уважаемые коллеги, но если писать, что договор продлевается на каждый последующий год, то из буквального толкования следует, что после первого продления его невозможно будет расторгнуть в одностороннем порядке, так как в конце срока он продлевается на каждый год, последующий по отношению к текущему, то есть, в нашем случае бы он в конце 2010 года продлился бы не только на 2011, но и на 2012, 2013, и т. д.

07 Ноября 2012, 17:30

Есть в вашу пользу

Постановление Прездидиума ВАС N 7103/01 от 23 января 2002 , но касающееся договора электроснабжения (эту специфику следует учитывать, хоть электроснабжение и относится к договорам поставки, при другой поставке позиция может быть иной)

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела,между сторонами заключен договор энергоснабжения от 01.01.97 N 1395/2469 сроком действия до 31.12.98. В соответствии с пунктом 2 статьи 540 Гражданского кодекса Российской Федерации договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях,если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора. Пункт 13договора соответствует вышеуказанной норме материального права. Энергоснабжающая организация и потребитель лишь уточнили, что договор считается продленным на следующий год, если за месяц до окончания срока действия не последует заявления одной из сторон о его пересмотре. Ни в конце 1998 года, ни в конце 1999года заявлений от сторон о пересмотре условий договора не поступало, поэтому он считается пролонгированным не только на 1999 год, как ошибочно посчитал суд кассационной инстанции, но и на 2000 год, так как в 1999 году действовали те же условия договора о продлении срока его действия.

Также в вашу пользу Постановление Президиума ВАС от 15 февраля 2002 г. N 7715/01, но опять же — договор поставки электрической энергии. Плюс дополнительное основание.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между сторонами 01.08.99 заключен договор энергоснабжения N 184 на срок до 31.12.99. Пунктом 9.4 договора предусмотрено, что договор считается продленным на один год на тех же условиях, если не менее чем за месяц до окончания срока его действия не последует заявление одной из сторон об отказе от настоящего договора. Ни одна из сторон в установленный договором срок не заявила об отказе от договора или о его расторжении. Ссылка «Челябэнерго» на уведомление от 10.12.99 несостоятельна, поскольку абонент о расторжении договора был уведомлен в нарушение условий договора менее чем за месяц до истечения срока его действия.
Кроме того, подача электрической энергии не прекращалась и производилась на условиях договора от 01.08.99 N 184, что свидетельствует о пролонгации его на 2000 год. Это также подтверждается имеющимися в материалах дела выписанными ответчиком счетами-фактурами на оплату отпущенной истцу в 2000 году электроэнергии, которые содержат ссылку на договор от 01.08.99 N 184. Ни от одной из сторон в порядке, предусмотренном пунктом 9.4 названного договора, заявлений об отказе от его пролонгации и на 2001 год не поступило. Поэтому довод ответчика об отсутствии между сторонами договора энергоснабжения на 2000 и 2001 годы неправомерен.

Антон, имейте в виду, что потребитель в электроэнергетике вообще обладает правами, несравимыми с покупателем по обычному договору поставки. И эта практика для энергетиков может быть совсем иной для поставщиков мебели, скажем. Тут уже будут иметь значение и «обычная практика» и «обычай делового оборота» и «добросовестность» и «злоупотребление правом» и «то, на что имела право расчитывать сторона, заключая договор».

Лучше исходить из тех прав, тех интересов, которые следует защитить.

>>Уважаемые коллеги, но если писать, что договор продлевается на каждый последующий год, то из буквального толкования следует, что после первого продления его невозможно будет расторгнуть в одностороннем порядке

Можно. Если данное условие прописано в договоре.

Кроме того, правило об уведомлении другой стороны о намерении не продлевать договор действует.

Имеется практика Президиума ВАС № 4433/11 Москва 21 июня 2011

Суды со ссылкой на положения статей 309, 407, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации расценили названное письмо клиента как отказ от пролонгации договора, не подпадающий под действие пункта 6.5 договора, поскольку отказ стороны от продления сделки на новый срок не может рассматриваться как ее расторжение в одностороннем порядке.

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2010 по делу № А32-861/2010-18-16, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.12.2010 по тому же делу оставить без изменения.

По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, прекращает действовать в момент исполнения обеими сторонами своих обязательств по договору или в срок, который стороны определили как дату окончания действия договора (пп. 1, 3 ст. 425 ГК РФ).

Определив срок договора, стороны вправе предусмотреть условие о том, что договор пролонгируется. Это значит, что при наступлении срока окончания действия договора со следующего дня начинает действовать новый договор на тех же условиях, если стороны не оговорили иное, что подтверждается нформационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. В соответствии с п. 10 Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Другие статьи:  Книга покупок порядок заполнения в 2019 году

Как правило, для пролонгации договора на новый срок стороны прописывают в договоре, что если одна из сторон до окончания срока действия договора письменно не заявит о своем намерении его прекратить, договор считается пролонгированным на один год. При этом возможны разные варианты формулировок: «на календарный год», «на новый срок», «на тот же срок», «на следующий год», «на очередной срок» и т. д.
На практике часто возникает вопрос, могут ли стороны, предусмотрев такое условие в договоре, пролонгировать договор более чем один раз.
У судов нет однозначного ответа. Одни суды считают, что договор будет действовать до тех пор, пока одна из сторон не заявит об отказе от его пролонгации в соответствии с условиями договора. То есть договор продляется на новый срок бесконечное число раз (см., например. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.01.2002 № 7103/01). Другие суды говорят о том, что в таких случаях договор может быть пролонгирован только однажды, поскольку положений о дальнейшей пролонгации договор не содержит (см., например, Постановления ФАС Центрального округа от 20.03.2006 по делу № А62-6503/05, ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.2008 по делу № А82-4303/2007-2). Однако, однозначно, что позиция Верховного Суда по данному вопросу имеет преимущество перед мнением судов более низшего звена.
Во избежание споров рекомендуется конкретизировать условие договора о его пролонгации. Так, стороны могут указать, что аналогичный порядок договора действует все последующие годы. Или то, что договор пролонгируется ежегодно.
Стороны также могут продлить срок действия договора путем подписания дополнительного соглашения к договору — о его пролонгации.
В случае заключения договоров подряда или возмездного оказания услуг с условием об их пролонгации или подписания бессрочного договора, по которому исполнителем (подрядчиком) является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, необходимо учитывать следующее.

Таким образом, договоры поставки могут быть пролонгированы на неопределенный срок с учетом приведенных положений. Помимо этого могут быть и иные особенности пролонгации договоров, которые зависят от условий договора в каждом конкретном случае.

В соответствии с Ваши Договором «Настоящий Договор действует по 31 декабря 2010 года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора».

Исходя из смысла Вашего Договора условие Договора Договор продлевается каждый раз на следующий год, если не позднее, чем за месяц до его истечения ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его.

То есть, если в конце 2010 и 2011 годов компания поставщик не заявила о намерении прекратить Договор, то следовательно он был пролонгирован на весь 2012 год.

При этом, если в течении этого года поставщик осуществлял действия свидетельствующие об исполнении Договора, то это дополнительное доказательство того, что Сторона не прекращала Договорные отношения.

Поэтому, при неисполнении Поставщиком своих обязательств Вы имеете право применить установленные Договором санкции, а также взыскать убытки.

В соответствии со ст.521 и ст.524 ГК РФ Установленная законом или договором поставки неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество товаров в последующих периодах поставки, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или договором.

Если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства продавцом покупатель купил у другого лица по более высокой, но разумной цене товар взамен предусмотренного договором, покупатель может предъявить продавцу требование о возмещении убытков в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке.2

Удовлетворение указанных требований не освобождает сторону, не исполнившую или ненадлежаще исполнившую обязательство, от возмещения иных убытков, причиненных другой стороне, на основании статьи 15 настоящего Кодекса.

Таким образом, сейчас Вам следует направить письменную претензию Стороне с соответствующими требованиями. В случае отказа удовлетворить Ваши требования добровольно. Вы имеете все шансы на решение вопроса в Вашу пользу в суде.

Смогу оказать услугу по составлению эффективной претензии, а при необходимости иска.
С уважением Ф. Тамара

Уточнение клиента

Уважаемая Тамара, вот Ваш ответ кажется мне и наиболее правильным и исчерпывающим! Поставщик, кроме того, сам продолжал в 2012 году принимать от нас оплату и присылать товар. Это в августе он вдруг «опомнился» и заявил нам, что Договор-то уже более полугода, как не действует, но мы считали, что он действует, так как ошибочно истолковали положение о сроках его действия, поэтому все операции по нему, произведённые в 2012 году, нужно признать незаконными и осуществить возвраты. Буду судиться, сошлюсь на практику ВАС (он ведь там указывает именно на положение самих договоров).

07 Ноября 2012, 17:48

>>Поставщик, кроме того, сам продолжал в 2012 году принимать от нас оплату и присылать товар.

Это фактически главный аргумент, который свидетельствет о понимании прежде всего поставщиком условия о продлении, как условия о продлении «на каждый последующий год».

Уточнение клиента

Согласен. Только лучше всё-таки писать о продлении не «на каждый последующий год», а «бесконечное число раз», как указала Тамара Арновна.

07 Ноября 2012, 17:52

Тогда уж лучше «неограниченное число раз». А не «бесконечное». Иначе будет юридическая техника страдать.

Или «неограниченное число раз на каждый последующий год»

Хотя «каждый последующий год — устоявшееся выражение, означающее именно то условие, которое вы хотите ввести в договор»

Уточнение клиента

Согласен. Кстати, Постановление Президиума ВАС № 4433/11 от 21 июня 2011 года тоже толкует подобную правовую норму, как предусматривающую, что Договор может продлеваться неограниченное число раз. Большое спасибо за ещё один пример практики ВАС!

07 Ноября 2012, 18:00

Уважаемый Антон, считаю, что в Вашем случае необходимо буквально толковать пункт договора и руководствоваться указанной мною выше нормой права.

«почему в конце 2011 года Договор во второй раз не может продлиться на следующий год, то есть, до 31 декабря 2012 года?» Потому что в данном случае такое условие отсутствует. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

» Ведь в нём нет утверждения, что на период продолжительностью в один год Договор может быть продлён не более, чем один раз? Однако в нем есть определенность о том, что автоматически продлевается на следующий год.

Уточнение клиента

Однако в нем есть определенность о том, что автоматически продлевается на следующий год. Да, всё правильно, по окончании срока действия он продлевается ровно на один год — следующий по отношению к текущему. Таким образом, раз до 31 декабря 2010 года его не расторгали, то срок действия у него обновился — по 31 декабря 2011 года. В Договоре же не говорится, что продление на период продолжительностью в один год возможно только после окончания первоначального срока действия Договора. Следовательно, на один год Договор может продлеваться неоганиченное число раз. Тамара Арновна всё верно написала.

07 Ноября 2012, 18:10

>>Большое спасибо за ещё один пример практики ВАС!

Если хорошо поискать, можно найти и постановления ВАС, в которых имеется противоположная позиция. Совершенно точно практика такая есть. Вам, конечно, в суде надо обосновывать свою точку зрения, но иллюзии, что ВАС никогда не говорил иначе, лучше не придерживаться для своей пользы.

Основной аргумент, помимо практики ВАС и ФАСов для вас — это то, что в течение полугода поставщик поставлял вам товар без каких-либо ссылок и ожиданий того, что договор не действует. Поскольку если Поставщик полагал, что договор не пролонгирован, на каком основании он не только товар поставил, но еще и оплаты за этот товар по согласованным между сторонами расценкам ждал?

Вы сошлитесь на 1109 часть 4, о случаях, когда неосновательное обогащение не возвращается. Ведь получается, что если вы какой-то из поставленного товара не оплатили бы, Поставщик, поставивший вам товар, зная, что обязательство отсутствует, не по ошибке, а именно зная, что нет обязательства, не смог бы взыскать с вас стоимость товара как неосновательное обогащение. Договора нет, следовательно обязательства нет и это известно поставщику, следовательно тот, кто сам неосновательно обогатил другого, оснований для взыскания обратно данного обогащения не имеет.

Конечно, в данном случае ч. 4 ст 1109 с натяжкой, поскольку дарение между коммерческими организациями запрещено. Но сама по себе ситуация — близка.

В некотором смысле условие в том виде, в котором оно у вас промисано — это классическое «казнить нельзя помиловать», зависящее от того, куда стороны своими фактическими действиями поставят запятую. Ну и имеем в виду точку зрения суда, которая тоже зависит от фактических обстоятельств.

>Следовательно, на один год Договор может продлеваться неоганиченное число раз. Тамара Арновна всё верно написала.

Она с вами согласилась.

Суд согласится не всегда.

Уточнение клиента

Если хорошо поискать, можно найти и постановления ВАС, в которых имеется противоположная позиция. Совершенно точно практика такая есть. То есть, что, одна и та же норма права, содержащаяся в различных правовых актах, может по-разному толковаться? И как же тогда определить, в каком случае что имеется ввиду?

07 Ноября 2012, 18:13

Ваша задача доказать, что договор продлевается автоматически на каждай последующий год, поэтому приводить противоположную практику просто не следует. стойте на своем приводите свою положительную практику, может суд и встанет на вашу сторону.

В таком случае АНтон, Вы имеете все шансы на решение вопроса в Вашу пользу. Однако практика ВАС не является основанием для удовлетворения Вашего иска.

При необходимости смогу составить иск с учетом особенности рассмотрения таких дел.

Она может правоприменяться по разному. Условие в вашем договоре — не норма права в законодательном смысле. Это норма права только для двух сторон, заключивших договор. И толкование ее будет производиться судом системно, исходя из существа сложившихся правоотношений, обычной практики и обычаев делового оборота.

Условие основано на норме права, диспозитивной, позволяющей согласовывать условия сторонам. И толкуется не норма, а условие договора в общем смысле договора.

У электропоставщиков есть еще дополнительные правила, на которые здесь ссылаться — излишне утяжелать ветку. Ответственность за безосновательное прекращение поставки электроэнергии, отсутствие права отказать потребителю в заключении договора электроснабжения в ряде случаев. Это все создает то системное толкование, которое применяет суд, толкуя конкретное условие договора.

Например, в п. 3 ст. 425 ГК прописано условие

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Будет ли оно означать, что договор действует «бесконечно»? Нет, он действует до момента окончания исполнения сторонами обязательства. А обязательство может быть указано и как «поставить товар А поставщику Б по цене В» и как «поставлять товар А поставщику Б по цене В». И толкование условия о сроке в этих случаях может быть разным.

Уточнение клиента

Вы писали в прошлом посту, что есть постановления ВАС, где данное условие толкуется, как предусматривающее, что договор может продлеваться не более одного раза. Не могли бы привести конкретный пример?

07 Ноября 2012, 22:47

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.