13 подоходный налог при продаже квартиры

Содержание страницы:

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — 3-х лет). Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность — до 1 января 2016 г. — 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема — передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога — покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет). С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Налог на наследование и дарение для близких родственников

В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

Как оплатить подоходный налог с продажи квартиры?

Во время продажи разных видов собственности граждане обязаны уплачивать соответствующие налоги в государственную казну. Однако для правильного оформления подоходного налога (НДФЛ) и применения в разных случаях налоговых льгот, важно учитывать некоторые нюансы налогового законодательства страны.

Основные нюансы налогообложения при продаже недвижимости

Статья № 207 Налогового Кодекса РФ регламентирует уплату налогов гражданами. Плательщики налогов на доходы физических лиц должны быть:

  • резидентами России, проживающими в РФ более полугода и не выезжающими за ее пределы на длительные отрезки времени,
  • лица, не являющиеся резидентами, но имеющие на территории РФ источники дохода.

Доходы указанных категорий граждан в обязательном порядке облагаются подоходным налогом, в том числе доходы и от продажи квартиры или дома.

В соответствие с российским налоговым законодательством, определенным источником дохода может считаться любое недвижимое имущество, которое было продано и обязано облагаться подоходным налогом. Даже если гражданин не имеет официального заработка, из которого платились бы налоги, он обязан заплатить налог с имеющегося собственного имущества при его продаже.

При уклонении от любого вида уплаты налогов предусмотрено преследование по закону с последующим административным взысканием. Кроме того, лица, которые имеют гражданство РФ, но продают жилую собственность за пределами государства, также должны внести в казну причитающуюся налоговую сумму. То есть это такая же форма получения дохода, как и из любого другого источника.

При расчете подоходного налога в процессе продажи квартиры ее полная стоимость исчисляется по налогооблагаемой базе. Данный вид доходов декларируется в рублях, поэтому в случае указания стоимости жилья в договоре в любой иностранной валюте, производится ее конвертация по действующему на тот момент курсу.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры физлицом

По действующим законам налогоплательщику предоставлено полное право не оплачивать подоходный налог, если продаваемая квартира числится в его собственности более 3-х лет. Даже если гражданин не проживал на этой жилплощади, он должен иметь документальное подтверждение прав на собственность с точным указанием даты выдачи бумаг, определяющих сроки собственности.

При нахождении квартиры в собственности менее 3-х лет, НДФЛ при продаже квартиры необходимо будет выплатить в размере 13%-ной ставки. Такой вид налога высчитывается по одному из двух вариантов, исходя из определенных обстоятельств. Возможны следующие положения:

  1. Имущественный вычет. В этом случае размером имущественного вычета является сумма в 1 млн. рублей, который вычитают из стоимости квартиры, а затем – умножают на 13% налоговой ставки.
  2. Расчет по формуле «доходы – расходы». В данной ситуации возможно не применять налоговые вычеты, уменьшая вместо этого доход, получаемый от продажи квартиры. То есть расходы, затраченные на приобретение указанного вида недвижимости, можно будет вычесть из дохода от продажи данного объекта.

Любые обстоятельства, которые могут обеспечивать те или иные виды расчетов налогообложения, необходимо документально подтверждать. В противном случае налоговые органы имеют право не принимать в учет указанные сведения.

Стоит учитывать и разнообразие расходов, которые принимают участие в непосредственном расчете налога. К ним можно отнести:

  • Траты физлица на приобретение жилой недвижимости в строящихся объектах или на вторичном рынке;
  • Затраты на проектирование и разработку документов и планов во время организации строительства;
  • Оплату услуг и ремонтно-отделочных работ;
  • Покупку строительно-отделочных материалов;
  • Затраты на подключение различного рода коммуникаций.
Другие статьи:  Как начать делать гражданство рф

В случае наследования или дарения жилья, а не его покупки, расходы для уменьшения налогооблагаемой базы не предусмотрены. В этом случае более выгодно использовать правила имущественного вычета для уменьшения НДФЛ.

Правильный расчет и оплата налога с продажи квартиры/комнаты/доли

Для многих граждан будет нелишним знание определенных нюансов при уплате подоходного налога с продажи квартиры. Отдельным моментом является продажа недвижимого объекта, который является долевой собственностью нескольких граждан. Можно рассмотреть несколько наиболее актуальных вариантов решения данного вопроса.

Если собственниками являются несовершеннолетние граждане, то уплата налогов ложится на плечи родителей. В случае наличия прав собственности на квартиру у граждан, которые не являются родственниками, подоходный налог высчитывается с каждого в той доле, которая считается его собственностью в данном объекте недвижимости. Важно при этом, чтобы у каждого собственника было документальное подтверждение на право владения его долей.

Также существуют нюансы в случае, если средства от продажи жилья должны быть использованы для последующего приобретения другой недвижимости. В этой ситуации положенные вычет и подоходный налог могут производиться взаимозачетом. Совершая обе сделки в один и тот же налоговый период, налогоплательщик не получит положенный вычет, но и будет освобожден от уплаты налога.

Могут возникнуть отдельные случаи, когда для уменьшения суммы подоходного налога, гражданин может занизить в договоре купли-продажи стоимость недвижимого объекта. В связи с тем, что такие факты неоднократно выявлялись, оценочная стоимость жилых площадей в каждом регионе тщательно отслеживается налоговыми органами, а ее явное занижение будет считаться поводом для наложения административных санкций.

Порядок и правила представления документов в налоговую инспекцию при продаже жилья

При необходимости уплаты подоходного налога составляется соответственная налоговая декларация, в которой необходимо предоставление регистрационных сведений гражданина, точной суммы дохода и суммы налога. Кроме указанной декларации, необходимо подать пакет документации:

  • копию паспорта гражданина,
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество,
  • договор сделки (купли-продажи),
  • расписку от покупателя или квитанцию об осуществлении оплаты,
  • заявление о предоставлении вычета – в случае такого варианта расчета,
  • при варианте расчета «доходы – расходы» – копии документов о подтверждении расходов при покупке данного объекта.

После проверки данных и уведомления налогоплательщика о правильности составления и подачи документов, гражданин берет реквизиты, по которым посредством банковских учреждений можно будет оплатить подоходный налог. Наличным расчетом налог не оплачивается.

При освобождении налогоплательщика от уплаты налога по соответствующим причинам, предоставление налоговой декларации обязательно — подача документов в налоговые органы все равно производятся, как и их последующая проверка.

Какие налоги должен платить пенсионер при продаже недвижимости?

30 ноября 2017 г.

– Я пенсионер с 17 октября 2016 года. Выставляю на продажу свою квартиру во Владикавказе, чтобы построить дом среднему сыну в селе в Назрановском районе. Первый вопрос. Должен ли я платить налог с продажи, если как пенсионеру никакие налоговые вычеты мне не светят? Второй вопрос. С 2003 по 2017 год я построил дом в том же селе для младшего сына. Возможно ли получить за него налоговые вычеты, если только 30-40% моих расходов подтверждаются кассовыми чеками?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Все зависит от возникновения права собственности. В случае, если Вы владеете квартирой более трех лет, платить налог не нужно. Рекомендуем получить консультацию в налоговой инспекции по месту регистрации, исходя из ваших документов.

Что касается второго пункта, то Вы можете вернуть налоговый вычет за последние четыре года в размере до 260 тысяч рублей, если данная сумма поступала в бюджет в виде налогов При этом величина выплаты зависит от подтвержденных Вами затрат на дом. Возврат возможен от суммы, не превышающей 2 млн рублей. Так, например, если Вы потратили и можете подтвердить 3 млн рублей, то Вам в любом случае вернут 13% от 2 млн рублей (база к возврату налога по НДФЛ), то есть 260 тысяч рублей.

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Отвечу на первый вопрос. Если право собственности на объект было оформлено до 01.01.2016 г. и Вы владели данным объектом недвижимости более трех лет, то при продаже данного объекта недвижимости продавец освобождается от уплаты налога на прибыль. Если право собственности на объект было оформлено после 01.01.2016 г., то продавец будет освобожден от уплаты налога на прибыль, если объект будет находиться в собственности пять лет.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

Согласно налоговому законодательству РФ, доходы от продажи недвижимости по общему правилу облагаются НДФЛ. Доходы от продажи квартиры освобождаются от НДФЛ в зависимости от срока владения недвижимостью.

Налог при продаже квартиры не будет уплачиваться в следующих случаях:

  1. если квартира была получена или приобретена до 01.01.2016 г. и срок владения квартирой более трех лет;
  2. если квартира была получена в собственность после 01.01.2016 г. по наследству или в случае дарения близким родственником, а также в порядке приватизации, причем срок владения ею на момент продажи более трех лет;
  3. если квартира была приобретена после 01.01.2016 г. по иной сделке (например, в результате купли-продажи) и срок владения ею на момент продажи более пяти лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры необходимо будет заплатить налог по ставке 13%. При этом Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Так, доход от продажи квартиры можно уменьшить на сумму фактически понесенных расходов на ее приобретение при наличии документов, подтверждающих такие расходы. Если же таких расходов не было или подтверждающие документы отсутствуют, то доход от продажи квартиры можно уменьшить на 1 млн рублей. С разницы между суммой полученного дохода от продажи квартиры и суммой имущественного налогового вычета необходимо уплатить налог по ставке 13%.

При строительстве дома у Вас также есть право получить имущественный вычет на сумму фактически понесенных расходов, но опять же при наличии подтверждающих оплату документов (чеки, выписки, платежные поручения и т. д.). При этом вычет не может превышать 2 млн рублей, то есть если на строительство дома Вы затратили, предположим, 8 млн рублей, а у Вас есть подтверждающие документы только на 3 млн рублей, то вычет в таком случае Вы сможете получить все равно не более 2 млн рублей. Из расчета реальных средств Вы сможете получить не более 260 тысяч рублей на руки (2 млн рублей х 13 %).

Основным условием для получения вычета является наличие доходов, облагаемых по ставке 13% (к примеру, заработная плата, доход от продажи недвижимости и т. д.), и документов, подтверждающих право собственности на дом. Поскольку Вы являетесь пенсионером, налоговый вычет при строительстве Вы сможете получить за четыре предыдущих года. К примеру, если право собственности на дом оформлено на Вас в 2017 году, Вы можете получить вычет, подав декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган при наличии официальных доходов за 2017, 2016, 2015 и 2014 годы. Если же официальных доходов за эти периоды у Вас не было, то имущественный вычет Вам не предоставят. Но Вы сохраняете право на его получение и сможете воспользоваться им, как только у Вас появятся доходы, облагаемые по ставке 13%.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Наличие налога с продажи зависит от времени владения или суммы, за которую была куплена квартира. Если Вы приобрели квартиру до января 2016 года и владеете ей более трех лет, то налога с продажи не будет, а если менее трех лет, то налог с продажи будет исчисляться следующим образом: из указанной в договоре цены продажи вычитается один миллион рублей, и результат умножается на 13%. Если цена продажи будет менее миллиона, то налог Вы тоже не заплатите. Если Вы приобрели квартиру после января 2016 года и теперь продаете, то налог будет составлять 13% либо от цены продажи, либо кадастровой стоимости (считается от той суммы, которая больше). Хотя, судя по вопросу, квартирой Вы владеете давно, значит, налоги с продажи Вам платить не надо.

Налоговый вычет на постройку дома предоставляется после регистрации собственности на дом, то есть ввода его в эксплуатацию. Так, у Вас должна быть полная смета на строительство и чеки, подтверждающие расходы. Узнайте, может ли строительная организация, выполнявшая для Вас работы, предоставить Вам смету всех работ. Если у Вас есть все документы, Вы можете рассчитывать на возврат подоходного налога в сумме 13% от подтвержденных расходов на строительство дома. То есть, чтобы получить обратно какие-то деньги, Вы должны были работать этот год с официальной белой зарплатой и платить подоходный налог. Сумма уплаченного Вами подоходного налога может Вам вернуться за год или не взиматься в дальнейшем, пока не покроет 13% от подтвержденных затрат на дом.

Если Вы пенсионер и занимались только постройкой дома, то у Вас нет отчислений налогов. Соответственно, Вам нечего возвращать, даже если Вы подтвердите все расходы на дом. Налоговый вычет – это возврат уплаченных налогов или неуплата налогов в будущем в размере 13% от затрат. Если же Вы, построив дом, зарегистрировали право собственности сразу на сына, то налоговый вычет будет предоставляться ему, а не Вам.

Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2019, 2018 и более ранние годы. Пример расчета, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как платить налог с продажи квартиры, которая находится более 3 (трех), 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет в собственности.

ВНИМАНИЕ!

Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было оформлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года

Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

Другие статьи:  Судебная практика обеспечение жильем сирот

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи квартиры в 2018 и 2019 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Расскажем о каждом из них подробней.

Срок нахождения квартиры в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

Пример
Вы продаете квартиру.

Ситуация 1
Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 3
Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену;
  • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2016 года и находится в собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

Ситуация 2
По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.
—————————-

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Эти правила применяют только в отношении продаваемых квартир, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если право собственности получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену квартиры. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Сумма налога будет рассчитана по формуле:

Расчет налога при продаже квартиры полученной после 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: правила расчета налога при продаже квартиры в 2019, 2018 и более ранние годы. Пример расчета, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как платить налог с продажи квартиры, которая находится более 3 (трех), 5 (пяти) лет или менее 3 (трех), 5 (пяти) лет в собственности.

ВНИМАНИЕ!

Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если вы получили недвижимость раньше (то есть право собственности на нее было оформлено до 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность до 1 января 2016 года

Другие статьи:  Приказ на ремонт ос образец

Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи квартиры в 2018 и 2019 году: квартира 3 года (5 лет) или менее 3 (5) лет в собственности

Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.

Расскажем о каждом из них подробней.

Срок нахождения квартиры в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».

Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Подробно о них смотрите по ссылке >>>

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую квартиру и она находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет.

В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

Пример
Вы продаете квартиру.

Ситуация 1
Квартира получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Квартиру вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 3
Квартиру вы получили по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации. Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если квартира была получена в собственность по долям (например, 1/2 долю вы купили, а еще 1/2 получили по наследству), то право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента оформления первой доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/2 до 1/1) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения квартирой, которая получена по долям смотрите по ссылке.

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость.

Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 или 5 лет)

Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. В результате у многих граждан появился соблазн занижать договорную стоимость недвижимости, чтобы уходить от налогов.

Простой пример. Рыночная стоимость квартиры 5 000 000 руб. Продавцу декларировать такую сумму дохода не выгодно. Слишком большой налог. Поэтому заключались 2 сделки. Первая — купли-продажи квартиры на 1 000 000 руб. Именно эту сумму и декларировал продавец, так как этот договор направлялся для регистрации в Росреестр. Одновременно заключался второй договор, но уже купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире на 4 000 000 руб. А второй договор нигде «не светился» и оставался у покупателя на всякий случай.

Теперь ситуация поменялась. Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря доходом считают одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену;
  • кадастровую стоимость умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости квартиры смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая получена в собственность после 1 января 2016 года и находится в собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная цена квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент — 6 860 000 руб.

Ситуация 2
По договору продажная цена квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 8 300 000 руб.
—————————-

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена квартиры. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Эти правила применяют только в отношении продаваемых квартир, которые получены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Если право собственности получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену квартиры. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход и рассчитываем налог с продажи

Доход от продажи квартиры нужно задекларировать (или договорную или кадастровую стоимость) и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Сумма налога будет рассчитана по формуле: